建物の評価 ── 同じ建物でも、額が違う理由

それぞれ目的が違うので、額が違って当然です。

問題は、別の目的の数字を持ち出して話がかみ合わなくなることです。

• 「固定資産税評価額はこの額だから、この値段で売れるはず」
• 「簿価がまだ残っているから、これ以下では売れない」
• 「保険の評価額がこれだから、価値がある」

いずれも、市場でいくらになるかとは別の話です。

どの目的の数字を話しているのかを、先に揃えてください。

法定耐用年数は、減価償却の計算に用いる期間です。構造と用途によって定められています。

その年数が過ぎたら使えなくなる、という意味ではありません。

実務で効くのは、融資の場面です。

法定耐用年数から経過年数を引いた残りを、融資期間の上限の目安とする金融機関があります。

古い建物ほど融資期間が短くなり、月々の返済が重くなる。結果として買い手が限られ、価格に反映されます。

これは建物の物理的な状態とは関係のない、制度上の理由による減価です。

この二つは、しばしば大きく食い違います。

金融機関は、積算価格を重く見る傾向があります。

収益が高くても積算が低ければ、融資が付きにくくなります。

逆に、積算が高くても収益が上がらなければ、持ち続けるほど負担になります。

どちらか一方ではなく、両方を見てください。

古い建物では、検査済証が交付されていない例が少なくありません。

これがないと、次の場面で支障が生じます。

• 金融機関の融資　適法性を確認できない
• 用途変更の確認申請
• 増築、大規模の修繕・模様替え
• 売却時の説明

「建っているから適法」とは限りません。

確認は受けたが完了検査を受けていない、検査後に増築しているといった状態があります。

特定行政庁で建築計画概要書や台帳記載事項証明書を確認してください。