不動産投資とは、「キャッシュフローを生み出してくれるもの」

不動産投資と他の投資商品

不動産投資についての理解は人それぞれですが、一般的には、「お金を生むもの」と考えることができます。
言い換えると、お金を生まないものは不動産投資とは言えないのです。

たとえば、銀行の定期預金は、ほとんどリスクがありませんが、収益はかなり低いです。
本質的に元本が減ることはありませんが、そのためには収益も小さいです。

では、外貨預金はどうでしょうか？定期預金よりは収益が高いですが、手数料がかかります。
その手数料が利益を飲み込んでしまうこともあります。
加えて、いつ売るべきか、いつ買うべきかを判断するのが難しい、スリリングな投資と言えます。

その他の投資の中でも、株式投資は特に注目されます。
株式投資はリスクが高い一方で、大きな収益を狙うことができます。

しかし、株価の動きに対抗することはできず、売り時や買い時を見極めることが大切です。
つまり、大きな波にうまく乗ることが最善の戦略となります。

対して、不動産投資は家賃収入という安定した収益源を提供します。
また、自分の工夫や努力によって、さらに収益を増やすことも可能です。

不動産投資の魅力は、自分自身で管理・コントロールできる点です。
「投資商品を作り上げる」という感覚が得られます。

一方で、元本保証がないというリスクや、売りたいときにすぐに売ることができない流動性の低さ、そして管理やメンテナンスが必要となるという手間があります。

これらのリスクや手間は存在しますが、それらを自分でコントロールし、バランスを取ることが可能です。
この「リスク」と「手間」を考慮した上での収益を、リスクプレミアムと呼びます。
このリスクプレミアムの適切な量は、物件や投資家の投資戦略によって変わります。

つまり、自分自身で投資をコントロールし、その過程を楽しむことができる人は、不動産投資に向いていると言えるでしょう。

不動産投資のリスク

日本の少子高齢化は避けられない現実で、それは不動産投資にも大きな影響を及ぼします。

地域によって人口の変動は異なり、東京と地方、また東京内でも都心と郊外では、人口の増減による影響が違います。
人口が減少すると、部屋が空きやすくなったり、家賃が下がる可能性が高まります。

個人投資家が不動産に投資するとき、お金を借りることが一般的ですが、その利息は経済の状況により変動します。
経済が良くなると利息は上がり、逆に悪くなると下がります。

そのため、利息が上がったときでも支払いが可能かどうかを十分に考えなければなりません。
最悪の場合、家賃収入が返済額を下回ることもあるのです。

不動産投資のメリット

不動産投資の大きな魅力は、高い利益率にあります。
REIT（不動産投資信託）でも平均4〜5％、そして実物の不動産投資では、6〜10％以上の利益を見込むことも可能です。

さらに、借金（レバレッジ）を使って投資し、労働せずに収益（不労所得）を得ることができます。
ただし、この不労所得は「何もしないでお金が得られる」というものではありません。

また、不動産投資は税金を減らす手段としても使えますし、生命保険や年金の代わりにもなります。
これからの超高齢社会では、相続対策としての役割も大切になります。

不動産投資の利点は、将来的に物価が上昇（インフレ）や下降（デフレ）したときでも対応できるという点にもあります。
物価が上がると不動産価格も上がり、それによって利益（キャピタルゲイン）を得ることができます。

反対に物価が下がったら不動産価格も下がるのではないかと思うかもしれませんが、実際の収益物件の価格は一般の不動産とは異なります。
たとえ経済が悪くなっても、家賃の相場はすぐには下がらず、したがって不動産価格も急激には下がりません。
そのため、不動産投資はインフレでもデフレでも対応できると言えるのです。

物件取得までの道のり

不動産投資に必要なスキル

不動産投資の成功か失敗かを決める大きな要素は、立地と収益力の2つです。これらが全体の80％を占め、成功を左右します。残りの20％は運用力、つまり、不動産をどう管理・活用するかです。

とりわけ、立地は非常に重要です。立地だけで成功か失敗かが決まると言っても過言ではないほど。要するに、立地は不動産投資における最重要ポイントなのです。

もちろん、不動産投資は多岐にわたる能力を求められます。「企画力」、「金融知識」、「税務知識」、「賃貸管理能力」など、さまざまなスキルがバランス良く求められます。しかしそれら全てを考慮した上でも、「立地」の重要性は忘れてはなりません。

将来的にも需要と供給のバランスを保ちながら、発展していくような立地が最高です。

不動産を買うべきタイミング

不動産投資で利益を得る秘訣は何でしょうか。それは、『安く買って、高く売る』というシンプルな原則です。
しかし、これが実際には誰もが困難に感じるものです。
プロでも難しいからこそ、不動産会社が破綻を繰り返すこともあるのです。

そこで問題は、「安く買い、高く売る」ためにはどうすればいいのかという点です。
これには大きな不動産市場の動きを理解することが重要です。

ただし、株価のように日々変動する指数は存在しないため、情報収集は難易度が高いです。
マスメディアの報道をそのまま信じるのも問題ですし、国や地方自治体が公示する価格も必ずしも現実の価格（実勢価格）を反映しているわけではないからです。
真の不動産価格は実際の取引に基づいて決まります。

1980年代半ばのバブル、2000年代のサブプライムローン問題が顕在化するまでのミニバブルなど、大きな不動産市場の流れには金融当局の影響が大きいことがわかります。

したがって、不動産投資で大きな利益を得るためには、金融当局の動きに注目し、大きな市場の流れや方向性を理解することが重要です。
不動産投資の魅力は「自分でコントロールできる」ところにありますが、大きな市場の動きには逆らうことはできません。
これを理解し、それを活用することが大切です。

金融当局の方針

基本的な考え方は、ズバリ『デフレ脱却と「好循環」の実現』です。
デフレ脱却、とはつまりインフレを目標にしよう！ということですね。
不動産投資にとってインフレはウェルカムということになります。