ゼロから分かる！民泊の教科書：不動産業者が押さえるべき法律と実務

最近よく耳にする「民泊」とは、一体どのようなものでしょうか。不動産業界で働く上で知っておきたい基礎知識

不動産業界に足を踏み入れたばかりの皆様や、これから不動産に関する知識を深めたいとお考えの皆様にとって、日々新しい言葉や情報に触れる機会が多いことと思います。特に近年、ニュースや街中で「民泊」という言葉を耳にする機会が増えたのではないでしょうか。もしかすると、「民泊って何となく聞いたことはあるけれど、具体的にどんなものなの？」「ホテルや旅館とは違うの？」「私たちの不動産の仕事と、どういう関係があるのだろう？」といった疑問をお持ちかもしれません。

この最初の章では、そんな「民泊」という言葉の基本的な意味から、なぜ今注目されているのか、そして不動産業に携わる私たちがなぜこのテーマについて学んでおくべきなのか、その入り口を一緒に見ていきましょう。例えるなら、新しいパズルを始めるとき、まずはどんな絵柄のパズルなのか、そしてどんなピースがあるのかを大まかに掴むようなイメージです。さあ、一緒に「民泊」という新しい知識の扉を開けてみましょう。

「民泊」という言葉、その意味を考えてみましょう

まず、「民泊」という言葉そのものから考えてみます。「民」は一般の人のこと、「泊」は泊まること。つまり、ものすごく簡単に言うと、「一般の人の家や部屋に泊まること」を指す場合が多いです。もう少し具体的に言うと、個人が所有している一戸建ての住宅やマンションの一室などを活用して、旅行者などに有料で宿泊サービスを提供することを一般的に「民泊」と呼んでいます。

これを、皆さんがよく知っているホテルや旅館と比べてみると、違いが分かりやすいかもしれません。

このように、民泊は従来の宿泊施設とは少し異なる特徴を持っています。そして、この民泊が社会に広まるにつれて、様々な状況が生まれてきました。その背景を少し覗いてみましょう。

なぜ今、「民泊」が注目されているのでしょうか。その背景にあるもの

「民泊」という言葉がこれほど注目されるようになったのには、いくつかの理由があります。その一つに、日本を訪れる外国人旅行者、いわゆる「インバウンド観光客」が大きく増えたことが挙げられます。たくさんの旅行者が日本に来てくれるのは嬉しいことですが、一方で「泊まる場所が足りないかもしれない」という心配も出てきました。特に、大きなイベントが開催される都市部や、人気の観光地では、ホテルや旅館だけでは受け入れきれないほどの宿泊需要が生まれることもあります。

そんな時、「使っていないお部屋や、空いている家があるなら、それを旅行者のために活用できないだろうか？」という考えが広がりました。これが、民泊が注目される大きなきっかけの一つです。例えるなら、お祭りでたくさんの人が村にやってきたけれど、村の宿屋だけでは泊まりきれない。そこで、村の人たちが「うちの空いている部屋を使ってください」と申し出るような状況を想像してみてください。

しかし、最初はしっかりとしたルールがないまま民泊のような形で行われる宿泊サービスも多く、騒音やゴミ出しの問題で近隣の方とトラブルになったり、泊まる人の安全や衛生面で心配があったりすることも社会的な課題として認識されるようになりました。こうした状況を受けて、国は民泊サービスに関する新しい法律を作りました。それが、2018年6月15日に施行された「住宅宿泊事業法」、通称「民泊新法」です。

この法律の目的は、住宅宿泊事業法 第1条にも記されている通り、大まかには以下のような点にあります。

この法律ができたことで、一定のルールの下で、より安全に、そして安心して民泊サービスを提供したり、利用したりできるような仕組みが整えられたのです。つまり、民泊は単なる流行ではなく、社会のニーズと法整備によって形作られてきたものと言えるでしょう。

不動産業に携わる私たちが「民泊」を学ぶ意味

さて、ここまで民泊の基本的な意味や背景について触れてきました。では、不動産業に携わる私たちが、なぜこの民泊について学ぶ必要があるのでしょうか。

それは、民泊が「不動産」と深く関わっているからです。

不動産の新しい活用方法としての可能性

例えば、お客様から「使っていない空き家があるのだけれど、何か良い活用方法はないかしら？」と相談されたとします。その一つの選択肢として、「民泊として活用する」という提案ができるかもしれません。もちろん、どんな物件でも簡単に民泊にできるわけではありませんし、様々な条件や手続き、そして考慮すべき点があります。しかし、知識として持っていれば、お客様の悩みや要望に応えるための引き出しが一つ増えることになります。

地域の活性化への貢献

また、民泊は地域経済の活性化にもつながる可能性があります。旅行者がその地域に滞在することで、飲食店の利用や観光施設の訪問など、様々な経済効果が期待できます。不動産業は、ただ建物を仲介するだけでなく、街づくりや地域貢献といった視点も大切です。民泊という仕組みを理解することは、そうした広い視野を持つことにも繋がるでしょう。

お客様への適切なアドバイスのために

民泊事業を始めたいと考えているお客様に対して、不動産の専門家として的確な情報提供やアドバイスをするためには、その法的枠組みや運営上の注意点などを正しく理解しておく必要があります。例えば、「このエリアで民泊を始めるには、どんな条例に気を付ける必要がありますか？」といった具体的な質問に答えられるようになるためには、しっかりとした知識が不可欠です。

