不動産調査の目的と全体像 ── 四つの調査を、どの順で進めるか

新人が最初に任される仕事の一つが、物件調査です。先輩から住所を渡され、「調べてきて」と言われる。ところが、何をどこまで調べればよいのか、どこから手をつければよいのかが分からない。

調査には四つの種類があり、それぞれ調べる場所も、分かることも違います。しかも進める順番を誤ると、同じ場所へ二度行くことになります。

この記事では、四つの調査が何を明らかにするのか、どの順で進めるのか、そして調査を始める前に決めておくべきことまでを扱います。個別の手順は、この後の記事で一つずつ扱います。

調査は、四つに分かれる

不動産調査という言葉は広く、人によって指す範囲が違います。実務では、次の四つに分けて考えると整理しやすくなります。

調査	行く場所	分かること
法務局調査	法務局	所有者、権利関係（抵当権・地役権・賃借権）、地目、地積、土地の形、隣接地との並び
役所調査	市役所・町村役場	区域区分、用途地域、建蔽率・容積率、道路の種別と幅員、上下水道、開発許可の要否
現地調査	物件	境界標の有無、越境、建物の実際の形、道路の実測幅、排水の状況、周辺の環境
照合調査	机の上	書類と現地の食い違い。ここが調査の結論になる

四つ目の照合調査は、現場へ行く作業ではありません。集めた書類と、現地で見たものを突き合わせる作業です。ここで食い違いが出たものが、重要事項説明で説明すべき事項になります。

なぜこの順番なのか

法務局 → 役所 → 現地 → 照合。この順番には理由があります。

書類を揃えてから現地へ出る

公図と登記事項証明書、都市計画図、道路種別図。これらを手に持って現地に立つと、何を確かめるべきかが決まっています。「公図では隣地との間に細い筆があるが、現地ではどうなっているか」「登記地目は田だが、現況はどうか」。確かめる項目が具体的なので、見落としが減ります。

逆に、手ぶらで現地へ行くと、何となく写真を撮って帰ることになります。そして机に戻ってから「あそこはどうだったか」が出てきて、もう一度行くことになります。

法務局を先にする理由

役所の窓口では「地番」で尋ねます。住居表示ではありません。公図と登記事項証明書を先に取っておけば、地番も、隣接地の状況も分かった状態で役所へ行けます。

また、所有者が誰かが分かっていないと、そもそも調査を進めてよい案件かどうかの判断がつきません。相続が発生していて名義がそのままになっている、共有者が多数いる。こうした事情は最初に把握しておくべきものです。

調査の目的は何か

ここが誤解されやすいところです。調査は「良い物件かどうか」を判断する作業ではありません。

判断するのは買主です。調査を担当する側の仕事は、買主が判断するために必要な事実を、漏れなく拾い出して伝えることです。良し悪しの評価を先回りして加える必要はありません。

三つ目が最も見落とされやすく、最も後を引きます。境界標がない、隣家の塀が越境している、私道の共有者と連絡が取れない。これらは物件の価格を左右しませんが、取引の成否を左右します。

調査を始める前に決めること

いきなり法務局へ行く前に、三つ確認しておくと後が楽になります。

一　どこまで調べるか

売買の媒介なのか、買主からの依頼なのか、社内の検討用なのか。目的によって、必要な深さが変わります。境界確定まで必要なのか、境界標の有無を確認すれば足りるのか。ここを決めずに始めると、際限がなくなります。

二　いつまでに

役所の窓口には受付時間があり、法務局も同様です。開発許可や農地転用が絡む案件では、担当課への照会に日数がかかることもあります。期限から逆算して、どの日に何を回るかを決めます。

三　何の形で報告するか

口頭で足りるのか、調査報告書として残すのか。書面で残す場合、事実と評価を分けて書くことになります。「外壁にひび割れがある」は事実、「修繕が必要である」は評価です。後から責任が問われる場面では、この区別が効いてきます。

つまずきやすい三つ

住居表示と地番を取り違える

「○○町一丁目2番3号」は住居表示、登記で使うのは地番です。一致しません。ブルーマップや課税明細で対応を確認してから動きます。ここを取り違えると、まったく別の土地を調べることになります。

現況を見ずに書類で完結させる

登記地目が「宅地」でも、現に耕作されていれば農地法の対象です。建物図面に載っていない増築がある、取り壊されたはずの建物の登記が残っている。書類は現況と一致しないことがあるという前提で動きます。

役所で聞く相手を間違える

用途地域は都市計画課、道路の種別は建築指導課、道路の管理は道路管理課、排水は下水道課、開発許可は開発指導課。窓口が分かれています。一つの課で全部聞こうとすると、正確な回答が得られません。

まとめ

• 不動産調査は、法務局・役所・現地・照合の四つに分かれる。それぞれ分かることが違う。
• 順番は、法務局 → 役所 → 現地 → 照合。書類を揃えてから現地へ出ると、確かめる項目が具体的になる。
• 調査の目的は、良し悪しを判断することではなく、判断に必要な事実を漏れなく拾うこと。
• 拾うべきは、使えるか／お金に関わるか／揉めるかもしれないか、の三つ。三つ目が最も後を引く。
• 住居表示と地番の取り違え、書類での完結、役所の窓口違いが、つまずきやすい三つ。