現地調査のチェックリスト ── 見逃しやすいもの

書類を揃えて現地へ向かう。ここまでは決まっています。ところが現地に着いてから、何をどの順で見ればよいのかで迷う。とりあえず建物の写真を何枚か撮り、周りを一周して帰ってくる。

そして机に戻ってから気づきます。「あの境界標、どこにあったか」「道路の幅、測っていない」。もう一度行くことになります。

この記事では、現地でしか分からないことは何か、どの順で見るのか、そして写真と記録をどう残すかまでを扱います。見たものが法的に何を意味するかは、次の記事で扱います。

現地でしか分からない五つ

書類が揃っていても、次の五つは現地に立たなければ分かりません。逆にいえば、この五つを確かめるために現地へ行きます。

確かめるもの	書類で分からない理由
境界標の有無	地積測量図に境界点があっても、現地の杭や鋲が失われていることがある
越境	塀、擁壁、庇、樹木の枝、給排水管。図面には現れない
未登記の増築	建物図面と実際の形が合わないことがある。逆に、取り壊された建物の登記が残っていることも
道路の実測幅	台帳の幅員と実測値が一致しないことがある。しかも一様ではない
排水の行き先	本下水か浄化槽か、放流先はどこか。側溝の状態も含めて現地で追う

持っていくもの

道具より先に、書類を持っていくことが最も重要です。公図、登記事項証明書、地積測量図、建物図面、都市計画図、道路種別図。これがないと、現地で何を確かめるべきかが決まりません。

道具	用途
メジャー（5m）	建物の寸法、境界標の間隔、側溝の幅
メジャー（50m）	道路の幅員、敷地の一辺。巻尺型が扱いやすい
カメラ（スマートフォン可）	撮影日時が記録に残る設定にしておく
方位磁石	日照、北側斜線の当たり方の見当をつける
水平器	ブロック塀や建物の傾きを、感覚ではなく数値で見る
調査票	その場で書き込む様式。後でまとめようとすると記憶が曖昧になる

見る順番

一　外周を一周する

敷地に入る前に、公道側から一周します。建物の全景、道路との関係、隣地との高低差、周辺の建物。ここで全体の輪郭をつかんでから細部に入ります。

この段階で、公図の形と現地の形が合っているかを見ておきます。極端に違う場合は、そもそも対象地を取り違えている可能性があります。

二　境界標を探す

コンクリート杭、金属標、鋲、刻印。地積測量図に境界点が記されていれば、その位置を見当にして探します。土やアスファルトに埋もれていることもあります。

三　越境を見る

境界標が見つかったら、その線に沿って何が越えているかを見ます。

• 塀、擁壁、フェンス。基礎の部分がどちら側にあるか
• 庇、雨樋、エアコンの室外機
• 樹木の枝と根
• 給排水管、ガス管、電線

越境は、こちらから隣地へ出ている場合と、隣地からこちらへ入っている場合の両方があります。どちらも記録します。売買の場面では、覚書の有無が問題になります。

四　建物の形を図面と照らす

建物図面を手に持って、外周を歩きます。図面にない部分が張り出していないか。増築、物置、車庫、テラス。基礎があって屋根があるものは、原則として建築物です。

あわせて外観の状態を見ます。外壁のひび割れ、屋根のずれ、基礎の欠損。ブロック塀は水平器を当てて、傾きを数値で記録します。

五　道路を実測する

前面道路の幅を測ります。一箇所ではなく、最も狭い箇所を含めて複数点で測ります。道路は一様な幅ではありません。

どこからどこまでを測るかで結論が変わるため、側溝を含むか含まないかを記録に残します。側溝の位置、U字溝に蓋があるか、境界標や鋲があるか。これらは道路の境界を判断する手がかりになります。

接道の長さも測ります。敷地が道路に接している部分の長さです。旗竿地では、竿の部分の幅が全長にわたって足りているかを見ます。一箇所でも細くなっていれば、そこが効きます。

六　排水を追う

敷地の排水がどこへ行くかを追います。

• 道路の側溝、マンホール。蓋に「汚水」「雨水」の表示があるか
• 市区町村のマークがあるか。私設管の可能性もある
• 敷地内に浄化槽の蓋があるか。ある場合は本下水に接続していない
• 放流先はどこか。側溝、水路、河川

写真の撮り方

写真は、後から調査結果を確認するときと、依頼者に説明するときに使います。撮り方に決まりを作っておくと、後で困りません。

• 全景と部分をセットで撮る。部分の写真だけでは、後から場所が特定できません
• 撮影日時を記録に残す。スマートフォンの設定で日時が記録されるようにしておきます
• 方角を記録する。同じ建物でも、見る向きで印象が変わります
• 比較の対象を入れる。メジャーや既知の寸法のものを一緒に写すと、後から大きさが分かります
• 撮る順番を決めておく。外周を時計回り、次に敷地内、最後に道路。順番が決まっていれば、後から並べ替える手間が減ります

記録の残し方

その場で調査票を埋めます。後でまとめようとすると、記憶が曖昧になります。

あわせて、確認できなかったことも記録します。「敷地内に立ち入れず、南側の状況は未確認」「境界標を確認できず」。調べていないことを書かないでいると、調べたものと区別がつかなくなります。

まとめ

• 現地でしか分からないのは、境界標・越境・未登記の増築・道路の実測幅・排水の行き先の五つ。
• 道具より先に、書類を持っていく。持っていないと、何を確かめるべきかが決まらない。
• 見る順番は、外周 → 境界 → 建物 → 道路 → 排水。行き当たりばったりだと必ず抜ける。
• 道路の幅は複数点で測る。一様ではなく、最も狭い箇所が効く。
• 記録は事実と評価を分ける。確認できなかったことも記録に残す。