再開発が止まる理由 ── 費用と合意の二つの壁
- 再開発は保留床が売れる前提で組まれる。建設費が上がると、この前提から崩れる
- コスト上昇は保留床の必要販売価格を押し上げる。市場価格を超えると事業が成立しない
- 打てる手は限られる。規模縮小・用途変更・権利者負担・補助の追加・中止
- 権利者には権利床の縮小、負担金、長期化という形で影響が及ぶ
計画が公表され、準備組合ができ、都市計画も決定した。ところが着工に至らないまま数年が過ぎる。「事業費が精査中」という説明が繰り返される。
各地で起きていることです。原因の中心にあるのは建設費の上昇ですが、問題はそれ自体ではなく、再開発事業の収支構造が、コスト上昇を吸収できない作りになっていることにあります。
コースC第3章の最終回として、採算が崩れる仕組みと、実務者としてどう関わるかを扱います。
収支構造をもう一度
| 支出 | 収入 |
|---|---|
| 建設工事費 | 保留床処分金 |
| 調査設計計画費 | 補助金（国・地方公共団体） |
| 土地整備費・除却費 | 公共施設管理者負担金 |
| 補償費（転出・移転・営業） | 参加組合員の負担金など |
支出の大半は建設工事費です。収入の柱は保留床処分金。この二つの関係が、事業の成否をほぼ決めます。
コスト上昇が、どう効くか
一 建設工事費が上がる 資材価格、労務費、物流費。近年はいずれも上昇しています。
二 保留床の必要販売価格が上がる 支出が増えれば、同じ床面積で回収すべき金額が増えます。
三 市場価格との差が開く 必要販売価格が、その地域で実際に売れる価格を超えると、成立しません。
四 資金計画が組めなくなる 保留床が売れる見込みが立たなければ、金融機関の融資も付きません。
吸収できない理由
通常の民間開発なら、コストが上がれば着工を遅らせる、規模を変える、撤退するという判断ができます。再開発事業では、これが難しくなります。
- 権利者との合意が済んでいる 権利変換計画を変えるには、あらためて合意が要る
- 都市計画が決定している 容積率や用途が計画で固まっている
- 補助金の要件がある 規模や内容を変えると、補助の前提が崩れる
- 時間が経つほど不利 準備に十年かけていれば、権利者の高齢化や相続が進む
動きが取りにくい状態で、外部環境だけが変わる。これが再開発事業の構造的な弱さです。
数字は自分で確認する
建設費の水準は変動します。国土交通省が建設工事費デフレーターや公共工事設計労務単価を公表しています。
記事や資料に書かれた数字は、書かれた時点のものです。実務で使うときは、必ず最新の公表値を確認してください。
打てる手と、その代償
| 手 | 内容 | 代償 |
|---|---|---|
| 規模の縮小 | 階数・延床面積を減らす | 保留床が減り、収入も減る。解決にならないことがある |
| 仕様の見直し | 設備・仕上げのグレードを下げる | 保留床の販売価格も下がる |
| 用途の変更 | 分譲住宅から賃貸へ、商業からオフィスへ | 都市計画の変更が必要になることがある |
| 工区の分割 | 段階的に施行する | 全体の完成が遅れる。共用部の扱いが複雑になる |
| 権利者の負担増 | 権利床を減らす、負担金を求める | 合意の取り直しが必要 |
| 補助の追加 | 公的負担を増やす | 財源に限りがある。議会と住民への説明を要する |
| 事業の中止 | 組合の解散、計画の白紙 | これまでの費用が回収できない |
直感的には「小さく建てれば安く済む」と思えますが、保留床も同時に減るため、収入も減ります。
さらに、共用部や設備には規模に比例しない固定的な費用があります。小さくすると、床面積当たりの単価はかえって上がることがあります。
縮小が有効かどうかは、個別の収支で判断するしかありません。「小さくすればよい」という前提で話を進めないでください。
権利者に何が起きるか
事業が苦しくなると、その影響は権利者に及びます。
権利床が減る
