市役所調査とトラブル対策

市役所調査とは

市役所調査は、不動産取引の重要な部分です。この調査により、不動産の法的状況や過去の取引履歴を確認します。しかし、この過程ではトラブルが頻発し、多くの投資家が問題に直面することがあります。

市役所調査のプロセス

市役所で行われる調査は、主に不動産の登記簿謄本や過去の取引記録の確認から始まります。これには、地域の法務局も関与し、不動産の法的な権利や義務が正確に記録されているかを確認します。

調査におけるトラブルとその原因

市役所の調査で最も一般的なトラブルは、記録の不備や情報の不足によるものです。特に、法的な証明書や書類が不足している場合、将来的に裁判などの法的紛争に巻き込まれるリスクが高まります。

市役所調査におけるリスク管理

不動産投資においては、市役所の調査を通じて得た情報を正確に保管し、将来的なトラブルを防ぐことが重要です。

聞き取り調査と記録の重要性

市役所で行う聞き取り調査は、不動産の歴史や以前の取引に関する貴重な情報源です。この聞き取りで得た情報は、正確にメモして長期間（例えば10年）保管する必要があります。

証拠の保存方法

不動産トラブルは時に数年後に発生することもあります。そのため、すべての文書やメモ、証拠は慎重に保存し、必要な時に簡単に取り出せるように整理しておくことが肝要です。

結論

市役所での不動産調査は複雑で、多くのトラブルが潜んでいます。しかし、適切な準備と記録の保管により、これらのリスクを軽減することが可能です。不動産投資においては、このような細心の注意が成功への鍵となります。

市役所の都市計画課の役割

都市計画課は、不動産投資における重要な情報源です。この課では、不動産が位置する地域の都市計画に関する様々な規制や計画を調査し、提供します。

主な調査項目

1. 市街化地域の確認
2. 用途地域の特定
3. 建ぺい率・容積率
4. 建築物の高さ制限
5. 防火・準防火地域、風致地区等の特別地区の確認

市街化区域と市街化調整区域

用途地域とその他の重要項目

用途地域（例：住居専用地域、商業地域、工業地域など）によって、建築可能な建物の種類や規模が異なります。また、建蔽率、容積率、高度地区、防火地域、風致地区などの規制も、不動産投資の計画において重要です。

都市計画道路に関する情報

都市計画道路の計画は、不動産価値に大きな影響を与えます。事業の予定があるかどうか、事業の認可年月日、実施年月日、完了予定年月日などの情報は、投資計画の立案に不可欠です。

結論

市役所の都市計画課は、不動産投資における重要な情報を提供します。市街化区域と市街化調整区域の理解、用途地域やその他の規制の把握は、賢明な不動産投資のために必要不可欠です。

建築物に関する制限の概要

不動産投資においては、建築物の形態に関する様々な制限を理解し遵守することが必要です。これらの制限は、市街地の良好な環境を維持するために設けられています。

建ぺい率の制限

建ぺい率は敷地内に確保する必要のある空地の割合を示します。この割合は、敷地面積に対する建築面積の比率で表され、日照、採光、通風の確保に関わります。防火地域内の耐火建築物や特定の角地では、建ぺい率の緩和が適用されることがあります。

容積率の制限

容積率は敷地内に建てられる建築物の延べ面積の最大限を定めます。これにより、過密な建築を防ぎ、良好な市街地環境を保持します。

高さ制限の種類

外壁の後退距離と日影制限

外壁の後退距離は、敷地境界線から建築物の外壁を一定距離後退させることで、日照、採光、通風を確保します。日影制限は、中高層建築物が周辺土地に及ぼす日影を制限し、日照条件の悪化を防止するための規制です。

結論

不動産投資においては、これらの建築物の形態に関する制限を正確に理解し遵守することが、成功の鍵となります。適切な計画と法規制の遵守により、良好な市街地環境の維持に貢献しつつ、投資のリスクを最小限に抑えることができます。

