優良建築物等整備事業 ── 法定事業ではない、という特徴

法的な手続きが少ないことは、事業が容易であることを意味しません。

権利関係の整理を、すべて当事者間の合意で行う必要があります。

• 共同化する各敷地の権利関係の調整
• 新しい建物の持分の決定
• 賃借人がいる場合の対応
• 抵当権が設定されている場合の処理
• 相続が未了の権利者への対応

これらを一つずつ、合意で解決していくことになります。

合意形成に要する時間が、事業全体の期間を決めます。

「優良再開発型」と「共同化タイプ」を並列に扱った資料を見かけますが、これは階層の取り違えです。

共同化タイプ、市街地環境形成タイプ、マンション建替タイプは、いずれも優良再開発型の下位区分です。

また、タイプの名称と区分は、要綱の改正により変わることがあります。

検討にあたっては、国土交通省が公表する制度要綱と、その自治体の交付要綱で、現行の区分を確認してください。

マンションの建替えについて、「3分の2以上の賛成で足りる」という記述を見かけることがありますが、誤りです。

また、決議に参加するのは区分所有者であって、賃借人ではありません。「住民の3分の2」という表現は、二重に不正確です。

この事業を使うかどうかにかかわらず、建替えそのものの要件は区分所有法によります。

なお、区分所有法制については見直しの議論が進められてきました。最新の内容は法務省の資料で確認してください。

対象となるのは、要綱で定められた費目に限られます。

「建設費が補助される」という理解は正確ではありません。共用部分の整備や、公開空地の整備といった、公共性のある部分が中心です。

補助率と上限額も定められています。

事業の採算は、補助を前提にしても成り立つかどうかで判断してください。補助があるから成立する、という組み立ては危険です。

また、補助は予算の範囲内で行われます。年度の状況により、希望どおりにならないことがあります。

共同化を検討する場合、対象となるすべての土地・建物の登記を確認してください。

• 所有者　相続登記がされているか
• 共有の場合の共有者
• 抵当権、根抵当権
• 賃借権の登記
• 境界の確定状況

所有者が特定できない土地が一つでもあれば、そこで止まります。

また、境界が確定していなければ、各権利者の持分を算定できません。

確定測量には、隣接地所有者の立会いが必要です。この作業を早い段階で始めてください。