2022.03.09 2022.10.10

重要事項説明

mrkmoffice@gmail.com

宅建業法35条では、取引にかかる業者に対し、契約成立までの間に売買当事者等に取引物件の重要な事項について取引主任者に書面で説明することを義務付けています。

当事者としては、安全な取引のために正確で適切な情報をこの重要事項説明から読み取ることが重要です。

重要事項説明（業法35条）を行わなければならない事項は、宅建業法・国土交通省令に示されています。

Contents

契約までのフローチャート
記載される事項
共用部分に関する規約の定め
［備考］

契約までのフローチャート

物件の情報集種・選定
媒介契約締結
重要事項説明
売買契約締結
決済
所有権移転登記

このフローチャートを見てわかるように、売買契約の前に重要事項説明を受けることとなっています。十分に重要事項の内容を検討した上で売買契約にのぞむことが重要です。

重要事項説明からリスクの本質を認識すること

安全な取引のためにはリスクの本質を認識することが必要です。
そのリスクは、身体的に影響を及ぼすことなのか？
財産的価値に影響するものか？

価格を安くすることでリスクを吸収できるものなら価格交渉の材料ともなりますね。

重要事項説明書に記載していないことは不動産業者が説明していないとみなされ、裁判へと発展したときには十分な証拠となります。

それだけ重要な書類なのです。
重要事項説明書を押さえておけばリスク回避になるということですね。

逆に言えば、重要事項説明書に記載され、説明されたにもかかわらず、きちんと理解していなかったときは、のちのち不動産業者に対して主張できないばかりか、裁判のときにも主張できない可能性が高くなります。

宅建業法は消費者等の利益保護を優先しています。
その点を踏まえた上で、重要事項説明書の正確な理解を心がけましょう！

記載される事項

対象物件に関すること
取引条件に関すること

重要事項説明書は、大きく分けて上記の二つの事項が記載されています。

・宅地建物取引業の免許
・説明をする取引士
・不動産の表示（土地・建物・売主の表示）
　原則として登記事項証明書の内容を記載します。登記事項証明書の内容と異なる場合などは、その相違点がわかるような資料を添付します。例えば、測量図などの図面とか。
土地区画整理事業区域内の仮換地の場合などは、その土地区画整理事業の内容を十分に理解しなければなりません。売買対象不動産として表示される土地（従前の土地）と実際の土地（の位置）が違います。
土地区画整理を理解した上で、誤解のないように説明することが求められます。

（１号）［登記記録に記載された事項］

売主と登記名義人が異なる場合があります。
そのような場合には、売主の権原を証明する書類を確認する必要があります。

（２号）［法令に基づく制限］

「重要事項説明書補足資料」などを用いながら説明することが多いですが、法令についてきちんと理解していなければならないは言うまでもありません。

都市計画法、建築基準法、国土利用計画法、農地法、宅地造成等規制法、・・・と現在（平成２５年）では、４９種類の法律について、対象となる不動産に適用される制限の内容を説明しなければなりません。

1　都市計画法に基づく制限

都市計画法での区域の別を説明します。
・市街化区域
・市街化調整区域
・非線引き区域
・準都市計画区域

市街化調整区域の場合は、十分に注意が必要です。
原則として、建物を建築することができない地域だからです。
建物を建てるために買主は購入することとしたのに、建物が法律上建築できないとなったら大変です。
そうならないためにも、十分に買主の購入目的を確認しておきましょう。

建物を建築できるような場合の時は、開発許可が必要になってきます。
その根拠を説明しておきましょう。

都市計画道路が対象物件に影響してくれるようであれば、その内容を説明します。
・都市計画道路の有無
・計画決定
・事業決定名称

対象物件が都市計画道路の計画地にかかる場合は、原則として建築制限が生じます。（建築基準法第５３条など）
どのような建築制限なのか説明します。

事業の進捗状況も把握しておきましょう。
事業が実施された時、買主の購入目的を満たすことができるのか。取引可能かどうかまで想定し判断する必要があります。

２建築基準法に基づく制限

・用途地域名
・地域・地区・街区名等
・建築面積の限度（建ぺい率制限）
・延建築面積の限度（容積率制限）
・建物の高さの制限
・私道の変更又は廃止の制限
・その他の制限

３その他の法令に基づく制限

対象物件が、国土利用計画法、農地法、宅地造成等規制法等の各種法令の制限を受けるときは、その制限の内容を説明します。

該当する法令がある場合は、建築前に届出や許可が必要な場合がありますので、十分な注意が必要です。

特に確認したい事項は、以下の通りです。

●国土利用計画法の届出対象物件は、「事後届出」です。

●農地を取引するときは、農地法の許可（市街化区域の場合は「届出」）が必要です。この場合、売買契約は、農地法の許可（市街化区域の場合は「届出」）を停止条件とします。