このように、民泊の知識は、不動産業務の様々な場面で役立つ可能性があります。それはまるで、新しい道具を手に入れるようなものです。その道具の使い方を知っていれば、これまでできなかったことができるようになったり、より効率的に作業を進められたりするかもしれません。

この先の章で一緒に学んでいくこと

このブログ記事では、こうした「民泊」について、不動産業界の初心者の方にも分かりやすく、ポイントを押さえて解説していきます。具体的には、

物語に登場する不動産会社の新入社員の視点を通して、一緒に疑問を解決し、知識を深めていきましょう。専門用語も出てきますが、その都度、分かりやすい言葉で説明を加えていきますので、どうぞご安心ください。この「はじめに」の章が、皆様にとって「民泊」というテーマへのスムーズな導入となることを願っています。

民泊とは一体何でしょう。ホテルや旅館との違い、そして新しい法律ができた背景に迫ります

「はじめに」の章では、「民泊」という言葉が最近よく聞かれるようになり、不動産業界とも関わりがあるかもしれない、というお話をしました。今回は、その「民泊」が具体的にどのようなものなのか、私たちが普段利用するホテルや旅館とはどこが違うのか、そしてなぜ「民泊」に関する新しい法律が必要になったのか、という点について、もう少し詳しく見ていきましょう。初めて聞く言葉も出てくるかもしれませんが、一つ一つ丁寧に説明していきますので、どうぞリラックスして読み進めてください。

まず、「民泊」の基本的な姿を捉えてみましょう

「民泊」という言葉は、文字通り「民（たみ）の家に泊まる」と読むことができます。ここでの「民」とは、特別な宿泊施設を経営している会社や事業主というよりは、一般の個人や家庭をイメージすると分かりやすいかもしれません。そして「泊」は、お金を払って宿泊することを意味します。

つまり、すごく大雑把に言うと、民泊とは「一般の人が持っているお家やマンションのお部屋などに、旅行者などが料金を支払って泊まること」と捉えることができます。これは、例えば皆さんが夏休みに遠くの親戚の家に遊びに行って泊まるのとは少し違います。親戚の家ならお金を払うことはあまりないと思いますが、民泊の場合は、宿泊サービスの対価として宿泊料が発生する、という点がポイントです。

この「自分の持っているもの（例えば、お家の空き部屋や車、道具など）を、他の人と共有したり貸したりする」という考え方を、「シェアリングエコノミー」と呼ぶことがあります。民泊も、このシェアリングエコノミーという大きな流れの中の一つと考えることができます。使っていないお部屋を、泊まる場所を探している人に提供する、というわけですね。

では、ホテルや旅館とは何が違うのでしょうか

ここで、「それってホテルや旅館に泊まるのとどう違うの？」という疑問が湧いてくるかもしれません。確かにどちらも「お金を払って泊まる場所」という点では同じですが、いくつかの違いがあります。例え話で考えてみましょう。

このように、ホテルや旅館と民泊とでは、その成り立ちや運営の仕方に違いがあるのです。どちらが良い悪いというわけではなく、旅行の目的や好みに合わせて選ぶことができる、多様な選択肢の一つとして民泊が登場したと考えると良いでしょう。

なぜ新しい法律、「住宅宿泊事業法（民泊新法）」が必要になったのでしょうか

「はじめに」の章でも少し触れましたが、民泊という宿泊の形が広まるにつれて、いくつかの課題も明らかになってきました。それは、新しいものが生まれるときにはよくあることで、最初はみんな手探り状態だったのです。

ルールがなかった時代の「民泊」が抱えていた課題

まだ民泊のための特別なルールが整備されていなかった頃、いわゆる「ヤミ民泊」と呼ばれるような、法的な許可を得ずに運営される宿泊施設が問題視されるようになりました。具体的には、次のような心配事が挙げられます。

安全面での心配

例えば、火事が起きたときに安全に避難できるような設備（火災報知器や避難誘導灯など）が十分でなかったり、建物の安全基準が守られていなかったりするケースです。これは宿泊する人の命に関わる、とても大切な問題です。

衛生面での心配

お部屋の清掃がきちんとされていなかったり、寝具が清潔でなかったりすると、泊まる人は気持ちよく過ごせませんし、場合によっては健康を害する可能性もあります。

ご近所とのトラブル

旅行で訪れた人が、夜遅くまで騒いだり、ゴミ出しのルールを守らなかったりすることで、その地域に住んでいる人たちとトラブルになってしまうこともありました。静かな住宅街に、突然たくさんの旅行者が現れることで、生活環境が変わってしまうことへの不安も生まれます。

既存の宿泊業界との公平性

ホテルや旅館は、旅館業法という法律で厳しい基準を守りながら運営しています。それに対して、ルールが曖昧なまま運営される民泊が増えると、公平な競争ができないのではないか、という声も上がりました。

これらの課題は、例えるなら、街に新しい乗り物が登場したけれど、交通ルールがまだ整備されていない状態に似ています。便利な乗り物でも、ルールがなければ事故が起きたり、他の人に迷惑をかけたりしてしまいますよね。そこで、「民泊」という新しい宿泊の形についても、みんなが安心して利用でき、また、地域社会ともうまく共存していけるように、しっかりとした交通ルール、つまり法律が必要だと考えられるようになったのです。

そして誕生した「住宅宿泊事業法（民泊新法）」

こうした背景から、日本政府は民泊に関する新しいルール作りを進め、2017年6月に「住宅宿泊事業法」が成立し、2018年6月15日から施行されました。これが、私たちが「民泊新法」と呼んでいるものです。

