なぜ今、不動産業界で「冷凍冷蔵倉庫」がアツいのか？その理由を徹底解説

第1章：なんで今？先輩が教えてくれた「冷凍冷蔵倉庫」がアツい理由

「お客様が、冷凍冷蔵倉庫を探しているんだ。ちょっとこの物件、見ておいてくれるかな」

先輩からそう言われて資料に目を落とした、入社1年目のあなた。「れいとうれいぞうそうこ…？」、普通の倉庫と何が違うのか、なぜお客様がそれを探しているのか、すぐにはピンとこなかったかもしれませんね。

普通の倉庫が「荷物を保管しておくための大きな部屋」だとしたら、冷凍冷蔵倉庫は「巨大で高性能な冷蔵庫や冷凍庫」のようなもの。なんだか特殊で、少し難しく感じてしまうのも無理はありません。でも、もし先輩が隣でこう教えてくれたら、どうでしょう。

「実はそれ、今すごくアツいビジネスチャンスなんだよ」

この章では、なぜ今、冷凍冷蔵倉庫が不動産業界でこれほどまでに注目されているのか、その理由を一緒に探っていきましょう。

私たちの暮らしの変化が、倉庫のニーズを変えた

冷凍冷蔵倉庫がこんなに求められるようになった一番の理由は、私たちの生活スタイルが大きく変わったことにあります。特に、インターネットで買い物をする「Eコマース」の広がりが大きく影響しているのです。

ネットで食品を買うのが当たり前に

最近、ネットスーパーで新鮮な野菜やお肉を注文したり、有名店の本格的な冷凍グルメをお取り寄せしたりする機会が増えませんでしたか。こうした便利なサービスの裏側では、たくさんの冷凍・冷蔵品を安全に保管し、私たちの手元に届けるための倉庫が、なくてはならない存在として活躍しています。

食品だけじゃない、意外なニーズの広がり

さらに、冷凍冷蔵倉庫を必要としているのは、食品業界だけではありません。例えば、特定の温度で品質を保たなければならない医薬品やワクチン。あるいは、精密な温度管理が求められる半導体といった工業製品。このように、私たちの命や社会の最先端技術を支える大切なものを保管するためにも、冷凍冷蔵倉庫の役割はどんどん大きくなっています。

物流の世界が抱える大きな課題「2024年問題」

そしてもう一つ、冷凍冷蔵倉庫の必要性をさらに高めているのが、物流業界の「2024年問題」というキーワードです。

2024年問題ってなんだろう？

これは、トラックドライバーさんの働く時間に関する法律が新しくなり、一人のドライバーさんが一度に走れる距離や時間に上限ができたことを指します。これにより、今までのように一人のドライバーさんが長距離を一度に運転することが難しくなりました。

では、どうすれば遠くまで荷物を届けられるのでしょうか。その答えの一つが「リレー方式」です。途中に荷物の中継地点を作り、そこで別のドライバーさんにバトンタッチしていくのです。その大切な中継地点として、商品を一時的に保管できる倉庫、特に温度管理ができる冷凍冷蔵倉庫が、全国のあちこちで強く求められるようになりました。

ただの「寒い箱」ではない、社会を支える拠点

こうして見てくると、冷凍冷蔵倉庫が単なる「荷物を冷やしておく場所」ではないことが分かりますね。私たちの豊かな食生活を支え、医療や産業の最前線を守り、そして日本の物流網を維持するための、とても大切な施設なのです。

「なるほど…だからお客様はこの倉庫を探していたんだ」。あなたがもう一度資料に目を戻したとき、そこに書かれた「冷凍冷蔵倉庫」という文字は、もうただの専門用語ではなく、大きな可能性を秘めたキーワードに見えてきているはずです。

