2023.09.12 2023.11.09

熊本県_開発許可申請ノート

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Contents

開発行為の定義（法第４条第１２項）

開発行為とは、都市計画法において、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更を指します。

開発行為には、区画形質の変更（造成）と建築行為が含まれます。
区画形質の変更とは、土地の区切りを変更すること、形質の変更とは、切土や盛土および整地による土地の形の変更のことです。

土地の「区画」とは？

土地の区画とは、土地の利用目的や物理的な形状に基づいて、一つのまとまりとして認識される部分を指します。
例えば、一つの住宅地や商業地などがそれに該当します。

区画の変更とは、道路や境界によって土地の利用形態を変えることを意味します。
しかし、単に登記上の変更や形式的な区画の変更だけでは、この定義には該当しません。

土地の「形質」とは？

土地の形質には、「形の変更」と「質の変更」の2つの側面があります。

形の変更

これは、土地の物理的な形状を変えることを指します。
例えば、土を掘ったり、土を積み上げたりすることがこれに該当します。
具体的には、切土や盛土によって土地の高さが大きく変わる場合や、大きな面積の土地を変更する場合などが挙げられます。

質の変更

これは、土地の利用目的を変えることを指します。
例えば、農地を住宅地に変えることや、駐車場を建物の敷地に変えることなどがこれに該当します。
しかし、すでに建築物が存在する土地での建替えなどは、この定義には該当しません。

このように、開発行為は、土地の形や質を変えることに関連するさまざまな活動を包括する概念です。
都市計画や土地利用の際には、これらの要点をしっかりと理解しておくことが重要です。

建築物とは？

「建築物」という言葉は、都市計画法や建築基準法において特定の定義を持っています。
具体的には、土地に固定された構造物で、屋根や柱、壁を持つものを指します。

これには、家やビル、ショッピングモールなどが含まれます。
また、門や塀、観覧スペースや地下・高架のオフィスなどもこの定義に該当します。
ただし、鉄道の線路やプラットホームの上部構造などは除外されます。

建築とは

「建築」とは、新しい建築物を建てること、既存の建築物を増築や改築すること、または建築物を移転することを指します。
これは、都市の発展や変化に伴い、新しい建物が必要になったり、既存の建物を改良・拡張する必要が出てくることを考慮しての定義です。

特定工作物とは？

特定工作物は、大きく分けて「第一種」と「第二種」に分類されます。

第一種特定工作物

これは、環境の悪化を引き起こす可能性がある工作物を指します。
具体的には、コンクリートやアスファルトの製造施設、破砕機などがこれに該当します。

第二種特定工作物

これは、大規模なレジャーやスポーツ施設を指します。
ゴルフコースや大きな運動場、動物園、観光植物園などが含まれます。
また、1ヘクタール以上の墓地もこのカテゴリーに入ります。

特定工作物に関連する建築物、例えばゴルフコースのクラブハウスや運動場の管理事務所などは、その工作物の一部として扱われることがあります。
しかし、観覧席や寺、火葬場、レストランなど、主要な機能とは異なる施設は、独立した建築物として考えられます。

これらの概念や定義は、都市の発展や住環境の向上を目指す中で、適切な土地利用や建築活動を促進・誘導するためのものです。
都市計画や建築に関する法律や規定は、私たちの生活の質を高めるための重要なツールとなっています。

自己の居住用の建築物

このカテゴリーは、申請者が自らの生活の中心として使用する建築物を指します。
ただし、この定義には特定の例外が存在します。
例えば、会社が従業員のために建てる寮や社宅、組合が組合員に提供する住宅、別荘、分譲や賃貸の住宅などは、このカテゴリーには含まれません。

自己の業務用の建築物や特定工作物

自己の業務用の建築物や特定工作物は、申請者が継続的に経済活動や業務を行うための建築物や施設を指します。
具体的には、申請者が直接経営する店舗、事務所、ホテル、旅館、結婚式場、ゴルフ場などが該当します。
また、自らの事業の一環として運営する工場や従業員の福利厚生施設、組合が運営する宿泊施設やレクレーション施設、学校法人が建設する学校などもこのカテゴリーに含まれます。