この法律の主な目的は、「はじめに」でも触れた通り、住宅宿泊事業法 第1条に記されていますが、要約すると「増え続ける国内外からの観光客の多様なニーズに応えつつ、国民生活の安全確保と地域社会との調和を図りながら、住宅宿泊事業の健全な普及を目指す」ということです。つまり、一方では新しい宿泊の形を応援しつつ、もう一方ではそれが無秩序に広まって問題を起こさないように、きちんと手綱を引く、というバランスを取ろうとしているのです。

この法律では、例えば「住宅宿泊事業」とは何か、という定義も明確にされています。住宅宿泊事業法 第2条第1項では、「この法律において『住宅宿泊事業』とは、旅館業法第三条の二第一項に規定する営業者以外の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であつて、人を宿泊させる日数として国土交通省令、厚生労働省令で定めるところにより算定した日数が一年間において百八十日を超えないものをいう。」と定められています。少し難しい言葉が並んでいますが、簡単に言うと、「旅館業の許可を取って営業している人以外が、お金をもらって、お家に人を泊める事業で、年間の営業日数が180日を超えないもの」が、この法律でいう「民泊」に該当する、ということです。この「年間180日」というルールは、民泊新法の大きな特徴の一つで、後の章でまた詳しく触れていきます。

この住宅宿泊事業法ができたことで、事業者はどのようなルールを守れば合法的に民泊を運営できるのかが明確になり、利用者も一定の基準を満たした施設を選びやすくなりました。そして、不動産業に携わる私たちにとっても、この法律を理解しておくことが、お客様に適切な情報を提供したり、新しいビジネスの可能性を探ったりする上で、非常に重要になってきたのです。

まとめ。民泊の基本と法律ができたわけ

この章では、「民泊」とは何か、ホテルや旅館との違い、そしてなぜ「住宅宿泊事業法（民泊新法）」という新しい法律が作られたのか、その大まかな流れを見てきました。次の章では、この民泊新法に基づいて、実際にどのような家や部屋なら民泊として使えるのか、その具体的な条件について詳しく見ていくことにしましょう。

どんな家なら「民泊」にできるのでしょう。知っておきたい「住宅」の条件

前の章では、「民泊」がホテルや旅館とは少し違う宿泊の形で、そのための新しい法律として「住宅宿泊事業法（民泊新法）」ができた、というお話をしました。今回は、その民泊新法に基づいて、「じゃあ、どんな建物なら民泊として使えるの？」という、一番気になるところを詳しく見ていきましょう。自分の持っている家や部屋が、もしかしたら民泊にできるかもしれない、と考える方もいらっしゃるかもしれませんね。しかし、どんな建物でも自由に民泊を始められるわけではなく、いくつかの大切なルール、つまり「要件（ようけん）」があるのです。

この章では、民泊新法で定められた「住宅」とは具体的に何を指すのか、そして、その「住宅」が満たしていなければならない主な条件について、一緒に探検していくような気持ちで学んでいきましょう。例えるなら、あるゲームに参加するための「参加資格」を確認するようなイメージです。どんなアイテムを持っていて、どんなステータスなら参加できるのか、といったところでしょうか。

民泊新法における「住宅」とは。まず法律の言葉を確認してみましょう

私たちが普段「家」とか「住まい」と呼んでいるものは、法律の世界では「住宅」という言葉で表現されることがあります。民泊新法でも、民泊事業を行うことができるのは、この法律上の「住宅」に限られています。では、その「住宅」とはどのようなものを指すのでしょうか。

住宅宿泊事業法 第2条第1項では、「この法律において『住宅』とは、人の居住の用に供されていると認められる家屋であつて、次に掲げるものをいう。」と書かれています。少し難しい言葉遣いですが、簡単に言うと、「人が住むために使われていると認められる建物で、これから説明するいくつかの条件に当てはまるもの」という意味です。

この「人が住むために使われていると認められる」という部分が、実はとても大切なポイントになります。つまり、民泊新法は、もともと人が生活する空間である「住宅」を有効活用することを一つの目的としているため、ただの空き地や、店舗・事務所として使われている建物は、そのままではこの法律の対象となる「住宅」にはならないのです。

そして、この「住宅」と認められるためには、大きく分けて2つの種類の条件をクリアする必要があります。それは、「お家の中の設備に関する条件」と、「そのお家が今どんな風に使われているかに関する条件」です。それぞれ詳しく見ていきましょう。

お家の中の探検。民泊に必要な「設備」の条件

まず、お家の中に最低限備わっていなければならない設備についての条件です。これは、宿泊する人が人間らしい生活を送るために必要な基本的な設備と考えてください。お友達の家に泊まりに行ったとき、「これがないとちょっと困るな」と思うものを想像してみると分かりやすいかもしれません。

住宅宿泊事業法では、具体的に以下の4つの設備が、その家屋内に設けられていることを求めています。

これらの設備は、単に「ある」というだけでなく、実際に使うことができる状態でなければなりません。また、原則として、これら4つの設備が、宿泊を提供する一つの届出住宅（例えば、マンションの一室や一戸建ての家一軒）の中に全て揃っている必要があります。複数の宿泊施設で一つのキッチンやお風呂を共有するような形は、通常、この法律の「住宅」の要件としては認められにくい点に注意が必要です。例えるなら、一つの冒険者パーティーが旅をするのに必要な装備一式（剣、盾、薬草、テント）が、ちゃんと一人前揃っているか、というようなイメージですね。

