不動産金融ビジネス

第二種金融商品取引業登録

金融商品取引法とは

かつて「証券取引法」と呼ばれていた法律が、「金融商品取引法」と名前を変えました。
それに伴い、「金融先物取引法」「外国証券業者に関する法律」「有価証券に係る投資顧問業の規制等に関する法律」「抵当証券業の規制等に関する法律」など複数の法律が、この「金融商品取引法」に統合されました。

この法律では、金融取引に関わる企業の公式名称を「金融商品取引業者」、取引所の公式名称を「金融商品取引所」としています。
この法律の中心テーマは、あくまでも投資家の保護です。

投資家を守るために、この法律では多くの規制が設けられています。

例えば、「金融商品取引法」では、信託受益権（他人から資産を託されて管理する権利）全般を有価証券（企業の株や債券など、売買が可能な証券）と考えます。
さらに、集団投資スキーム持分（多くの投資家から集めた資金を一括管理する仕組み）も含めて有価証券とすることで、その範囲を広げています。

さらに、資産や指標に関する取引など、規制の対象となるデリバティブ取引（株価や金利など、既存の資産価格に基づいた派生的な取引）の範囲も拡大しています。

証券取引法の規制対象商品

• 国債
• 地方債
• 社債
• 株式
• 投資信託
• 有価証券デリバティブ取引　など

金融法品取引法の規制対象商品

• 国債
• 地方債
• 社債
• 株式
• 投資信託
• 信託受益権全般
• 集団投資スキーム持分（包括的な定義）　※
• 多様なデリバティブ取引　など

※ 集団投資スキームとは？

金融商品取引法では、民法上の組合契約、商法上の匿名組合契約、投資事業有限責任組合契約、有限責任事業組合契約その他いかなる形式によるかを問わず、

を、包括的に有価証券と位置づけてしています。
不動産信託受益権などへの投資を行うもの（いわゆる不動産ファンド）も対象になります。

登録制による規制

有価証券・デリバティブ取引の「販売・勧誘」の業務のほか、「投資助言」「投資運用」及び「顧客資産の管理」についても登録制によって規制されます。

• 証券業（原則登録制）
• 金融商品取引業（登録制）
• 商品投資販売業（許可制）
• 信託受益権販売業（登録制）
• 集団投資スキーム持分の自己募集
• 証券投資顧問業（登録制）
• 投資一任契約にかかる業務（許可制）
• 投資信託委託業、投資法人資産運用業（許可制）
• 集団投資スキームの財産の自己運用
• 有価証券の保護預かり

いわゆる不動産ファンド形態での販売・勧誘等業務について

金融商品取引法では、登録を受けた不動産ファンド業者が、「販売・勧誘」を行う際には次の広域性を遵守しなければなりません。

• 標識の提示義務（法３６条の２）
• 広告の規制（法３７条）
• 契約締結前の書面交付義務（法３７条の３）
• 契約締結時の書面交付義務（法３７条の４）
• 各種禁止行為（法３８条）（虚偽のことを告げる行為の禁止など）
• 損失補てんの禁止（法３９条）
• 適合性の原則（法４０条）

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業（不動産特定共同事業法）は、不動産取引の状況により、損失が生じるおそれがある取引として、投資性の強い金融商品とみなされ、金融商品取引法と基本的に同等の販売・勧誘ルールが適用されます。

金融商品取引業の区分

第一種金融商品取引業

• 有価証券の取引
• 店頭デリバティブ取引　
　など

第二種金融商品取引業

• ファンドの取引
• 市場デリバティブ取引　
　など

投資運用業

• 投資判断に関する助言
• 投資一任契約の締結の代理　
　など

投資助言・代理業

• 投資信託の運用
• ファンドの運用　
　など

第二種金融商品取引業登録申請の条件は？

登録の条件があります。それは、欠格事由（金融商品取引法２９条の４第１項第１号～第３号）に該当しないこと。
欠格事由についてはこちらのサイトを確認！金融庁『ファンド関連ビジネスを行う方へ（登録・届出業務について）』
※お問い合わせ先、登録、届出先もコチラで確認できます。

