リスクを減らす不動産投資！地位と人口動向で選ぶ『立地が全て』のエリア戦略

1. はじめに 不動産投資で最も重要な「立地」とは

不動産投資には、商業ビル、マンション、土地の賃貸、シェアハウス、コインパーキングなど多くの選択肢がありますが、成功のために欠かせない要素が「立地」です。どれほど優れた物件でも、適切な立地でなければその価値は十分に発揮されません。ここでは、「立地」がなぜ重要であり、不動産投資を考える上での基本的な観点について解説します。

立地が不動産投資の要となる理由

不動産の価値は場所によって大きく左右されます。例えば、同じような設備と広さのマンションでも、都心部と郊外では賃貸料や物件の価値が大きく異なります。立地によって賃料収入や入居者の需要が決まるため、立地選びが不動産投資の「要」となるのです。

立地が収益性と安全性を左右する

「立地」の選び方次第で、投資物件の収益性や安全性が確保できます。立地が良ければ、賃貸需要が高くなり、空室率の低下が見込めます。逆に、需要の少ない立地では、空室が増え収益が安定しない可能性があります。

投資先としてのリスクとリターン

良い立地は、将来的に賃貸需要が下がりにくく、建物が古くなっても土地自体の価値が高い場合が多いです。一方、人口減少が進むエリアやアクセスが悪いエリアでは、リスクが高くなります。

不動産投資における立地選びの基本ステップ

投資を検討する際の立地選びには、以下のステップを踏んで進めると効率的です。これらの手順は「立地が全て」という言葉の通り、投資判断を下す際の重要な判断材料となります。

1. エリアの特性を知る

エリアを絞る前に、その地域の特性を把握しましょう。不動産業界でよく耳にする「地位（じぐらい）」という考え方も重要です。地位とは、不動産の格付けのようなもので、そのエリアでの物件の価値や需要を示す指標です。地域の中でも「地位」が高い場所は、長期的に安定した収益を見込むのに適しています。

2. 人口動向を調べる

次に、人口動向を確認しましょう。特に、人口が増加しているエリアは今後の賃貸需要が期待できるため、リスクが低く収益性が安定しやすいです。エリアの人口動向を把握することで、将来の物件需要や賃料の見通しを立てやすくなります。

3. インターネットを使って相場を知る

投資候補エリアが決まったら、インターネットを活用して相場観をつかむことも重要です。ネット情報はあくまでも参考として、相場観や地域の特性をつかむための手段とし、詳しい情報は地元の不動産会社で確認しましょう。

4. 信頼できる不動産会社を見つける

最後に、地域に精通した不動産会社を見つけ、実際の物件情報を収集します。不動産会社と良好な関係を築くことで、インターネット上にないお得な物件情報も得やすくなります。また、地元の不動産会社に足を運ぶことで地域の状況や今後の展望をより詳しく把握できます。

まとめ 立地選びの重要性を理解する

不動産投資を成功させるためには、立地選びが最も重要です。適切な立地での物件購入は、安定した収益や将来的な物件価値の上昇につながります。次の章では、具体的に立地選びの4つのポイントについて解説し、不動産投資の成功に向けてさらに詳しいアプローチを見ていきましょう。

2. 立地選びの4つのポイント

1. エリアを絞る

不動産投資を成功させるためには、まず投資するエリアを選び出すことが大切です。投資のリスクや収益性はエリアによって大きく異なります。エリア選びを考える際には以下の視点を参考にすると良いでしょう。

目の届く範囲で管理しやすいエリアを選ぶ

投資する物件のエリアを決める際、自分がよく知っている地域や、管理がしやすい範囲のエリアを選ぶと、効率的に物件管理ができます。これは、以下のような理由でリスクを軽減できるからです。

• 近くに住んでいると、物件の状況を確認しやすくなる
• トラブルが起きた際にすぐに対応できる
• 物件管理にかかる時間や手間が軽減され、安定した運用がしやすくなる