建設費が上がると、同じ従前資産に対して配分される床が小さくなることがあります。権利変換は従前資産と等価で行われますが、床の単価が上がれば、同じ価額で取得できる面積は減ります。
負担金を求められる
組合施行では、賦課金の徴収という手段があります。実際に徴収される例は多くありませんが、制度上は可能です。
期間が延びる
これが最も現実的な影響です。着工が延びれば、その間の生活や事業を仮の状態で続けることになります。高齢の権利者にとっては、完成を見られないという事態も起こります。
転出を選ぶ人が増える
先行きが不透明になると、権利変換を希望せず転出する権利者が増えます。転出が増えれば補償費が膨らみ、事業費をさらに圧迫します。悪循環になりやすい構造です。
実務者としての関わり方
物件を扱うとき
再開発区域内やその周辺の物件を扱うとき、計画があることだけを伝えて、成立性に触れないのは不十分です。
確認して伝えるべきことは次のとおりです。
- 段階 準備組合／都市計画決定／組合設立認可／権利変換計画認可／着工
- 事業計画の変更履歴 当初計画から規模や時期が変わっていないか
- 着工予定時期 過去に延期されていないか
- 保留床の処分見込み 取得予定者が決まっているか
これらを添えずに「再開発で価値が上がります」と伝えると、後で問題になります。
権利者から相談を受けるとき
- 配分される床の面積が、当初の説明から変わっていないか
- 着工と完成の見込み時期
- 賦課金の可能性についての説明があるか
- 転出を選んだ場合の補償額
- 完成後の管理費・修繕積立金の見込み
「事業が本当に成立するのか」という問いには、断定して答えないでください。施行者に確認するよう促し、確認した内容を記録に残すよう助言するのが役割です。
周辺で事業を計画するとき
近隣で再開発が進んでいれば、完成時期に合わせて需要が動きます。ただし遅延の可能性を織り込んでおく必要があります。
再開発の完成を前提に事業を組み立てると、相手の遅延がそのままこちらの損失になります。
中止された場合
事業が中止された場合、次のような状態になります。
- 都市計画の扱い 高度利用地区等の都市計画が残るかどうかは、自治体の判断による
- 建築制限 都市計画が残れば、制限も残る
- これまでの費用 準備組合の費用、設計費などは回収できない
- 建物の老朽化 事業を待って修繕を控えていた建物が、そのまま残る
四つ目が深刻です。「もうすぐ建て替わるから」と修繕を見送った建物が、十年後にさらに老朽化した状態で残る。事業が止まることの実害は、時間が経つほど大きくなります。
- 事業の段階を確認した準備組合／都市計画決定／組合設立認可／権利変換計画認可／着工
- 事業計画の変更履歴を確認した規模・時期が当初から変わっていないか
- 着工予定時期と、過去の延期の有無を確認した
- 保留床の取得予定者が決まっているか確認した
- 建設費の水準を最新の公表値で確認したデフレーター・労務単価
- （物件）計画の成立性について、段階を添えて説明し記録した
- （物件）「再開発で価値が上がる」と断定していない
- （権利者）配分床が当初説明から変わっていないか確認を促した
- （権利者）賦課金の可能性について説明の有無を確認した
- （権利者）転出した場合の補償額を確認するよう助言した
- （権利者）完成後の管理費・修繕積立金の見込みを確認した
- （周辺で計画）再開発の遅延を織り込んだ
- 事業の成立性を断定せず、施行者への確認を促した
まとめ
- 再開発は保留床が売れる前提で組まれる。建設費の上昇は、この前提から崩す。
- 必要販売価格が市場価格を超えると成立しない。規模を縮小しても解決しないことがある。
- 権利者には、権利床の縮小・負担金・長期化という形で影響が及ぶ。
- 物件を扱うときは、計画の段階と変更履歴を添えて説明し、記録に残す。
- 中止の実害は時間とともに大きくなる。修繕を控えた建物が老朽化したまま残る。
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