第二種金融商品取引業 ── 登録が要る場面

不動産ファンドに関わる業務は、金融商品取引法の規制を受けます。

ただし、「不動産ファンドをやるには第二種金融商品取引業の登録が必要」という理解では足りません。何をするかによって、必要な登録が変わります。

この記事では、業務と登録の対応関係、実務で使われる特例、そして登録の要件を整理します。

第一種と第二種の違い

	第一種	第二種
対象	流動性の高い有価証券	流動性の低い有価証券
具体例	株式、社債、投資信託受益証券	信託受益権、集団投資スキーム持分
主な担い手	証券会社	ファンドの販売者、不動産関連事業者
要件	より重い	第一種より軽い

不動産の証券化で扱われる信託受益権や匿名組合出資持分は、いわゆるみなし有価証券にあたり、第二種の対象になります。

業務によって、必要な登録が違う

適格機関投資家等特例業務

2015年の改正で規制が強化された

この特例を悪用した被害が生じたことを受け、2015年に金融商品取引法が改正されました。

強化された点	内容
投資家の範囲	一般の個人は原則として出資者になれない
届出書の公表	金融庁のウェブサイトで公表される
行為規制	説明義務、禁止行為などが適用される
監督	報告徴求、業務改善命令、業務停止命令の対象

「届出だから規制が緩い」という理解は、現在では成り立ちません。出資者の要件を満たさない者が一人でも入れば、無登録営業となります。

登録の要件

財産的基礎

	内容
法人の場合	資本金の額が一定以上であること
個人の場合	営業保証金の供託
純財産	マイナスでないこと

金額の基準は法令で定められており、改正されることがあります。申請前に、金融庁または財務局の資料で確認してください。

人的構成

• 業務を適確に遂行できる体制　経験を有する者の配置
• 法令遵守の体制　担当者・部門の設置、社内規則の整備
• 常勤の役職員の確保
• 他の兼業業務との関係で、利益相反が生じない体制

その他

• 欠格事由に該当しないこと
• 金融商品取引業協会への加入、または同等の社内規則の整備
• 加入する認定投資者保護団体があること（該当する場合）

行為規制

規制	内容
標識の掲示	営業所に登録番号等を表示する
広告等の規制	誇大広告の禁止。手数料やリスクの表示義務
契約締結前の情報提供	取引の内容、リスク、手数料を、あらかじめ説明する
契約締結時の交付	契約の内容を記載した書面等の交付
適合性の原則	顧客の知識、経験、財産の状況、投資目的に照らして不適当な勧誘を行わない
禁止行為	虚偽の告知、断定的判断の提供、損失補塡
分別管理	顧客の財産を、自己の財産と分別して管理する

断定的判断の提供

「必ず儲かる」「元本は保証される」といった説明は、明確に禁止されています。

利回りの見込みを示す場合も、それが確定的なものでないことを明示する必要があります。営業の現場で最も問題になりやすい規制です。

宅建業との関係

	宅地建物取引業	第二種金融商品取引業
対象	現物の宅地・建物	信託受益権、ファンド持分
根拠法	宅地建物取引業法	金融商品取引法
参入	免許	登録
監督	国土交通大臣・都道府県知事	金融庁・財務局

同じ物件を扱っても、現物なら宅建業法、受益権なら金商法です。

両方の業務を行う場合、両方の免許・登録が必要になります。社内の体制も、それぞれの規制に対応させる必要があります。

実務上の注意

スキームを組む前に確認する

資金の集め方、運用の主体、投資家の属性。これらによって、必要な登録や届出が変わります。

スキームを固めてから「登録が必要だった」と分かると、組み直しになります。設計の段階で、弁護士や登録実務に詳しい者に確認してください。

無登録営業のリスク

特例業務の要件を維持する

適格機関投資家等特例業務では、要件を継続して満たす必要があります。

• 適格機関投資家が脱退して不在にならないか
• それ以外の出資者が49名を超えないか
• 出資者が要件を満たす投資家であるか
• 持分が第三者に譲渡された場合の扱い

組成時に満たしていても、期間中に崩れることがあります。持分の譲渡制限を契約で定めておくのが実務です。

原資産の調査は、規制の外にある

金融商品取引法が規律するのは、取引の勧誘や説明の適正さです。原資産そのものの品質は、別に確かめる必要があります。

確認するもの	影響
境界の確定状況	売却時に確定測量が必要。出口の時期に影響する
越境の有無	是正または覚書。相手方の対応次第
接道と再建築の可否	買い手の融資、担保評価
法令への適合	検査済証、既存不適格
賃貸借契約	期間、解約条項、敷金の承継

これらは投資家への説明事項にもなります。調査結果を書面で整理し、開示できる状態にしておいてください。

まとめ

• 必要な登録は業務ごとに違う。募集は第二種、運用は投資運用業。
• 適格機関投資家等特例業務は届出で足りるが、2015年の改正で投資家の範囲が制限された。
• 「届出だから規制が緩い」という理解は現在では成り立たない。
• 登録審査では人的構成が重点的に見られる。資本金だけでは足りない。
• 金商法が規律するのは勧誘と説明。原資産の品質は別に確かめる必要がある。