地位（じぐらい）を知る

不動産業界では、その地域の「地位（じぐらい）」を把握することが大切とされています。地位とは、その地域における不動産価値や人気を示すもので、不動産業界では重要な指標のひとつです。

地位の判断基準

地位の高いエリアは、需要が安定しやすく、投資価値が下がりにくい特徴があります。例えば、学校やショッピングモールなど、生活に便利な施設が揃っているエリアは地位が高いとされ、物件の価値も維持されやすいです。具体的には、以下の点が考慮されます。

エリアの地位を把握するメリット

• 投資判断に必要な情報が得られる
• 需要が安定しやすいエリアに投資できる
• 地位がわかれば、投資物件の管理がしやすくなる

不動産の地位を把握することで、無駄なリスクを避けることができます。例えば「A町よりB町の方が地位が高い」といった情報を知ることで、同じ価格帯でもどちらに投資すべきかが見えてきます。特に初心者の場合は、自分がよく知るエリアで、かつ地位が高いエリアを選ぶことで、失敗を避けやすくなります。

地位を理解するための具体的な手順

投資エリアの地位を調べるためには、以下の方法があります。

• 地元の不動産業者に相談し、人気のエリアや不人気のエリアについて尋ねる
• 地域の行政が提供しているデータや統計を確認し、住民の満足度や犯罪率、生活の便などを確認する
• 地価動向を確認し、過去数年の価格変動を調べる。地位が高いエリアは地価が安定している場合が多い

地位を把握して投資判断を誤らない

地位がわかると、将来的に物件の価値がどの程度維持されるかをある程度予測でき、効率的な運用がしやすくなります。エリアの地位が明確でない場合や、価値が下がるリスクが高いエリアでは、投資リスクが増します。

エリアを絞り込む際には、まずはこの「地位」を知ることから始めると良いでしょう。こうすることで、投資の成功率を上げやすくなります。

2. 人口動向を調べる

次に、不動産投資で重要な「エリアの人口動向」を確認します。人口動向を知ることで、投資対象エリアの今後の需要や安定性をある程度予測することができます。これは、物件が将来も利益を生むかどうかを考える上で大切なステップです。

人口増加エリアを選ぶメリット

人口が増加している地域には、次のようなメリットがあります。

• 入居者の需要が高く、空室率が低くなる
• 賃料が安定しやすく、長期的に高い収益が見込める
• 生活環境が整備される傾向があり、エリア価値が向上する

例えば、新たに駅ができたり、大型ショッピングモールが建設されるなどで人が集まりやすくなる地域は、将来的に不動産投資の価値が高くなる傾向にあります。これにより、将来の需要が安定するため、安心して運用を続けることができます。

人口減少エリアのリスク

一方、人口が減少しているエリアには以下のようなリスクが伴います。

• 入居者が集まりにくく、空室率が上がりやすい
• 賃料の値下がりが発生し、収益性が低下する可能性が高い
• 地域の活気が減少し、物件の価値が下がりやすくなる

人口減少エリアでは、空室リスクが増加し、運用が難しくなるため、将来的な収益が見込めない場合があります。さらに、周辺に生活インフラ（商業施設や交通網など）が整備されにくくなることも考えられ、長期的に安定した収益を上げにくくなります。

人口動向の調べ方

エリアの人口動向を調べる方法は簡単です。インターネットで「（エリア名）人口推移」などのキーワードを入力すると、各自治体のホームページや政府統計のサイトなどで確認することができます。

人口動向調査の具体的な手順

• 自治体のホームページで人口データを検索
• 過去数年分の人口推移や予測を確認
• 地域内の町や区ごとにデータを確認し、より細かい単位での動向を把握

人口動向から将来の価値を予測する

人口増加が予想されるエリアは、長期的に不動産需要が高まる傾向があるため、今後の資産価値の上昇が期待できます。一方、人口が減少している地域では、資産価値が下がるリスクがあるため注意が必要です。人口が減少するエリアでの投資はリスクが高く、将来のリターンが期待できない場合があります。

