ハザードマップの読み方 ── 区域の種類と、法的な効果

ハザードマップは無料で見られます。ただ、「色が付いていた／付いていなかった」で終わらせると、判断を誤ります。

区域には種類があり、それぞれ根拠となる法律と、法的な効果が違います。建築が制限される区域もあれば、警戒避難体制の整備を求めるにとどまる区域もあります。

この記事では、区域の種類と効果、そして地図の限界を扱います。

まず、説明義務の対象になっている

どこで見るか

	内容
ハザードマップポータルサイト	国土交通省。「重ねるハザードマップ」で複数の災害を重ねて表示できる
市町村のハザードマップ	地域の実情に即した情報。避難所や避難経路も載っている
都道府県の公表資料	土砂災害警戒区域等の指定状況

ポータルサイトで全体をつかみ、市町村の地図で詳細を確認するという順で見ると分かりやすくなります。

区域の種類と、法的な効果

ここが最も重要です。同じ「色が付いている」でも、意味がまったく違います。

土砂災害の区域

	土砂災害警戒区域	土砂災害特別警戒区域
通称	イエローゾーン	レッドゾーン
意味	土砂災害のおそれがある区域	建築物に損壊が生じ、住民等の生命または身体に著しい危害が生じるおそれがある区域
主な効果	警戒避難体制の整備、周知	特定の開発行為に許可が必要／建築物の構造規制／移転等の勧告
実務上	説明事項。売却時にも説明が要る	建築や開発に直接の制限がかかる

災害危険区域

建築基準法に基づき、地方公共団体が条例で指定する区域です。津波、高潮、出水などの危険が著しい区域について指定されます。

条例で、住居の用に供する建築物の建築を禁止することができます。指定されているかどうかは、市町村で確認してください。

浸水想定区域

水防法に基づき、河川の氾濫による浸水が想定される区域として指定・公表されます。建築の制限は直接には生じませんが、説明事項です。

津波災害の区域

津波防災地域づくりに関する法律に基づく区域です。津波災害警戒区域と、より危険性の高い津波災害特別警戒区域があり、後者では建築の制限がかかります。

浸水想定は二種類ある

浸水深も見る

色が付いているだけでなく、何メートル浸かる想定かを確認してください。

想定浸水深	意味すること
0.5メートル未満	床下浸水の可能性
0.5〜3メートル	1階が浸かる可能性
3〜5メートル	2階まで達する可能性
5メートル以上	2階以上でも危険

浸水継続時間が示されている地図もあります。水が引くまでの時間は、避難生活や事業の再開に直結します。

区域外は「安全」ではない

地形から読む

ハザードマップと合わせて見ると、理解が深まります。いずれも無料で確認できます。

資料	分かること
地形分類	重ねるハザードマップで表示できる。谷底低地、氾濫平野、旧河道、埋立地など
旧版地形図	国土地理院。明治期以降。以前が田、池、川、湿地でなかったか
空中写真	国土地理院。戦後の造成の履歴
旧地名	沼、深、池、谷、江など、水に関わる字

周囲より一段低い土地、かつて水が集まっていた地形は、地図に色が付いていなくても水が集まりやすくなります。

現地で見ること

• 周辺と比べて土地が低くないか
• 近くの水路や側溝の断面。詰まっていないか
• 擁壁のひび割れ、はらみ、水抜き穴の状態
• 近隣の建物が嵩上げされていないか。過去に浸水した地域では、玄関が高くなっていることがあります

実務での使い方

保険との関係

火災保険では、水災を補償に含めるかどうかを選べる商品があります。浸水想定区域内であれば、含めるかどうかの判断材料になります。

また、水災の保険料については、地域のリスクに応じて区分する仕組みが導入されています。リスクの高い地域では保険料が上がる方向になります。保有期間中の費用として見込んでください。

立地適正化計画との関係

災害の危険性が特に高い区域（災害危険区域、土砂災害特別警戒区域など）は、立地適正化計画の居住誘導区域に含まないことが原則とされています。

つまり、居住誘導区域の外であることが、災害リスクを示している場合があります。両方を重ねて見てください。

売却時の説明

買うときに説明を受けた事項は、売るときには自分が説明する側になります。区域内の物件であることは、将来の買い手にも伝わります。

価格に影響しうる要素なので、取得時にその分を織り込んでおくかどうかの判断になります。

調べる順序

	すること
一	重ねるハザードマップで、複数の災害を重ねて見る
二	市町村のハザードマップで詳細を確認する凡例で想定規模を確認
三	区域の種類を確認する警戒区域か、特別警戒区域か
四	想定浸水深と、継続時間を見る
五	地形分類・旧版地形図で、以前の地形を確認する
六	現地で高低差と周辺の様子を見る
七	（レッドゾーン等）市町村で建築の制限を確認する

七番目は、該当した場合に必ず行ってください。制限の内容は区域と条例によって違います。

まとめ

• 水害ハザードマップにおける物件の位置は、2020年8月から重要事項説明の対象。
• 区域には種類があり、法的な効果が違う。特別警戒区域では建築に制限がかかる。
• 浸水想定には計画規模と想定最大規模がある。凡例でどちらかを確認する。
• 区域外は安全という意味ではない。内水氾濫や未調査の斜面には色が付かない。
• 地形分類と旧版地形図を重ねて見る。いずれも無料で確認できる。