不動産という資産 ── 他の資産と、五つ違う

預金、株式、投資信託、債券。資産にはいろいろな形があります。そのなかで不動産だけが持っている性質があります。

良い悪いではなく、性質が違うということです。この違いを踏まえずに他の資産と同じ感覚で扱うと、想定していなかった場面で困ることになります。

この記事では、不動産という資産が他とどう違うのかを整理します。特定の商品や手法を勧めるものではありません。

五つの違い

	不動産	上場株式・投資信託など
流動性	低い。売却に数か月かかることがある	高い。市場が開いていれば売れる
取引の単位	大きい。分割して少しだけ売ることが難しい	小さい。一部だけ売れる
借入	借入で購入するのが一般的	通常は自己資金
実物かどうか	実物。劣化し、管理が要る	権利。管理の手間はない
場所	動かせない	場所に縛られない

以下、それぞれが実務でどう効いてくるかを見ていきます。

流動性が低いということ

売ろうと決めてから現金になるまで、数か月を要するのが普通です。買い手を探し、条件を交渉し、融資の審査を待ち、決済する。

急いで現金が必要になったとき

不動産は、必要な額だけを切り出して現金化することができません。株式なら一部を売れますが、不動産は建物ごと、土地ごとです。

急ぐと価格を下げることになります。「いつまでに現金が要るか」が決まっている資金を、不動産に充てるのは性質が合いません。

借入は、両側に効く

自己資金の何倍もの資産を持てることが、不動産の特徴としてよく挙げられます。ただしこれは、利益だけを拡大する仕組みではありません。

金利が変われば、前提が変わる

変動金利で借りている場合、金利が上がれば返済額が増えます。家賃は同じ速さでは上がりません。

収支の見通しを立てるときは、今の金利ではなく、上がった場合でも成り立つかを確認してください。

実物であるということ

建物は劣化します。設備は壊れます。持っているだけで費用が発生し続けます。

費用	性質
固定資産税・都市計画税	毎年。空室でもかかる
管理委託料	毎月。家賃収入に対する割合
修繕費	不定期。まとまった額になることがある
火災保険料	数年ごと。近年は上昇傾向
入退去に伴う費用	原状回復、募集の広告料

修繕は「いつか」ではなく「必ず」来ます。屋根、外壁、給湯器、給排水管。それぞれに寿命があります。

災害の影響を受ける

地震、水害、土砂災害。実物であるため、被害を直接受けます。保険で備えられる範囲と、備えられない範囲があります。

ハザードマップで、その土地がどの区域に入っているかは事前に確認できます。これは買う前に分かることです。

動かせないということ

土地の条件は、買った後には変えられない

建物は直せます。設備は入れ替えられます。しかし土地の条件は、ほとんど変えられません。

変えられないもの	効いてくる場面
接道の状況	建て替えの可否、融資、売却
用途地域・区域区分	建てられる建物の種類と規模
地盤	建て替え時の改良費
高低差・崖の有無	擁壁の維持、造成費
災害の危険性	保険料、売却時の説明事項
私道か公道か	掘削承諾、維持費の負担

境界の確定と越境の是正は、費用と時間をかければ解決できることがあります。ただし相手のあることなので、確実ではありません。

「魅力」として語られることを確かめる

不動産投資の利点としてよく挙げられる項目を、そのまま受け取らずに見てみます。

語られ方	確かめること
安定した収入	空室が出れば途切れる。返済は続く
インフレに強い	家賃がすぐ上がるとは限らない。金利は先に上がりうる
生命保険の代わりになる	団体信用生命保険の内容と、残る資産の売却しやすさ
節税になる	後述
年金の代わりになる	その時点で建物が何年経っているか。修繕の見通し

他の資産との関係で考える

不動産だけで資産を考える必要はありません。性質が違うのですから、組み合わせ方の問題になります。

資金の性質	向く置き場所
いつ必要になるか分からない	すぐ現金にできるもの
数年以内に使う予定がある	元本の変動が小さいもの
当面使う予定がない	長期で持てるもの

不動産は、当面使う予定のない資金の置き場所です。流動性が低く、単位が大きいためです。

この整理は、金融機関や資産運用の専門家に相談してください。全体の設計は、不動産の側からだけでは決められません。

知っておくと判断が変わること

相続のときに分けにくい

不動産は、現金のように等分できません。相続人が複数いる場合、共有にするか、一人が取得して他に代償金を払うか、売って分けるかになります。

共有にすると、売却には共有者全員の同意が必要になります。その後さらに相続が起これば、共有者が増えていきます。

管理を委託しても、判断は残る

管理会社に任せても、修繕をするかしないか、家賃を下げるか据え置くか、入居者を受け入れるか。決めるのは所有者です。

買ったときの条件が、ずっと付いてくる

再建築不可、調整区域、境界未確定、越境あり。買うときに安くなっていた理由は、売るときにも同じように効きます。

まとめ

• 不動産が他の資産と違うのは、流動性・単位の大きさ・借入・実物・動かせないことの五点。
• 借入は利益も損失も拡大させる。返済額は資産価値が下がっても減らない。
• 売れるかどうかは、次に買う人に融資が付くかで決まる。
• 土地の条件は買った後には変えられない。買うときの安い理由は、売るときにも効く。
• 「節税」の説明は必ず税理士に確認する。住宅ローン控除は自己居住用で、投資用には使えない。