不動産売買契約の基本：初心者向けステップガイド

第1章 不動産売買契約とは？その重要性と基本的な流れ

不動産売買契約の意義

不動産売買契約とは、不動産を売りたい人（売主）と買いたい人（買主）の間で、売買の条件や内容について合意し、これを法律的に効力を持つものとして書面に残す契約です。これにより、売主と買主の間で約束が明確になり、後々のトラブルを防ぐ役割を果たします。

契約と取引の違い

一般に「取引」という言葉が使われますが、法的には売買は「契約」としての位置づけが重要です。契約は、売主と買主がお互いの立場と責任を確認し合うことで成立します。取引が単なる商品のやり取りであるのに対し、契約は法的な効力を持ち、当事者の関係に法的な義務を生み出します。

契約によって生まれる「債権債務関係」

売買契約が成立すると、法律の効果として「債権債務関係」が発生します。ここで「債権」とは相手に対して「〇〇してほしい」と請求できる権利のことで、「債務」とは「〇〇しなければならない」という義務を指します。

具体例：代金の支払いと物件の引渡し

不動産売買契約の場合、売主は「代金を支払ってもらう権利（債権）」を得て、買主は「代金を支払う義務（債務）」を負います。また、買主は「物件を受け取る権利（債権）」を持ち、売主は「物件を引き渡す義務（債務）」を負います。

例えば、スーパーで商品を買うとき、代金を支払うことと商品を受け取ることが両方の条件として成り立っているように、不動産売買でも代金の支払いと物件の引渡しが揃ってはじめて契約が完了します。

契約書作成の目的と重要性

不動産売買契約書は、売主と買主の意思を確認し、双方の合意内容を証拠として残すために作成されます。これにより、万が一契約内容に関してトラブルが起こった場合でも、契約書があることで当事者の意図や約束が明確になり、公正な解決を図ることができます。

契約書作成の役割

民法規定を除外する目的

契約書を作成することで、不動産取引に対する法律上の特別な取り決めが行われる場合があります。民法は一般的な法律として定められていますが、これが不動産取引の実務と合わない部分があるため、売買契約書では民法の一部を除外することで、実務上の調整を行います。

例：所有権の移転

民法では契約が成立した時点で所有権が移転するものとされますが、不動産取引では、通常、買主が代金を支払ったときに所有権が移転するという特約が設けられることが一般的です。契約書にはその点も明記し、双方に分かりやすく取り決められています。

まとめ

不動産売買契約とは、売主と買主の間で代金の支払いと物件の引渡しが確実に行われるために必要な約束です。契約書をしっかりと作成し、法律の規定や双方の合意を明確にすることは、不動産取引の安全性を高めるだけでなく、将来的なトラブルを防ぐためにも不可欠です。

第2章 不動産売買契約書の基本項目とチェックポイント

当事者情報の確認

不動産売買契約書には、売主と買主の情報を正確に記載することが必要です。これにより、契約当事者が誰であるかが明確になり、責任や義務の範囲がはっきりします。氏名や住所を記載し、念のため住所変更の有無を確認することも大切です。契約書上で誤った情報が記載されていると、将来の法的トラブルの原因になりかねません。

具体例：契約当事者の明確化

例えば、実際の取引では「山田太郎」さんが売主で「佐藤花子」さんが買主の場合、契約書に両者のフルネーム、住所を記載します。苗字が一般的な「佐藤」や「鈴木」といった場合、住所の記載がないと、別人と誤解される可能性もあります。情報の確認は、基本的な手続きですが、契約の信頼性を高める重要なステップです。

物件情報の記載

物件情報には、対象となる土地や建物の所在地や面積、構造などを正確に記載します。これにより、売買の対象が明確になり、どの物件が売買対象なのかについて両者で確認ができます。

表形式：物件情報の記載内容

例：物件の明確化とトラブル防止

例えば、土地と建物が複数ある場合や、隣接する土地が同じ住所にある場合、対象物件の区別が重要になります。これらを明記することで、間違った物件が取引対象になったり、取引後に「違う土地が対象だった」というトラブルを防ぎます。

売買対象面積の扱い

不動産売買では、土地や建物の面積に基づいて売買価格が決まることが一般的です。しかし、登記簿に記載された面積と、実際の測量に基づく面積が異なることがあるため、契約では「登記簿売買」か「実測売買」のどちらに基づいて取引するかを事前に確認することが重要です。

