家の価値は地面で決まる ── 地盤と基礎

建物は直せます。設備は入れ替えられます。しかし、地面の条件は買った後には変えられません。

そして、その費用は広告にも、収支計算にも出てきません。地盤改良費、擁壁の造り替え、造成のやり直し。いずれも建物を建てる段階、あるいは売る段階になって現れます。

この記事では、買う前に何が分かるのか、現地で何を見るのかを扱います。

地盤の情報は、買う時点では揃っていない

時点	分かること
土地の売買	地盤調査の結果はない。周辺情報からの推測のみ
建物の設計	地盤調査を実施。ここで数値が出る
着工前	改良の要否と工法が決まり、費用が確定する

買う前に調べられること

調査結果がなくても、手がかりは無料で手に入ります。

その土地が、以前は何だったか

資料	見るもの
旧版地形図	国土地理院。明治期以降。田、池、川、湿地でなかったか
空中写真	国土地理院。戦後の造成の履歴
地形分類	重ねるハザードマップで表示。谷底低地、氾濫平野、旧河道、埋立地
旧地名	沼、深、池、谷、江、蒲、芦など、水に関わる字

かつて水があった場所は、軟弱な層が厚い可能性があります。これは造成して宅地になった後も残ります。

造成の履歴

盛土か切土かで、性質が変わります。盛土のほうが沈下のリスクが高くなります。

• 市町村の開発指導課で、開発許可の履歴を確認できます
• 造成された年代。古い盛土は締まっている一方、施工の記録が残っていないことが多くあります
• 宅地造成等工事規制区域内かどうか

周辺を見る

擁壁 ── 金額が最も大きい

高低差のある土地では、擁壁の状態が最大の費用要因になります。造り替えが必要になれば、数百万円の規模になることがあります。

まず、確認申請を受けているか

擁壁は建築基準法上の工作物にあたります。高さが2メートルを超える擁壁については、確認申請が必要とされています。

確認済証・検査済証があるかを確認してください。ないものは、後から適法性を証明することが難しくなります。

また、宅地造成等工事規制区域内であれば、宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）による許可の対象になっている場合があります。この法律は2023年に、従来の宅地造成等規制法を全面改正する形で施行されました。

現地で見るところ

見るもの	意味
傾き・はらみ	前方に傾いている、中央が膨らんでいる。土圧に負けている
ひび割れ	縦方向、斜め方向のひび。幅と長さを記録する
水抜き穴	詰まっていないか。そもそも開いているか
白い粉（白華）	内部を水が通っている痕跡
上に載っているもの	擁壁の上にさらにブロックを積んでいないか
継ぎ目	途中で構造が変わっていないか

水抜き穴が効く理由

擁壁の背後に水が溜まると、土圧に加えて水圧がかかります。これが擁壁が倒れる主な原因の一つです。

水抜き穴が詰まっている擁壁は、設計時に想定していない力を受けていることになります。現地で穴の有無と、詰まっていないかを見てください。

基礎を見る

既存の建物がある場合、基礎の状態が地盤の状況を示していることがあります。

見るもの	意味
基礎のひび割れ	幅が大きいもの、斜めに走るものは注意
鉄筋の露出	コンクリートが剥がれ、内部の鉄筋が見えている
床の傾き	水平器があれば数値で記録できる
建具の建て付け	ドアや窓が閉まりにくい
壁のひび	開口部の角から斜めに走るひび

建物が傾いていても、原因が地盤とは限りません。断定せず、事実として記録してください。判断は建築士や地盤の専門家に委ねます。

不同沈下

建物が均等に沈むのではなく、一部だけが沈むことを不同沈下といいます。実務で最も問題になる現象です。

建物にゆがみが生じ、建具が閉まらなくなり、壁にひびが入ります。修復には、建物を持ち上げる工事が必要になることがあります。

地盤調査と改良

調査の方法

方法	対象
スクリューウエイト貫入試験	戸建て住宅。旧称はスウェーデン式サウンディング試験
標準貫入試験（ボーリング）	中〜大規模建築。土のサンプルが採れる
表面波探査	掘らずに測る

戸建てでは、敷地の四隅と中央の五点程度を測るのが一般的です。同じ敷地でも、点によって結果が違うことがあります。

改良の工法と費用の桁

工法	内容	費用
表層改良	地表から2メートル程度までを固化材と混ぜて固める	三つの中で最も安い
柱状改良	固化材で地中に柱を作る	表層改良の1.5〜2倍程度
鋼管杭	鋼管を支持層まで打ち込む	最も高い

戸建てでは数十万円から百万円単位になります。支持層が深ければ、それ以上になることもあります。

液状化

砂質の地盤に地下水が多い場所では、地震時に液状化が起こることがあります。建物が傾き、上下水道が使えなくなります。

熊本地震でも液状化による被害が発生しました。旧河道、埋立地、干拓地では、可能性を確認しておく必要があります。

自治体が液状化マップを公表している場合があります。液状化への対策は通常の地盤改良とは別で、費用も変わります。

数字にどう効くか

場面	効いてくること
建てるとき	地盤改良費。建物の予算とは別に必要
建て替えるとき	擁壁の造り替え。現行基準に適合していなければ求められることがある
保有中	擁壁の補修、排水設備の維持
売るとき	擁壁の状態は説明事項。価格に影響しうる
融資	擁壁に問題があると、担保評価に影響することがある

いずれも、購入時の収支計算には出てきません。しかし現実には発生します。

誰に相談するか

内容	相談先
地盤の調査・改良の要否	地盤調査会社
建物の基礎、擁壁の構造	建築士
擁壁の適法性	市町村の建築指導課
造成の履歴、規制区域	市町村の開発指導課
境界、土地の形状	土地家屋調査士

擁壁が適法かどうかは、行政に確認するのが確実です。「昔からあるものだから」では、建て替えのときに通りません。

まとめ

• 地盤調査の結果は売買の時点では存在しないことが多い。分かるのは設計段階。
• 履歴と地形は買う前に無料で調べられる。旧版地形図、空中写真、地形分類。
• 金額が最も大きいのは擁壁。二段擁壁・増積み擁壁は建て替え時に造り替えを求められることがある。
• 擁壁は現地で自分の目で見られる。傾き、ひび割れ、水抜き穴。
• これらの費用は購入時の収支計算に出てこないが、現実には発生する。