用途地域における建築制限

不動産投資において、用途地域内での建築は各地域の目的と特性に応じて制限されています。これらの制限を理解することは、効果的な不動産投資のために重要です。

第1種低層住居専用地域内の建築制限

第1種低層住居専用地域では、住宅とそれに付随する特定の用途の建築物のみが許可されます。例えば、兼用住宅の建築は以下の条件を満たす必要があります。

• 延べ面積の2分の1以上が居住用
• 兼用部分の床面積が50㎡以内の特定の用途（例：事務所、食堂、喫茶店）

公益上必要な建築物も特定の条件下で許可されます（例：郵便局、老人福祉センター）。

第2種低層住居専用地域内の建築制限

第2種低層住居専用地域では、特定の店舗や飲食店などが許可されます。これらの建築物は床面積150㎡以内、2階以下であることが条件です。

第1種中高層住居専用地域内の建築制限

第1種中高層住居専用地域では、床面積500㎡以内の特定の店舗や飲食店、公益上必要な建築物が許可されます。

その他の用途地域における建築制限

第2種中高層住居専用地域では、特定の工場の建築が許可されますが、一部の運動施設や畜舎の建築は禁止されています。また、第1種住居地域では、特定の大規模な建築物の建築が可能です。

敷地が複数の用途地域にまたがる場合の制限

敷地が2種類以上の用途地域にわたる場合、全敷地について、過半の属する地域の用途制限を受けます。このため、用途地域の選定は非常に重要です。

結論

用途地域による建築制限の理解は、不動産投資におけるリスク管理と計画策定に不可欠です。適切な用途地域の選定とこれらの制限への適応は、成功への鍵となります。

用途地域ごとの建築制限

不動産投資において、用途地域ごとに設定されている建築制限の理解は不可欠です。これらの制限は、地域の特性や目的に応じて異なります。

第1種低層住居専用地域内の建築制限

この地域は、主に低層住宅の良好な住環境を保護するために設定されています。兼用住宅の建築は特定の条件下で可能で、その条件には以下のようなものが含まれます。

• 延べ面積の半分以上が居住用であること
• 兼用部分が一定の用途に限定され、床面積が50㎡以内であること

第2種低層住居専用地域内の建築制限

第2種低層住居専用地域では、特定の店舗や飲食店などが建築可能です。この地域での建築は以下の条件を満たす必要があります。

• 床面積が150㎡以内
• 建物の高さが2階以下であること

第1種中高層住居専用地域内の建築制限

この地域では、特定の店舗や飲食店などが許可されています。建築物は床面積500㎡以内、高さ2階以下であることが条件です。

その他の用途地域における建築制限

第2種中高層住居専用地域では、特定の工場の建築が許可されていますが、特定の運動施設や畜舎の建築は禁止されています。また、第1種住居地域では、大規模な公共施設の建築が可能です。

複数の用途地域にまたがる敷地の建築制限

敷地が複数の用途地域にまたがる場合、全敷地は過半を占める地域の用途制限を受けます。このため、用途地域の選定と理解は重要です。

結論

用途地域に基づく建築制限の理解は、不動産投資において成功のための重要な要素です。これらの制限を考慮した不動産の選定と計画は、リスクを最小限に抑え、最大の利益を得るために不可欠です。

開発景観課と開発行為の基本

不動産投資において、開発景観課は土地の過去の開発履歴を調べ、新たな開発行為の計画に関わる重要な部署です。

開発行為の定義

都市計画法第4条第12項によると、開発行為とは主に建築物の建築や特定工作物の建設のための土地の区画形質の変更を指します。この「区画形質の変更」には以下の3つの種類があります。

1. 土地の「区画」の変更：新設道路など公共施設の新設、改廃による土地の区画変更。
2. 土地の「形」の変更：2m以上の切土や1m以上の盛土による形状変更。
3. 土地の「質」の変更：農地等宅地以外の土地に建築物を建設する場合。

開発行為に関する許可要件

市街化区域内で面積が1000㎡以上の開発行為を行う場合、市長の許可が必要とされます。これは都市計画法第29条で規定されており、計画的な都市開発と環境保全を目的としています。

結論

不動産投資における土地開発計画を進める際には、開発景観課との連携と、開発行為に関する法的規制の理解が重要です。適切な手続きと法規制の遵守は、トラブルを避け、計画的な不動産開発を実現するために不可欠です。

下水道・排水調査の重要性

不動産投資において、下水道課による排水システムの調査は、適切な土地利用と環境保全の観点から重要です。

下水道課の調査項目

1. 汚水管と雨水管の口径、位置、埋設深さの確認。
2. 汚水と雨水の処理方式（合流式または分流式）の確認。
3. 下水道負担金の支払状況の確認。
4. 下水道整備の普及区域内かどうかとその整備スケジュールの確認。
5. 普及区域外の場合、個別浄化槽の設置可能性の確認。

