建物管理の全体像 ── BM・PM・AMは何が違うか
- 不動産のPMはプロパティマネジメント。プロジェクトマネジメントではない
- BM・PM・AMは階層になっている。誰が誰に雇われるかで役割が決まる
- 建物には法定の点検と報告がある。怠ると責任を問われる
- 委託しても所有者の責任はなくならない
建物を持つと、持ち続けるための仕事が発生します。
掃除、点検、修繕、テナントとのやりとり、法定の報告。これらは自然に片づくものではありません。
この記事では、誰がどの範囲を担うのかを整理します。
三つの層
| 正式名称 | 扱うもの | |
|---|---|---|
| BM | ビルマネジメント | 建物と設備そのもの |
| PM | プロパティマネジメント | その物件の収益 |
| AM | アセットマネジメント | 資産全体の運用方針 |
上から下へ委託される関係です。
- 所有者・投資家がAMに運用を任せる
- AMが物件ごとにPMを選ぶ
- PMが建物の維持をBMに委ねる
小規模な物件では、これらを一社が兼ねることも、所有者が自ら行うこともあります。
層が分かれているのは、判断の性質が違うからです。
不動産の文脈でPMと言えば、プロパティマネジメントを指します。
建設や開発の現場では、プロジェクトマネジメントの意味で使われることもあります。同じ略語が別のものを指すため、混乱が生じやすい語です。
| 意味 | |
|---|---|
| 不動産の運用 | プロパティマネジメント。物件の収益管理 |
| 建設・開発 | プロジェクトマネジメント。事業の進行管理 |
相手がどちらの意味で使っているかを確かめてから話を進めてください。
BM ── 建物と設備を保つ
| 業務 | 内容 |
|---|---|
| 設備管理 | 電気、給排水、空調、昇降機の運転と点検 |
| 清掃 | 日常清掃、定期清掃、特別清掃 |
| 警備 | 常駐、巡回、機械警備 |
| 保守・修繕 | 不具合への対応、部品の交換 |
| 法定点検 | 各法令に基づく検査と報告 |
目に見える部分と、見えない部分の両方を扱います。
予防か、事後か
| 内容 | 費用 | |
|---|---|---|
| 事後保全 | 壊れてから対応する | 突発的で、読めない |
| 予防保全 | 周期を決めて交換する | 計画できる |
事後保全には、費用以外の負担もあります。
- 停止している間、使えない
- 入居者からの苦情
- 休日・夜間の対応で割増しになる
- 部品が入手できず、長期化することがある
すべてを予防保全にする必要はありません。止まると影響の大きい設備から、順に計画に組み込んでください。
PM ── 収益を保つ
| 業務 | 内容 |
|---|---|
| リーシング | 空室を埋める。募集条件の設定 |
| 賃料の管理 | 収納、督促、改定の交渉 |
| テナント対応 | 入退去、要望への対応 |
| 支出の管理 | BMへの委託費、修繕費、公租公課 |
| 報告 | 所有者への月次・年次の報告 |
| 修繕の企画 | どこに、いつ、いくらかけるか |
BMは「建物を正常に保つこと」を目的とします。
PMは「収益を最大にすること」を目的とします。
この二つは、いつも同じ方向を向くわけではありません。
- 設備を最新にすれば快適だが、費用がかかる
- 賃料を上げれば収入は増えるが、退去の危険がある
- 修繕を先送りすれば当期の利益は出るが、後で大きくなる
PMは、この判断を所有者に代わって整理する立場です。
AM ── 持ち続けるか、売るか
AMは、個々の物件ではなく資産全体を見ます。
- いま持っている物件を、保有し続けるか、売るか
- どの物件に、いくら投じるか
- 資金をどう調達するか
- 投資家への報告と説明
PMからの報告が、AMの判断材料になります。下の層の情報の質が、上の層の判断を左右します。
法定の点検と報告
建物には、法令で義務づけられた点検と報告があります。
| 根拠 | 内容 |
|---|---|
| 建築基準法 | 特定建築物等の定期調査・検査と、特定行政庁への報告 |
| 消防法 | 消防用設備等の点検と報告。防火管理者の選任 |
| ビル管法 | 特定建築物における空気環境・水質等の管理 |
