不動産調査の基本 ── 現地で見るもの、書類で見るもの

現地を見た。写真も撮った。境界標の位置も、道路の幅も測った。ところが依頼者から「で、この土地はどうなんですか」と聞かれると、答えに詰まる。

測った幅が3.6メートルだったとして、それが何を意味するのかは、法律を通さないと出てきません。建てられるのか、建て替えられるのか、敷地はどれだけ使えるのか。

この記事では、現地で見た事実を法律に照らす手順を扱います。接道義務、みなし道路とセットバック、そして既存不適格。「いま建っている」ことと「また建てられる」ことの違いまでを扱います。

見た事実は、それ自体では判断材料にならない

現地調査で得られるのは事実です。道路の幅が3.6メートル、接道の長さが1.8メートル、建物の築年が昭和55年。これらは測れば分かります。

しかし依頼者が知りたいのは、その先です。「建て替えられるのか」「いくら使えるのか」「売るときに困らないか」。事実を法律に通したときに出てくる答えです。

現地で見た事実	法律に照らすと
前面道路の幅が3.6m	4m未満。二項道路の指定があればセットバックが必要。指定がなければ建築基準法上の道路ではない可能性
接道の長さが1.8m	2m未満。接道義務を満たさず、新築も建て替えもできない
建物の築年が昭和55年	1981年5月以前。旧耐震基準。耐震診断・改修の補助制度の対象になる可能性
敷地と道路の間に細い筆がある	法定外公共物（赤道・水路）の可能性。接道と認められない場合がある
建物図面にない部分が張り出している	未登記の増築。建蔽率・容積率の超過、確認申請の有無を確認する必要

接道義務 ── 建てられるかどうかの分かれ目

建築基準法は、建築物の敷地は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと定めています。これを接道義務といいます。

理由は明確です。災害時に消防車や救急車が到達できるようにするためです。この条件を満たさない敷地には、新築はもちろん、既存建物を取り壊しての建て替えもできません。いわゆる「再建築不可」の土地です。

建築基準法上の道路とは何か

ここでいう「道路」は、日常語の道路ではありません。建築基準法第42条で定められたものだけを指します。

号	内容
42条1項1号	道路法による道路。国道、都道府県道、市町村道で幅員4m以上のもの
42条1項2号	都市計画法、土地区画整理法などによって築造された道路
42条1項3号	建築基準法が適用された時点で既に存在していた幅員4m以上の道
42条1項5号	位置指定道路。特定行政庁から位置の指定を受けた私道
42条2項	いわゆる「みなし道路」。適用時点ですでに建物が立ち並んでいた幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したもの

幅員が4メートルに満たないとき

幅員4メートル未満の道でも、第42条2項の指定を受けていれば建築できます。ただし条件があります。道路の中心線から2メートル後退した線を道路の境界とみなすという扱いです。これをセットバックといいます。

実測の幅員	後退する距離（片側）
4.0m 以上	不要
3.6m	0.2m
3.0m	0.5m
2.7m	0.65m

後退した部分には建物も塀も建てられません。実質的に敷地が狭くなり、建蔽率と容積率の計算にも影響します。

道路の反対側が川や崖、線路敷などの場合は扱いが変わります。反対側の境界から4メートル後退した線が道路境界となるため、後退の負担が片側だけに寄ります。現地で反対側の状況を見ておく必要があるのはこのためです。

接道の長さが足りないとき

幅員が足りていても、接している長さが2メートルに満たなければ接道義務を満たしません。旗竿地では、竿の部分の幅が全長にわたって2メートル以上あるかが問題になります。途中で1.8メートルに絞られていれば、そこが効きます。

また、敷地と道路の間に他人の土地や法定外公共物（赤道・水路）が挟まっている場合、直接接していないとして接道と認められないことがあります。公図で細長い無地番の筆がないかを確認してください。

既存不適格 ── いま建っていることの意味

「いま建物が建っているのだから、また建てられるはずだ」。これは成り立ちません。

建てた当時は適法だったが、その後の法改正によって現在の基準に適合しなくなった建物を既存不適格建築物といいます。違法建築物とは区別されます。

	既存不適格建築物	違法建築物
建てた当時	適法だった	当時から違法
現在の使用	そのまま使い続けられる	是正の対象
建て替え	現行基準に適合させる必要がある	同上

既存不適格になる原因はさまざまです。

• 接道義務　建築当時は接道の規定がなかった、または道路の扱いが変わった
• 建蔽率・容積率　用途地域の変更や、都市計画の見直しで基準が変わった
• 防火の規制　新たに防火地域・準防火地域に指定された
• 用途　用途地域の変更により、その建物の用途が認められなくなった

建て替えの可否をどう見極めるか

現地で見た事実から、建て替えの可否に見当をつける順序です。断定はできません。最終的な判断は特定行政庁が行います。ここで見るのは、確認すべき論点の洗い出しです。

一　前面道路が建築基準法上の道路か

第42条の何号に当たるかを、建築指導部門で確認します。ここが出発点です。道路でなければ、以降の検討は意味を持ちません。

二　幅員と後退の要否

4メートル未満なら二項道路の指定の有無と、後退距離。反対側が川や崖なら、負担が片側に寄ります。

三　接道の長さ

2メートル以上あるか。旗竿地は全長にわたって確認します。

四　敷地と道路の間に何かないか

法定外公共物、他人の土地、水路。公図で確認し、あれば管理者（多くは市町村）に扱いを確認します。

五　現行基準に合わない点はないか

建蔽率・容積率の超過、用途の不適合、防火地域の指定。これらは建て替えの規模に直結します。

まとめ

• 現地で見た事実は、法律に照らして初めて判断材料になる。測っただけでは答えにならない。
• 接道義務は幅員4m以上の道路に2m以上。満たさなければ新築も建て替えもできない。
• 建築基準法上の道路は第42条のものに限る。市道認定と一致するとは限らない。
• 幅員4m未満のみなし道路では、中心線から2m後退する。反対側が川や崖なら負担が片側に寄る。
• いま建っていることは、また建てられることを意味しない。既存不適格という状態がある。