不動産投資の成功には、地域の人口動向を把握することが鍵になります。賃貸物件として安定した収益を得たい場合には、人口増加が期待されるエリアを選ぶことがポイントです。

3. インターネットで相場観を知る

投資するエリアを決めたら、次はそのエリアの「相場観」を調べましょう。相場観をつかむことで、物件の適正価格や競争力を知り、より安全で確実な投資判断ができるようになります。インターネットはこの情報収集にとても役立つツールです。インターネットを利用しながら、投資エリアの相場や特性について理解を深めていきましょう。

検索方法と効率的な情報収集のコツ

まず、エリアの相場や不動産に関する基本情報を調べるためのキーワード検索が役立ちます。具体的な検索方法を以下にまとめました。

相場観を知るメリット

相場観を持つことには、以下のようなメリットがあります。

• 物件が「割安」か「割高」かを判断しやすくなる
• 賃貸物件であれば、賃料設定が現実的かどうか確認できる
• 競争力があるエリアかどうか見極めることができる

例えば、同じ面積でも賃料が大きく異なる物件を見つけた場合、相場を知っていれば賃料設定の理由を分析しやすくなります。また、物件の築年数や駅からの距離による価格差なども、相場を把握していれば自信を持って比較検討ができます。

インターネットでの情報収集の限界を理解する

インターネットで得られる情報は、あくまで基本的な参考情報と考え、詳細は現地の不動産会社などで確認するのが望ましいです。理由は、インターネットに載っている情報がすべてリアルタイムで最新であるとは限らないからです。物件情報は頻繁に更新され、またエリアごとの細かい特徴（町内の住みやすさや具体的な競争環境など）についてもインターネットには出てこない情報が多く存在します。

現地での確認が必要な理由

• 地元の不動産会社が持つ情報や、人々が求める住宅のニーズはネットではわかりにくい
• 地域の交通網、商業施設の配置、生活の便利さなどは実際に現地を訪れないとつかみにくい
• 不動産業者との対話を通して、インターネットで見つからない「掘り出し物件」の情報を得やすくなる

例えば、インターネットで検索すると駅から徒歩10分の物件が高い需要を持っているとわかるかもしれませんが、そのエリアの昼夜の環境や近隣の商業施設までの実際の距離、利便性などの細かい点は、現地で確かめたほうが安心です。

インターネットを活用して効率的に情報を整理する

インターネットを活用して、エリアごとの情報をリストにしておくと、後で比較しやすくなります。例えば、以下のように表を作成し、物件の情報を整理しておくと便利です。

インターネットを利用して相場観を知ることで、物件選びの基礎をしっかりと築くことができ、無理なく適正価格で投資できる物件を見つけやすくなります。ただし、最終的な詳細情報の確認は、不動産会社や現地訪問で行いましょう。インターネットで収集した情報を参考にしつつ、地域の実際の状況と合わせて判断することが、成功への道となります。

4. その投資エリアに強い不動産会社を見つける

不動産投資を成功させるためには、最終的にそのエリアに精通した不動産会社から情報を集めることが大切です。地元に詳しい不動産会社と良好な関係を築くことで、信頼性の高い情報や、インターネットには出回らない物件情報を得られる可能性が広がります。

エリアに詳しい不動産会社を選ぶ理由

そのエリアの不動産市場や地域性を知り尽くした会社は、一般には知られていない情報も豊富に持っています。不動産会社には、例えば以下のような強みがあるため、現地の不動産会社から情報を得ることは効果的です。

• 最新の物件情報が早く手に入る
• 地域の賃貸需要や空室率など、地元ならではの情報が得やすい
• 地価の変動や将来のインフラ開発などの見通しを把握している

例えば、インターネットでは空室率がわからない物件でも、不動産会社に問い合わせれば「現在の入居状況」や「賃貸需要」について詳しい情報が得られることが多いです。特に投資初心者の場合は、物件の運用や管理のアドバイスも受けやすいため、地元に強い不動産会社との関係は重要です。

