投資を始める前に ── 最初に決めるのは、物件ではない

不動産投資の情報は、書店にもインターネットにもあふれています。しかし、読むほどに何を信じてよいか分からなくなる、という声をよく聞きます。

理由の一つは、多くの情報が「何かを売る側」から発信されていることにあります。物件を売りたい、融資を実行したい、セミナーに集めたい。それぞれの立場があり、伝える内容もそれに沿います。

この記事では、特定の商品や手法を勧めることはしません。検討する前に、何をどの順で確かめるのか。その順序だけを整理します。

最初に決めるのは、物件ではなく目的

「良い物件はありませんか」と聞かれることがありますが、何を「良い」とするかは、目的によって変わります。

目的	重く見ることになる項目
毎月の収入を得たい	入居の安定性、管理の手間、修繕の見通し
将来売って利益を得たい	売却時の流動性、再建築の可否、周辺の動向
資産として残したい	土地の価値、相続時の扱い、分けやすさ
事業の一部として持ちたい	本業との関係、法人化の是非、資金の配分

目的が定まらないまま物件を見ると、判断の基準が持てません。勧められた数字が良く見えるか悪く見えるかだけで決めることになります。

判断の順序

順番を守ることで、無駄な検討を減らせます。

	確かめること	ここで止まったら
一	目的と、許容できる損失の範囲	物件を見る段階ではない
二	資金の構成。自己資金と借入の割合	金融機関に相談する
三	土地と建物の条件（接道、地盤、境界、法令上の制限）	数字を見る意味がない
四	収支の見通し。空室・修繕・金利変動を織り込む	条件を変えて再計算
五	出口。売るとき、誰が買えるか	保有期間の想定を見直す

三番目を飛ばして四番目に進む方が多くいます。利回りの数字から入るためです。しかし、次に述べるとおり、その数字は土地の条件の上に成り立っています。

収支表の数字は、地面の条件の上に乗っている

とくに出口で効いてきます。自分は現金で買えても、次に買う人に融資が付かなければ、売れません。再建築不可の物件、調整区域の物件で起こります。

情報の読み分け方

情報そのものを疑う必要はありません。誰が、何のために発信しているかを添えて読むだけで、受け取り方が変わります。

発信者	立場
売買を仲介する業者	取引が成立して報酬が発生する
物件を販売する業者	自社の在庫を売る
金融機関	融資を実行する
管理会社	管理を受託する
セミナー主催者	参加者を集める。その先に何かがある場合がある

いずれも正当な事業です。問題は、立場を知らずに受け取ることです。

確かめ方

• 都合の悪い情報も出しているか　良い面しか語らない説明は、片側だけを見ている
• 根拠を示せるか　「相場では」ではなく、どの資料に基づくか
• 断定しているか　将来の収益を断定する説明には注意が要る
• 急がせていないか　「今日中に」「この物件は他にも希望者が」

失敗が起きやすい二つの型

一　人の判断に委ねきる

自分で調べず、勧められるまま決める。相手が誤っていた場合も、売りたいだけだった場合も、結果は自分に返ります。

専門家に相談すること自体は必要です。ただし、「なぜそうなるのか」を説明してもらい、自分が理解してから決めてください。理解できない説明のまま進めるのが危険です。

二　自分の判断だけで進める

逆に、誰の意見も聞かずに決めるのも危うくなります。思い入れが入ると、都合の良い情報だけを集めてしまいます。

とくに土地の条件は、公図や登記記録を見慣れていないと判断できません。接道の可否、境界の確定状況、法令上の制限。これらは調べ方を知らなければ、そもそも見落とします。

調べる人と、決める人を分ける。調べるのは専門家、決めるのは自分。この形が現実的です。

始める前に確認しておくこと

お金の整理

• 自己資金として出せる額。生活の予備費とは別に確保する
• 借入の返済が、収入が途絶えても続けられるか
• 金利が上がった場合の返済額
• 購入時にかかる諸費用（登記費用、不動産取得税、仲介手数料、火災保険料）

時間の整理

管理を委託しても、判断は自分に来ます。入居者の入れ替え、修繕の可否、家賃の見直し。これらに対応する時間があるかを見ておいてください。

相談先の確保

分野	相談先
税務・確定申告	税理士
融資	金融機関
物件の取引	宅地建物取引業者
境界・測量・登記	土地家屋調査士
相続を見据えた設計	税理士、司法書士

一人ですべてを担う人はいません。それぞれの領域で相談できる先を、始める前に持っておいてください。

判断できないことは、判断しない

調査をしていて分からないことは出てきます。地下に何か埋まっているか、隣地の所有者が将来どうするか、この地域の需要が十年後どうなっているか。

分からないことを「たぶん大丈夫」で埋めないでください。分からないなら、確かめるまで進めない。確かめられないなら、その不確実性を織り込んで判断する。

急いで決めなければならない取引は、ほとんどありません。急がされている場合、その理由を考えてください。

まとめ

• 最初に決めるのは物件ではなく目的。目的が違えば、見るべき数字が変わる。
• 収支表の数字は地面の条件の上に乗っている。接道・境界・地盤で前提が崩れる。
• 情報は、誰が何のために発信しているかを添えて読む。
• 調べる人と決める人を分ける。調べるのは専門家、決めるのは自分。
• 分からないことは「たぶん大丈夫」で埋めない。急がされている取引は理由を考える。