品確法 ── 10年間の責任と、性能表示

「新築だから10年保証がありますよね」。よく聞く言い方ですが、何が10年なのかを説明できるでしょうか。

対象となる部分は限られています。すべての不具合が10年間カバーされるわけではありません。設備の故障も、内装の傷も対象外です。

この記事では、品確法の三つの柱と、実務で説明すべき範囲を扱います。

三つの柱

正式名称は住宅の品質確保の促進等に関する法律。2000年に施行されました。

柱	内容	性質
住宅性能表示制度	住宅の性能を共通のものさしで評価・表示する	任意
瑕疵担保責任の特例	新築住宅の一定部分について10年間の責任	強行規定
住宅紛争処理	指定住宅紛争処理機関による紛争解決	―

三つ目が抜けている解説をよく見かけます。紛争が起きたときの受け皿まで含めて、この法律の設計です。

10年の瑕疵担保責任

対象は二つの部分

対象外のもの

• 給湯器、エアコン、換気設備などの設備機器
• 内装の仕上げ、建具の調整
• クロスの継ぎ目、木材の乾燥収縮による隙間
• 引渡し後の使用状況による損傷

「新築だから10年間なんでも直してもらえる」ではありません。設備には別途、施工会社やメーカーの保証が付くのが通常です。それぞれの保証期間を確認して伝えてください。

「新築住宅」の定義

品確法上の新築住宅とは、建設工事の完了の日から1年を経過しておらず、かつ、まだ人の居住の用に供したことのないものです。

完成から1年を過ぎた未入居住宅は、品確法上の新築住宅に当たりません。10年責任の対象外です。売れ残った建売住宅を扱うときに問題になります。必ず完成年月日を確認してください。

特約で短縮できない

この10年の責任を、特約で短縮することはできません。買主に不利な特約は無効です。逆に、20年まで伸長する特約は有効とされています。

請求できる内容

2020年の民法改正に合わせて品確法も改正され、追完請求（修補）、代金減額請求、損害賠償、解除を請求できることが整理されました。

履行を確保する仕組みは別の法律

性能表示制度

二種類の評価書

	内容
設計住宅性能評価書	設計図書の段階での評価
建設住宅性能評価書	施工段階と完成時の検査を経た評価

両方あるか、設計だけかを確認してください。建設住宅性能評価書があれば、実際の施工まで確認されています。

評価される分野

新築住宅では10の分野が定められています。すべてが必須というわけではなく、必須分野と選択分野に分かれます。

• 構造の安定（耐震等級など）
• 火災時の安全
• 劣化の軽減
• 維持管理・更新への配慮
• 温熱環境・エネルギー消費量
• 空気環境
• 光・視環境
• 音環境
• 高齢者等への配慮
• 防犯

既存住宅も対象になる

性能表示制度には、既存住宅を対象とする評価もあります。現況検査を含む評価が行われます。

「品確法は新築だけの法律」というのは正確ではありません。10年の瑕疵担保責任は新築住宅に限られますが、性能表示制度は既存住宅も対象です。

住宅紛争処理

建設住宅性能評価書が交付された住宅、または住宅瑕疵担保責任保険が付された住宅について、紛争が生じた場合、指定住宅紛争処理機関（各地の弁護士会）に処理を申請できます。

手続き	内容
あっせん	当事者の話し合いを仲介する
調停	調停案を示す
仲裁	仲裁判断に従うことをあらかじめ合意して行う

訴訟より費用と時間の負担が小さくなります。申請手数料も低額に設定されています。

また、住宅リフォーム・紛争処理支援センターが電話相談を受け付けています。買主から相談を受けたときの案内先として、知っておいてください。

耐震等級について

等級	内容
等級1	建築基準法の水準。極めて稀に発生する地震に対して倒壊・崩壊しない程度
等級2	等級1で想定する地震力の1.25倍に対して倒壊・崩壊しない
等級3	等級1で想定する地震力の1.5倍に対して倒壊・崩壊しない

「震度いくつまで耐えられる」という表現は使わないでください。等級は震度で定義されていません。建物の被害は、地震の規模だけでなく、地盤、揺れの周期、建物の状態によって変わります。

長期優良住宅との関係

長期優良住宅は、長期優良住宅の普及の促進に関する法律に基づく別の制度です。認定にあたって、品確法の性能表示制度の等級が基準として用いられます。

認定基準は改正されています。省エネルギー性については、断熱等性能等級5かつ一次エネルギー消費量等級6が求められる水準に引き上げられました。古い資料の「断熱等級4」は現行と一致しません。

住宅ローン控除との関係

実務での確認

新築を扱うとき

• 建設住宅性能評価書の有無。設計評価だけか、建設評価もあるか
• 取得している等級（構造の安定、温熱環境、劣化の軽減など）
• 住宅瑕疵担保責任保険の加入状況、保険法人名
• 設備機器の保証期間（品確法の対象外であること）
• 完成年月日（1年以内かつ未入居か）

中古を扱うとき

• 新築時の建設住宅性能評価書が引き継がれているか
• 引渡しから10年以内か。売主が保険に加入していたか
• 既存住宅の性能評価を取得しているか
• 建物状況調査（インスペクション）の実施履歴

引渡しから10年以内の中古住宅であれば、当初の売主に対する責任がまだ残っている場合があります。誰に対して請求できるのかを整理して伝えてください。

説明で気をつけること

避けるべき言い方	適切な言い方
「10年間なんでも保証されます」	「構造の主要な部分と、雨水の浸入を防ぐ部分が対象です」
「品確法で耐震性が保証されています」	「性能表示は任意です。この住宅は評価を受けています／受けていません」
「震度7まで耐えられます」	「耐震等級○を取得しています」
「品確法の住宅なので控除対象です」	「控除の要件は税制で定められています。区分を確認しましょう」

まとめ

• 柱は三つ。性能表示制度、10年の瑕疵担保責任、住宅紛争処理。
• 10年責任の対象は、構造耐力上主要な部分と、雨水の浸入を防止する部分。設備は対象外。
• 性能表示制度は任意。評価を受けていない住宅も多い。
• 責任の履行を確保する仕組みは、住宅瑕疵担保履行法という別の法律による。
• 耐震等級は震度で定義されていない。「震度いくつまで」と言い換えない。