信頼できる不動産会社を見つけるステップ

良い不動産会社を見つけるには、以下のステップが参考になります。

1. 複数の不動産会社を訪問し比較する

一社だけに頼らず、複数の会社を訪問してみましょう。それぞれの会社がどのような強みを持っているか、担当者の対応や知識を比較することで、信頼できるパートナーが見つかります。

2. 希望条件を事前に整理しておく

訪問前に希望するエリア、物件の価格帯、希望する利回りなどを整理し、担当者に伝えると会話がスムーズに進みます。

3. 地元に根差した会社を選ぶ

大手仲介会社も含め、地元に根差した会社は地域に精通しているため、その地域の特性や地価動向に詳しい傾向があります。地域の賃貸需要の変動や、住みやすさ、開発計画の情報も得やすいです。

不動産会社との信頼関係を築くためのポイント

不動産会社の担当者と信頼関係を築くことで、優良な物件情報が集まりやすくなります。信頼関係を築くためのポイントをいくつかご紹介します。

• 担当者に連絡先を伝えるとき、自己紹介と投資の意欲を伝える
• 頻繁にコミュニケーションを取り、相手に自分の希望条件を再確認してもらう
• 対応が信頼できるかを観察し、曖昧な回答が多い担当者は避ける

たとえば、訪問時に希望条件をプリントアウトして渡すと、相手に伝わりやすくなります。希望条件が具体的であればあるほど、担当者も希望に沿った物件を見つけやすく、関係もスムーズに築けます。

情報収集と意思決定を効率化する

希望エリアに強い不動産会社から情報を集めたら、次は物件の選定に入ります。収集した情報を整理し、自分の投資基準と照らし合わせて、最適な物件を選びましょう。

まとめ

不動産投資で成功するためには、地域に詳しい信頼できる不動産会社と協力することが鍵です。投資対象エリアに強い不動産会社を見つけ、継続的に情報を提供してもらえる関係を築くことで、優れた投資機会を確保しやすくなります。

3. 投資エリア選びのポイント：実例とチェックリスト

不動産投資を行う際に重要なエリア選びでは、信頼できる情報と具体的なチェック項目をもとにしてリスクを最小限に抑え、効果的に候補を絞ることがポイントです。エリアごとに異なる人口動向やインフラの状況を確認することで、どのエリアが将来的に安定した投資先となり得るかを把握できます。以下に、エリア選びを進める際の具体的なチェックリストと実例をご紹介します。

エリア選びの基本チェックリスト

エリア選びを行う際、以下の要素を確認することで、候補のエリアを効率的に絞り込むことができます。

チェックポイントの具体的な見方と実例

各項目について、どのように確認していくか具体的な方法と実例を示します。

1. 人口動向を確認する

地域の人口動向は賃貸需要を左右する重要な要素です。特に「人口増加」が見られるエリアは、今後も需要が見込まれ、安定した賃料収入が期待できます。市区町村のホームページで公開されている人口データや、インターネットで「（エリア名） 人口推移」を検索すると、詳細なデータが確認できます。

• 例：都心や新興住宅地は人口が増加傾向にあり、長期的な需要が見込めます。

2. インフラ計画の有無を調べる

交通インフラや商業施設などのインフラが充実するエリアでは、居住環境が向上し、物件の人気も高まります。自治体の都市計画や開発計画を確認することで、エリアの将来性を把握できます。

• 例：新しい鉄道路線やバスターミナルが建設される予定があるエリアは、賃貸需要の増加が期待されます。

3. 周辺の利便性を確認する

物件の周辺に生活必需施設が揃っていると、借主にとっての利便性が高まり、長期的な入居が見込まれます。例えば、駅から徒歩圏内にスーパーや病院がある場合、居住者の満足度も高まるため、空室リスクを減らせます。Googleマップなどを使い、周囲の施設を調べてみましょう。