非自己用の建築物

非自己用の建築物は、上記の2つのカテゴリーに該当しない建築物や施設を指します。
例としては、分譲住宅、賃貸住宅、社宅、分譲墓地、貸し出し用の店舗や工場、事務所、倉庫などが挙げられます。

さらに、自己用と非自己用の目的が混在する場合、どのように取り扱うかという問題もあります。
この場合、非自己用の部分が非常に小さく、または付随的なものと認識される場合を除き、基本的には非自己用として扱われます。

これらの区分や基準は、都市の発展や住環境の向上を目的として設定されています。
都市計画法は、適切な土地利用や建築活動を促進・誘導するための重要な法律となっており、私たちの生活の質や都市の持続可能な発展を支えています。

開発区域

開発区域の定義

開発区域は、法律の第4条第13項に基づき、開発行為を行う土地の範囲を指します。
この範囲は、単なる建物や特定の工作物の敷地だけではなく、その他の関連する部分も含まれます。

具体的な範囲

開発区域には以下のような部分が含まれます。

建築物や特定の工作物の敷地
造成（土地を平らにする作業や地形を変える作業）を行う部分
土地利用上、一体として使用される駐車場などの区域
建築基準法の第42条第2項に基づき、建物や構造物を建てる際に後退させる必要がある部分
開発行為によって新たに整備される道路や排水施設などの公共施設の敷地

公共施設に関する補足

開発行為によって整備される公共施設には、特定の部分が含まれます。
これには、開発区域外の既存の道路（接続先道路）に接続するための「取付道路」や、上下水道の管、排水のための側溝などの工事に関連する部分が含まれます。
さらに、当該土地の利用を実現するために関連する道路や水路などの公共施設の移設、廃止、または払下げを受ける部分も考慮されます。

このように、開発区域は単に建物や工作物が建てられる場所だけを指すのではなく、その土地の利用や開発に関連する多岐にわたる部分を総合的に考慮した範囲を指します。
この概念は、土地の開発や都市計画の際に非常に重要となるため、正確な理解が求められます。

一体開発の取り扱い

「開発行為に関する一体開発判断の目安となる評価基準一覧表」という名称のものは、開発行為の一体性を判断するための新しい評価基準として導入されました。
開発の一体性とは、特定の開発計画が周辺の環境や他の開発計画とどれだけ調和しているか、または一体的に計画されているかを示すものです。

従来、この一体開発の判断は非常に難しく、多くの場合、主観的な要素が含まれていました。
なぜなら、開発事案はそれぞれ異なる特性や背景を持っており、一概に同じ基準で評価することが難しいからです。
しかし、公平性や透明性を保つためには、より客観的な評価基準が求められていました。

この課題を解決するために、新しい評価基準が導入されました。
この基準は、一体開発の判断要因を7つの主要な要素に分け、それぞれの要素に重み付けを行い、数値的な評価を行うことができるように設計されています。

具体的には、各判断要因に対して一定の持ち点を割り当て、その中で段階的な評価を行い、総合的なポイントを算出します。
この総合ポイントが300点満点のうち200点以上であれば、その開発は一体開発と判断されます。

この評価方法の背景には、国土交通省からの指針があります。
具体的には、開発許可を得る際の「相当数の同意」という基準が、土地の総地積の2/3として解釈されていることに基づいています。こ
の新しい評価基準は、開発行為が公平かつ透明に評価されることを目指しており、実際のモデルケースをもとにした評価結果も公開されています。
これにより、関係者や市民は、開発行為がどのように評価されるのかを具体的に理解することができます。

一体開発の判断基準

一体開発とは、複数の開発行為が行われる場合でも、それらが一連の開発行為として認識される場合のことを指します。具体的には、一連の土地を開発する際の取り扱いを指します。この一体開発の判断基準は、特定の評価基準一覧表に基づいて行われますが、以下にその主要な要点を詳しく解説します。

開発計画

ここでの「開発計画」とは、一体的に開発する意向や計画を指します。
また、他の法令に基づく許可や認可の内容もこの計画に含まれます。
例えば、特定のエリアを商業施設や住宅地として開発する際の計画や、そのための許可を取得しているかどうかが考慮されます。

