断層と不動産 ── 調べられること、調べられないこと
- 活断層の真上でも、建築を禁じる法律は原則としてない
- 被害の大半は揺れによるもの。断層から離れていても起きる
- 地盤の性質のほうが、日常的には影響が大きい
- 調べられることは限られる。分かる範囲と、分からない範囲を伝える
「この土地は活断層の近くですか」と聞かれることがあります。熊本では、とくに多い問いです。
答えるには、何が調べられて、何が調べられないかを整理しておく必要があります。
この記事では、断層に関する情報の扱い方を実務の観点から整理します。
まず、規制の有無
土砂災害や浸水については、区域が指定され、建築や開発が制限される仕組みがあります。
活断層には、これに相当する全国的な制度がありません。
| 扱い | |
|---|---|
| 建築の可否 | 活断層を理由に禁じる法律は、原則としてない |
| 区域の指定 | 災害関係の区域指定のような制度はない |
| 条例 | 一部の自治体が独自の制度を設けている例がある |
したがって、「活断層の上だから建てられない」ということは通常ありません。
ただし、その自治体が独自の定めを置いている可能性はあります。該当しそうな場合は、窓口で確認してください。
どこで調べられるか
| 情報 | 提供元 |
|---|---|
| 活断層の位置 | 国の研究機関が公表する図面・データベース |
| 長期評価 | 地震調査研究推進本部 |
| 揺れやすさ | 都道府県・市町村の地震被害想定 |
| 地盤 | 地形分類図、ボーリングデータ |
| 過去の被害 | 自治体の記録、災害誌 |
公表されている活断層の図は、一本の細い線として描かれているわけではありません。
- 位置に幅がある 地下の構造を推定しているため
- 確実度に段階がある 確実なもの、推定されるもの
- 地表に現れていない断層がある
- まだ知られていない断層がある
「この地図で線が引かれていないから、断層はない」とは言えません。
近年の大きな地震でも、事前に知られていなかった断層が動いた例があります。
被害の大半は、揺れによるもの
地震による建物の被害は、次の要因から生じます。
| 要因 | 内容 |
|---|---|
| 揺れ | 最も広範囲に及ぶ。距離があっても伝わる |
| 地盤の増幅 | 軟弱な地盤では揺れが大きくなる |
| 液状化 | 砂質の地盤、地下水位が高い場所 |
| 斜面の崩壊 | 造成地の盛土、擁壁 |
| 地表のずれ | 断層の直上に限られる |
建物への影響という点では、揺れと地盤の条件のほうが重要です。
断層からの距離だけを気にして、地盤の状態を見ないのは本末転倒です。
実際、大きな地震では断層から離れた場所でも、地盤の悪い地域に被害が集中しています。
だから、確認すべきはこちら
- 地形分類 台地か、低地か、盛土か
- 造成の履歴 切土か盛土か、その境目か
- 地下水位
- 擁壁の状態と、その規模
- 建物の建築時期と耐震性
これらは、断層の情報より具体的で、対処もできます。
熊本での実務
熊本では、断層に関する問い合わせが取引の場面で出ます。
県内には複数の活断層帯があり、その位置は公表されています。
実務上、次のような場面があります。
- 買主から、断層との位置関係を尋ねられる
- 擁壁や造成地の安全性を確認したい
- 被災した建物の修復履歴を知りたい
- 液状化の可能性を確認したい
- 宅地の変形に関する対策の履歴
被災地域では、修復や補強の履歴が資産の評価に関わります。
罹災証明の区分、修復の内容、公的支援の利用状況。売主に確認し、記録があれば引き継いでください。
説明の仕方
| 避けるべき言い方 | 適切な言い方 |
|---|---|
| 「断層から離れているので安全です」 | 「公表されている断層の位置はこうです。揺れは距離があっても伝わります」 |
| 「活断層の上なので危険です」 | 「この図面ではこの位置です。建築の制限は設けられていません」 |
| 「地震は来ないでしょう」 | 「予測はできません。建物の耐震性と地盤を確認しましょう」 |
| 「地図に線がないので断層はありません」 | 「この図では確認されていません。未知の断層の可能性は残ります」 |
宅地建物取引業者が、地震の危険性について断定的な判断を示すことは避けてください。
示せるのは、公表されている情報と、その出典です。
そのうえで、調べれば分かることと、分からないことを切り分けて伝えてください。
重要事項説明との関係
活断層そのものについて、一般的な説明義務は定められていません。
ただし、次は説明の対象になります。
- 造成宅地防災区域の指定
- 土砂災害警戒区域等の指定
- 水防法に基づく浸水想定区域内であること
- その他、法令に基づく制限
また、買主が明示的に関心を示した事項について、知りながら告げないことは問題になりえます。
聞かれたら、分かる範囲を正確に答え、根拠を示してください。
建物側の対処
地盤や断層は動かせませんが、建物の側でできることはあります。
| 対処 | 内容 |
|---|---|
| 耐震性の確認 | 建築確認の時期、診断の結果 |
| 耐震改修 | 補助制度がある市町村が多い |
| 地盤の補強 | 液状化対策を含む |
| 擁壁の点検 | ひび割れ、はらみ、水抜き |
| 家具の固定 | 建物が無事でも被害は出る |
| 地震保険 | 付保の検討 |
限られた予算で何から手を付けるか。
- 建物の耐震性 命に直結する
- 擁壁など、崩れると周囲に及ぶもの
- 地盤の補強 費用が大きい
- その他
地盤の改良は高額になりがちで、既存の建物では選択肢が限られます。
新築や建て替えの機会があれば、そのときに地盤調査を行い、必要な対策を組み込むのが現実的です。
調べる手順
| すること | |
|---|---|
| 一 | 公表されている活断層の図で、位置関係を確認する |
| 二 | 自治体の地震被害想定を確認する |
| 三 | 地形分類を確認する台地・低地・盛土 |
| 四 | 古い地図と航空写真で、造成前の状況を見る |
| 五 | 近隣のボーリングデータを探す |
| 六 | 造成宅地防災区域等の指定を確認する |
| 七 | 現地で擁壁・地盤の状態を見る |
| 八 | 建物の建築時期と、被災・修復の履歴を確認する |
- 公表されている活断層の図で位置関係を確認した
- 線に幅と確実度があることを踏まえた
- 自治体の地震被害想定を確認した
- 地形分類を確認した断層より影響が大きいことがある
- 造成の履歴を、古い地図・航空写真で確認した
- 造成宅地防災区域等の指定を確認した
- 擁壁の状態を現地で見た
- 建物の建築確認の時期を確認した
- （被災地域）罹災証明と修復の履歴を確認した
- 耐震改修の補助制度を確認した
- 安全とも危険とも断定していない
- 示した情報の出典を明らかにした
まとめ
- 活断層を理由とする建築制限は、原則としてない。自治体の独自制度は確認する。
- 公表されている図の線には幅と確実度がある。未知の断層もある。
- 被害の大半は揺れによるもの。断層からの距離だけでは判断できない。
- 地形分類、造成履歴、擁壁の状態のほうが、確認できて対処もできる。
- 安全とも危険とも断定せず、公表情報と出典を示す。
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