登記簿売買と実測売買の違い

例：面積の扱いでのトラブル防止

たとえば、契約書に「実測売買」と記載し、実際の測量結果に基づいて価格を調整する場合、売主と買主の双方が正確な面積に基づく取引ができます。反対に、面積の誤差が生じやすい土地などでは「登記簿売買」を選択し、価格調整が不要な契約も可能です。これにより、契約後のトラブルや無用な価格調整を防ぐことができます。

売買代金と支払い方法

不動産売買の際には、売買代金の支払い方法や時期についても重要なチェックポイントです。代金の支払いと物件の引渡しは、一般的に「同時履行の関係」にあります。これは、売主が物件を引き渡すと同時に、買主が代金を支払う義務を果たす形を指します。

支払い方法の種類

具体例：支払いと引渡しの同時履行

たとえば、住宅の購入で契約時に手付金を支払い、引渡しと同時に残りの代金を支払うケースが一般的です。これにより、売主と買主の双方が公平に取引を完了できるため、トラブルが生じにくくなります。支払い方法や時期について明確に定めておくことで、契約がよりスムーズに進行します。

まとめ

不動産売買契約書の作成においては、当事者の確認や物件の情報を正確に記載し、売買対象面積や代金の支払い方法などの基本項目を明確に定めることが求められます。これにより、後のトラブルを防ぎ、売主と買主が安心して取引に臨めるようになります。

第3章 手付金の役割とその扱い方

手付金とは？

不動産売買において「手付金」とは、契約成立を保証するために支払われる金銭です。この手付金は単なる「売買代金の一部」ではなく、契約を成立させるための意思表示や契約履行の保証としての役割を果たします。

手付金の具体的な目的

例：手付金の役割と重要性

例えば、住宅を購入する際、買主が売主に手付金を支払うことによって、「この物件を買う意志がある」ことを証明します。同時に、売主もその物件を買主のために取り置く形となり、他の購入希望者には販売しないという安心感を与えます。このように手付金は、契約成立と履行のための重要な位置づけを持っています。

手付解除のルール

手付金には、契約を解除するためのルールがあり、「手付解除」と呼ばれています。手付解除とは、売主または買主が一定の条件のもとで契約を解除できる制度です。通常、手付解除が行えるのは、契約が成立してから相手が「履行の着手」をするまでの間とされています。

手付解除の具体的な方法

手付解除には、買主と売主それぞれの方法が異なります。

具体例：手付解除の活用場面

たとえば、買主が住宅購入を検討し、契約書にサインして手付金を支払いました。しかし、その後、やむを得ない事情で住宅購入を取りやめたい場合、買主は「手付金の放棄」を条件に契約解除ができます。逆に、売主が他の買主に売りたいという事情が出た場合、売主は受け取った手付金の2倍の額を返金することで、契約解除が可能です。

「履行の着手」とは？

手付解除ができる期限は「履行の着手」までとされています。「履行の着手」とは、契約で約束された義務の一部を実際に開始することを意味し、売主と買主どちらか一方が履行を開始した時点で手付解除はできなくなります。

例：履行の着手とその判断基準

例えば、買主が売買代金の一部を支払ったり、売主が物件の引渡し準備を開始したりすると、履行の着手があったと見なされることがあります。これによって手付解除の権利が失われ、双方は契約に従って履行を続ける必要が生じます。

まとめ

手付金は不動産取引における契約の証明であり、同時に契約を解除するための手段としても重要な役割を果たします。売主と買主の双方にとって、契約の意思確認と保護のために欠かせないものであり、これを活用することで、契約の透明性と安心感を保つことが可能になります。

第4章 融資特約（ローン特約）と契約解除の条件

融資特約とは

不動産売買では、買主が住宅ローンを利用して購入することが一般的です。しかし、もしローンの審査に通らなければ購入ができなくなります。このような場合に備えて「融資特約」を設定することが多く、これにより買主はローン審査が通らない場合、契約を解除することができます。

融資特約のメリット

具体例：融資特約が適用される場合

例えば、買主がローン審査に通らず資金が確保できない場合、融資特約が適用されれば売主に違約金を払わずに契約を解除できます。これにより、買主は経済的な負担を軽減することができ、売主も無理な取引による後のトラブルを防止できます。

