不動産融資 ── 銀行は、どこを見ているか

不動産の取得では、多くの場合、融資を利用します。そして融資が下りるかどうかで、計画そのものが決まります。

金融機関が何を見ているのかが分かれば、準備すべきものと、確認しておくべきことが見えてきます。

この記事では、融資の種類、審査の視点、準備する資料を整理します。個別の融資条件については、金融機関に直接ご相談ください。

融資の種類

	用途	特徴
住宅ローン	自分が住む住宅	金利が低く、返済期間が長い
アパートローン	賃貸用の物件	収益性と本人の属性で審査。商品化されている
プロパーローン	事業資金として	個別に審査。事業計画の内容が問われる

何が見られるか

大きく二つです。どちらか一方が優れていても、もう一方が基準を満たさなければ融資は難しくなります。

借りる人

項目	見られること
収入	金額と、その安定性。勤務先、勤続年数、雇用の形態
既存の借入	住宅ローン、自動車ローン、カードローンなど。年収に対する返済額の割合
資産	預貯金、有価証券、他の不動産
返済の履歴	信用情報機関に記録されている
健康状態	団体信用生命保険に加入できるか

物件

項目	見られること
担保としての価値	返済が滞った場合に、回収できるか
収益性	賃料収入が返済を賄えるか
法令への適合	適法に建てられているか。検査済証の有無
権利関係	所有権、抵当権、地役権。境界の確定状況
耐用年数	融資期間に影響する

担保評価の二つの見方

	積算評価	収益評価
考え方	土地の価値 ＋ 建物の価値	その物件が生む収益から
有利になる物件	土地の割合が大きい物件	収益が安定している物件
不利になる物件	建物が古い、土地が狭い	空室が多い、賃料が下がっている

金融機関によって、どちらを重く見るかが違います。また、両方を見て低いほうを採ることもあります。

評価額と融資額は違う

評価額の全額が借りられるわけではありません。一定の割合を掛けた額が上限になるのが通常です。

その割合は金融機関、商品、借りる人の属性によって変わります。「何割」という一律の目安はありません。個別に確認してください。

金融機関の種類

	特徴
都市銀行	全国規模。融資枠は大きいが、審査の基準は厳しい傾向
地方銀行	地元の物件に強い。地域の事情を踏まえた判断
信用金庫・信用組合	会員・組合員向け。地域と業種に制限がある
政府系金融機関	制度に応じた融資
ノンバンク	預金を扱わない貸金業者。審査は柔軟な場合があるが、金利は高い傾向

地元の金融機関に相談する意味

地方銀行や信用金庫は、その地域の不動産市場を実際に見ています。賃貸の需要、地価の動き、開発の状況。

物件の所在地に営業基盤を持つ金融機関に相談するのが、基本の順序です。

準備する資料

本人に関するもの

• 源泉徴収票、確定申告書（数年分を求められることが多い）
• 住民票、印鑑証明書
• 既存の借入の返済予定表
• 資産の状況が分かる資料

物件に関するもの

• 売買契約書（または重要事項説明書）
• 登記事項証明書、公図、地積測量図
• 建物図面、設計図書
• 検査済証（適法性の確認）
• （賃貸中）レントロール
• 収支計画

土地の条件が、融資の条件に効く

条件	融資への影響
再建築できない	担保評価が付きにくい。融資自体が難しい場合がある
市街化調整区域	同上。将来の売却先も限られる
境界が未確定	面積が確定していない。確定測量を求められることがある
越境がある	是正または覚書を求められることがある
私道に面している	通行・掘削の承諾の有無
検査済証がない	適法性が確認できない
建物が既存不適格	建て替え時の規模が制限される
擁壁に問題がある	評価に反映されることがある

これらは、契約してから発覚すると手戻りになります。物件を検討する段階で確認しておいてください。

相談の進め方

早めに相談する

物件が決まってから動くと、契約の期限に間に合わないことがあります。

購入を検討し始めた段階で、借入の目安を相談してください。いくらまで、どういう条件で借りられそうかが分かると、探す物件の範囲が決まります。

隠さない

複数に相談する

金融機関によって、判断も条件も異なります。一つで断られても、別のところでは通ることがあります。

ただし、短期間に多数の申込みを行うと、その記録も残ります。まずは相談として話を聞き、見込みがあるところに申し込むという順序が現実的です。

担当者との関係

取引の実績を重ねることは、判断の材料になります。ただし、融資を引き出すための駆け引きとして考えないでください。

求められる資料を期限までに揃える。状況が変わったら早めに伝える。返済を遅らせない。これが基本です。

断られたとき

	すること
一	理由を確認する本人の属性か、物件か
二	物件が理由なら、その条件を再確認する
三	自己資金の割合を増やせないか検討する
四	他の金融機関に相談する
五	それでも通らないなら、その物件を見送る判断も

返済の方式

	元利均等	元金均等
毎月の返済額	一定	当初が多く、次第に減る
計画の立てやすさ	立てやすい	当初の負担が大きい
総返済額	元金均等より多くなる	元利均等より少なくなる

当初の資金繰りに余裕があるかどうかで選びます。金融機関によって取扱いが異なるため、確認してください。

まとめ

• 見られるのは借りる人と物件の二つ。どちらか一方では足りない。
• 住宅ローンで投資用物件は買えない。用途を偽ると一括返済を求められることがある。
• 信用金庫はノンバンクではない。預金を受け入れる金融機関で、会員資格と営業地域がある。
• 土地の条件は融資の条件に直接効く。検討の段階で確認しておく。
• 複数の金融機関が難色を示す物件には理由がある。見送る判断も選択肢に入れる。