第2章：ただの“寒い倉庫”じゃない！冷凍冷蔵倉庫のキホンを知ろう

第1章で冷凍冷蔵倉庫の重要性に気づき、がぜん興味が湧いてきたあなた。さっそく先輩からもらった物件資料を詳しく見てみると、そこには不思議な言葉が並んでいました。

「温度帯区分…F級？」「主要設備…ドックシェルター完備？」

まるで暗号のようで、どんな倉庫なのか具体的にイメージするのが難しいかもしれません。普通の倉庫とは違う、専門的な世界に少しだけ不安を感じてしまいますよね。

大丈夫です。一つひとつの言葉には、お客様の大切な荷物を守るためのちゃんとした意味があります。この章では、冷凍冷蔵倉庫の「キホン」となる言葉を、一緒に解き明かしていきましょう。

一番大切なのは「温度」。倉庫のクラスを知ろう

冷凍冷蔵倉庫で何よりも大切なのが、庫内を一定の温度に保つ力です。その能力によって、倉庫はいくつかの「級（クラス）」に分けられています。物件資料でよく見かける代表的なものを紹介しますね。

C級（チルド級）倉庫

「C」はチルド（Chilled）の頭文字です。庫内の温度はプラス10℃からマイナス5℃くらいで、主に冷蔵品を保管します。私たちがスーパーの冷蔵コーナーで手にする牛乳やヨーグルト、お惣菜などを思い浮かべるとイメージしやすいかもしれません。野菜や果物といった、凍らせてはいけないデリケートな食品の保管にも使われます。

F級（フローズン級）倉庫

「F」はフローズン（Frozen）の頭文字。こちらはマイナス18℃以下で冷凍品を保管するための倉庫です。家庭用の冷凍庫よりもずっとパワフルに、食品の品質を長期間保つことができます。F級の中でも、さらに温度によってF1級からF4級まで細かく分かれていて、扱う商品によって求められるクラスが変わってきます。

温度を守るための特別な設備たち

では、どうやってその厳しい温度管理を実現しているのでしょうか。そこには、冷凍冷蔵倉庫ならではの特別な設備が欠かせません。

断熱パネル（だんねつパネル）

これは、外の熱い空気が中に入ってきたり、中の冷たい空気が外に逃げたりするのを防ぐための、特殊な壁や天井のことです。高性能なクーラーボックスや水筒をイメージすると分かりやすいかもしれません。このパネルのおかげで、効率よく庫内を冷やし続けることができます。

ドックシェルター

倉庫にトラックが着き、荷物を出し入れする姿を想像してみてください。そのとき、倉庫の扉が開いていると、外の空気が一気に流れ込んでしまいますよね。それを防ぐのがドックシェルターです。トラックの荷台と倉庫の出入り口を、まるでアコーディオンカーテンのようなものでピタッと密着させ、隙間をなくします。荷物の品質を守るための「玄関の風除室」のような役割を果たします。

陽圧（ようあつ）設備

少し専門的ですが、食品工場が併設されているような衛生管理が厳しい倉庫で見られる設備です。これは、部屋の中の気圧を外よりも少しだけ高くしておく仕組みのこと。ドアを開けたときに、中から外へ空気が自然に流れるようにすることで、外からホコリや虫が侵入するのを防ぐのです。

すべての設備に「理由」がある

温度のクラス分けから、それを支える特別な設備まで、いかがでしたか。冷凍冷蔵倉庫が、ただ強力なクーラーを付けただけの単純な建物ではないことが、お分かりいただけたかと思います。

一つひとつの設備には、お客様の大切な商品を最高の状態で守るための工夫と理由が詰まっています。この知識があれば、物件資料に並んだ暗号のような言葉も、お客様への頼もしい提案材料に見えてくるはずですよ。

第3章：物件調査で失敗しない！プロが必ず見るチェックポイント

第2章で冷凍冷蔵倉庫の基本的な知識を身につけたあなた。いよいよ次は、先輩と一緒に実際の物件を見に行くことになりました。重たい扉を開けると、ひんやりとした空気が肌を刺し、巨大な空間が目の前に広がります。

「うわあ…広くて、寒い…」

圧倒されて、そんな感想しか出てこないかもしれません。知識としては分かっていても、いざ実物を前にすると、どこに注目して、何をどう確認すれば良いのか、途方に暮れてしまいますよね。