買主の信用力と書類準備

融資特約があるといっても、ローン審査が通らなければ物件を購入できないことに変わりはありません。買主は事前に金融機関に対して自分の信用力を示す必要があり、正確で信頼性のある書類を準備することが重要です。書類には収入証明や勤務先情報、過去の信用情報などが含まれ、これらが審査通過のカギとなります。

信用力を高めるための準備

例：書類準備と審査の重要性

例えば、買主が住宅ローンを申し込む場合、勤務先が安定していることや過去の借入が問題ないことを証明できる書類を揃えることで、審査が通る可能性が高くなります。特に、収入証明書などが不十分な場合、審査が通らない原因となるため、事前の確認と準備が欠かせません。

売主の協力と確認事項

売主にとっても、買主のローンが承認されなければ契約が進まないため、買主がローン審査を通過できるように協力することが大切です。たとえば、売主が買主の信用力に対して不安を感じる場合、信頼性のある書類や情報を事前に提供してもらうよう求めることもあります。

売主の協力事項

例：売主の協力が求められるケース

たとえば、売主が不動産業者の場合、買主のローン審査の際に必要な書類や情報をすぐに提供することで審査の進行がスムーズになります。また、金融機関からの確認事項が発生した場合も迅速に対応し、円滑な取引につなげることが大切です。

まとめ

融資特約は買主の住宅ローン審査が通らない場合に契約解除を可能にする重要な条項です。買主は信用力を示す書類を準備し、売主もその協力を行うことで、取引がスムーズに進むように努めます。これにより、買主と売主の双方が安心して契約を進めることができます。

第5章 売買物件にかかる負担とその対策

抵当権や賃借権の抹消

不動産を売買する際、売買物件に設定されている「抵当権」や「賃借権」を確認し、必要に応じて抹消することが重要です。これらは物件にかかる「負担」であり、購入後にトラブルとなる可能性があるため、売主が引渡し前に解決する必要があります。

抵当権とは？

「抵当権」は、主に銀行などの金融機関が借入の担保として不動産に設定する権利です。もし借主が返済できない場合、金融機関が不動産を競売にかけて返済を確保することができます。購入する不動産にこの抵当権が残ったままだと、買主は予期せぬリスクを負うことになるため、基本的には売主がこれを抹消してから引き渡します。

賃借権とは？

「賃借権」は、賃貸借契約によって発生する権利であり、賃借人（借主）が不動産を利用する権利を持つものです。売買契約の対象が賃借権付き物件の場合、賃借人は引き続きその物件を使用する権利があるため、買主がその物件を自由に利用できなくなる可能性があります。

抵当権・賃借権抹消の手続き

例：抹消が必要な理由

例えば、売主が住宅ローンのために抵当権を設定していた場合、これを返済して抹消してから買主へ引き渡します。もし抹消せずに引き渡すと、買主は物件の所有権を持つものの、売主が未返済のために競売のリスクを負うことになり、トラブルが生じやすくなります。

負担付き売買とは？

「負担付き売買」とは、売買契約の対象となる不動産に何らかの「負担」が付いている状態で売買が行われることを指します。例えば、借家人が居住している物件や、地役権（第三者が土地の一部を使用する権利）が設定されている土地の売買が該当します。

負担付き売買の具体例

負担付き売買のケースでは、以下のような種類があります。

例：借家人付き物件の売買

例えば、ある物件に借家人が住んでいる場合、その物件を購入したからといって、すぐに住み始めることはできません。借家人がいる物件の売買は、買主が賃貸契約を引き継ぐことが条件となるため、売主と買主の間でその旨を十分に確認しておく必要があります。

負担付き売買に関する特約条項

負担付き売買を行う場合、売買契約書には特別な条項を追加しておくとトラブルを防ぐことができます。特約条項を設けることで、買主と売主の双方が負担について理解し、それに応じた対応を取ることが可能です。

特約条項の例

まとめ

不動産売買において、物件にかかる抵当権や賃借権などの「負担」は重要なチェック項目です。買主はこれらの負担を把握し、抹消すべき負担と引き継ぐべき負担を事前に確認しておくことが大切です。これにより、売主と買主の間でスムーズな契約を進めることができます。

