借地権の全体像 ── まず旧法か新法かを確かめる
- まず旧法か新法かを確かめる。契約した日で決まり、更新しても変わらない
- 対抗要件は借地上の建物の登記。借地権自体の登記ではない
- 譲渡・転貸には地主の承諾が要る。裁判所の許可という道もある
- 更新を拒むには正当の事由が必要。容易には認められない
日本では、土地と建物が別々の不動産として扱われます。
そのため、土地は借りたまま、その上の建物だけを所有するという形が成り立ちます。これが借地です。
この記事では、借地権の全体像と、調査で最初に確かめるべきことを整理します。
最初に確かめること ── 旧法か、新法か
借地借家法は平成4年8月1日に施行されました。
それ以前に設定された借地権には、原則として旧法（借地法）が適用され続けます。
| 設定の時期 | 適用される法律 |
|---|---|
| 平成4年7月31日以前 | 旧法（借地法） |
| 平成4年8月1日以降 | 借地借家法 |
更新しても、旧法のまま続きます。新法に切り替わることはありません。
いま実務で出会う借地の多くは、設定から数十年が経った旧法のものです。
解説記事の多くは新法を前提に書かれています。そのまま当てはめると、期間も更新の扱いも違ってきます。
存続期間の違い
| 旧法 | 新法 | |
|---|---|---|
| 建物の区別 | 堅固・非堅固で分かれる | 区別しない |
| 当初の期間 | 建物の種類による | 30年以上 |
| 更新後 | 建物の種類による | 最初は20年、以後は10年 |
旧法では、鉄筋コンクリート造などの堅固な建物と、木造などの非堅固な建物で期間が分かれます。
建て替えで構造が変わると、期間の扱いが問題になります。
対抗要件は、建物の登記
土地が第三者に売られたとき、借地人は新しい所有者に「借りている」と主張できるか。
本来、賃借権は債権なので主張できません。しかし借地借家法は、借地上の建物について登記があれば対抗できるとしています。
| 内容 | |
|---|---|
| 原則 | 賃借権の登記（実際にはほぼ行われない） |
| 借地借家法 | 借地上の建物の登記があればよい |
地主に借地権の登記を求めても、応じてもらえないのが通常です。登記義務がないためです。
そこで、建物を自分名義で登記しておくことが、借地人の保護につながります。
次の場合、対抗力が失われるか、認められません。
- 建物が未登記 登記していない古い建物は珍しくない
- 建物の名義が借地人と違う 配偶者や子の名義になっている
- 建物が滅失している 一定の掲示をすれば猶予される場合がある
借地上の建物の登記名義は、必ず確認してください。
相続で名義が変わっていない、家族の名義で建てた。こうした事情で対抗力を欠いている例があります。
更新 ── 拒むには正当の事由が要る
期間が満了しても、借地人が更新を求め、建物がある限り、原則として更新されます。
地主が拒むには、正当の事由が必要です。
| 考慮される事情 | 内容 |
|---|---|
| 土地の使用を必要とする事情 | 双方について比べられる |
| 従前の経過 | これまでの経緯、地代の支払状況 |
| 土地の利用状況 | 現に建物があり使われているか |
| 立退料の申出 | 補完する要素として考慮される |
正当の事由は、容易には認められません。
地主が「自分で使いたい」と言うだけでは足りず、借地人が使い続ける必要性と比べたうえで判断されます。
実務では、次のいずれかに落ち着くことが多くなります。
- 更新料を支払って更新する
- 借地人が建物ごと第三者に譲渡する
- 地主が借地権を買い取る
- 借地権と底地を交換して、それぞれ完全所有権にする
- 共同で売却し、代金を分ける
どの道を選ぶかで、金額も税務も変わります。
建物買取請求権
更新されずに借地権が終了した場合、借地人は建物を買い取るよう請求できます。
時価での買取りとなり、地主はこれを拒めません。
ただし、定期借地権では特約により排除されているのが通常です。
譲渡と転貸
借地権を譲渡する、または転貸するには、地主の承諾が必要です。
無断で行えば、契約を解除される可能性があります。
もっとも、背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、解除できないとされています。
実務では、次の順で進めます。
- 地主に承諾を求める
