建物賃貸借の実務 ── 契約は、思うほど終わらない

定期建物賃貸借とするには、次の両方が必要です。

1. 書面によって契約すること
2. 契約の前に、更新がない旨を記載した書面を交付して説明すること

この説明の書面は、契約書とは別に用意する必要があるとされています。

説明を怠った場合、更新がないという定めが無効になります。つまり、普通借家として扱われます。

契約書に「定期借家契約」と書いてあっても、手順を踏んでいなければ効力は生じません。

建物の賃貸借で期間を1年未満と定めた場合、期間の定めがないものとみなされます。

「半年だけ貸す」つもりで契約しても、その定めは効力を持ちません。

短期間だけ貸したいのであれば、定期借家によるほかありません。定期借家には期間の下限がないためです。

民法は、通常の使用によって生じた損耗と経年変化については、借主は原状回復の義務を負わないとしています。

「退去時にクロスを全面張替え」といった一律の特約は、無効とされることがあります。

負担させるには、通常より重い義務を負うことを、借主が明確に認識して合意している必要があるとされています。

国土交通省が公表するガイドラインが、実務上の基準として広く用いられています。契約前に、負担区分を書面で示してください。

借地借家法は、貸主の同意を得て付けた造作について、時価での買取りを請求できるとしています。

畳、建具、エアコン、造り付けの棚など。取り外すと価値を失うものが対象です。

ただし、この権利は特約で排除できます。

実務では、「造作買取請求はしない」「原状回復して明け渡す」という定めを置くのが通常です。

設備を残していく場合、その後の修理を誰が負うかも決めてください。

次の入居者が使っていて壊れたとき、「前の入居者が置いていったもの」では話が済みません。

いまの賃貸借契約書では、標準的に置かれる条項です。

定める内容は、おおむね次のものです。

• 当事者が反社会的勢力でないことの表明と確約
• 反社会的勢力に物件を使用させないこと
• 暴力的な言動などをしないこと
• 違反した場合、催告なく解除できること
• 解除により生じた損害の賠償を請求しないこと

条項がないと、判明しても解除の根拠を欠きます。

また、「反社会的勢力に使用させない」という定めがあることで、転貸や又貸しの場面にも及びます。

自治体の条例や、業界団体の標準契約書で対応が求められている場合があります。使用している契約書の様式を確認してください。

個人が連帯保証人となる場合、保証する限度額（極度額）を定めなければ、保証契約は効力を生じません。

「一切の債務を保証する」といった定めだけでは足りません。

また、保証契約は書面でしなければ効力を生じません。

実務では、家賃債務保証会社を利用する形が増えています。その場合も、保証の範囲と免責事由を確認してください。