土地及び建築物等の利用目的

主要な建築物や土地の利用目的、すでに開発されている土地と開発が予定されている土地の間の機能的・物理的な関係性を考慮します。
これには、住宅や業務施設の存在、集客性などが含まれます。

施工時期

この要因は、開発が行われる時期や完了の公告からの経過年数を考慮するものです。
近接して開発が行われる場合、それらは一体開発として扱われる可能性が高まります。

土地の所有者等（地権者等）

地権者とは、土地の所有権や利用権を持つ者を指します。
既に開発されている土地と開発が予定されている土地の所有者が同一であるか、またはそれに類似する関係性（例: 親族や役員などの密接な関係）があるかどうかを確認します。

開発行為を行う者（開発主体）

開発を行う主体が同一であるか、またはそれに類似する関係性を持つ者であるかを確認します。
これには、開発主体の親族や役員、従業員などの人的関係や資金・取引関係が考慮されます。

公共施設の配置又は利用状況

公共施設の配置や利用状況、例えば道路の接続や排水処理の状況などを考慮します。
また、既存の公共施設がどのように利用されているか、新たな公共施設の設置や既存施設の改修・廃止が予定されているかも重要な要因となります。

その他の要因

これには、開発現場の区域の境界や隣接する土地との関係、造成工事の方法や販売方法など、上記の要因以外で考慮すべき点が含まれます。
これらの要因を総合的に検討することで、一体開発の判断が行われます。
特に、開発行為に関する一体開発判断の目安となる評価基準一覧表を参照することで、具体的な判断が下されることとなります。

都市計画区域の区分と開発行為の許可

都市計画区域は、都市の発展や整備を目的として設定される区域で、その区域に応じて開発行為の許可基準や都市計画が異なります。
都市計画区域は大きく3つのカテゴリーに分けられます。それぞれのカテゴリーと具体的な都市や町の例を以下の表にまとめました。

都市計画区域の区分	説明	具体的な都市・町
線引き都市計画区域	市街化区域と市街化調整区域に関する都市計画が定められている区域	熊本都市計画区域：合志市、菊陽町、益城町、嘉島町、熊本市など
非線引き都市計画区域	市街化区域と市街化調整区域に関する都市計画が定められていない区域	荒尾都市計画区域、八代都市計画区域、人吉都市計画区域など
準都市計画区域	平成12年の都市計画法改正で新たに設けられ、県による区域指定が行われる区域	玉東準都市計画区域、西原準都市計画区域

都市計画区域の設定は、都市の成長や変化に応じて柔軟に変更されることがあります。
例えば、「準都市計画区域」は、都市計画法の改正を受けて新たに設けられたカテゴリーで、特定の市町村による区域指定から県による区域指定に変更されました。これにより、より広範な視点での都市計画が可能となり、都市の発展や整備をより効果的に進めることができるようになりました。

都市計画区域とは、都市の発展や整備を目的として設定される区域で、その区域に応じて開発行為の許可基準や都市計画が異なります。都市計画区域は、市街化の進行度や土地利用の方針に応じて、さまざまなカテゴリーに分けられます。それぞれのカテゴリーには、開発行為を行う際の面積基準や許可条件が設定されており、これに従って開発行為が行われます。
以下に、都市計画区域の各カテゴリーとその特徴、開発行為の許可基準を表形式でまとめました。

区域のカテゴリー	特徴・説明	開発行為の許可基準
市街化区域	都市計画が定められている区域。用途地域が定められ、建築基準法に基づく用途規制が行われる。	1,000㎡以上の開発行為を行う場合、知事の許可が必要。
市街化調整区域	市街化を抑制するための区域。土地利用に制限がある。	開発区域の面積に関わらず、知事の許可が必要。
非線引き都市計画区域	市街化区域や市街化調整区域の都市計画が定められていない区域。	3,000㎡以上（荒尾都市計画区域は1,000㎡以上）の開発行為を行う場合、知事の許可が必要。
準都市計画区域	都市計画法の改正により新たに設けられた区域。	3,000㎡以上の開発行為を行う場合、知事の許可が必要。
都市計画区域及び準都市計画区域以外の区域	都市計画や準都市計画の対象外の区域。	10,000㎡以上の開発行為を行う場合、知事の許可が必要。