第6章 所有権移転登記と引渡し時期の決定

所有権移転登記とは？

不動産売買において、所有権を正式に移転するためには「所有権移転登記」が必要です。これは、物件の所有者が誰であるかを公的に示す手続きで、登記簿という公の記録に反映されます。一般的に、買主が売主に売買代金の全額を支払った際にこの所有権移転が行われます。

所有権移転登記の重要性

所有権移転登記を行うことにより、不動産の所有者として法的に認められるため、第三者に対してもその権利を主張することができます。登記を行わないと、万が一売主が他人に同じ不動産を売ってしまうなどのトラブルが起きた場合、買主はその権利を守るのが難しくなるリスクがあります。

例：登記を行う重要性

例えば、ある家を購入したものの、所有権移転登記をしないままでいるとします。その後、前の所有者が別の人にその家を再び売却した場合、登記を行っていない買主は自分の権利を守るのが難しくなり、最悪の場合その家を失うリスクもあるのです。

引渡し方法

不動産取引では、物件の所有権を移転するだけでなく、実際の物件の「引渡し」も行います。引渡しとは、買主がその物件を実際に使用・管理できるようにするための手続きです。建物の場合と土地の場合で引渡し方法が異なり、それぞれに確認すべきポイントがあります。

建物の引渡し

建物の引渡しは、一般的に「鍵の引渡し」によって行われます。鍵を買主に渡すことにより、買主はその建物を自由に使える状態となります。鍵を渡す際には、鍵の個数や合鍵の有無などを確認することが大切です。また、電気・ガス・水道などのライフラインも事前に開通確認をしておくと安心です。

土地の引渡し

土地の場合は、目に見える「鍵」が存在しないため、「引渡し確認書」などの書面で引渡しを確認することが一般的です。引渡し確認書には、売主と買主の双方がサインし、引渡しが完了したことを証明します。また、土地上にある不要な建物や構造物が残っていないか、隣地との境界線が明確になっているかも確認しておくことが重要です。

例：引渡し方法の違い

例えば、住宅を購入した場合、売主から鍵を受け取った瞬間から買主はその家を自分のものとして使用できます。一方で、土地を購入した場合、鍵はないため、確認書によって引渡しの事実を記録することで、正式にその土地を自由に使用できるようになります。

引渡しのチェックリスト

引渡しの際には、物件の状態や必要な手続きが完了しているかを確認するためのチェックリストを用意しておくと安心です。

まとめ

所有権移転登記と物件引渡しは、不動産売買契約において重要な最終手続きです。これにより、買主は正式に物件の所有者として認められ、実際に物件を使用・管理できる状態が整います。登記や引渡しの手続きは、スムーズな契約進行のためにも丁寧に行いましょう。

第7章 自然災害などのリスクと危険負担

危険負担とは？

不動産売買において、「危険負担」とは、契約後に不可抗力（例えば自然災害など）で物件に損害が発生した場合に、売主と買主のどちらがその損害を負担するかを定める考え方です。これは、買主が代金を支払ったけれどまだ引き渡しを受けていないタイミングに起こりやすい問題です。

危険負担の重要性

危険負担の規定がなければ、例えば地震や火災で物件が被害を受けた場合、買主がまだ物件を使い始めていないにもかかわらず、損害を買主が負担しなければならない状況が生じる可能性があります。そのため、契約時に「危険負担は売主負担とする」といった特約を設けることで、リスクを買主側から軽減することができます。

例：危険負担の理解

例えば、家を買う契約を結び、代金も支払い済みですが、引き渡しがまだ行われていないとします。その時に地震でその家が壊れてしまった場合、もし危険負担が買主側になると、家を受け取れない上に、支払った代金も戻らないリスクが発生します。これを防ぐために、一般的には売主がそのような不可抗力による損害を負担する特約をつけることが一般的です。

一般的な特約の例

不動産売買契約においては、買主を守るために「危険負担は売主負担とする」といった特約を設けるケースが多いです。これにより、買主がまだ物件を引き渡されていない段階で不可抗力による被害が発生した場合、損失を売主が負担し、買主はリスクを負わずに済むようにしています。

