不動産投資の計算式 ── 利回りとキャッシュフロー
- 「利回り」は定義が統一されていない。何を含んだ数字かを確認してから比べる
- 同じ物件でも、計算の仕方で7.2％にも4.7％にもなる
- 利回りと手元に残る金額は別。借入の返済は利回りの計算に入っていない
- 利回りには土地の条件が現れない。数字が良くても建て替えられないことがある
「利回り8％」と言われたとき、その8％が何を計算した数字かを確認できるでしょうか。
利回りには複数の計算方法があり、用語の使い方も統一されていません。同じ物件でも、何を分子に置き、何を分母に置くかで数字は大きく変わります。
この記事では、計算の中身を一つずつ確かめます。実際の数字を使って、同じ物件で三通り計算してみます。
三つの利回り
| 分子 | 分母 | |
|---|---|---|
| 表面利回り （グロス） |
年間の家賃収入 | 物件価格 |
| 実質利回り （ネット） |
年間の家賃収入 − 年間の運営費 | 物件価格 ＋ 購入時の諸費用 |
| NOI利回り | NOI（家賃収入 − 運営費） | 物件価格（諸費用を含める流儀もある） |
「実質利回り」と「NOI利回り」は、ほぼ同じ意味で使われることもあれば、分母に諸費用を含めるかどうかで区別されることもあります。
また、運営費に何を含めるかも統一されていません。固定資産税を入れる場合と入れない場合、修繕の積立を入れる場合と入れない場合があります。
だから、数字だけを比べても意味がありません。「その利回りは、何を引いて、何で割った数字ですか」と確認してください。答えられない相手から出てきた数字は、比較に使えません。
同じ物件で、計算してみる
次の条件で考えます。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 物件価格 | 2,000万円 |
| 購入時の諸費用 | 150万円（登記・税・仲介手数料・保険料など） |
| 年間の家賃収入（満室想定） | 144万円（月12万円） |
| 年間の運営費 | 30万円（管理委託料・共用部の費用・小修繕） |
| 固定資産税・都市計画税 | 12万円 |
表面利回り
広告に載るのはこの数字です。運営費も税金も諸費用も入っていません。
実質利回り
分子から支出を引き、分母に諸費用を足します。7.2％が4.7％になりました。
空室を織り込むと
年間を通じて満室である前提は現実的ではありません。稼働率を90％と置くと、家賃収入は約130万円になります。
同じ物件が、7.2％にも4.1％にもなります。どれも計算としては正しく、前提が違うだけです。
利回りと、手元に残る金額は別
利回りは物件そのものの収益力を見る指標です。どう資金を調達したかは関係しません。
実際に手元に残るお金を見るには、返済を引いた後の金額を計算します。
先ほどの物件を、1,600万円借りて購入したとします。年間の返済が96万円だとすると──
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 家賃収入（稼働率90％） | 130万円 |
| 運営費 | △30万円 |
| 固定資産税等 | △12万円 |
| 借入の返済 | △96万円 |
| 残る金額 | △8万円 |
実質利回りは4.1％でも、手元は年間8万円のマイナスです。ここに所得税・住民税が加わります。
さらに、修繕を織り込む
上の計算に、将来の修繕に備える積立が入っていません。給湯器、エアコン、外壁、給排水管。いずれ必ず来ます。
年あたりいくら積むかを決めて、支出に加えてください。これを入れると、多くの物件で数字はさらに厳しくなります。
利回りに現れないもの
計算式には、次の項目が一切入りません。しかし、どれも実際に効いてきます。
| 現れないもの | 効いてくる場面 |
|---|---|
| 再建築できるか | 建物が朽ちた時点で、土地の価値だけになる |
| 境界が確定しているか | 売却時に確定測量が必要。数か月と費用 |
| 越境の有無 | 是正または覚書。相手が応じなければ進まない |
| 私道の掘削承諾 | 上下水道の更新工事ができない場合がある |
| 擁壁の状態 | 建て替え時の造り替え。数百万円規模 |