この表を参考にすれば、都市計画区域の各カテゴリーごとの特徴や開発行為の許可基準を一目で把握することができます。都市計画は、都市の持続的な発展や住民の生活の質を向上させるための重要な取り組みであり、これらの基準や規制はその実現のための手段として設けられています。

都市計画区域における開発行為の許可に関する取扱いは、その開発区域がどのような区域にまたがるかによって異なります。都市計画区域は、都市の発展や整備を目的として設定される区域で、その中でもさまざまなカテゴリーに分けられます。それぞれのカテゴリーには、開発行為を行う際の面積基準や許可条件が設定されており、これに従って開発行為が行われます。
以下に、都市計画区域の各カテゴリーとその特徴、開発行為の許可基準を表形式でまとめました。

またがる区域の組み合わせ	開発区域の条件	許可基準
市街化区域、非線引き都市計画区域及び準都市計画区域	開発区域の面積の合計が規制対象規模以上	開発区域全体が開発許可を要する
市街化区域、非線引き都市計画区域及び準都市計画区域	それぞれの区域における開発区域の面積が規制対象規模以上	開発区域全体が開発許可を要する
市街化区域、非線引き都市計画区域又は準都市計画区域と都市計画区域及び準都市計画区域外の区域	開発区域の面積の合計が1ヘクタール以上	開発区域全体が開発許可を要する
市街化区域、非線引き都市計画区域又は準都市計画区域と都市計画区域及び準都市計画区域外の区域	開発区域の面積の合計が1ヘクタール未満で、都市計画区域又は準都市計画区域における開発区域の面積が規制対象規模以上	非線引き都市計画区域内のみ許可を要する
市街化区域、非線引き都市計画区域又は準都市計画区域と市街化調整区域	開発行為の規模にかかわらず	開発区域全体が許可を要する
都市計画区域及び準都市計画区域外の区域と市街化調整区域	市街化調整区域に係る部分の規模にかかわらず	都市計画区域及び準都市計画区域外の区域に係る部分については、開発区域全体が1ヘクタール以上である場合に許可が必要

開発行為の許可

都市計画において、土地や建物の開発を行う際には、一定の手続きや許可が必要とされています。
これは、都市の整備や発展を適切に進めるため、また住民の生活の質を確保するための措置として設けられています。

具体的には、「開発行為の許可」という制度が存在します。
これは、土地や建物の開発を行いたい場合、その開発を開始する前に都道府県の知事から許可を得る必要があるというものです。
この制度は、都市計画法第29条に基づいて定められています。

さらに、特定の地域での宅地造成に関する工事、つまり新しい住宅地を作るための土地整備などの工事については、別の法律である「宅地造成等規制法」による規制が存在します。
しかし、この法律においても、都市計画法に基づく開発許可を受けて行われる宅地造成に関する工事は、宅地造成等規制法による別途の許可は不要とされています。これは、宅地造成等規制法第8条に明記されています。

以下は、この内容を表形式で整理したものです。

制度・法律	内容	該当法条
開発行為の許可	土地や建物の開発を行う際に、都道府県の知事からの許可が必要。	都市計画法第29条
宅地造成等規制法による許可	特定の地域での宅地造成に関する工事には許可が必要。ただし、都市計画法に基づく開発許可を受けて行われる工事は、この法による許可は不要。	宅地造成等規制法第8条

このように、都市の開発や土地の利用には、さまざまな法律や制度に基づく許可や手続きが求められます。これは、都市の持続的な発展や住民の生活の質を確保するための重要な取り組みとして設けられています。

制限対象外の開発行為

都市計画や土地利用に関する法律や制度は、都市の持続的な発展や住民の生活の質を確保するためのものです。
その中でも、特定の開発行為に関する許可制度が存在しますが、すべての開発行為が許可を必要とするわけではありません。