民泊に必要な「使われ方」の条件

次に、そのお家が「今、どんな風に使われているか」という点についての条件です。民泊新法では、以下のいずれかの状態にある家屋を「住宅」として認めています。これは、その建物が「人が住む場所」としての実態を持っているか、あるいは持つ可能性があるか、という点を見ていると考えてください。

パターン1。現に人の生活の本拠として使用されている家屋

これは、言葉の通り「今まさに、誰かが生活の中心として住んでいるお家」のことです。例えば、

この場合、「生活の本拠」であるかどうかがポイントになります。単に住民票があるというだけでなく、実際にそこで寝起きし、日常生活を送っている実態があるかどうかが重視されます。イメージとしては、「ただいま！」と帰る場所、それが「生活の本拠」です。

パターン2。入居者の募集が行われている家屋

これは、「今は誰も住んでいないけれど、これから住む人（借り手や買い手）を積極的に探していますよ」という状態のお家です。ただの空き家ではなく、

大切なのは、「入居者の募集が実際に行われている」という事実です。例えば、インターネットの物件情報サイトに掲載されていたり、不動産屋さんの窓に物件情報が張り出されていたりするような状態です。形だけ募集しているように見せかけるのは認められません。例えるなら、お店を開けて「お客さん募集中！」と看板を出している状態ですね。

パターン3。随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋

これは、「常に誰かが住んでいるわけではないけれど、持ち主さんや借りている人が、時々使うために確保しているお家」のことです。いわゆる別荘やセカンドハウスなどがこれに当たることが多いです。

この場合、年に1回以上など、持ち主や借り主が実際にその家を使っている（居住の用に供している）実態があることが求められることが多いです。「たまに使う」という点がポイントで、何年も全く使っていないような家は、このパターンには当てはまりにくいかもしれません。例えるなら、キャンプ道具のように、普段はしまってあっても、時々取り出して使うもの、というイメージでしょうか。

これらの「使われ方」の条件から見えてくること

これらの3つのパターンのいずれかに当てはまることで、その建物は民泊新法上の「住宅」として認められる可能性が出てきます。逆に言うと、例えば「最初から民泊事業のためだけに新しく建てた建物で、誰も住んだことがなく、今後も住む予定もない」というような、いわゆる「投資用民泊専用施設」のようなものは、原則としてこの民泊新法が対象とする「住宅」には該当しにくい、ということになります。これは、民泊新法が、既存の住宅ストック（既にあるお家）を有効に活用し、かつ、そのお家が「人の住む場所」としての性格を失わないように、という考え方に基づいているためです。

この「住宅」の定義は、民泊事業を始める上での最初の関門とも言えます。自分のお家や、お客様から相談された物件が、これらの条件をクリアできるのかどうかを、まず最初にしっかりと確認する必要があるのです。

賃貸物件や分譲マンションで民泊を考える場合の最初の注意点

ここまで、民泊ができる「住宅」の設備と使われ方の条件を見てきました。もし、これらの条件を満たしそうなお家であっても、さらに注意しなければならない点があります。特に、そのお家が自分の持ち家（所有している家）ではない場合や、マンションの一室である場合です。

これらの点については、後の章でさらに詳しく手続きの流れなどと合わせて解説しますが、民泊ができる「住宅」の条件を考える上で、物件の権利関係や、集合住宅の場合はそのルールも非常に重要になる、ということを、この段階で少し頭の片隅に置いておいてください。

まとめ。「民泊」ができるお家の条件整理

この章では、民泊新法で民泊ができる「住宅」とはどのようなものか、その具体的な条件である「設備要件」と「居住要件」について詳しく見てきました。ご自身が関わる物件がこれらの条件に当てはまるかどうかを考えることは、民泊事業の第一歩と言えるでしょう。次の章では、これらの条件を満たした上で、実際に民泊を始めるためにはどのような準備や手続きが必要になるのかについて、さらに掘り下げていきます。

民泊を始めるために必要な準備と手続き。安全・安心な運営への第一歩

前の章では、どのようなお家や部屋なら「民泊」として使えるのか、その「住宅」の条件について詳しく見てきましたね。キッチンやお風呂などの設備が整っていて、今まさに人が住んでいるか、住む人を探しているか、あるいは持ち主が時々使っているような「住宅」であれば、民泊にできる可能性がある、というお話でした。

では、いよいよその条件に合うお家が見つかったとして、「よし、明日からお客さんを迎えよう！」とすぐに始められるのでしょうか。実は、そこにはもう一段階、とても大切なステップがあります。それは、宿泊するお客様の「安全」と「安心」をしっかりと守り、そして近隣の方々にも迷惑をかけずに運営するための「準備」と「手続き」です。この章では、民泊事業をスタートする前に、まるで探偵が証拠を集めて謎を解くように、一つ一つ確認し、クリアしていかなければならない重要なポイントについて、一緒に見ていきましょう。

これは、例えば新しいレストランを開店する前に、お店の中をお客様が安全に過ごせるように整えたり、消防署の検査を受けたり、保健所に営業の許可をもらったりするのに似ています。お客様に美味しい料理を提供するのと同じくらい、安心して食事を楽しめる環境を作るのが大切ですよね。民泊も同じで、快適な宿泊体験を提供するためには、目に見えない部分でのしっかりとした準備が欠かせないのです。

何よりも優先すべき「安全」の確保。宿泊者を危険から守るために

民泊施設でお客様をお迎えするということは、その方の安全に対する責任も負うということです。特に火災や地震などの災害はいつ起こるかわかりません。万が一の事態に備えて、宿泊者の安全を守るための措置を講じることは、住宅宿泊事業法でも事業者の義務として定められています（住宅宿泊事業法 第5条）。