危険負担特約の目的

特約を設定する目的は、自然災害などの予測不可能な状況において、買主が物件の引き渡しを受けられないだけでなく、代金の返還もされないというリスクを避けることです。これにより、買主は安心して契約に臨むことができます。

例：危険負担特約の効果

例えば、危険負担を売主が負う特約がある場合、地震で物件が損壊しても、買主は代金を支払ったまま何も得られないという状況を回避できます。売主は買主に代金を返還する義務が生じ、買主は新たな物件を探す選択肢が得られるのです。

特約条項を設ける際のポイント

災害を限定することの重要性

契約内容により、自然災害による負担を一部限定することもあります。例えば、「地震や津波などによる損害は売主が負担するが、他の事由については買主が負担する」といった規定を設けることが可能です。これにより、双方が事前にリスクと負担の範囲を明確に理解し合えるのです。

まとめ

不動産売買契約では、自然災害など不可抗力によるリスクが誰に帰属するかを明確にすることが重要です。買主にとってリスクを軽減するための特約条項は、契約内容を確認し、安心して契約に臨むための大切な要素といえます。

第8章 隠れた欠陥（瑕疵）とその責任

瑕疵担保責任の基本

不動産取引では、売買物件に「隠れた瑕疵（かし）」、つまり通常の確認では気づきにくい欠陥が見つかる場合があります。このような瑕疵があると、物件の価値や使用に大きな影響を及ぼします。瑕疵担保責任とは、こうした隠れた欠陥が原因で買主が損害を受けた場合、売主がその損害を補償する責任のことです。

隠れた瑕疵の例

瑕疵にはいくつかの種類があります。以下にその例を示します。

これらの瑕疵が取引後に見つかると、買主は物件に期待していた価値が得られず、不利益を被る可能性があります。たとえば、新しい家を購入した後で雨漏りが見つかれば、修理費用がかかるため、買主は損害を受けます。

瑕疵担保期間の規定

売主の責任には、一般的な売主と不動産業者が売主となる場合で異なる規定があります。また、新築物件については、さらに長期の担保期間が設定されていることも多いです。

売主の違いによる規定の違い

売主が一般個人の場合、契約で「瑕疵担保責任を負わない」特約を設定することが可能です。これに対し、不動産業者が売主の場合は、最低でも2年間の瑕疵担保責任を負わなければならないとする規定があり、これ以下の期間を設定しても無効となります。

新築物件の特別規定

新築物件では、より高い品質と安全性が求められるため、建築後10年間の瑕疵担保責任が売主に課されます。この10年という長い期間の担保責任は、買主が安心して購入できるよう、品質保証の役割を果たしています。

瑕疵担保責任の制限とその影響

不動産取引において、売主が一般個人の場合、瑕疵担保責任を負わないという特約を設けることができるため、責任を制限するケースも多く見られます。しかし、不動産業者の場合は、法律によって一定期間の担保責任が義務付けられているため、買主は安心感を持って取引に臨むことができます。

例：瑕疵担保責任期間の違い

例えば、個人が自宅を売却する際に「瑕疵担保責任を負わない」とした場合、取引後に買主が何らかの欠陥を発見しても、売主に責任を問うことはできません。これに対して、不動産業者が売主であれば、最低でも2年、場合によっては10年間の責任が設定されているため、欠陥が見つかれば補償を求めることが可能です。

まとめ

不動産売買における瑕疵担保責任の仕組みは、取引の安全を守るために非常に重要な要素です。特に隠れた欠陥については、取引後に問題が発覚しないよう、十分な確認と適切な特約の設定が求められます。

第9章 公租公課と清算方法

固定資産税・都市計画税の清算方法

不動産取引では、物件にかかる税金である「固定資産税」や「都市計画税」についても売主と買主の間で適切に負担を分ける必要があります。これを「清算」といい、取引日を基準にして双方が税負担を分担します。固定資産税と都市計画税は、どちらも毎年1月1日の時点で物件を所有している人に請求されますが、年の途中で売買が行われた場合には、その時点までの税負担も分ける形になります。

日割り計算の仕組み

売主と買主がそれぞれの負担分を納得して分けるためには、税金を「日割り計算」するのが一般的です。例えば、売買契約を4月1日に成立させた場合、1月1日から3月31日までの期間は売主が負担し、4月1日以降は買主が負担するというように、日数を基に税額を分けます。計算の方法は、次のような手順で行われます。