そんなあなたの隣で、先輩は手にした資料と建物を交互に見ながら、テキパキと何かを確認しています。この章では、先輩が一体どこを見ているのか、プロが必ず確認する調査のチェックポイントをこっそり学んでいきましょう。

心臓部をチェック！冷却設備の状態

冷凍冷蔵倉庫がその役割を果たすための、まさに心臓部と言えるのが庫内を冷やすための冷却設備です。これがきちんと機能しなければ、ただの大きな箱になってしまいます。ここでは特に、機械の「健康状態」を見極めます。

製造年とメーカー

まず確認したいのが、冷却設備がいつ作られたものか、という点です。機械にも寿命があります。あまりに古いものだと、故障のリスクが高まったり、修理のための部品が手に入りにくかったりすることがあります。お客様が安心して長く使えるかを見極める、大切なヒントになります。

メンテナンスの履歴

次に、これまでどのように手入れされてきたか、という記録です。定期的に専門家による点検や整備が行われていたかを確認します。これはまるで、車の車検記録簿のようなもの。きちんとメンテナンスされてきた設備は、トラブルが少なく、結果的にお客様の余計な出費を抑えることにも繋がります。

見えない部分が肝心！建物本体の使いやすさ

次に、建物そのものの実力を見ていきます。どんなに良く冷える倉庫でも、使い勝手が悪ければ意味がありません。

床の耐荷重（ゆかのたいかじゅう）

これは、床がどれくらいの重さまで耐えられるかを示す数値のことです。倉庫には、たくさんの商品が保管されます。さらに、その荷物を運ぶためのフォークリフトも倉庫内を走り回ります。保管したい荷物の重さや、使用するフォークリフトの種類に床が耐えられるかどうかは、絶対に確認が欠かせないポイントです。

搬入口の広さと高さ

荷物を運び込むトラックの大きさは、お客様によって様々です。大型のトラックが出入りするのに十分な広さや高さが搬入口にあるかを確認します。もし入口が狭ければ、効率的な荷物の出し入れができず、お客様のビジネスの足かせになってしまうかもしれません。

最重要インフラ！「電気」と「水」

最後に、目には見えにくいですが、倉庫を動かすためのエネルギー供給について確認します。特に冷凍冷蔵倉庫は、普通の倉庫とは比べ物にならないほど多くのエネルギーを必要とします。

電力容量（でんりょくようりょう）

冷凍機を24時間365日動かし続けるには、膨大な電気が必要です。この建物に、それだけの電気を供給できる力が備わっているかを確認します。もし電力が足りなければ、お客様は後から大規模な電気工事をしなくてはならず、大きな負担になってしまいます。

プロの視点が、お客様の信頼に変わる

先輩のチェックリストを少し覗いてみただけでも、これだけの確認項目がありました。「ただ見る」のと、「何を見るべきかを知って見る」のとでは、得られる情報が全く違うことを実感できたのではないでしょうか。

こうした細かいけれど大切なポイントを一つひとつ確認していくことが、お客様に物件を安心して使ってもらうための第一歩。あなたのそのプロフェッショナルな視点が、お客様からの大きな信頼に繋がっていくのです。

第4章：お客様は誰？テナントのニーズを掴むヒント

第3章で、プロの視点で物件を調査する方法を学んだあなた。物件のスペックや状態については、もう誰にでも説明できる自信がついたかもしれません。調査メモを片手に事務所に戻り、ふと手が止まります。

「この物件、すごく良いと思うけど…いったい、どんなお客様に紹介すれば喜んでもらえるんだろう？」

物件の良さを理解することと、それを必要としているお客様を見つけ出すことは、全く別のスキルです。せっかく見つけた物件の魅力を最大限に活かすためには、それを使ってくれる「人」の顔を想像することが欠かせません。この章では、どんなお客様が冷凍冷蔵倉庫を求めているのか、具体的なケースを見ながら、提案のヒントを探っていきましょう。