火災への備え。消防法令のルールを守りましょう

火災は、宿泊施設にとって最も警戒すべき危険の一つです。そのため、民泊を始めるにあたっては、消防法という法律で定められた基準をしっかりと守る必要があります。具体的には、以下のような消防用設備の設置や対応が求められることが一般的です。

これらの消防用設備は、ただ設置すれば良いというわけではなく、建物の広さ、何階建てか、どのように使われているかなどによって、必要な種類や数が細かく決められています。「うちの場合は何をどれだけ設置すればいいのだろう？」と迷うことも多いでしょう。そのため、民泊を始めようとする建物の所在地を管轄する消防署に、必ず事前に相談することが非常に重要です。消防署の担当者は、専門的な知識に基づいて的確なアドバイスをしてくれます。

そして多くの場合、消防署の指導に基づいて必要な設備を整えた後、消防署に検査をしてもらい、「この建物は消防法に適合していますよ」という証明書である「消防法令適合通知書（しょうぼうほうれいてきごうつうちしょ）」を交付してもらう必要があります。この通知書は、後で説明する行政への民泊の届出の際に、添付書類として求められることがほとんどです。例えるなら、冒険に出る前に、武器や防具がちゃんと安全基準を満たしているか、専門家に見てもらってお墨付きをもらうようなものですね。

火災以外の災害への備えも忘れずに

日本は地震が多い国でもあります。火災だけでなく、地震や台風といった自然災害が発生した際に、宿泊者の安全をどう確保するか、という視点も大切です。例えば、家具の転倒防止措置をしたり、非常持ち出し袋の置き場所を案内したり、災害時の連絡方法や避難場所をあらかじめ伝えておく、といった配慮が考えられます。

宿泊者が気持ちよく過ごせる「衛生」の確保。清潔な環境づくり

安全の次にもう一つ大切なのが、宿泊する人が快適に、そして健康的に過ごせるための「衛生」管理です。住宅宿泊事業法でも、事業者は宿泊者の衛生を確保するための措置を講じなければならないと定められています（住宅宿泊事業法 第6条）。

清潔さの維持。基本中の基本です

これらは、まるでお家にお客様を招くときに、お部屋をきれいに掃除してお迎えするのと同じ心遣いですね。民泊も、お客様に気持ちよく過ごしていただくためには、こうした日々の地道な努力が不可欠です。

宿泊者一人ひとりのスペースも大切です

民泊施設では、宿泊者一人当たりに必要な最低限の居室の床面積が定められています。原則として、宿泊者一人につき3.3平方メートル（約2畳分）以上の広さを確保する必要があります。これは、あまりにも狭い空間にたくさんの人が詰め込まれると、圧迫感があって快適に過ごせないだけでなく、衛生面や安全面でも問題が生じる可能性があるためです。宿泊できる人数は、この基準に基づいて計算されることになります。

いよいよ行政へのお知らせ。「住宅宿泊事業の届出」

安全と衛生のための準備がある程度整ったら、次はいよいよ行政に対して「ここで民泊事業を始めます」という正式な手続きを行います。これが「住宅宿泊事業の届出（とどけで）」です（住宅宿泊事業法 第3条）。

これは、旅館業法における「許可」とは少し異なり、「届出制」となっています。「許可制」が行政の裁量で事業を始めることが認められるのに対し、「届出制」は、法律で定められた一定の要件を満たしていれば、届け出ることによって原則として事業を行うことができる、という考え方です。ただし、届出だからといって簡単な手続きというわけではなく、しっかりと準備をして、必要な書類を揃えて提出する必要があります。

どこに何を届け出るのでしょう

届出は、民泊を行う住宅の所在地を管轄する都道府県知事、または保健所を設置する市の市長や特別区の区長に対して行います。最近では、観光庁が運営する「民泊制度運営システム」というインターネット上のシステムを利用して、オンラインで届出を行うことが推奨されています。もちろん、紙の書類で窓口に提出する方法も残されています。

届出に必要な主な書類

届出の際には、様々な書類を添付する必要があります。どのような書類が必要になるかは、個人で届け出るか法人で届け出るか、また、物件の状況などによっても異なりますが、一般的に以下のようなものが挙げられます。

これらの書類を一つ一つ集め、不備なく作成するのは、なかなか骨の折れる作業です。特に、消防署との協議や、賃貸人・管理組合との調整には時間がかかることもあります。そのため、民泊を始めようと思い立ったら、早めに準備に取り掛かることが大切です。例えるなら、海外旅行に行くために、パスポートを申請したり、ビザを取得したり、航空券やホテルを予約したりするのと同じで、計画的に準備を進める必要があるのです。

忘れてはいけない近隣への配慮。事前の説明

民泊事業を始めるにあたっては、もう一つ、届出の前に行っておかなければならない大切なことがあります。それは、民泊を行う住宅の周辺にお住まいの方々に対して、事前に「ここで民泊を始めます」ということを説明することです（住宅宿泊事業法 第4条）。

これは、後々のトラブルを未然に防ぎ、地域社会と良好な関係を築きながら事業を運営していくために非常に重要です。何も知らされずに、ある日突然お隣が民泊を始めて、たくさんの見知らぬ人が出入りするようになったら、誰でも不安に思いますよね。そうした不安を少しでも和らげ、理解を得るための大切なステップです。

誰に何をどのように説明するのでしょう

説明する相手の範囲（例えば、隣接する家や、半径何メートル以内の住民など）や、説明すべき具体的な内容は、自治体の条例やガイドラインで定められていることが多いです。一般的には、