この欠格事由の一つ、『金融商品取引業（投資助言・代理業を除く）を適確に業務を遂行するに足りる人的構成を有しないこと』（金融商品取引法２９条の４第１項第１号（ニ））は、なによりもコンプライアンスを金商法は求めていることを表していますね。

コンプライアンスに精通した担当者、あるいは、部署があるかどうか。
ここがポイントとなるところ。まず、チェックが入りますよ～。

当局検査は、経営者ではなくコンプライアンス担当者を徹底的に責めるのから･･･（恐）担当者の悲鳴をよく耳にします。（涙）
「コンプライアンス・マニュアル」、「コンプライアンス・プログラム」は欠かせない社内規定・マニュアルです。

金融商品取引業者の規制

• 営業所での標識の掲示に関する規制
• パンフレットなど広告塔に関する規制
• 投資家への書面の交付に関する規制
• 投資家への取引の勧誘に関する規制
• 投資家の損失の補てんに関する規制

投資家の投資判断をゆがめることにならないよう、投資家保護を図るための規制ですね。
定款の目的に、金融商品取引業の種類が書いてありますか？

いままで、金融商品取引業とは関係のなかった場合、会社の定款の目的に金融商品取引業の種類が記載されていないことが多いと思います。と、いうか普通記載されていないですよね。
この場合は、定款の変更が必要です。

金融商品取引法の改正について

今回の改正で、無登録業者の未公開株の販売は原則無効となりました。裁判管轄が拡大され、無登録業者の財産仮差押も請求しやすくなりました。
ただ、「みなし有価証券」が規制対象外になっています。
合同会社など集団投資スキーム持分などの「みなし有価証券」が、詐欺の抜け道となる可能性も指摘されていますね。

金融商品取引法での投資運用業

平成１９年９月３０日に施行された金融商品取引法では、投資顧問業は、投資運用業、投資助言・代理業と法律上の名称、位置づけが変わりました。
業務の分野拡大、多様化も進んでいます。

投資運用業

投資助言・代理業

では、投資運用業は具体的にはどんなことをするのですか？

• 投資法人の委託に基づく運用
• 投資一任契約に基づく運用
• 投資信託の運用
• 集団投資スキームの自己運用（他の投資運用業を営む金融商品取引業者に運用を委託しないで自ら運用すること）

組合型のファンドを組成し、投資家から集めた資金を主に有価証券やデリバティブ取引で運用を行う場合には、投資運用業の登録が必要になります。
金融商品取引法の規定により、内閣総理大臣の登録を受けることになっています。

投資運用業の登録要件

• 資本金5,000万円・純財産額5,000万円以上
• 登録拒否事由に該当しないこと
• 主要株主が拒否事由に該当しないこと
• 取取締役会の設置
• 業務遂行にあって十分な知識や経験を有するものがいること

登録のポイントとして、さらに業務方法書と社内規定の整備があげられます。
業務方法書とはこれから行う運用業に関して詳細にその業務方法を規定するもの。いわば金融庁や財務局への宣誓書みたいなものです。

社内規定の整備とは、文字通り会社の規模、人員構成にあわせた規定を作成し整備することです。
投資運用業登録の用件は非常に厳しいものとなっています。コンプライアンス体制も厳しいし、さらに財産要件も満たさなければならない。

そのためか、投資助言代理業や第二種金融商品取引業と比べても登録数は少ないです。
そうはいっても、金融商品取引法が施行され、投資助言業のみを行っていた業者様や適確機関投資家等特定業務で対応されていた業者の皆様が投資運用業に登録しだしている流れがあります。

それだけ、登録要件は厳しくても登録すれば価値のある金融商品取引業といえますね。

投資運用業の登録申請に必要な書類

金融庁、証券取引等監視委員会は、検査の時どこを見ているのか？

最近では、金融商品取引業の投資運用業も国土交通省の総合不動産投資顧問業もデューデリジェンス（ＤＤ）の適確性、公正性がポイントになっていると痛感してます。
つい最近、証券取引等監視等委員会（ＳＥＳＣ）から金融庁に対し行政処分を行うよう勧告が出たことは記憶に新しいですね。