| 水道法 | 簡易専用水道の定期検査 |
| 電気事業法 | 自家用電気工作物の保安 |
| 昇降機 | 定期検査と報告 |
対象となるかは、建物の規模・用途・設備によって変わります。
周期や報告先も、法令と自治体によって異なります。その建物について、所管の窓口で確認してください。
怠った状態で事故が起きれば、所有者・管理者の責任が問われます。
ビル管法の対象
一定の規模と用途に該当する建築物が特定建築物となり、環境衛生上の管理が求められます。
該当する場合、建築物環境衛生管理技術者を選任する必要があります。
規模の要件は用途によって異なります。該当の有無は、保健所にご確認ください。
委託しても、責任は残る
管理を委託しても、建物の所有者としての責任がなくなるわけではありません。
民法は、土地の工作物の設置または保存に瑕疵があって他人に損害が生じた場合の責任を定めています。占有者が必要な注意をしたときは、所有者が責任を負うとされています。
- 外壁が剥落して通行人が負傷した
- 手すりが腐食していて転落した
- 看板が落下した
- 点検を怠っていたことが判明した
委託先の管理が適切かを、所有者の側でも確かめる必要があります。
報告書が出ているか、指摘事項に対応しているか。ここを見ずに任せきりにするのは危険です。
委託契約で確認すること
| 項目 | 確認する点 |
|---|---|
| 業務の範囲 | どこまでがBM、どこからが別料金か |
| 法定点検 | 含まれるか、別途か |
| 緊急対応 | 夜間・休日の連絡先と、対応の時間 |
| 小修繕の裁量 | いくらまで判断を委ねるか |
| 報告 | 頻度と内容。指摘事項の記載 |
| 再委託 | 実際に作業するのは誰か |
| 解約 | 予告期間、引継ぎの方法 |
管理費用は、下げようと思えば下げられます。
清掃の回数を減らす、巡回を減らす、点検を最低限にする。短期的には収支が良く見えます。
しかし、次の形で戻ってきます。
- 建物の傷みが早まる
- 入居者の満足度が下がり、退去が増える
- 不具合の発見が遅れ、修繕が大きくなる
- 事故が起きたとき、管理不十分と評価される
比較するときは、金額だけでなく業務の範囲と頻度を揃えてください。
記録を残す
管理の質は、記録の有無で外から見えるようになります。
| 残すもの | 使い道 |
|---|---|
| 法定点検の報告書 | 義務の履行を示す |
| 日常点検の記録 | 不具合の兆候をたどれる |
| 修繕の履歴 | 次の計画の根拠になる |
| 工事中の写真 | 隠れる部分の状態。後から得られない |
| 設備の情報 | 機種、設置時期、保証 |
| 苦情と対応 | 繰り返しの発見 |
これらは、売却のときに価値を示す材料になります。
記録がなければ、買主は状態を判断できず、その不確実性は価格に反映されます。
- BM・PM・AMのどの範囲の話か整理した
- PMがプロパティマネジメントを指しているか確認した
- 法定点検の対象になるか確認した規模・用途・設備による
- 報告の周期と提出先を確認した
- （ビル管法）特定建築物に該当するか保健所で確認した
- 防火管理者の選任状況を確認した
- 委託契約の業務範囲を確認したどこからが別料金か
- 緊急時の連絡先と対応時間を確認した
- 再委託先を確認した
- 報告書に指摘事項が記載されているか確認した
- 指摘事項に対応しているか確認した
- 点検・修繕の記録が保存されているか確認した
- 委託していても所有者の責任が残ることを踏まえた
まとめ
- 不動産のPMはプロパティマネジメント。プロジェクトマネジメントと混同しない。
- BMは建物、PMは収益、AMは資産全体。判断の性質が違う。
- 法定の点検と報告がある。対象は規模・用途・設備で決まる。
- 委託しても所有者の責任は残る。報告書と対応状況を確かめる。
- 管理費を下げると、傷み・退去・事故という形で戻ってくる。
不動産事業者、専門職団体の皆様向けにお引き受けしています。管理の実務と、法定点検の押さえどころをお話しします。
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