などを記載した書面を配布したり、場合によっては説明会を開いたりする方法が取られます。そして、説明を行った日時や相手、内容などを記録し、その記録を届出の際に提出することが求められるのが一般的です。

この事前説明は、単なる義務としてこなすのではなく、地域の一員として、誠意をもって対応することが大切です。お祭りを開催する前に、ご近所に「お騒がせしますが、よろしくお願いします」と挨拶回りをするような、そんな気持ちで臨むと良いでしょう。

まとめ。民泊開始までの道のり概観

この章では、民泊を始めるために必要な準備と手続きの概要について見てきました。安全対策から衛生管理、そして行政への届出や近隣への説明まで、やるべきことはたくさんありますが、これら一つ一つが、お客様に安心して利用してもらい、地域からも受け入れられる民泊運営の土台となるのです。次の章では、無事に民泊をスタートさせた後に、事業者が守らなければならない運営上のルールについて詳しく解説していきます。

民泊運営の「お約束事」、しっかり守って信頼を築きましょう

前回は、民泊を始めるための届出が無事に完了したところまでお話しましたね。いよいよ民泊施設としてお客様をお迎えできる段階ですが、実は、運営を開始してからも守らなければならない大切なルールがたくさんあります。これらは、お客様に安全で快適に過ごしていただくため、そして近隣の方々や地域社会と良好な関係を築き、法律を遵守した運営を行うために不可欠です。いわば、お店を開いた後も、お客様や地域のために毎日気配りを続けるようなものですね。

今回は、民泊運営を続ける上で特に重要な「お約束リスト」の内容を、一つひとつ掘り下げていきましょう。これらのルールを守ることが、お客様からの信頼、そして地域からの信頼に繋がり、民泊事業を長く安定して続けるための土台となります。

「民泊運営のお約束」全体像

一番大事かも？「180日ルール」の深い理解

民泊を運営する上で、まず最初に押さえておきたいのが、この「180日ルール」です。これは、住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）で定められた、とても大切な決まり事です。

「180日ルール」とは何でしょう？

簡単に言うと、「一つの民泊施設で、お客様から宿泊料をいただいてお泊めできる日数は、1年間で合計180日までですよ」というルールです。

なぜこのような日数制限があるのでしょうか？

このルールが設けられた背景には、いくつかの理由があります。

根拠条文： 住宅宿泊事業法 第2条第3項では、住宅宿泊事業について「人を宿泊させる日数が一年間当たり百八十日を超えないものをいう」と定義されています。

「1年間」のカウント方法は？

この「1年間」は、毎年「4月1日の正午から、次の年の4月1日の正午まで」の期間で計算されます。カレンダー通りの1月1日から12月31日までではない点に注意が必要です。

誰が泊まったか記録しよう。「宿泊者名簿」の適切な管理

次に大切なお約束が、「宿泊者名簿」の作成と保管です。これは、いつ、どなたが宿泊したのかを正確に記録しておくためのものです。

なぜ宿泊者名簿が必要なのでしょうか？

宿泊者名簿は、主に以下の目的で作成・保管が義務付けられています。

根拠条文： 住宅宿泊事業法 第8条第1項では、住宅宿泊事業者に宿泊者名簿の備付け等を義務付けています。また、旅館業法 第6条でも同様の規定があります。

宿泊者名簿に記載すべきことは？

名簿には、以下の情報を正確に記録する必要があります。

保管期間はどのくらい？

作成した宿泊者名簿は、3年間大切に保管しなければなりません。紙で作成した場合は施錠できる場所に、データで作成した場合はパスワード設定やアクセス制限をかけるなど、個人情報が漏洩しないように厳重に管理することが求められます。

ご近所さんとは仲良くね。「近隣配慮」の具体的な実践

民泊事業を円滑に進めるためには、近隣住民の方々への配慮が何よりも大切です。お客様には楽しく過ごしてほしいですが、それが原因でご近所迷惑になってしまっては、事業の継続が難しくなってしまいます。

なぜ近隣への配慮が重要なのでしょうか？

民泊施設は、ホテルや旅館のように専用の建物ではなく、一般の住宅やマンションの一室を利用することが多いです。そのため、生活空間が近隣住民と隣り合わせになることが多く、騒音、ゴミ出し、プライバシーなどの問題が発生しやすい環境にあります。

具体的にどんな配慮が必要？

以下のような点に注意し、宿泊者にルールを説明し、理解と協力を求めましょう。

根拠条文： 住宅宿泊事業法 第9条では、住宅宿泊事業者は、周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項を宿泊者に説明しなければならないと定められています。また、第10条では、周辺地域の住民からの苦情等への対応も義務付けています。

苦情への対応体制も重要です

どんなに注意を払っていても、近隣住民から苦情や問い合わせが寄せられる可能性はあります。その際に迅速かつ誠実に対応できるよう、連絡先（電話番号やメールアドレス）を明示し、すぐに連絡が取れる体制を整えておくことが法律で義務付けられています。これは、施設の分かりやすい場所や、場合によっては近隣住民にも事前に伝えておくと良いでしょう。

「民泊やってます。」の目印。「標識の掲示」とその意味

役所に届出を行い、正式に認められた民泊施設であることを示すために、「標識」を掲示する義務があります。これは、いわば民泊の「名札」のようなものです。

なぜ標識を掲示するのでしょうか？

標識を掲示する主な目的は以下の通りです。

根拠条文： 住宅宿泊事業法 第13条では、住宅宿泊事業者は、届出住宅ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める様式の標識を掲げなければならないと規定しています。