理由は、不動産鑑定業者への不適切な働きかけ、不適切な選定プロセス。
このことからわかるように、不動産鑑定業者のどんな基準による選定プロセスなのか、どんな鑑定方法に基づくのか、その根拠は？公正かどうか？利益相反にはならないか？に注意を払う必要がありますよ。

金融庁への届出だけでファンド運用が可能な適格機関投資家等特例業務とは？

ファンドを組成して、投資家から資金を集めて運用するには、第二種金融商品取引業と投資運用業の登録が必要です。
投資運用業の登録は、最低純資産が5,000万円必要だったり、相当の時間とコストがかかります。第二種金融商品取引業についても同様です。
儲かりそうな投資先がある。
でもファンドの総額が5,000万円に達しない。。
知り合いの投資家もいるのに。。。
なんとかならないものかなあ？？？？

そこで、金融商品取引法では一定の要件を満たすことで登録しないでファンドを組成することができる特例を作りました。
それが、『適格機関投資家等特例業務』です。

適格機関投資家等特例業務の４つの要件

• ファンドを作る人が、自己募集、自己運用すること
• 適格機関投資家*に最低一口は出資してもらうこと
• 一般の投資家は４９名以下であること
• 金融庁に投資家を募集する前に届出をすること

*有価証券に対する投資に係る専門的知識及び経験を有するものとして内閣府令で定めるもの（金商法）

適格機関投資家とは？

• 第一種金融所品取引業者（証券会社のこと）、または投資運用業者
• 投資事業有限責任組合（ＬＰＳ）
• 有価証券の残高が１０億円以上ある個人、または法人（組合を含む）で届出をしたもの
• ・外国の第一種金融商品取引業者、または投資運用業者で届出をしたもの

具体的には、証券会社、外国証券会社の支店、投資信託委託業者、銀行、保険会社、信用金庫、労働金庫など
適格機関投資家を確保できるかどうか、ファンドを組成するためのポイント！！

組合型ファンドとは？

ファンドは一般的に法人型、組合型、信託型に分類されます。
適格機関投資家等特例業務においては、集団投資スキーム持分といわれる「組合型ファンド」でなければいけません。
一般的な組合型ファンドは、匿名組合、投資事業有限責任組合、民法組合、有限責任事業組合です。

届出する内容

適格機関投資家等特例業務の届出後の法的規制

金融商品販売法*に基づき、勧誘指針を作成し、公表しなければなりません。違反すると５０万円以下の過料。
犯罪収益移転防止法に基づき、法定のやり方で顧客の本人確認をしなければなりません。違反すると２年以下の懲役若しくは３００万円以下の罰金。

特例業務届出者は、金融商品取引業者ではありませんので、金融商品取引業者に適用される金商法上の規制は原則、適用されません。
広告等規制（金商法３７条）や契約締結前交付書面の交付義務（金商法３７条の３）の規制も適用されません。

例外的に最低限の規制として、虚偽告知の禁止（金商法３８条第１号）、損失補てん等の禁止（金商法３９条）だけが、課せられています。（金商法６３条第４項）
取引の公正性を確保するための最低限の規制ということですね。

*金融商品販売法とは、「金融商品取引法」の延長線上にある、平成１２年（2000年）にできた法律です。顧客の保護を図ることによって経済の発展を目的とする法律。

適格機関投資家等特例業務における注意点

モニタリング調査

１年に１度、モニタリングの調査が金融庁からきます。今現在のファンドの総額、投資家の属性、等を報告します。
具体的には４月１日から５月３１日までに、ファンドモニタリング調査票を提出します。（ファンドモニタリング調査票の提出は電子申請で行います。初めて提出するときはＩＤを発行してもらわなければならないので、ＩＤ発行にかかる期間（３週間くらい）をスケジュールに入れておく必要がありますよ）

