ZEH・ZEB ── 何がゼロなのか

ZEH、ZEH水準、GX志向型住宅、省エネ基準。似た言葉が並び、どれが何を指すのか分かりにくくなっています。

この整理ができていないと、顧客への説明が曖昧になります。「ZEHですか」と聞かれて「ZEH水準です」と答えるのは、正確ではあっても、違いを説明できなければ伝わりません。

この記事では、用語の関係を整理し、実務でどこを確認するかを扱います。

四つの言葉を分ける

言葉	指すもの	創エネ（太陽光等）
省エネ基準	2025年4月から新築に義務づけられた最低ライン	不要
ZEH水準	性能の水準。断熱等級5かつ一次エネ等級6	不要
ZEH	実際の建物。創エネを含めて年間の一次エネルギー消費量の収支をおおむねゼロにする	必要
GX志向型住宅	補助制度上の区分。ZEH水準より高い性能を求める	必要

断熱等性能等級

住宅性能表示制度における等級です。2022年に等級5・6・7が新設されました。

等級	位置づけ
等級4	従来の省エネ基準の水準。2025年4月からはこれが最低ライン
等級5	ZEH水準
等級6	等級4と比べて、冷暖房に要するエネルギーを大きく削減する水準
等級7	現行の最高等級

等級1から3は、それ以前の水準です。古い住宅では、そもそも等級が評価されていないことがほとんどです。

一次エネルギー消費量等級

設備を含めた建物全体のエネルギー消費を評価する等級です。等級6がZEH水準に対応します。

UA値は地域によって基準が違う

断熱性能はUA値（外皮平均熱貫流率）で表され、同じ等級でも地域区分によって求められる数値が違います。

全国は1から8の地域区分に分けられており、寒冷地ほど厳しい数値が求められます。「等級5だからUA値は○○」と一律に言えません。該当する地域区分を確認してください。

GX志向型住宅

補助制度において設けられている区分です。要件は次の三つを満たすこととされています。

項目	要件
断熱性能	断熱等性能等級6以上
一次エネルギー消費量削減率 （再エネを除く）	35パーセント以上
一次エネルギー消費量削減率 （再エネを含む）	100パーセント以上

補助制度の扱い

確認すべき点

• 予算の上限と受付期間　予算に達し次第終了する制度が多い
• 着工前の手続き　事前の登録や申請が必要な場合がある
• 事業者の登録　登録された事業者による施工が要件となる制度がある
• 他制度との併用可否　国と自治体、複数の制度の重複利用ができるか
• 報告義務　交付後に実績報告を求められることがある

最も多い行き違いが、着工後に「補助金は使えません」と分かる事態です。計画の初期に確認してください。

費用について伝えるとき

高性能な住宅は、建築費が上がります。ただし、金額を断定して伝えないでください。

避けるべき言い方	適切な言い方
「300万円ほど高くなります」	「仕様によって差が出ます。具体的な金額は見積りで確認しましょう」
「光熱費が年間○万円下がります」	「同条件での試算では差が出ます。実際は使い方と機器で変わります」
「補助金で○○万円戻ります」	「該当しうる制度があります。要件と期限を確認しましょう」
「売電で収入になります」	「余剰電力の買取価格は年度ごとに決まります。現時点の単価を確認しましょう」

とくに売電については、買取価格が年度ごとに決まり、買取期間にも期限があります。長期の収支を示すときは、期間終了後の扱いも含めて説明してください。

実務での確認

新築の場合

• 断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級
• UA値と、該当する地域区分
• 創エネ設備の有無と容量
• BELSや住宅性能評価書を取得しているか
• 住宅ローン控除の区分（借入限度額が住宅の性能で変わる）

中古の場合

2025年3月以前の住宅では、等級が評価されていないことがほとんどです。

• 住宅性能評価書、設計住宅性能評価書の有無
• フラット35の適合証明を取得していたか
• 断熱材の仕様が分かる図面が残っているか
• 窓の仕様（単板ガラスか複層ガラスか）は現地で確認できる

資料がなければ「不明」と伝えてください。築年数から推測して断定すると、後で食い違います。

改修を提案するとき

部位	効果
窓	熱の出入りが最も大きい部位。内窓の設置は工期が短い
床下・天井	比較的施工しやすい
壁	効果は大きいが、内装または外装の解体を伴う
給湯設備	使用エネルギーに占める割合が大きい

全面改修を前提にせず、費用対効果の高い部位から示すと、現実的な提案になります。

説明の順番

環境への貢献から入ると、多くの顧客には伝わりにくくなります。次の順で伝えると理解されます。

1. 快適さ　冬の朝の室温、部屋ごとの温度差、結露
2. 健康　室温の変動が小さいこと
3. 費用　光熱費の目安と、初期費用の差
4. 制度　補助制度、住宅ローン控除、フラット35Sの金利
5. 環境

実際に暮らす場面から入るほうが、判断の材料になります。

まとめ

• 省エネ基準・ZEH水準・ZEH・GX志向型住宅は、それぞれ別のものを指す。
• ZEH水準は性能の水準で、創エネは不要。ZEHは創エネを含めて収支をゼロにする建物。
• 断熱等性能等級は1から7。等級4が最低ライン、等級5がZEH水準。
• UA値の基準は地域区分によって異なる。一律には言えない。
• 補助制度は年度ごとに変わる。資料の金額をそのまま伝えない。