定期借地権 ── 三つの類型と、使い分け
- 三つの類型がある。期間・用途・方式がそれぞれ違う
- 事業用は公正証書でなければ無効。書面ではなく公正証書
- 事業用に居住用の建物は建てられない
- 終わりが決まっているということは、更地に戻す責任も決まっているということ
普通借地権は、正当の事由がなければ更新されます。地主の側から見れば、一度貸すと返ってこないに等しい。
そこで平成4年の借地借家法で、期間が来たら確実に終わる借地権が設けられました。
この記事では、三つの類型と、その使い分けを整理します。
三つの類型
| 一般定期借地権 | 事業用定期借地権 | 建物譲渡特約付 | |
|---|---|---|---|
| 存続期間 | 50年以上 | 10年以上50年未満 | 30年以上 |
| 用途 | 制限なし | 事業用に限る | 制限なし |
| 方式 | 書面 | 公正証書 | 定めなし |
| 終了時 | 更地で返す | 更地で返す | 建物を設定者が買い取る |
実務で使われるのは、一般定期借地権と事業用定期借地権がほとんどです。
一般定期借地権
次の三点を特約することで、期間の満了により確実に終了します。
- 更新をしない
- 建物の再築による期間の延長をしない
- 建物買取請求をしない
この三つが揃って、初めて「定期」になります。
| 内容 | |
|---|---|
| 期間 | 50年以上。50年ちょうども可 |
| 用途 | 住宅でも事業でも可 |
| 方式 | 公正証書である必要はないが、書面が要る |
分譲マンションや戸建て分譲で用いられることがあります。
土地代がかからない分、建物の価格だけで取得できます。その代わり、期間が来れば建物を壊して返します。
定期借地権付きの住宅を検討する場合、次を確認してください。
- 残りの期間は何年か 50年の契約でも、20年経っていれば残り30年
- 解体費用を誰が負担するか
- 解体費用の積立てがあるか
- 保証金・前払地代の返還の扱い
- 期間中に売却できるか 地主の承諾の要否
- 住宅ローンが組めるか
残存期間が短くなるほど、売却は難しくなります。
金融機関は、残存期間内に返済が終わることを求めるのが通常です。期間が残り少なければ、次の買主は融資を受けられません。
事業用定期借地権
これは書面であればよいというものではありません。
公正証書によって契約しなければ、事業用定期借地権としての効力が生じません。
私署証書で作成した場合、普通借地権として扱われる可能性があります。期間が来ても終わらない、という結果になりかねません。
| 内容 | |
|---|---|
| 期間 | 10年以上50年未満 |
| 用途 | 専ら事業の用に供する建物。居住用は除かれる |
| 方式 | 公正証書 |
公証役場での手続きに日数がかかります。工程に織り込んでください。
「事業用」の範囲
店舗、事務所、工場、倉庫、駐車場に付随する建物など。
居住の用に供する建物は対象外です。
| 使えない例 | 理由 |
|---|---|
| 賃貸マンション | 居住用の建物であるため |
| 社宅・寮 | 同上 |
| サービス付き高齢者向け住宅 | 住宅としての性格による |
| 店舗併用住宅 | 居住部分があるため慎重な検討が要る |
「事業として賃貸する」ことと、「事業用の建物」であることは違います。
賃貸マンション経営は事業ですが、建物は居住用です。この点を取り違える例があります。
期間による区分
事業用定期借地権には、期間によって適用される条文と要件が分かれる部分があります。
- 30年以上50年未満 特約により、更新等をしない旨を定める
- 10年以上30年未満 法律上、更新等の規定が適用されない
いずれも公正証書によることは共通です。
ロードサイド店舗などでは、建物の減価償却や事業計画に合わせて期間を設定します。
建物譲渡特約付借地権
他の二つは更地で返すのに対し、これは建物ごと引き渡します。
設定から30年以上経過した日に、借地権設定者が建物を相当の対価で買い取るという特約を付けます。
| 内容 | |
|---|---|
| 期間 | 30年以上経過した日 |
| 効果 | 建物の譲渡により借地権が消滅する |
| 対価 | 相当の対価。時価が基準となる |
建物を壊さずに済むため、資源の面では合理的です。
一方で、設定者は30年後に建物を買い取る資金を用意する必要があります。
また、その時点の建物の価値が読めません。この不確実性から、実務での利用は限られています。