必ず報告してくださいね。もちろん、期限を守って、正確に。
報告しなかった場合、報告命令に応じなかったということで登録簿にのってしまいますよー。

特例業務届出者の業務の範囲

特例業務届出者は募集、運用を第二種金融商品取引業者、投資運用業をもつ金融取引業者に依頼できます。
例えば、募集のみ第二種金融商品取引業者、運用は特例業務で自己運用することも可能です。逆もありえますね。募集は特例業務で、運用は投資運用業者、というのもありです。

実際は、自己募集、自己運用しているファンドがほとんどです。
適格機関投資家等特例業務で作ったファンドを、後に普通のファンドに移行させることも可能です。

金融商品取引業の登録はハードルが高いので、まずは適格機関投資家等特例業務のファンドを作り、経験をつんでから、金融商品取引業の登録するという考え方もありますよね。
カンタンな届出のみでファンドは作れるけれど･･･
適格機関投資家等特例業務を脱法行為に利用されないよう、１名以上の適格機関投資家として投資事業有限責任組合を組み入れている場合、適格機関投資家等特例業務の届出を受理するに当たり、投資事業有限責任組合が金融商品取引業者として登録を受けているかどうか確認するようです。

証券取引等監視委員会によって複数の特例業務業者が要件を満たしていないとして、裁判所による業務差し止め命令を受けているという現状があります。
届出の際に金融庁から詳細を質問されるようにもなってます。
カンタンな届出のみでファンドが作れる、というのは事実ではありますが、特例業務業者が適格機関投資家等特例業務の要件を満たしているかどうか、審査の目が厳しくなっているのも事実ですね。

国土交通省管轄の「不動産投資顧問業」

不動産は他の金融商品と比べて特殊です。
現物不動産は金商法の対象ではないのですが、不動産関連の「投資運用業」について「不動産関連特定投資運用業」と定め、「総合不動産投資顧問業者としての登録を受けているもの」または、同程度の知識及び経験を有すること、という規定があります。

実質的には国土交通省が管轄する「不動産投資顧問制度」での総合不動産投資顧問業でなくては登録できないみたいですね。
金融商品取引業の投資運用業の登録要件として国土交通省の総合不動産投資顧問業が脚光を浴び、「不動産投資顧問業登録規定」に基づく「不動産投資顧問業」の登録に当たって審査基準を満たすため、「不動産コンサルティング技能登録者（不動産流通近代化センター）」「ビル経営管理士（日本ビルヂング経営センター）」等が話題になり資格の活用範囲が広がりました。

不動産投資顧問業登録の意義とは？

不動産投資に関し一定水準以上の業務遂行能力を有する業者を登録し、情報開示を行うとともに、不動産投資顧問業登録業者に対し投資家保護のための一定のルール遵守を義務付ける制度です。

不動産投資に関する助言業務、投資判断、などを行うコンサルティング業務を行います。
実際、登録申請するのは総合不動産投資顧問業そのものが目的ではなく、金商法投資運用業登録のためという場合が多いですね。

不動産投資顧問業とは『一般不動産投資業』と『総合不動産投資顧問業』の２種類に分類されます。

不動産特定共同事業許可申請

不動産特定共同事業法とは？

１９９４年６月に公布され、１９９５年４月に施行。
任意組合契約・匿名組合契約・賃貸方式の契約に基づいて、投資家が資産や金銭を出資し、業務を委託された不動産会社などの専門家がその資産等を一括して不動産事業を行い、その不動産事業から生じた収益を投資家に分配する不動産特定共同事業を規制することで投資家を保護することを目的としています。

事業法の構成

01.事業法の定義

「不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引から生ずる収益等の分配を行う行為」「不動産特定共同事業契約の締結の代理・媒介をする行為」が定義されています。
事業法に該当する不動産特定共同事業契約としては、