どこに、どんな標識を掲示するの？

標識は、施設の玄関や門扉など、公衆（宿泊者や通行人など）が見やすい場所に掲示する必要があります。標識の様式（デザインや記載事項）は法律で定められており、通常、届出を行った行政庁から交付されるか、指定された様式に従って事業者が作成します。

定期的に役所に報告。「定期報告」の義務

民泊を運営している状況について、定期的に管轄の行政庁（都道府県知事など）に報告する義務もあります。これは、行政が民泊の運営実態を把握し、適切に指導監督を行うために必要な手続きです。

何を、いつ報告するのでしょうか？

報告する主な内容は以下の通りです。

報告の頻度は、毎年2月、4月、6月、8月、10月、12月の15日までに、それぞれの月の前2ヶ月分（例：4月15日までの報告であれば、2月と3月の実績）を報告するのが一般的です。つまり、2ヶ月ごとに報告が必要となります。

根拠条文： 住宅宿泊事業法 第14条では、住宅宿泊事業者は、定期的に、その届出住宅の宿泊日数等を都道府県知事等に報告しなければならないと定められています。

なぜ定期報告が必要なのでしょうか？

この定期報告は、主に以下の目的で行われます。

これらの「お約束」は、どれも民泊事業を安全かつ円滑に、そして長く続けていくためには欠かせないものばかりです。お客様に快適な滞在を提供することはもちろん重要ですが、それと同時に、事業を行う地域社会の一員として、ルールを守り、周囲への配慮を忘れない姿勢が求められます。これらの約束事を一つひとつ丁寧に守っていくことが、結果としてお客様からの信頼、そして地域社会からの信頼へと繋がっていくのです。

お客様の「この空き家、民泊にできるかしら？」にプロとしてどう答えるか

前回は、民泊運営を開始した後に守るべき重要なルールについて詳しく見てきましたね。さて、今回は視点を変えて、不動産会社の担当者としてお客様から「うちの物件で民泊ってできるのかな？」といったご相談を受けた際に、どのように対応し、どのような情報を提供すべきか、そのポイントを掘り下げていきましょう。お客様の期待に応えつつ、専門家として正確な情報を提供し、適切な判断を促すことが私たちの重要な役割です。

例えば、お客様が長年空き家になっている物件の活用方法として民泊に関心を持たれたとします。その期待と同時に、本当にうまくいくのか、何から始めればよいのかといった不安も抱えていらっしゃるでしょう。そんな時、私たちはまず何からお伝えするべきなのでしょうか。

「お客様への民泊説明」ポイント整理

「うちの街でも民泊できる？」まずは地域のルールを確認しましょう。

民泊を検討する上で、大前提となるのが「住宅宿泊事業法（民泊新法）」という国の法律です。しかし、この法律はあくまで日本全国共通の基本的なルールを定めたもの。実は、これに加えて、各市区町村がその地域の実情に合わせて、より詳細な、あるいは厳しい独自のルールを設けていることがあります。これを「条例（じょうれい）」と呼びます。

「条例」とは何でしょう？

条例とは、いわば「その町だけの特別な決まりごと」です。国の法律の範囲内で、それぞれの市区町村が、自分たちの町の環境や住民の生活を守るために作ることができます。

なぜ地域によってルールが違うのでしょうか？

地域によって、住宅地の状況、観光客の数、公共交通機関の整備状況、学校や病院といった施設の配置などが大きく異なります。そのため、一律のルールだけでは対応しきれない課題が出てくることがあります。例えば、以下のような条例が定められている場合があります。

根拠法令： 住宅宿泊事業法 第18条では、「地方公共団体は、住宅宿泊事業の適正な運営を確保し、及び周辺地域の住民の生活環境との調和を図るため、合理的に必要と認められる限度において、住宅宿泊事業の実施を制限する条例を定めることができる。」と規定しており、地方自治体が条例で独自の規制を設けることを認めています。

どうやって調べればいいの？

お客様の物件がある市区町村の役所の担当窓口に問い合わせることが第一歩です。通常、都市計画課、建築指導課、観光課、あるいは保健所などが民泊に関する業務を担当しています（自治体によって窓口の名称や担当課が異なります）。「この住所の物件で民泊（住宅宿泊事業）を検討しているのですが、何か条例による制限はありますか？」と具体的に尋ねてみましょう。事前に役所のホームページで「民泊 条例 〇〇市」などと検索してみるのも良いでしょう。

民泊の「いいところ」（メリット）って何だろう？

地域ごとのルールを確認した上で、民泊にはどのような魅力があるのか、お客様に具体的に伝えることも大切です。

民泊の「大変なところ」（デメリット・リスク）も知っておこう。

良い面だけでなく、実際に運営する上で直面する可能性のある課題や困難な点についても、お客様に正直に伝えることが信頼関係を築く上で非常に重要です。

不動産屋さんとして一番伝えたいこと。

私たち不動産の専門家がお客様に民泊についてお話しする際、単に制度の概要を説明するだけでは不十分です。最も大切なのは、お客様がご自身の状況や物件の特性、そして運営にかけることができる時間や労力を総合的に考え、「本当に民泊をやりたいのか、自分自身でできるのか」を判断するためのお手伝いをすることです。

