集落内開発制度 ── 熊本市の市街化調整区域で建てる

市街化調整区域の目的は、市街地が無秩序に広がることを防ぐことです。

ただし、そこに人が住んでいないわけではありません。

• 農林業を営む世帯
• 代々その土地に住んできた世帯
• 集落として、神社や公民館、行事が続いている地域

建てられない状態が続くと、次の世代が家を構えられません。

結果として、若い世代が集落を離れ、高齢化が進み、集落そのものが維持できなくなります。

この制度は、抑制という原則を保ちながら、既存の集落については建築を認めるという調整です。

市街化調整区域で建築が認められる従来の類型では、「誰が建てるか」が問われることが多くありました。

• 農林漁業を営む者とその世帯員
• その地域に一定期間居住していた者
• 一定の親等内の親族

この制度では、指定区域内であれば人的要件を問わず建築できるとされています。

つまり、その土地に縁のない人が取得して建てることもできます。

これが、不動産の流通という点で大きな違いを生みます。

都市計画法の改正が令和4年4月1日に施行され、熊本市の集落内開発制度についても、指定区域と開発許可の条件が見直されました。

市が示している例です。

• レッドゾーン　急傾斜地崩壊危険区域、土砂災害特別警戒区域など
• イエローゾーン　土砂災害警戒区域、一定の浸水深以上の洪水浸水想定区域など

また、開発許可の条件として、想定される浸水深以上の居室を確保することが求められる場合があります。地盤の嵩上げや、建築物の高床化といった対応です。

集落内の道は、昔からの細い道であることが多くあります。

この制度では、用途によって道路の幅員と、敷地の外周に対して接する長さの割合が定められています。

したがって、次の確認が必要です。

• 前面道路が建築基準法上の道路か
• 幅員が要件を満たすか
• 接する長さが足りるか
• 二項道路であれば、後退後の敷地で面積の要件を満たすか

区域内であっても、接道で条件を満たせない土地があります。

調査の段階では、要件を満たしそうかどうかまでしか分かりません。

最終的な判断は、市の窓口が行います。

したがって、次のような説明が適切です。

• 「指定区域内にあります」
• 「この要件については、満たしていると思われます」
• 「市に事前相談したうえで判断してください」

「建てられます」と断定して取引を進め、後で許可が下りなければ、責任を問われます。

事前相談の結果を確認してから、契約に進むよう組み立ててください。