- 承諾料の交渉
- 承諾が得られない場合、裁判所に許可を求める
借地借家法は、地主に不利となるおそれがないときは、裁判所が承諾に代わる許可を与えることができるとしています。
ただし、時間と費用がかかります。取引の工程に織り込んでください。
建て替えも承諾が要ることがある
契約に増改築を制限する特約があれば、建て替えにも地主の承諾が必要です。
この場合も、裁判所の許可を求める制度があります。
建て替えを前提に取得を検討するなら、この点を先に確かめてください。
借地権の種類
| 種類 | 更新 | 特徴 |
|---|---|---|
| 普通借地権 | あり | 正当の事由がなければ更新される |
| 一般定期借地権 | なし | 50年以上。書面による |
| 事業用定期借地権 | なし | 事業用に限る。公正証書による |
| 建物譲渡特約付借地権 | なし | 30年以上経過後、設定者が建物を買い取る |
| 一時使用目的 | ― | 臨時設備等。存続期間等の規定が適用されない |
定期借地権の三類型については、別の記事で詳しく扱います。
地代と、その周辺の金銭
| 内容 | |
|---|---|
| 地代 | 土地を使う対価。定期的に支払う |
| 権利金 | 設定時に支払う。返還されない |
| 更新料 | 法律上の義務ではない。慣行や特約による |
| 承諾料 | 譲渡・建替えの承諾に対して |
| 保証金 | 預託。返還される |
土地の価格や公租公課の変動、近隣との比較により、地代が不相当になったときは、増額または減額を請求できます。
一定期間は増額しない旨の特約があれば、それに従います。
協議が調わない場合、調停や訴訟によることになります。
長期にわたる借地では、地代が長年据え置かれていることがあります。取得を検討する場合、将来の増額の可能性を見込んでください。
調査で確認すること
| 確認すること | |
|---|---|
| 一 | 設定の時期 旧法か新法か |
| 二 | 契約書の有無と内容 |
| 三 | 借地上の建物の登記名義 |
| 四 | 存続期間と、次の満了日 |
| 五 | 増改築を制限する特約の有無 |
| 六 | 地代の額と、支払いの状況 |
| 七 | 更新料・承諾料の定めと、過去の実績 |
| 八 | 地主が誰か。相続で変わっていないか |
| 九 | 境界の状況 |
数十年前に始まった借地では、契約書が残っていないことがあります。
その場合、次から内容を推定することになります。
- 地代の受領証、振込の記録
- 建物の登記の受付年月日 設定時期の手がかり
- 固定資産税の課税状況
- 当事者の記憶、近隣の証言
取引の前に、地主と借地人の間で内容を書面にしておくことをお勧めします。
当事者が健在なうちでなければ、確かめられなくなります。
売買での扱い
借地権付き建物は、買主が付きにくい物件です。
- 地主の承諾が必要 得られなければ成立しない
- 承諾料の負担
- 金融機関の融資が付きにくい
- 建て替えの制約
- 将来の更新料
底地の所有者と一緒に売る、あるいは借地権と底地を交換して整理するといった方法が検討されます。
税務上の扱いは複雑です。具体的な判断は、税理士にご確認ください。
- 設定の時期を確認した旧法か新法か
- 契約書の有無と内容を確認した
- 借地上の建物の登記名義を確認した
- 建物が未登記でないか確認した
- 存続期間と次の満了日を確認した
- 増改築を制限する特約の有無を確認した
- 地代の額と支払状況を確認した
- 更新料・承諾料の定めと過去の実績を確認した
- （譲渡）地主の承諾の見通しを確認した
- （譲渡）承諾が得られない場合の手続きと期間を見込んだ
- 地主の相続の有無を確認した
- （契約書なし）当事者が健在なうちに書面化を勧めた
- 融資の見通しを確認した
まとめ
- 旧法か新法かで期間も更新も違う。契約した日で決まり、更新しても変わらない。
- 対抗要件は借地上の建物の登記。未登記や名義違いだと対抗できない。
- 更新を拒むには正当の事由が要る。容易には認められない。
- 譲渡・転貸・建て替えには地主の承諾。裁判所の許可という道もあるが時間がかかる。
- 契約書がない借地は多い。当事者が健在なうちに書面化する。
土地家屋調査士行政書士 村上事務所では、借地権の調査から測量・登記まで一貫して対応しています。
契約書のない借地の整理も、まず現状の見立てをお伝えします。