特に、小規模な開発や農林漁業に関連する開発行為には、特例や例外が設けられています。
まず、小規模開発について考えてみましょう。

小規模開発

一般的に、開発行為の規模が小さい場合、その影響も限定的であると考えられるため、特定の基準以下の規模の開発行為については許可を要しないとされています。
具体的には、都市計画区域や準都市計画区域において、開発区域の面積が1,000㎡未満の場合や、非線引き都市計画区域で3,000㎡未満（ただし、荒尾都市計画区域は1,000㎡未満）の場合、許可は不要とされています。また、都市計画区域外では、10,000㎡未満の開発行為が該当します。

しかし、断続的に開発行為を行ったり、複数の者が一団の土地を開発する場合など、一見別々の行為であっても、全体として一つの開発行為とみなされる場合があります。このような場合、その合計の面積が許可の基準を超えると、許可が必要となるので注意が必要です。

農林漁業用施設のための開発行為

次に、農林漁業用施設のための開発行為についてです。都市計画法では、農林漁業を営む者が、その業務や居住のために行う開発行為について、一定の条件下で許可を要しないとしています。
これは、農林漁業が地域の産業や生活の基盤として重要であることを考慮した措置です。
具体的には、市街化区域外で、農林漁業に従事する者が業務や居住のために行う開発行為は、許可を要しません。ただし、住宅の場合、他に住宅を所有していないことが条件となります。
この農林漁業用施設には、畜舎や蚕室、温室などの生産施設や、堆肥舎やサイロなどの貯蔵施設、さらには農用地の保全や利用に関する施設など、多岐にわたるものが含まれます。また、農林漁業を営む者とは、日本標準産業分類に基づく農業や林業、漁業に従事する者を指し、季節的なものでも該当します。

最後に、都市計画区域や準都市計画区域外の区域と市街化調整区域にまたがる場合や、市街化調整区域における農林漁業の営業者には、特定の条件や制限が適用されることもあります。
これらの詳細な条件や基準は、都市計画法や関連する法令に基づいて定められています。
都市の開発や土地の利用に関するこれらの法律や制度は、都市の持続的な発展や住民の生活の質を確保するためのものです。
しかし、それと同時に、地域の産業や生活の基盤としての農林漁業の重要性も考慮されており、そのバランスを取るための様々な措置が設けられています。

公益施設と都市計画事業に関する開発行為の許可

公益施設の開発行為

公益施設とは、社会全体の利益や安全、健康を考慮して、特定の法令に基づき設置される施設を指します。
これらの施設を建築するための開発行為は、その公益性を考慮して、許可を要しないとされています。
ただし、この例外は、設置等の根拠となる法令に基づいて設置される施設に限られます。

都市計画事業の開発行為

都市計画事業とは、都市の整備や発展を目的とした計画的な事業を指します。
都市計画施設の整備や市街地開発事業など、都市計画決定を経て、事業の認可等を受けて行う開発行為は、その公益性や計画性を考慮して、許可を要しないとされています。

土地区画整理事業の開発行為

土地区画整理事業は、土地の有効利用や都市の整備を目的として、土地の区画を再編する事業を指します。
土地区画整理法に基づく認可を受けて行うこの事業に関する開発行為も、許可を要しません。

しかし、この事業に関する開発行為以外のものについては許可が必要となります。
特に、土地区画整理事業の完了後に行う土地の区画形質の変更は、特定の条件を除き、許可が必要となります。

その他の特例に関する開発行為

さらに、市街地再開発事業、住宅街区整備事業、防災街区整備事業、公有水面埋立事業など、特定の法律に基づく事業に関する開発行為についても、許可を要しないとされています。
これらの事業に関する開発行為を行う際は、それぞれの事業の特性や法的な基準を十分に理解し、適切な手続きを踏む必要があります。

太陽光発電設備の設置に関する注意

太陽光発電設備やその付属施設の設置に関しては、開発許可の必要性について事前に確認することが推奨されています。
特に、開発許可が不要な場合でも、施設の設置工事に際しては、周辺の住民や関係者への配慮や影響を最小限に抑えるための措置が求められます。

