重要事項説明の実務 ── 何を、どこまで説明するか

ここまでの調査で集めた事実を、書面に落とす作業が重要事項説明です。調査と説明はひと続きの仕事です。調べていないことは書けませんし、調べたのに書かなければ、調べた意味がありません。

実務で問われるのは、「35条の欄を埋めたかどうか」ではなく、「買主が判断するのに必要な事実を伝えたかどうか」です。法定事項をすべて埋めていても、説明義務違反を問われることがあります。

この記事では、重要事項説明の位置づけと手順、調査結果をどう書面に落とすか、そして書き方で迷いやすい箇所を扱います。

いつ、誰が、誰に

	内容
いつ	契約が成立するまでの間。契約と同日でも、契約より前であれば違反ではないが、検討する時間がない
誰が	宅地建物取引士。説明の際に取引士証を提示する
誰に	買主・借主。売主・貸主への説明義務はない
方法	書面を交付して説明。記名は取引士が行う

書面の電子化とIT重説

宅建業法の改正により、重要事項説明書は相手方の承諾を得て電磁的方法で提供できます。取引士の押印も不要になりました。

また、テレビ会議等による説明（IT重説）も、売買・賃貸のいずれでも可能です。ただし条件があります。

• 書面を事前に相手方へ送付していること
• 取引士証を画面上で提示し、相手方が確認できること
• 音声・映像が十分に視認・聴取できる状態であること
• 相手方が書面を手元に用意していること

「事前送付」が抜けると成立しません。送付した日付の記録を残してください。

調査結果を、どこに落とすか

ここまでの調査で集めた事実は、次のように対応します。調査した項目と、書面の欄が一対一で結びつきます。

調査	落とす先
法務局調査	登記記録に記録された事項（所有権、抵当権、地役権、賃借権）
役所調査（都市計画課）	法令に基づく制限（区域区分、用途地域、建蔽率・容積率、地区計画、都市計画施設）
役所調査（建築指導課）	道路の種別と幅員、後退の要否
役所調査（下水道課ほか）	飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況
現地調査	私道の負担、造成宅地防災区域・土砂災害警戒区域等の該否、石綿・耐震診断の記録の有無
契約条件の確認	手付金、契約解除、損害賠償額の予定、瑕疵担保（契約不適合）責任の履行措置

法定事項だけでは足りない

宅建業法第35条は、説明すべき事項を列挙しています。しかし、そこに書かれていないことなら説明しなくてよい、という意味ではありません。

宅建業者には、取引の専門家として相手方の判断に重要な影響を及ぼす事実を告げる義務があると解されています。法定事項に該当しなくても、知っていながら告げなかった場合、損害賠償を問われることがあります。

法定外でも問題になりやすいもの

類型	例
物理的な事情	雨漏り、シロアリ、地盤沈下、給排水管の不具合、越境
環境的な事情	近隣の騒音・臭気、日照を妨げる建築計画、暴力団事務所の存在
心理的な事情	過去の自殺・他殺・孤独死などの事案
将来の事情	近隣の開発計画、都市計画道路の事業化、大規模修繕の予定と一時金

心理的な事情については、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しています。判断に迷う場面が多い分野なので、実務ではこれを参照します。

書き方で迷いやすい箇所

「調べていない」と「該当なし」を分ける

「調査中」で残さない

説明の時点で調査が終わっていない項目を「調査中」としたまま契約に進むと、後で結果が出たときに条件を変えることになります。契約前に確定させるか、確定していないことを前提とした特約を入れるか、どちらかにしてください。

売主からの聞き取りは、そのまま書く

売主から聞いた内容は、「売主によれば」と明示して記載します。こちらが確認した事実と、売主の申告を区別するためです。

とくに設備の不具合や過去の事故については、売主に書面で申告してもらう（物件状況等報告書・設備表）のが実務です。口頭のやり取りだけにしないでください。

専門家の領域は、断定しない

建物の構造上の問題、法適合の判断、地盤の状態。これらは調査担当者が断定できるものではありません。「〜との回答を得た」「〜と記録されている」と、出所を示して書きます。

説明の進め方

順番を決めておく

書面の項目順に読み上げるだけでは、どこが重要なのか伝わりません。相手にとって影響の大きい順に、要点を先に伝えると理解されます。

• 建てられるか、建て替えられるか（用途地域、道路、接道）
• お金が追加でかかるか（セットバック、インフラ引込み、負担金）
• 揉める可能性があるか（越境、境界未確定、私道の承諾）
• その他の条件（手付、解除、契約不適合）

質問を促す

説明の途中と最後に、質問がないかを確認します。質問が出た場合は、その内容と回答を記録に残してください。説明した証拠になります。

記録に残す

説明の日時、場所、出席者、使用した資料。後から「聞いていない」と言われたとき、記録だけが拠りどころになります。IT重説の場合は、承諾を得たうえで録画することも実務では行われています。

まとめ

• 重要事項説明は契約成立前に、宅建士が、書面を交付して行う。相手は買主・借主。
• 調査した項目と書面の欄は一対一で対応する。調査と説明はひと続きの仕事。
• 法定事項を埋めるだけでは足りない。判断に影響する事実は、法定外でも説明義務が生じうる。
• 空欄を残さない。「該当なし」と「確認できず」を書き分ける。
• 売主の申告は「売主によれば」と明示し、書面で申告してもらう。