収支計画の立て方 ── どこで見通しが狂うか

利回りは、ある一年を切り取った数字です。しかし実際には、年によって支出は大きく変わります。

修繕が重なる年があり、入退去が続く年があり、金利が変わる年があります。十年、二十年という単位で見ると、平らな線にはなりません。

この記事では、保有する期間全体を一枚の表にする方法を扱います。特別な道具は要りません。表計算ソフトがあれば作れます。

なぜ単年度では足りないか

年によって変わるもの	内容
修繕費	給湯器、外壁、屋根、給排水管。出る年と出ない年の差が大きい
入退去の費用	原状回復、広告料。退去のたびに発生
賃料	建物が古くなり、周辺に新しい物件ができる
借入の利息	返済が進むと、利息の割合が減る
金利	変動なら、途中で変わる
税金	減価償却が終わると、課税所得が増える

表の形

縦に年、横に項目を並べます。最低でも保有を想定する期間ぶん作ってください。

行の項目	備考
満室時の年間賃料	各室の賃料の合計
空室・滞納による減	稼働率を掛ける
実収入	上の二つの差
管理委託料	実収入に対する割合
共用部の費用	電気、水道、清掃
固定資産税・都市計画税	毎年
火災保険料	数年ごとにまとめて
修繕費	年ごとに置く。均等にしない
入退去の費用	原状回復、広告料
運営後の利益	実収入から上を引いたもの
借入の返済（元金）
借入の返済（利息）	元金と分ける。利息だけが経費になる
税引前の手残り
減価償却費	お金は出ないが経費になる
課税所得	税理士に確認
所得税・住民税	同上
税引後の手残り	これが実際に残る金額
借入の残高	年末時点

入れ忘れやすい項目

修繕を、年ごとに置く

「年間収入の何パーセント」といった置き方を見かけますが、実際には特定の年に集中します。

時期	起こりやすいこと
取得から数年	給湯器、エアコンなどの設備
十数年目	外壁、屋根。足場代がかかるためまとまった額に
二十年以降	給排水管。工事の規模が大きい

「その年に○○万円」という形で、表の該当する年に置いてください。均等に割ると、資金が足りなくなる年を見落とします。

取得時の一時費用

不動産取得税は取得の数か月後に来ます。初年度の欄に入れてください。

売却時

表の最後の年に、次を入れます。

• 想定売却価格
• 仲介手数料、印紙税、抵当権抹消の費用
• （境界が未確定なら）測量費
• 譲渡所得への課税
• 借入の残債を差し引く

前提を動かして、どこで崩れるか見る

表ができたら、前提を一つずつ変えて計算し直します。

動かすもの	置き方の例
稼働率	95％／90％／80％
賃料	据置き／5年ごとに数％下落
金利	現在／1％上昇／2％上昇
修繕費	想定どおり／1.5倍
売却価格	取得価格／一割下／三割下

資金が尽きる年を探す

各年の手残りを積み上げて、累計がマイナスになる年がないかを見てください。

単年度では黒字でも、修繕が重なった年に手元の資金が足りなくなることがあります。そのときに借りられるとは限りません。

手元に置いておく資金の額を、表から逆算して決めてください。

地面の条件を、表に入れる

次の項目は、収支表に入れ忘れられがちです。しかし金額は小さくありません。

条件	表のどこに入るか
境界が未確定	売却時の測量費。数か月の遅れも
越境がある	是正の費用、または交渉の時間
擁壁がある	補修費。建て替え時の造り替えは数百万円規模
私道に面している	維持管理の負担、掘削承諾が要る工事
再建築できない	売却価格の想定を大きく下げる
浸水想定区域内	保険料。水災補償の要否

これらは購入前に確認できます。確認したうえで、該当するものを表に入れてください。

融資の相談で見られること

金融機関に相談する際、この表がそのまま資料になります。見られるのは主に次の点です。

• 返済を賄えるか　運営後の利益が返済額をどれだけ上回るか
• 前提が現実的か　稼働率、賃料、修繕費の置き方
• 悪化した場合に耐えられるか　自己資金の厚み、他の収入
• 売却時に残債を下回らないか

都合の良い前提だけで作った表は、見る側にはすぐ分かります。厳しい想定も併せて示すほうが、話が進みます。

作った後は、実績と比べる

計画は作って終わりではありません。実際の数字と比べて、ずれた項目を更新してください。

比べるもの	ずれていたら
稼働率	想定が甘かったのか、一時的なものか
修繕費	次の年の想定を見直す
賃料	周辺の相場と比べる
手残り	累計で足りているか

年に一度でも見直すと、次の判断が変わります。

相談先

項目	相談先
課税所得・税額の計算	税理士
減価償却の期間	税理士
返済予定表、金利の想定	金融機関
修繕の時期と概算	建築士、施工業者、管理会社
賃料の相場	地元の宅地建物取引業者、管理会社
境界・測量の費用	土地家屋調査士

税額の計算は、必ず税理士に確認してください。この記事は税務の助言を目的としたものではありません。

まとめ

• 単年度の数字では足りない。保有する期間全体を一枚の表にする。
• 元金と利息を分ける。経費になるのは利息だけで、返済が進むほど差が広がる。
• 修繕は特定の年に集中する。均等に割ると、資金が足りない年を見落とす。
• 前提を一つずつ動かし、どこで成り立たなくなるかを先に把握する。
• 境界、擁壁、再建築の可否も表に入れる。金額は小さくない。