【ケース1】食品メーカーや卸売会社の場合

アイスクリームや冷凍食品を作っているメーカーさんや、そうした商品をスーパーなどに卸している会社さんです。彼らにとって、倉庫は自社の商品を守る大切な砦です。

抱えている悩み

こうした会社さんは、「たくさんの種類の商品を、最高の鮮度を保ったまま、効率よく管理したい」と考えています。また、取引先のスーパーやレストランへ、いかにスムーズに商品を届けるかという配送の効率も常に考えています。

響く提案の切り口

もし調査した物件の温度帯が細かく分かれているなら、「この倉庫なら、アイスクリーム用のマイナス25℃の部屋と、お肉用のマイナス18℃の部屋を分けて管理できますよ」と提案できます。また、高速道路のインターチェンジに近い立地なら、「ここを拠点にすれば、配送ルートが効率的になり、ガソリン代の節約にも繋がります」といった話がお客様の心に響くはずです。

【ケース2】スーパーマーケットやドラッグストアの場合

多くの店舗を持つ小売業の会社さんも、冷凍冷蔵倉庫を必要としています。特に、各店舗へ商品を供給するための中継基地としての役割が大きくなります。

抱えている悩み

彼らの悩みは、「全店舗に商品を欠品させることなく、スムーズに届けたい」ということです。また、最近増えているプライベートブランドの冷凍食品などを、安定して保管しておく場所も探しています。

響く提案の切り口

調査した物件に広い荷捌きスペース（のきした、と言ったりもします）があれば、「ここでなら、店舗ごとの仕分け作業がとてもスムーズに進みますよ」と伝えられます。保管能力に余裕があるなら、「将来、店舗数がもっと増えても安心して使い続けられます」という提案も、長期的な視点を持つお客様には魅力的に映るでしょう。

【ケース3】Eコマース（ネット通販）事業者の場合

第1章でも触れたように、今もっとも勢いのあるお客様の一つが、インターネットで食品などを販売している会社さんです。

抱えている悩み

彼らにとって一番大切なのは「お客様からの注文に、いかに速く、正確に応えるか」です。冷凍のお肉、冷蔵のチーズ、そして常温のパスタソースといった、異なる温度帯の商品を一度に注文するお客様も多いため、それらを一括で管理できる場所を求めています。

響く提案の切り口

物件が大都市圏に近い場所にあれば、「この立地なら、注文の翌日にお届けできるエリアをぐっと広げられます」という提案が可能です。もし倉庫に事務所スペースが併設されていれば、「ここで受注管理から梱包、発送まで一貫して行えるので、ビジネスのスピードが格段に上がります」といった話も、大きなアピールポイントになります。

物件とお客様を「線」で結ぶ仕事

ここまで見てきたように、お客様の業種やビジネスの内容によって、抱えている悩みも、物件に求めるものも全く異なります。

ただ「この物件は〇〇平方メートルで、F級です」と物件の情報（点）を伝えるだけでは、プロの仕事とは言えません。お客様のビジネスを想像し、その悩み（点）と物件の魅力を結びつけ、「この倉庫を使えば、あなたのビジネスはこう良くなりますよ」という未来（線）を語ること。それが、お客様から本当に信頼されるための大切な一歩なのです。

第5章：作る側にもチャンス！冷凍冷蔵倉庫の「用地仕入れ」入門

これまでの章で、既存の冷凍冷蔵倉庫の知識やお客様への提案方法を学んできたあなた。先輩との会話の中で、ふとこんなことを口にします。

「良い物件はすぐにお客様が見つかりますけど、そもそも物件の数が圧倒的に足りていない感じがしますね」

その鋭い気づきに、先輩はにこりと頷きました。「その通り。だから今、『借りたい』お客様だけじゃなく、『新しく建てたい』と考えているお客様もすごく増えているんだよ」

倉庫を借りるお手伝いだけでなく、作るお手伝いもできる。それは、不動産のプロとして、より大きな仕事に関われるチャンスです。この章では、冷凍冷蔵倉庫を建てるための「土地」を探し出す、「用地仕入れ」の基本について学んでいきましょう。