• 例：徒歩10分以内にスーパーや病院があるエリアでは、家賃設定も高めにしやすい傾向があります。

4. 地価の推移をチェックする

エリアの地価は、長期的な物件価値を測る指標のひとつです。地価が上昇しているエリアでは、資産価値が保たれやすく、将来的に売却を考える場合にも有利です。インターネットで「地価公示」などのキーワードで検索すると、地価の推移を確認できます。

• 例：地価が上昇傾向にあるエリアでは、資産価値が維持されやすく、将来の売却においてもリターンが期待できます。

エリア選定のための総合チェックリストの活用方法

エリアごとに各チェック項目を確認し、候補エリアの優先順位をつけていきます。下記のようにリスト化することで、複数エリアを比較しやすくなります。

まとめ

このように、エリア選びでは人口動向やインフラ計画、周辺の利便性、地価推移といった点をリストで確認することが重要です。各項目を総合的に判断し、最も魅力的なエリアを選ぶことで、長期的に安定した収益を得やすい投資先が見つかります。チェックリストを参考に、確実な投資判断をしていきましょう。

4. 投資リスクを避けるために

不動産投資には、投資した物件の価値が下がったり、借り手が見つからなくなったりするリスクがあります。こうしたリスクを避け、長期的に安定した収益を得るためには、エリア選び以外にもいくつかの工夫が必要です。ここでは、リスクを減らすための具体的な方法について解説します。

1. リノベーションを視野に入れる

不動産を購入した後、建物の状態や市場のニーズに応じて、リノベーション（改装）を行うことは投資リスクを抑える一つの方法です。たとえば、古くなったアパートを最新のデザインや設備に改装することで、家賃を上げたり、空室リスクを減らしたりすることができます。リノベーションを行うことで、物件が持つ魅力を再生し、他の物件との差別化を図ることができます。

• 例：築30年のアパートが周辺の新築物件と競争できるよう、キッチンやバスルームを現代的なデザインに改装することで、入居者が見つかりやすくなります。

2. 万が一のための出口戦略を考える

投資には想定外の出来事がつきものです。急な市場の変動や物件の需要低下に対応するために、「出口戦略」を準備しておくことが重要です。出口戦略とは、物件の価値が下がり続けた場合でも損失を最小限に抑えるための計画です。

具体的な出口戦略の例としては、建物を取り壊して土地だけを売却する方法があります。土地として売ることで、建物の価値がなくなっても投資を回収する可能性が残ります。市場の状況や地価の変動を考慮して、どのタイミングで売却するのが最も有利かを考えておくことが大切です。

• 例：賃貸需要が低下して建物の収益が悪化した場合、建物を解体して土地として売却し、次の投資に資金を回すことができます。

3. 分散投資でリスクを低減する

不動産投資のリスクを減らすためには、物件を複数のエリアやタイプに分散させることが効果的です。1つの物件やエリアだけに依存するのではなく、複数の物件に投資することで、あるエリアでの空室リスクや地価の変動に対応しやすくなります。

• 例：都市部のワンルームマンションと郊外のファミリー向け戸建て物件を組み合わせて投資すると、双方の需要変動に備えることができます。

4. 万全な保険の活用

自然災害や火災など、予測できないリスクに備えるためには保険が役立ちます。不動産保険には、建物に関する損害をカバーするものや、借主が家賃を滞納した際の損失を補償するものなど、さまざまな種類があります。特に地震が頻発する地域では地震保険を検討するなど、エリアの特性に応じて適切な保険を選びましょう。

