境界の基礎知識 ── 確定測量と、立会いの実際

「境界は確定していますか」と聞かれて、「境界標はありました」と答える。これは答えになっていません。

境界標があることと、境界が確定していることは別です。さらに、「確定」という言葉自体が二つの意味で使われています。登記上の線なのか、当事者が合意した線なのか。

この記事では、二種類の境界の違い、確定するために何が必要か、そして越境が見つかったときの実務的な対処までを扱います。

境界は二種類ある

実務で「境界」と呼ばれるものには、性質のまったく違う二つがあります。この区別がつかないと、話が噛み合いません。

	筆界（ひっかい）	所有権界
性質	公法上の境界。登記された土地の範囲を区切る線	私法上の境界。実際にどこまでを所有しているか
誰が決めるか	国。登記されたときに定まる	当事者
合意で動くか	動かない	動く
争いの解決	筆界特定制度、境界確定訴訟	当事者間の合意、所有権確認訴訟

境界標を見る

現地にある目印が、何を示しているかを見分けます。

種類	見方
コンクリート杭	頭に十字や矢印。矢印の指す方向が境界点
金属標・金属鋲	アスファルトや擁壁の上に打たれる。刻印を確認する
プラスチック杭	仮設のことがある。本設かどうかを確認する
石杭	古いもの。年数が経って傾いていることがある

刻印に「○○市道路境界」とあれば官民境界です。民有地同士の境界とは扱いが違います。

測量にも二種類ある

	現況測量	確定測量
内容	今ある構造物や杭を測る	隣接地所有者の立会いを得て境界を確認する
立会い	不要	必要
成果	現況測量図	確定測量図＋筆界確認書
期間	数日〜1週間程度	数週間〜数か月
用途	おおよその面積把握	分筆、面積の確定、取引の条件

「測量図があります」と言われても、どちらかを確認してください。現況測量図では境界は確定していません。

確定測量が長引く理由

• 隣接地の所有者が多い　角地や不整形地では、立会いを要する相手が増えます
• 所有者が遠方・不明　相続で名義がそのままになっていると、相続人全員を探すことになります
• 官民境界が未確定　道路に接していれば、行政との査定が必要です。これだけで数か月かかることがあります
• 過去に争いがある　立会いに応じてもらえないことがあります

取引に確定測量が必要かどうかは、最初に判断してください。決済日が決まってから着手すると、間に合いません。

越境が見つかったとき

調査で最も頻繁に出てくるのが越境です。塀、擁壁、庇、樹木の枝、給排水管。

撤去だけが解決ではない

越境が見つかると「撤去してもらう」と考えがちですが、実務ではそう単純ではありません。

• 撤去に費用がかかる。誰が負担するかで揉める
• 擁壁のように、撤去すると構造上の問題が出るものがある
• 相手が高齢で、応じる余力がないことがある

枝と根は扱いが違う

隣地から伸びてきた根は自分で切り取れます。枝は原則として所有者に切除させる必要があります。

ただし2021年の民法改正（2023年4月1日施行）により、催告しても相当期間内に切除しないとき、所有者やその所在を知ることができないとき、急迫の事情があるときは、自ら切り取れるようになりました。従来の説明のままだと誤りになります。

境界が確定していない土地を扱うとき

確定していないまま取引することもあります。その場合、条件の立て方が問題になります。

方法	内容	注意
公簿売買	登記簿の面積で取引し、実測との差があっても精算しない	差が大きいと後で争いになる。差の可能性を説明しておく
実測売買	実測面積で精算する	いつまでに測るか、費用を誰が負担するかを決める
確定を条件とする	確定測量の完了を決済の条件にする	期限内に終わらない場合の扱いを決めておく

いずれの場合も、境界が確定していないという事実を、説明した記録を残してください。「聞いていない」が後から出てきます。

筆界に争いがあるとき

当事者間で解決できない場合、二つの手段があります。

筆界特定制度

法務局に申請し、筆界特定登記官が筆界の位置を特定する制度です。訴訟より短期間で、費用も抑えられます。ただし特定された筆界に既判力はなく、後から訴訟で争うことは可能です。

境界確定訴訟

裁判所が筆界を確定します。判決には既判力があり、最終的な解決になります。ただし時間と費用がかかります。

どちらも、扱うのは筆界です。所有権の範囲を争う場合は、所有権確認訴訟という別の手続きになります。

まとめ

• 筆界と所有権界は別物。筆界は当事者の合意では動かない。
• 境界標があることと、境界が確定していることは別。確認するのは地積測量図と筆界確認書。
• 現況測量では境界は確定しない。確定測量には隣接地の立会いが要り、数週間から数か月かかる。
• 越境は撤去だけが解決ではない。覚書で将来の是正を決める。承継の条項を必ず入れる。
• 枝と根は扱いが違う。2023年4月施行の改正で、枝も一定の場合は自ら切り取れるようになった。