●宅地造成工事規制区域内に対象物件がある場合に、一定規模の切土盛土を行うときは許可が必要になります。
宅地造成工事規制区域外であっても擁壁や崖がある場合は、注意が必要です。特に高低差が２mを超す場合は気を付けましょう。
条例（がけ条例など）で制限を設けている場合があり、多額の費用が必要となる可能性があります。

４敷地と道路の関係

建物を建築するとき道路はとても重要になってきます。
原則、建築基準法上の道路に、敷地が２m以上接している必要があります。
そして、接面道路幅員は、原則４m（指定区域では６m）必要です。
４m（指定区域では６m）に満たない場合は、道路と敷地との境界線をセットバック（後退）しなければなりません。建築する面積もセットバックした分減ることになりますから詳細に調査を行い、説明を行いましょう。

・接面道路
・道路の種類
・敷地と道路との関係（概略図）

道路に関するトラブルは少なくありません。
道路の種類、幅員、接道の長さなどをしっかりと説明しましょう。
概略図でわかりやすく説明するのが良いでしょう。

（３号）［私道負担］

接道している道路が「私道」である場合には、注意が必要です。
その私道の所有権を持っていなければ、敷地に建物を建てることができないというわけではありません。

建物が建つかどうかは、建築基準法上の道路かどうかが問題になるのであって、建築基準法上の道路かどうかの判定に所有権を取得しているかどうかは問題とはならないからです。

私道であることで特に注意すべき事項は、
・通行について
・上下水道、ガスの敷設状況
・維持管理について
・売買対象にその私道区域が含まれるのかどうか
・第三者が所有者となっているかどうか
・毎月の維持管理のための負担金は徴収されるのかどうか
です。

そして、
・建築基準法上の道路かどうか
これが一番重要なポイントになります。

（４号）［飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況］

重要事項説明書の「直ちに利用可能な施設」とは現に利用している施設のことを指します。
すでに各ライフラインの整備が終わっている場合です。
中古物件も含みます。

具体的には、配管の状況を記載します。
これから整備されるものについては、その予定時期などを説明しましょう。

例えば、
『ガスについては平成◯年◯月ごろに北側市道に都市ガス菅が埋設される予定です。負担金については、◯◯円です。』
と、備考欄に記載します。

注意すべき事項
・上下水道を新設した場合、各自治体に納める負担金（取り扱いは自治体によって異なるので注意が必要）
・配管が他人の敷地を入りこんでいないかどうか。逆に他人の配管が自分の敷地に入りこんでいないかどうか。
・プロパンガスの場合、ガス配管設備の所有権について

ライフラインは、文字通り生活に必要不可欠なものです。
設備、施設に不備があれば、多額の費用を要することとなります。
しっかりと確認しましょう。

（５号）［未完成物件の完成時の形状・構造］

取引物件が未完成の場合には、完成時の形状、構造等を図面や資料を用いて説明します。
新築住宅（完成済み）、中古住宅の時は、この説明は省略されます。
重要事項説明書には、斜線を引きましょう。

（６号）［区分所有建物に関する事項］

１敷地に関する権利の種類及び内容

「敷地権」とは、土地の登記事項証明書（登記簿）に登記された所有権・地上権、賃借権のことです。

区分所有建物の専有部分を所有するための建物の敷地を利用する権利のことで、建物と敷地は分離して処分することはできません。

一棟の建物の敷地の敷地について以下の内容を記載
・登記簿面積
・実測面積
・建築確認の対象面積
・権利の種類
等
実測面積がわからない時は、登記簿面積だけ記載します。

共用部分に関する規約の定め

規約に定められた共用部分について説明します。
この規約はマンションなどの共同住宅の「決まりごと」です。
住んでいる人は、この「決まりごと」を守らなければなりません。
これはマンション内の法律であるとも言えます。

特に確認しておきたい事項として、設備に不具合が生じたときにその修繕負担区分が挙げられます。
修繕負担が所有者（区分所有者）なのか管理組合なのか、確認しておきましょう。

３専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
規約等の差定めがあれば記載します。
事務所等の利用禁止やペット禁止など、管理規約の条文も明示して説明します。

専用使用権に関する規約等の定め

共用部分を決まった人にだけ使用を許す場合は、その内容を説明します。
・専用使用者・専用使用量の有無・専用使用料の帰属先　等

マンション全体の規約定めが記載されるため注意が必要です。
自分が購入した対象住戸と関係ない専用使用権も記載されるため、混乱しないようにしましょう。

特に確認しておきたい事項は、駐車場とバルコニー。
駐車場については、引き継ぎの時にトラブルとなることもあるので内容をきちんと理解しておきましょう。
バルコニー、ルーフバルコニーも共用部分です。専用使用料の有無や帰属先を確認しておきましょう。

所有者が負担すべき費用を特定の者のみに減免する旨の規約等の定め

所有者が負担すべき費用を特定の者のみに減免する旨の規約等の定めがない場合は「該当なし」と記載します。

計画修繕積立金等に関する事項

・規約の定めの有無
・修繕積立金の額
・すでに積み立てられている額
等　を記載します。

特に確認しておきたい事項は、
・滞納の有無
・修繕積立金の増減の予定
・臨時積立金の有無

売主に管理費や修繕積立金の滞納がある場合は、その滞納額はどうなるのかを確認する必要があります。滞納がある状態で売主から引き渡しを受けた場合、管理組合は買主（新しい所有者）に滞納額を請求することができるのです。