絶対条件は「アクセスの良さ」

冷凍冷蔵倉庫は、物流の拠点です。つまり、いかにスムーズにトラックが走り回れるかが、その土地の価値を決めると言っても過言ではありません。

主要な幹線道路に面しているか

まず大切なのは、大型トラックがストレスなく出入りできる、広い道路に面していることです。どんなに広くて安い土地でも、そこに至る道が軽自動車しか通れないような細い道だったら、倉庫を建てることはできません。地図を見るだけでなく、実際に現地を訪れて、周辺の道路状況を確認することが不可欠です。

高速道路のインターチェンジからの距離

全国に商品を届ける広域配送の拠点を探しているお客様にとっては、高速道路のインターチェンジ（IC）からいかに近いかが生命線になります。ICから5キロ圏内、10キロ圏内といったように、具体的な距離がお客様の事業計画を大きく左右します。

法律とインフラの壁を越える

「広くてアクセスも良い土地を見つけた！」と喜ぶのはまだ早いかもしれません。そこには、目に見えないルールや制約が隠れていることがあります。

用途地域（ようとちいき）の確認

これは、都市計画法という法律で定められた、土地の使い方のルールのことです。街には「ここは住宅を建てるエリア」「ここは商業施設を建てるエリア」といったように、役割分担が決められています。大きな倉庫を建てることができるのは、「準工業地域」や「工業地域」などに限られることがほとんどです。まずは、その土地が倉庫を建てても良い場所に指定されているかを確認する必要があります。

電力と水道の確保

第3章でも触れましたが、冷凍冷蔵倉庫は大量の電気と水を消費します。更地の段階で、その土地まで大容量の電気が引ける電線や、十分な太さの水道管が来ているかを確認することは極めて大切です。もし来ていなければ、電柱を建てたり、水道管を延長したりするために、数千万円単位の追加工事費用がかかってしまう可能性もあります。

忘れてはいけない「周辺環境」への配慮

最後に、少し視野を広げて、その土地の周りに何があるかを見てみましょう。

近隣住民への影響

倉庫は24時間稼働することも珍しくありません。大型トラックが夜間に出入りする際の騒音や振動、冷却設備の室外機が発する音などが、近隣の住宅に住む人々の迷惑にならないか、事前に想像力を働かせる必要があります。周辺に住宅地が近い場合は、お客様と一緒に対策を考える姿勢が求められます。

ただの空き地が、未来の拠点に変わる

こうして見ると、用地仕入れが、ただの「空き地探し」ではないことが分かりますね。道路や法律、インフラ、そして地域社会との関わりまで、様々な要素をパズルのように組み合わせて、最適な土地を見つけ出す、非常にクリエイティブな仕事です。

目の前の何もない土地が、あなたの提案をきっかけに、日本の物流を支える一大拠点に生まれ変わるかもしれない。そう考えると、なんだかワクワクしてきませんか。

第6章：未来の物流を支える！新人でもできる最初の一歩

ここまで、冷凍冷蔵倉庫という専門的な世界を一緒に旅してきました。最初のページを開いたとき、「なんだか難しそう…」と感じていた気持ちは、今、どのように変わっているでしょうか。きっと、私たちの生活に欠かせない、大きな可能性を秘めたワクワクする分野に見えているはずです。

この記事を通して、あなたはもう、冷凍冷蔵倉庫のプロへの確かな一歩を踏み出しました。この最終章では、これまでの学びを未来へ繋げ、あなたが明日からできるアクションについて考えていきましょう。

「点」の知識から「線」と「面」の仕事へ

振り返ってみると、私たちはたくさんのことを学んできましたね。

まず、なぜ今この分野が注目されているのか、社会の動きと共に理解しました（第1章）。次に、専門用語や建物の仕組みといった「点」の知識を身につけ（第2章）、それをプロの目でどう調査するかという実践的なスキルを学びました（第3章）。