以上のように、都市計画や土地利用に関する法律は、公益性や都市の整備を考慮して、特定の開発行為に対する特例を設けています。
しかし、これらの特例を適用する際は、該当する法令や基準を正確に理解し、適切な手続きを踏むことが重要です。

開発許可に関する詳細なガイドライン

都市計画や土地利用に関する法律の下で、開発行為を行う際には、特定の条件や手続きを遵守する必要があります。
以下では、開発許可の申請から許可条件、関連する他の法律との調整までのプロセスを詳しく解説します。

許可または不許可の処分

開発許可の申請が行われた場合、許可権者は開発区域の規模や内容に応じて、迅速に処分を行う責任があります。
この処分は必ず文書で申請者に通知されます。特に、不許可の場合は、その理由を具体的に明示して通知する必要があります。

許可の条件

都市計画法上の条件

用途地域の定められていない土地の区域内での開発行為について、許可権者は法第４１条や法第７９条の規定に基づき、建ぺい率、容積率、建築物の高さ、壁面の位置などの制限を設けることができます。
また、工事施工中の防災措置や開発行為の適正な施工を確保するための条件、開発行為の廃止時の公共施設の機能回復や災害防止のための条件など、都市計画上必要な条件を具体的に設定することが可能です。

防災上の措置

宅地造成に伴う災害が工事施工中に多く発生するため、工事施工の時期や方法に関する制限や、仮排水路の設置、一時遊水施設の設置などの防災措置が必要とされることがあります。

農地転用許可との調整

開発行為を行う土地が農地である場合、農地法に基づく許可が別途必要です。
このため、開発許可と農地転用許可の両方を受ける必要があります。

許可を行う際には、両方の許可手続きを連携して進め、原則として同時期に許可を得ることが推奨されます。
また、森林法などの他の関連法律に基づく許可も同様の手続きが必要です。

以上のガイドラインは、都市計画や土地利用に関する法律の下での開発行為を行う際の基本的な手続きや条件を示しています。
これらの手続きや条件を遵守することで、都市の持続的な発展と公益の保護が図られます。

許可の承継

開発許可の承継に関する詳細ガイド

都市計画や土地利用に関する法律の下で、開発許可を受けた者が変わる場合、その許可の承継に関して特定の手続きや条件が必要です。
以下では、一般承継人と特定承継人という二つの主要なカテゴリに分けて、それぞれの承継の手続きや条件を詳しく解説します。

01.一般承継人の定義とその権利・義務

一般承継人とは、開発許可を受けた者の法的な後継者を指します。
これには、相続人や合併後の法人などが含まれます。

一般承継人は、前の所有者が持っていた許可に基づく地位を自動的に引き継ぎます。
この「許可に基づく地位」とは、開発行為を合法的に行う権利や、公共施設の設置・変更の権利、費用の負担を求める権利、開発行為の完了や廃止の報告義務、許可条件の履行義務など、許可に関連する権利と義務の総体を指します。
もし一般承継人が開発行為を継続する意向がない場合、法的には廃止の届け出を行い、関連する条件を履行する必要があります。

02.特定承継人の定義とその権利・義務

特定承継人とは、一般承継を除く、土地の所有権や開発行為に関する工事の権利を取得した者を指します。
特定承継人は、知事の承認を受けて、前の所有者の許可に基づく地位を承継することができます。

しかし、法第４３条に基づく許可は、特定承継人には承継できません。
特定承継人が承継を希望する場合、以下の手続きと条件が必要です。

申請手続き

熊本県都市計画法施行細則に基づく申請書を提出する必要があります。
この申請には、権利取得の証明書、申請者の資力や信用に関する書類、工事施行者の能力に関する書類などが必要です。

承認の基準

承認を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

適法に開発区域内の土地の権利を取得しており、前の所有者が地位承継に同意していること。
当初の許可通りの開発行為を行うための十分な資力と信用があること。
特定承継人が都市計画法の基準を満たしていること。

このガイドは、都市計画や土地利用に関する法律の下での開発許可の承継に関する基本的な手続きや条件を示しています。
これらの手続きや条件を遵守することで、都市の持続的な発展と公益の保護が図られます。

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