修繕積立金の「すでに積み立てられている額」も確認しておきましょう。
築年数はある程度経過しているにもかかわらず、積立額があまりない場合は、今後の大規模修繕工事の際に工事負担金など徴収される場合があります。

通常の管理費用の額

計画修繕積立金と同様に、「滞納の有無」「増減の有無」を記載します。
その他にも徴収される費用があれば説明します。

区分所有建物に関する全ての事項に言えることですが、説明している内容が、共用部分のことなのか専有部分のことなのか、きちんと理解し整理をしておく必要があります。

管理の委託先等

・全部委託管理
・一部委託管理
・自主管理

管理の形態について説明します。
管理員の勤務時間などの説明があると、より親切です。

建物の維持修繕の実施状況の記録

共用部分について大規模修繕工事等の実施がされた場合はその内容を記載します。
専有部分についても修繕記録がある場合は、その内容を説明します。

売主に直接、修繕やリフォームを行った経緯など聞いてみるのは効果的です。

（７号）［代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭］

売買代金以外のお金のやり取りがある場合は記載します。
・手付金
・固定資産税・都市計画税の清算金
・管理費
などです。

「日割計算」というような記載ではなく、できるだけ具体的な金額を記載する必要があります。重要事項を説明している時点で金額が明確でなければ、「約〇〇円」とか「〇〇円（概算）」といった記載をしましょう。
納税通知書など根拠になる資料に基づいて金額を設定しましょう。

不動産業者への仲介手数料などはここには記載しません。
あくまでも、「売主と買主との間でやり取りされるお金」を記載されることとなっています。

（８号）［契約の解除に関する事項］

ポイントは、売買契約書の内容と相違しないようにすることです。

売買契約では手付解除の期限が規定されているのにもかかわらず、重要事項説明書では、「相手方が履行に着手するまで」と記載されている場合など、売買契約書と重要事項説明書の内容が異なっているとどちらが正しいのかが判断つかなくなります。

売主が宅建業者の場合は買主に不利となるような手付解除期限を設けることはできません。
宅建業法３９条に抵触する恐れがあります。

適用条項は以下の通りです。
◇手付解除
　手付放棄、手付倍返しによる契約解除のことです。

◇引き渡し前の滅失または毀損等の場合の解除
「危険負担」に対する特約を定めるものです。

◇契約違反による解除
契約に定める債務を履行しない時に契約解除できるというものです。
　　　　　
◇融資利用の特約による解除
定められた期間内に住宅ローンが通らなかった場合に、買主に解除権があるというものです。

（９号）［損害賠償の予定又は違約金に関する事項］

損害賠償、違約金の予定額については、当事者間で任意に定めることができます。
契約で損害賠償、違約金について定めたら重要事項として事前にその内容を説明しなければなりません。

売主が宅建業者の場合は注意しましょう。
売買金額の２０％までとされています。

（１０号）［手付金等の保全措置の概要］

宅地建物取引業者が売主となる取引の場合、手付金等で次のいずれかに該当するときは保全措置を講ずる必要があります。

◇「未完成物件」　＋　１０００万円　or　代金の５％を超える場合

◇「完成物件」　＋　１０００万円　or　代金の１０％を超える場合

手付金等とは、契約時の手付金だけではありません。
中間金や内金も含みます。

（１１号）［支払金又は預り金の保全措置の概要］

宅地建物取引業者が売主の場合の任意の規定です。
保全措置を「講じない」ことが多いです。

（１２号）［金銭の貸借のあっせん］

金銭の貸借のあっせんの内容及び賃借が成立しなかった場合の措置の内容を記載します。

いわゆる、「ローン特約」「融資利用の特約」と言われるものです。

金融機関名が、「当社指定金融機関」という記載だけだったりするのは記載不備となります。具体的な記載がないとトラブルの原因となります。
予定している金融機関（複数ある場合は全て）、融資額や金利、返済方法方法、ローン事務手数料など具体的な金額を記載しましょう。

（１３号）［瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要］

・宅地建物取引業者が売主
・新築住宅
上記のような場合に「保険」または「供託」による措置の内容を説明します。

「保険」・・・住宅瑕疵担保責任保険契約に係る住宅戸数は、供託すべき保証金の算定戸数から除かれます。

「供託」・・・新築住宅の売主に対し、住宅の供給戸数に応じた保証金の供託を義務付けています。

その内容については保険契約の書類などが添付されます。

［備考］

重要事項証明書の項目以外の事項を記載します。
あらかじめ定められた項目「以外」であるからといって、決して重要じゃないわけではありません。
むしろ重要な部分であると言えます。

特記事項
容認事項
告知事項

などを記載します。

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