水道施設の概要

水道施設は、取水施設、貯水施設、導水施設、浄水施設、送水施設、配水施設などを含みます。配水管には様々な種類があり、原則として公道に敷設されます。

配水管の敷設と管理

配水管の敷設は、維持管理の容易さと公共性を考慮して公道に行われます。敷設には、道路法や関連法令に基づく道路管理者との協議や使用承認が必要です。

• 配水本管は道路中央に、支管は歩道や道路の片側に敷設。
• 他の埋設物との間には最低30㎝の間隔を保持。
• 寒冷地では凍結深度より深い位置に埋設。
• 管は低いところから高いところへ敷設。
• 水質悪化を避けるため網目式の配水管配置。

地下埋設物の管理と保安

地下埋設物に近接する掘削作業では、地盤の安定性や埋設物の保安が重要です。必要に応じて埋設物の移設や補強が行われます。

結論

不動産投資における下水道・排水調査は、土地利用計画の策定と環境保護の観点から極めて重要です。

道路管理課

不動産投資において、道路管理課は接道している道路の情報を提供する重要な部署です。市町村によって名称が異なることがあります。

道路の種類と境界の確認

道路管理課では、接道している道路の種類（市道、里道、開発道路など）や官民境界の確定状況を調べます。これらの情報は、不動産を購入し建築物を建築する際の計画に直接影響を与えます。

建築基準法上の道路と道路法

建築物を建てるためには、敷地が建築基準法上の道路に接道している必要があります。道路管理課で得られる道路法に関する情報は、建築基準法上の道路の判定に間接的に役立ちます。

道路管理課での確認事項

1. 道路の種類と名称。
2. 道路台帳の現況幅員。
3. 道路境界の確定状況と「確定図」の入手。

道路と不動産の関係性

道路への接道状況は、不動産の価値と使用可能性に大きく関わるため、不動産投資において道路の種類や境界の確定は重要なポイントです。

結論

不動産投資において、道路管理課の情報は、建築計画の策定や不動産の価値評価に不可欠です。道路の種類や境界の確定は、不動産の法的地位を理解し、有効な投資判断を下すために重要な要素となります。

不動産投資と建築確認課：道路の判定と建築要件

建築確認課と建築基準法上の道路判定

不動産投資において、建築確認課は敷地の建築計画に関わる重要な部門です。特に、接道している道路が建築基準法に適合しているかの判定は、建築計画の可否に直接関わります。

建築基準法上の道路判定の重要性

建物を建設するためには、敷地が建築基準法上の道路に接している必要があります。この判定には、以下の要素が関わります。

1. 道路が4m以上の公道であるかどうか。
2. 4m未満の公道の場合は、道路中心線から2m後退する必要性。
3. 敷地後退の要否。

道路の種類と建築条例

建築物の建設に関わる道路の種類には、市道、里道、開発道路などがあります。また、がけ条例や中高層建築物に関する条例も考慮する必要があります。

建築基準法による道路の種類

建築基準法による道路は、国道、都道府県道、市町村道、計画道路、位置指定道路などが含まれます。また、「2項道路」または「みなし道路」と呼ばれる、特定の条件下での道路判定も重要です。

建築計画における道路の確認手順

1. 市役所の建築指導課で道路の種類と建築基準法上の判定を確認。
2. 4m未満の道路の場合は、特に注意し、必要な後退距離を確認。
3. 建物が建てられるかどうかの確認と問題点の把握。

結論

不動産投資において、建築確認課での道路の判定は、敷地の利用計画において極めて重要です。建築基準法に準拠した道路への接道は、建築物の建設可否を決定する基本要素となります。

株式会社三成開発

土地家屋調査士行政書士 村上事務所

社名
株式会社三成開発

関連企業
土地家屋調査士行政書士 村上事務所


熊本県土地家屋調査士会登録番号
第1248号

熊本県行政書士会登録番号
第04431128号

一般建設業熊本県知事許可
（般-5）第20080号

住所
〒860-0088
熊本県熊本市北区津浦町４４−５

電話番号
０９６−２００−９６９５

ファックス番号
０９６−２００−９７５２

創業
２００４年６月

保有資格
行政書士
宅地建物取引主任士
土地家屋調査士
ビル経営管理士
不動産コンサルティングマスター
マンション管理業務主任者
賃貸不動産経営管理士
２級土木施工管理技士
測量士