そして、その知識をお客様のビジネスにどう結びつけるかという「線」の提案方法を考え（第4章）、さらには、既存の物件を扱うだけでなく、新たな拠点を生み出す「面」の仕事である用地仕入れの視点も手に入れました（第5章）。一つひとつの知識が繋がり、仕事の全体像が見えてきたのではないでしょうか。

進化し続ける、未来の冷凍冷蔵倉庫

この分野の面白さは、今もなお進化し続けているところにあります。これからの冷凍冷蔵倉庫は、私たちが想像する姿からさらに変わっていくかもしれません。

例えば、庫内で荷物を運んだり仕分けたりする作業を、ロボットが担う「自動化倉庫」。あるいは、AIが最適な在庫管理を瞬時に計算してくれるような、よりスマートな倉庫も増えていくでしょう。また、建物の屋根に太陽光パネルを設置したり、省エネ性能の高い最新の冷却設備を取り入れたりするなど、地球環境に配慮した取り組みも当たり前になっていきます。

明日からできる、あなたの「最初の一歩」

専門的な世界だからこそ、日々の小さな積み重ねが、やがて大きな力になります。難しく考える必要はありません。明日からできる、ほんの少しのアクションを始めてみませんか。

身近な場所で意識してみる

まずは、近所のスーパーの冷凍食品コーナーを歩いてみてください。「このアイスクリームは、どんな倉庫で保管されて、どんなトラックで運ばれてきたんだろう？」と想像してみる。それだけで、社会とあなたの仕事の繋がりが見えてきます。

物流の現場を「体感」してみる

休日、もし車を運転する機会があれば、高速道路のインターチェンジの近くを少し走ってみるのも面白いかもしれません。巨大な物流施設が立ち並ぶ景色は圧巻です。どんな会社のトラックが出入りしているか、どんな建物が多いか。ただ眺めるだけでも、たくさんの発見があるはずです。

学んだ言葉を使ってみる

そして何より、学んだ知識は使ってみるのが一番です。先輩に「この記事で学んだのですが、〇〇エリアで冷凍倉庫を建てるなら、電力確保がポイントになりそうですね」といったように、自分なりの考えをぶつけてみましょう。その積極的な姿勢が、あなたの成長を加速させてくれます。

未来の物流を支える、大切な仕事

冷凍冷蔵倉庫を扱う仕事は、単に建物を紹介するだけではありません。人々の食生活を豊かにし、医療を守り、日本の経済を止めないための、社会的なインフラを支える仕事です。

あなたのその小さな好奇心と、今日踏み出した一歩が、数年後にはお客様のビジネスを成功に導き、ひいては未来の日本の物流を支える大きな力になっている。私たちは、そんな夢のある仕事をしているのです。

株式会社三成開発

土地家屋調査士行政書士 村上事務所

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社名
株式会社三成開発

関連企業
土地家屋調査士行政書士 村上事務所


熊本県土地家屋調査士会登録番号
第1248号

熊本県行政書士会登録番号
第04431128号

一般建設業熊本県知事許可
（般-5）第20080号

住所
〒860-0088
熊本県熊本市北区津浦町44-5

創業
２００４年６月

保有資格
技術士 地方及び都市計画
一級建築士
建築主事
行政書士
宅地建物取引主任士
土地家屋調査士
既存住宅状況調査技術者
土壌汚染対策法 技術管理者
ビル経営管理士
不動産コンサルティングマスター
マンション管理業務主任者
賃貸不動産経営管理士
２級土木施工管理技士
測量士

DOMAIN
不動産 × まちづくり × 登記測量 × 建設業許認可
不動産開発 (tiou.jp)
不動産 (chiou.jp)
まちづくり (machitoshi.jp)
登記測量(3sei.jp)
建設業許認可・経営事項審査(mkensetu.jp)

GOAL
地域のポテンシャルを最大化し、未来へ貢献。

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