| 地盤 | 建て替え時の改良費 |
| 買い手に融資が付くか | 売れるかどうかが決まる |
高い利回りには理由があります。その理由がこれらのどれかであれば、買うときに安くなった分は、売るときに同じだけ効きます。
「適正利回り」という言い方について
「残存年数から適正な利回りを求める」「その利回りから適正な投資額を逆算する」といった簡便な式が紹介されることがあります。
こうした式には、金利も、リスクの度合いも、その地域の需要も入っていません。単に「何年で元本を回収するか」を言い換えているだけの場合があります。
目安として使うことはできても、「この価格が適正」と断定する根拠にはなりません。売買の価格は、その時点の市場と個別の条件で決まります。
価格の妥当性を判断するなら、周辺の成約事例と比べるほうが確実です。レインズ・マーケット・インフォメーションで、実際の成約価格の目安を見られます。
比べるときの注意
同じ条件に揃える
複数の物件を比べるときは、自分で計算し直してください。広告の利回りは、業者ごとに前提が違います。
- 分子から引く費用を統一する
- 分母に諸費用を含めるかを統一する
- 稼働率の前提を統一する
- 満室想定になっていないか確認する
現在の入居状況を確認する
賃貸中の物件では、レントロール（各室の賃料、契約期間、敷金の一覧）を取り寄せてください。
- 実際に埋まっているか 空室が想定賃料で計上されていないか
- 賃料にばらつきがないか 古い契約と新しい契約で差があれば、現在の相場は低い賃料のほう
- 契約期間 まもなく更新・退去の予定はないか
- 親族や関係者が入居していないか 売却後に退去することがある
- フリーレントや広告料の条件 実質の収入が表示より低い場合がある
賃料が下がる前提も置く
建物は古くなり、周辺には新しい物件ができます。今の賃料が何年続くかは分かりません。
賃料が下がった場合でも成り立つかを、必ず一度計算してください。金利が上がった場合と同じ扱いです。
単年度の数字だけでは足りない
ここまではある一年の数字です。実際には、保有している期間全体で見る必要があります。
- 年によって修繕費が大きく変わる
- 返済が進むと、利息の割合が減る
- 賃料が変動する
- 最後に売却の代金が入る（または残債が残る）
期間全体を通した評価の方法は、次の記事で扱います。
数字を出したら、確かめること
| 確かめること | |
|---|---|
| 一 | 前提を書き出したか稼働率、賃料、運営費、金利 |
| 二 | 前提を一つずつ変えて、結果がどう動くか見たか |
| 三 | どの前提が崩れると成り立たなくなるかを把握したか |
| 四 | その前提が崩れる可能性はどれくらいか |
一つの前提で出した数字を「答え」として扱わないでください。複数の前提で出して、幅で見るほうが判断の役に立ちます。
- その利回りが何を引いて何で割った数字か確認した
- 表面利回りと実質利回りを両方計算した
- 分母に購入時の諸費用を含めた
- 運営費に何を含めたか書き出した管理費・固定資産税・小修繕
- 稼働率の前提を置いた満室想定にしない
- 借入の返済を引いた後の金額を計算した
- 修繕の積立を年あたりの支出として加えた
- 所得税・住民税を考慮した税理士に確認
- 金利が上がった場合で再計算した
- 賃料が下がった場合で再計算した
- レントロールを取り寄せ、実際の入居状況を確認した
- 賃料のばらつきを確認した新しい契約が低ければ、それが今の相場
- 周辺の成約事例と比べた
- 利回りに現れない条件を確認した再建築・境界・越境・私道・擁壁
- 複数の前提で計算し、幅で見た
まとめ
- 「利回り」は定義が統一されていない。何を含んだ数字かを確認してから比べる。
- 同じ物件でも、前提の置き方で7.2％にも4.1％にもなる。どれも計算としては正しい。
- 利回りには借入の返済が入っていない。手元に残る金額は別に計算する。
- 再建築の可否や境界の状況は、利回りには現れない。しかし売却時に効く。
- 簡便な「適正利回り」の式を、価格の妥当性の根拠にしない。成約事例と比べる。
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