• 任意組合型契約
• 匿名組合型契約
• 賃貸型契約
• 外国法令に基づく契約

が定められています。

02.許可制

一定の欠格事由・許可基準を満たすことが必要です。投資家を保護する目的があるからです。

財産的基礎

※添付書類に直前３年の各事業年度の貸借対照表及び損益計算書がありますが、許可申請にあたり、３年間全ての当期利益を有する必要はないが、申請日を含む事業年度（最終の決算）が当期利益を融資、かつ金融支援を受けていないなどの必要があります。

人的構成

03.業務規定

不動産特定共同事業法では、情報開示と行為に関する規制を定め、投資家保護を図っています。

04.監督規定

不動産特定共同事業法については、事務所の設置状況や基準約款の内容によって、内閣総理大臣（金融庁長官に委託）・国土交通省大臣（主管）・各都道府県知事がそれぞれ監督を行うこととなっています。

05.罰則規定

無許可での不動産特定共同事業の実施には、３年以下の懲役もしくは、３００万円以下の罰金、これらの併科、と罰則規定は厳しくなっています。

各契約類型

• 任意組合型（１号商品）
• 匿名組合型（２号商品）
• 賃貸型（３号商品）
• 外国法令に基づく契約によって組成される商品（４号商品）
• その他、政令で定める商品
• 対象不動産変更（入替え）型契約

許可申請時のチェックリスト

法第６条「欠格事由」

• 法人であること（１号）
• 宅地建物取引業法の免許法人であること（２号）
• 許可の取消しの処分を受けてから５年を経過していないこと（３号）
• 許可の取消しの処分に係る聴聞の通知があった日から、取消し処分または処分しない旨の決定があった日までに、廃業の届出をした法人で、廃業の届出の日から５年を経過しないもの（４号）
• 宅地建物取引業・出資法等により、罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わってから５年を経過していないことなど。（５号）
• 役員または政令で定める使用人が成年被後見人・破産者等ではないこと（６号）

法第７条「許可の基準」

• 資本または出資の額が以下の額を満たすこと（１号）
• 契約締結法人　１億円
• 代理・媒介法人　２０００万円
• 子会社ＳＰＣ　２０００万円
• 試算の合計額から負債の合計額を控除した額が資本または出資の額の１００分の９０に相当する額を満たすものであること（２号）
• 役員または政令で定める使用人等が、許可申請前５年以内に、不動産特定共同事業に関し不正または著しく不当な行為をしていないこと（３号）
• 事務所毎に業務管理者を設置すること（４号）
• 約款が政令で定める基準に適合すること（５号）
• 不動産特定共同事業を適確に遂行するに足りる財産的基礎、及び人的構成を有すること（６号）

• 資本または出資の額が以下の額を満たすこと（１号）

契約締結法人　１億円
代理・媒介法人　２０００万円
子会社ＳＰＣ　２０００万円

• 試算の合計額から負債の合計額を控除した額が資本または出資の額の１００分の９０に相当する額を満たすものであること（２号）
• 役員または政令で定める使用人等が、許可申請前５年以内に、不動産特定共同事業に関し不正または著しく不当な行為をしていないこと（３号）
• 事務所毎に業務管理者を設置すること（４号）
• 約款が政令で定める基準に適合すること（５号）
• 不動産特定共同事業を適確に遂行するに足りる財産的基礎、及び人的構成を有すること（６号）

株式会社三成開発

土地家屋調査士行政書士 村上事務所

社名
株式会社三成開発

関連企業
土地家屋調査士行政書士 村上事務所


熊本県土地家屋調査士会登録番号
第1248号

熊本県行政書士会登録番号
第04431128号

一般建設業熊本県知事許可
（般-5）第20080号

住所
〒860-0088
熊本県熊本市北区津浦町４４−５

電話番号
０９６−２００−９６９５

ファックス番号
０９６−２００−９７５２

創業
２００４年６月

保有資格
行政書士
宅地建物取引主任士
土地家屋調査士
ビル経営管理士
不動産コンサルティングマスター
マンション管理業務主任者
賃貸不動産経営管理士
２級土木施工管理技士
測量士