この類型は、「借地上の建物を譲渡できる特約」ではありません。
設定者（地主）が建物を買い取るという特約です。
借地権の譲渡とは、まったく別の話です。解説記事でこの二つを取り違えている例があります。
一時使用目的の借地権
臨時設備の設置その他一時使用のために借地権を設定することが明らかな場合、存続期間や更新に関する規定が適用されません。
- 工事期間中の資材置場、仮設事務所
- 博覧会等の催事
- 短期間であることが客観的に明らかなもの
「短期間だから」というだけでは認められません。
一時使用と認められるかは、目的、期間、建物の構造などから客観的に判断されます。
実際には争いになりやすい類型です。安易に一時使用として契約しないでください。
使い分けの判断
| 状況 | 向いている類型 |
|---|---|
| 住宅を分譲したい | 一般定期借地権 |
| ロードサイド店舗に貸したい | 事業用定期借地権 |
| 賃貸マンションを建てさせたい | 事業用は使えない。一般定期借地権 |
| 30年後に建物ごと取得したい | 建物譲渡特約付 |
| 工事期間中だけ貸したい | 一時使用目的 |
長ければよいというものではありません。
- 短すぎる 借主が投資を回収できず、借り手が付かない
- 長すぎる 地主が土地を使えない期間が延びる
- 建物の減価償却の期間との関係
- 中途解約の可否と、その条件
途中で事業をやめたくなったときにどうなるかを、契約の段階で決めておいてください。
地代の払い方
定期借地権では、地代の支払い方に選択肢があります。
| 方式 | 内容 |
|---|---|
| 通常の地代 | 期間中、定期的に支払う |
| 前払地代の併用 | 一部を前払いし、残りを定期的に |
| 一括前払 | 全期間分をまとめて支払う |
| 保証金・権利金の併用 | 返還されるものと、されないものがある |
「一定年数ごとに、公式に基づいて自動的に賃料が改定される」といった説明を見かけることがあります。
そのような法律上の仕組みはありません。
改定するには、契約にその定めを置く必要があります。
- 改定の時期
- 改定の基準 何を指標にするか
- 協議が調わない場合の扱い
- 据置期間を設けるか
長期にわたる契約ほど、この定めの有無が後々効いてきます。
なお、税務上の扱いは方式によって変わります。前払地代や保証金の処理は、税理士にご確認ください。
終わり方を、先に決めておく
定期借地権は、必ず終わります。
その時点で、建物を解体し、土地を更地にして返すのが原則です。
| 決めておくこと | 内容 |
|---|---|
| 解体の義務 | 誰が、いつまでに |
| 費用の負担 | 借地人。ただし積立ての有無を確認 |
| 履行の担保 | 保証金、保証、積立て |
| 残置物 | 撤去の範囲 |
| 地中の埋設物 | 基礎、杭、配管をどこまで撤去するか |
| 土壌の状態 | 事業用の場合、汚染の調査 |
解体費用は、数十年後には現在の見積りを大きく上回る可能性があります。
借地人が資力を失っていれば、地主が負担することになりかねません。
杭の撤去は、とくに費用が読みにくい部分です。どこまで撤去するかを契約で明確にしてください。
- どの類型か確認した期間・用途・方式が違う
- （事業用）公正証書で作成されているか確認した
- （事業用）建物が居住用でないか確認した
- （一般定期）三つの特約が揃っているか確認した
- 存続期間と、残りの年数を確認した
- （購入）残存期間で融資が組めるか確認した
- 地代の改定に関する定めを確認した
- 前払地代・保証金の返還の扱いを確認した
- 期間中の譲渡の可否を確認した
- 中途解約の可否と条件を確認した
- 解体費用の負担と、その担保を確認した
- 杭・地中埋設物の撤去範囲を確認した
- （建物譲渡特約付）買取りの資金計画を確認した
まとめ
- 三つの類型は、期間・用途・方式が違う。混同すると効力を欠く。
- 事業用は公正証書でなければ無効。書面では足りない。
- 事業用に居住用の建物は建てられない。賃貸マンションは対象外。
- 建物譲渡特約付は、地主が建物を買い取る特約。借地権の譲渡とは別。
- 地代は自動的に改定されない。契約に定めを置く必要がある。
行政書士村上事務所では、契約の組み立てから測量・登記まで一貫して対応しています。
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