• 例：洪水のリスクがある地域では水災補償がついた保険に加入することで、万が一の被害にも備えることができます。

5. 長期的な運用計画の策定

不動産投資は長期的な運用が基本です。単年度での収益ではなく、10年、20年というスパンでの収益を考えることで、短期的な変動に惑わされずに安定した運用ができます。将来的な修繕費やリノベーションの計画も含めて予算を組み、余裕を持った資金計画を立てておきましょう。

長期的な視野に立つことで、例えば家賃が一時的に下がった場合でも慌てずに対応でき、経済状況に合わせて柔軟な運用が可能です。

まとめ

不動産投資においてリスクを避けるには、単に収益を追求するだけでなく、予測できるリスクへの対策を講じておくことが重要です。リノベーション、出口戦略、分散投資、保険の活用、長期的な計画といった要素をチェックリストに組み込むことで、想定外の事態が起こっても落ち着いて対応できる体制が整います。

5. まとめ　成功するための「立地」選びのコツ

不動産投資の成功には、エリア（立地）選びが大きく影響します。投資エリアを慎重に決めることで、空室リスクの軽減や長期的な収益性の確保が期待できるからです。初心者でも実行しやすい「立地」選びのポイントをおさらいし、さらに不動産投資の実践に役立つアドバイスをまとめます。

1. 自分の管理しやすいエリアに絞る

投資物件が遠方にあると、定期的なメンテナンスや管理が難しくなります。そのため、まずは地元や日常的に行き来できる範囲のエリアを検討することが有効です。例えば、住み慣れた街であれば周辺環境や治安の良し悪し、駅や商業施設の利便性も把握しやすいため、物件の価値や将来的なニーズも予測しやすくなります。

2. エリアの地位やブランドを確認する

エリアの「地位」とは、不動産業界でその地域が持つ評価や人気度のことを指します。例えば、地価が高く需要が安定している場所（ブランドエリア）では、物件の価値が下がりにくい傾向があります。初めて投資する際には、こうした評価の高いエリアを選ぶことでリスクを低減し、安定した投資運用を目指しやすくなります。

• 例：A市の駅前エリアは地位が高く、駅から少し離れたエリアBよりも賃貸需要が常に安定しているため、物件価値が下がりにくい。

3. 人口動向をチェックする

人口の増減は、エリアの将来的な価値に大きく影響します。人口が増加している地域は、賃貸物件の需要が増えやすく、家賃収入も安定しやすいです。逆に人口が減少しているエリアでは、空室リスクや家賃の低下リスクが高まります。自治体が提供している統計データや、エリアごとの人口推移なども確認し、エリア選びに役立てましょう。

4. 地元の不動産会社と情報交換を行う

エリアに精通した地元の不動産会社や仲介業者と良好な関係を築くことも、成功への重要なステップです。地元の市場事情や物件の特性、賃貸需要の詳細な動向など、現地の実情をよく知ることで、より確実な投資判断が可能になります。

情報交換の際には、希望する物件タイプや予算をあらかじめ整理しておくとスムーズです。また、信頼できる業者と関係を築くことで、良い物件情報がいち早く入手できたり、運用の助言を受けやすくなります。

成功のために守るべき要点

まとめ

エリア選びは不動産投資の中核であり、慎重な判断が求められます。今回の4つのポイントを実践することで、投資リスクを減らし、より確実な成功に近づくことができます。投資を始める際には、目先の利回りだけでなく、将来的なリスクを含めた総合的な判断を行いましょう。

株式会社三成開発

土地家屋調査士行政書士 村上事務所

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社名
株式会社三成開発

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熊本県土地家屋調査士会登録番号
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第04431128号

一般建設業熊本県知事許可
（般-5）第20080号

住所
〒862-0920
熊本県熊本市東区月出４丁目6-146

電話番号
096-213-7111

ファックス番号
096-213-7112

創業
２００４年６月

保有資格
行政書士
宅地建物取引主任士
土地家屋調査士
ビル経営管理士
不動産コンサルティングマスター
マンション管理業務主任者
賃貸不動産経営管理士
２級土木施工管理技士
測量士

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