耐震性を見分ける ── 年代と、形と、履歴

その建物が地震に耐えられるかどうか。外観だけで判断することはできません。

ただし、調査の段階で確認できることは、いくつもあります。

この記事では、何をどこまで確認できるかを整理します。最終的な判断は、建築士による診断によります。

二つの節目

平成12年の改正で変わったこと

木造住宅について、次の点が明確化されました。

• 接合部の仕様　柱と土台、柱と梁をどう留めるか
• 基礎の設計　地盤の状況に応じた形式とする
• 耐力壁の配置のバランス　偏りを検証する方法が示された

昭和56年から平成12年の間に建てられた木造住宅は、新耐震ではあるものの、これらの点で不十分な場合があります。

「新耐震だから大丈夫」とは言い切れません。

構造種別では決まらない

書類で分かること

書類	分かること
確認済証	建築確認の年月日。旧耐震か新耐震か
検査済証	適法に完成したことの証明
建築計画概要書	確認済証がない場合の手がかり
設計図書	構造、壁の配置、基礎の形式
構造計算書	計算の内容
耐震診断の結果	既に実施されている場合
改修の履歴	いつ、どこを、どう直したか

現地で見えること

建築士でなくても、気をつけて見るべき点があります。

形と配置

見るところ	気になる点
平面の形	L字型、コの字型など、複雑な形
1階と2階の関係	2階の壁が1階の壁の上にあるか
1階の開口	片側に大きな開口が集中していないか
駐車スペース	1階を大きく開けている
吹き抜け	大きな吹き抜けがある
屋根	重い瓦か、軽い葺き材か

これらは「弱い」と断定する材料ではありません。

「診断が必要な要素がある」という手がかりです。

傷みの状況

• 基礎のひび割れ、欠け
• 外壁の亀裂　とくに斜めに走るもの
• 建具の建て付け　戸や窓が閉まりにくい
• 床の傾き
• 雨漏りの跡
• 床下・小屋裏の状況

増築の痕跡

見た目では分からないこと

次の点は、調査しなければ分かりません。

項目	調べる方法
壁の中の筋かい	設計図書、または一部を開く
接合部の金物	床下・小屋裏からの目視、開口部から
基礎の配筋	非破壊検査
土台の腐朽・蟻害	床下に入っての確認
地盤の状況	地盤調査

床下と小屋裏に入れるかどうかで、分かることが大きく変わります。

点検口の有無を、現地で確認してください。

耐震診断

	内容
誰が	建築士。診断に関する講習を受けた者が望ましい
方法	図面の確認、現地調査、計算
結果	評点等の指標で示される
費用	規模と方法による
補助	多くの市町村に制度がある

改修の考え方

診断の結果、耐震性が不足していた場合の選択肢です。

方法	内容
全体の改修	壁の増設・補強、接合部の金物、基礎の補強
屋根の軽量化	重い瓦を軽い材に葺き替える
部分的な補強	就寝する部屋だけを補強する
耐震シェルター等	建物が損傷しても、命を守る空間を確保する
建て替え	改修費が高額になる場合

「全部やるか、何もしないか」ではありません。

残りの居住期間や資力を踏まえて、できることから進める考え方があります。

また、耐震改修と、省エネ改修・バリアフリー改修は工事が重なります。同時に行うほうが、費用を抑えられます。

説明するとき

避けるべき言い方	適切な言い方
「木造なので耐震性が心配です」	「建築確認の時期と、診断の有無を確認しましょう」
「新耐震なので安心です」	「新耐震ですが、木造は平成12年の改正も確認が要ります」
「見たところ問題なさそうです」	「外観で分かる範囲では特に見当たりませんが、診断が必要です」
「鉄筋コンクリートなので丈夫です」	「構造種別ではなく、建築時期と設計で決まります」

まとめ

• 節目は昭和56年6月と、木造については平成12年6月。
• 判断するのは建築確認の時期。竣工の時期ではない。
• 構造種別で耐震性は決まらない。木造だから弱いということはない。
• 外観で分かるのは「診断が必要な要素があるか」まで。断定はできない。
• 訪問による無料診断には注意する。まず市町村の窓口へ。