「簡単に儲かる魔法ではない」という現実

メディアなどで民泊の成功事例が取り上げられることもありますが、それはあくまで一部のケースです。メリットばかりを強調するのではなく、先述したようなデメリットや運営の大変さ、守らなければならない多くのルール（住宅宿泊事業法、消防法、自治体の条例など）についてもしっかりと説明し、「民泊は決して簡単に大きな利益が上がる魔法の杖ではない」という現実を理解していただく必要があります。

関連法規： 宅地建物取引業法 第31条（誇大広告等の禁止）や第47条（業務に関する禁止事項）の精神にも通じますが、お客様に誤解を与えるような説明や、不確実なことを断定的に伝えることは厳に慎むべきです。

成功の秘訣は「誠実さ」と「地域との共存」

もしお客様が民泊を始める決断をされた場合には、法律や条例をしっかりと守ること、そして何よりも地域住民の方々との良好な関係を築き、維持していくことが、長期的に民泊事業を成功させるための最も重要な鍵であることを伝えましょう。騒音対策やゴミ出しルールの徹底はもちろんのこと、日頃からの挨拶やコミュニケーションも大切です。

場合によっては、民泊運営に詳しい行政書士や税理士といった専門家への相談を促すことも、お客様にとって有益なサポートとなります。

お客様一人ひとりの状況や考え方に寄り添い、正確な情報に基づいて最善の選択ができるようお手伝いすることが、私たち不動産のプロフェッショナルに求められる姿勢です。民泊は魅力的な選択肢の一つとなり得ますが、その実現には慎重な検討と準備が不可欠であることを、お客様と共に確認していくことが大切です。

民泊という窓から見えた、不動産の奥深さと学び続ける喜び

このシリーズを通じて、当初は「ミンパクって一体何だろう？」と少し遠い存在に感じられたかもしれない「民泊」について、一緒に学んできました。届出の方法から運営のルール、そしてお客様にご提案する際の注意点まで、一歩一歩進んできた道のりを振り返ると、今では民泊が少し身近なものに感じられるのではないでしょうか。まるで、最初は地図の読み方も分からなかったけれど、コンパスの使い方を覚え、目印を見つけるコツを掴んで、だんだんと目的地に近づいていく冒険のようだったかもしれませんね。

この達成感は、不動産という広大な世界を探求する上での、最初の大きな一歩となるはずです。民泊という一つのテーマを深く掘り下げることで、法律の知識、地域との関わり方、そしてお客様への誠実な対応がいかに大切か、実感できたことと思います。

民泊が持つ可能性と、不動産業界の役割

私たちが学んできた民泊は、単に空いている家や部屋を活用する手段というだけではありません。社会的な視点から見ると、さまざまな可能性を秘めています。

こうした民泊の可能性が広がっていく中で、私たち不動産業に携わる者は、その動向を正しく理解し、お客様に対して適切な情報提供やアドバイスを行う責任があります。法律や条例は社会の変化に合わせて変わっていくこともありますし、新しいサービスやテクノロジーも次々と登場します。だからこそ、常にアンテナを高く張り、学び続ける姿勢が不可欠なのです。

学び続けることの価値、不動産のプロフェッショナルとして

不動産の世界は、法律、税金、建築、経済、地域情報など、実に多くの知識が複雑に絡み合っています。最初は難しく感じることも多いかもしれませんが、一つひとつのテーマに対して「大切なポイントは何か？」「なぜそうなっているのか？」という探求心を持って向き合えば、必ず理解は深まっていきます。

民泊の学習を通じて得た「調べて、理解して、伝える」というプロセスは、不動産業務のあらゆる場面で役立つはずです。お客様の疑問や不安に寄り添い、専門家として的確なアドバイスができるようになるためには、この地道な学びの積み重ねが何よりも大切なのです。

最後に。そして、これからの皆様へ

このシリーズを通じて、民泊に関する知識だけでなく、不動産の仕事の面白さや奥深さの一端でも感じていただけたなら、これほど嬉しいことはありません。不動産は、人々の生活や夢と深く結びついた、非常にやりがいのある分野です。

このブログを読んでくださったあなたが、もし不動産に関する「もっと知りたい！」「こんな時はどうすればいいの？」といった新たな疑問や探求心を持たれたなら、それは素晴らしい成長の証です。その知的好奇心を大切に、これからも学びを続けていってください。

株式会社三成開発

土地家屋調査士行政書士 村上事務所

TwitterInstagram

社名
株式会社三成開発

関連企業
土地家屋調査士行政書士 村上事務所


熊本県土地家屋調査士会登録番号
第1248号

熊本県行政書士会登録番号
第04431128号

一般建設業熊本県知事許可
（般-5）第20080号

住所
〒862-0920
熊本県熊本市東区月出４丁目6−１４６

創業
２００４年６月

保有資格
技術士 地方及び都市計画
一級建築士
建築主事
行政書士
宅地建物取引主任士
土地家屋調査士
既存住宅状況調査技術者
土壌汚染対策法 技術管理者
ビル経営管理士
不動産コンサルティングマスター
マンション管理業務主任者
賃貸不動産経営管理士
２級土木施工管理技士
測量士

DOMAIN
KUMAMOTO | 不動産 × まちづくり × 建設業許認可
不動産開発 (tiou.jp)
不動産 (chiou.jp)
まちづくり (machitoshi.jp)
建設業許認可・経営事項審査(mkensetu.jp)

GOAL
地域のポテンシャルを最大化し、未来へ貢献。

毎週1通、読むだけで“実務の勘どころ”がわかる。 不動産業務に役立つ要点を、短くまとめてお届け中。
▶ 今すぐメルマガ登録（無料）
メールアドレスを入力してお申込みください。