2025年の建築基準法改正 ── 4号特例の縮小

いわゆる「4号特例」の縮小は、2025年4月1日に施行されました。すでに新しい区分で運用されています。

新築の設計に関わる方にとっては日常の話ですが、不動産の実務で効いてくるのは、むしろ既存建物を扱う場面です。2025年3月以前に建てられた建物には、構造に関する図書が確認申請時に提出されていないものがあります。

この記事では、何が変わったのか、そして既存建物を扱うときに何を確認するかを扱います。

四つの区分が三つになった

	改正前（〜2025年3月）	改正後（2025年4月〜）
1号	特殊建築物で床面積200㎡超	特殊建築物で床面積200㎡超（変更なし）
2号	木造で3階以上、延べ面積500㎡超、高さ13m超、軒高9m超	階数2以上、または延べ面積200㎡超
3号	木造以外で2階以上、または延べ面積200㎡超	上記以外（平屋かつ200㎡以下）
4号	上記以外の小規模建築物 （都市計画区域内等）	廃止

新2号と新3号

	新2号建築物	新3号建築物
要件	階数2以上、または延べ面積200㎡超	平屋かつ延べ面積200㎡以下
確認申請	必要	都市計画区域等では必要
構造関係の審査	省略されない	建築士の設計であれば省略される
省エネ関係の審査	省略されない	建築士の設計であれば省略される
典型例	一般的な2階建て住宅	小規模な平屋、小さな倉庫

これまで一般的な木造2階建て住宅は4号として審査が省略されていました。それが新2号となり、構造関係と省エネ関係の図書を提出して審査を受けることになりました。

審査の省略と、基準適合は別

この違いが、既存建物を扱うときに効いてきます。基準に適合していたかどうかは、設計者と施工者に委ねられていました。行政がチェックしていないため、後から適合を確認する手段が限られます。

省エネ基準の適合義務は別の法律

2025年4月からは、原則としてすべての新築建築物に省エネ基準への適合が義務づけられました。こちらは建築物省エネ法の改正によるものです。

法律	変わったこと
建築基準法	確認申請の区分の整理、4号特例の縮小
建築物省エネ法	省エネ基準への適合義務の拡大

二つの改正が同時期に施行されたため、混同されがちです。資料や説明では、どちらの法律の話かを分けてください。

壁量基準等も見直された

あわせて、木造建築物の壁量基準と柱の小径等の基準が見直されました。近年の住宅は太陽光パネルの搭載や高断熱化により重量が増えており、従来の基準では不足する場合があるためです。

この見直しにより、同じ間取りでも、必要な壁量が従来より増えることがあります。設計に影響します。

実務への影響

新築の場合

• 提出図書が増える　構造関係規定の図書、省エネ関係の図書
• 審査期間が延びる　従来の4号に相当する建物で、審査に要する日数が増えた
• 設計の手間が増える　壁量計算、省エネ計算
• コストに反映される　設計料、断熱仕様

中古住宅を扱う場合

確認できる書類

書類	分かること	入手先
確認済証	建築確認を受けたこと	所有者。紛失時は台帳記載事項証明書
検査済証	完了検査に合格したこと	同上
建築計画概要書	建築主、用途、規模、確認年月日	特定行政庁で閲覧・写しの交付
台帳記載事項証明書	確認済証・検査済証の交付の記録	特定行政庁
設計図書	構造、仕様	所有者、設計者、施工者

確認済証や検査済証を紛失していても、台帳記載事項証明書で交付の事実は確認できます。ただし、設計図書そのものは行政にありません。

顧客への説明

新築を検討している場合

• 審査に要する期間が従来より長くなっていること
• 設計費用と建築費用に影響があること
• 省エネ基準への適合が義務であること
• その分、光熱費が抑えられ、住宅ローン減税等で優遇される場合があること

費用が上がる話だけを伝えず、対応する利点もあわせて示してください。

中古住宅を検討している場合

建物状況調査との関係

既存住宅の売買では、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を媒介契約書に記載する必要があります。

構造の資料がない建物では、この調査の意味が相対的に大きくなります。買主に案内する価値のある選択肢です。

まとめ

• 2025年4月1日に施行済み。四つの区分が三つになり、4号は廃止された。
• 新2号は木造・非木造を問わず、階数2以上または延べ面積200㎡超。一般的な2階建て住宅が該当する。
• 4号特例は審査を省略する制度であって、基準を免除する制度ではなかった。
• 建築基準法の改正と、建築物省エネ法による省エネ基準の適合義務化は別の法律。
• 2025年3月以前の建物には構造の図書がないことがある。増改築や耐震診断で問題になる。