日割り計算の具体例

次の手順で、清算金額を計算することができます。

1. 年間の固定資産税・都市計画税の金額を確認する。
2. 物件の売買日を基準として、売主と買主の負担期間を日数で計算する。
3. 1日あたりの税額を算出し、売主と買主の負担日数に応じてそれぞれの負担額を決める。

起算日や清算方法

起算日とは、税金の清算を開始する基準日を指します。通常は1月1日が起算日となり、売買成立日を基に日割り計算が行われます。売買契約の条件によっては、引渡し日を基準とする場合もあるため、事前に確認しておくことが重要です。以下に一般的な実務例を示します。

実務例と注意点

実際の不動産取引での税清算について、次のようなポイントが考慮されます。

• 清算の対象範囲: 固定資産税や都市計画税の他にも、水道料金や管理費の清算が行われる場合がある。
• 事前の打ち合わせ: 売主と買主の双方が清算方法に納得するよう、契約書で明確に定める。
• 計算書の作成: 清算方法を正確に記載した計算書を用意し、双方の負担を確認する。

実務上の例

たとえば、契約書には「1月1日を起算日とし、売買成立日をもって日割り計算を行う」と記載することで、契約の時点での税負担がスムーズに分かるようになります。

まとめ

不動産取引における公租公課の清算方法は、売主と買主の双方が負担を明確に分けるための重要な手続きです。固定資産税や都市計画税のような年間で発生する税金は、取引の透明性と納得感を高めるため、契約書でしっかりと明記し、日割り計算で負担を分担することが推奨されます。

第10章 暴力団排除条項と安心取引

暴力団排除条項の目的と意義

不動産取引において、安心で健全な取引環境を保つために「暴力団排除条項」が盛り込まれています。この条項は、取引に関わる当事者が暴力団などの反社会的勢力と関係がないことを求めるものです。もし、関係があると発覚した場合には、契約の解除や損害賠償を行うことができるため、双方が安心して取引できる環境を整えるために重要な役割を果たしています。

なぜ暴力団排除条項が必要なのか

不動産取引は大きな資金が動くため、反社会的勢力による不正な関与のリスクがつきものです。このような関与があると、契約後にトラブルが発生し、最悪の場合には不動産が脅迫や威圧の対象となることもあります。暴力団排除条項を設けることで、あらかじめリスクを排除し、安心して取引に参加できる環境が作られます。

暴力団排除条項の具体的な内容

暴力団排除条項の中で、一般的に確認される内容には次のようなものがあります。

具体例: 反社会的勢力の不関与確認

例えば、マンションを購入する際に「私は反社会的勢力ではなく、またその関係者でもありません」といった内容が契約書に記載されます。これに署名することで、もし嘘があった場合には、売主側が契約解除を申し入れることができます。

契約解除の権利

暴力団排除条項を設けている場合、もし取引相手が反社会的勢力と判明した場合には、次のような措置が取られます。

• 即時契約解除: 問題が発覚次第、売主または買主が即座に契約を終了させることができます。
• 損害賠償請求: 相手の関与により取引が中断し、損害が発生した場合にはその損害を賠償請求する権利があります。
• 不正取引の予防: 条項があることで反社会的勢力が関与しにくくなる効果も期待されます。

暴力団排除条項を守るための確認方法

条項の有効性を確保するために、契約時には次のような方法で相手の関与がないことを確認します。

まとめ

暴力団排除条項は、安心して不動産取引を行うための重要な約束事です。この条項を活用することで、反社会的勢力からの影響を排除し、健全で信頼できる取引関係を築くことができます。売主・買主の双方が条項の内容に納得し、遵守することが、安全な取引の基本です。

株式会社三成開発

土地家屋調査士行政書士 村上事務所

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熊本県土地家屋調査士会登録番号
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熊本県熊本市東区月出４丁目6-146

電話番号
096-213-7111

ファックス番号
096-213-7112

創業
２００４年６月

保有資格
行政書士
宅地建物取引主任士
土地家屋調査士
ビル経営管理士
不動産コンサルティングマスター
マンション管理業務主任者
賃貸不動産経営管理士
２級土木施工管理技士
測量士

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