リノベーション ── 基礎と、いまの傾向
- 「リフォーム」と「リノベーション」に法令上の定義はない。効いてくるのは「大規模の修繕・模様替」に当たるかどうか。
- 2025年4月1日から、木造2階建て等の大規模な改修にも建築確認が必要になった。
- 基準は「主要構造部の一種以上について過半」。工事の呼び名でも、床面積でもない。
- 決める順序は構造 → 断熱 → 配管配線 → 内装。あとから戻れないものが先。
中古の住宅を直して使う相談は、この数年で確実に増えました。ただし、手続きの前提が2025年に変わっています。
これまで木造戸建ての改修は、規模にかかわらず建築確認なしで進められる場合がほとんどでした。いまは、工事の内容によって確認申請が必要になります。
この記事では、法令上どこで線が引かれているか、そして手を入れる順序をどう決めるかを整理します。
リフォームとリノベーションに、法律上の区別はない
この二つは通称です。「元に戻すか、作り変えるか」という程度の差で使い分けられていますが、法令にその定義はありません。
法令の側にあるのは、別の区分です。
| 呼び方 | 一般的な使われ方 | 建築基準法での位置づけ |
|---|---|---|
| 修繕・リフォーム | 傷んだ部分を元に戻す | 規模により「大規模の修繕」 |
| リノベーション | 間取りや性能を作り変える | 規模により「大規模の模様替」 |
| 増築・改築 | 床面積を増やす、建て替える | 「建築」に当たる |
「リフォーム工事一式」と書かれていても、中身が大規模の修繕に当たれば手続きが要ります。
逆に「フルリノベーション」と呼ばれていても、主要構造部に触れなければ当たりません。呼び名ではなく、どこをどれだけ触るかで決まります。
2025年4月から、木造戸建ての改修に確認申請が要る場合がある
令和4年に改正された建築基準法が、2025年（令和7年）4月1日に施行されました。いわゆる「4号特例」の縮小です。
木造建築物の区分が改められ、規模によって手続きが分かれるようになりました。
| 区分 | 木造の規模 | 大規模の修繕・模様替 |
|---|---|---|
| 新2号建築物 | 2階建て以上、または平屋で延べ面積200㎡超 | 建築確認が必要 |
| 新3号建築物 | 平屋かつ延べ面積200㎡以下 | 建築確認は不要 |
一般的な木造2階建ての戸建ては、新2号建築物に当たります。屋根から外壁までまとめて直すような工事が、これまで手続きなしでできていました。いまは違います。
施行日をまたぐ工事の扱いには経過措置があります。いつ相談を受けたかではなく、いつ工事に着手するかで判断が変わります。
施行前に作られた見積りの前提を、そのまま使わないでください。
「過半」をどう見るか
大規模の修繕とは、建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいいます（建築基準法第2条第14号）。模様替も同じ考え方です（同条第15号）。
ここでいう主要構造部とは、壁・柱・床・はり・屋根・階段を指します（同条第5号）。造作や設備は含まれません。
建物全体の何割か、ではありません。壁なら壁、屋根なら屋根という単位で、その過半を触るかどうかを見ます。
そのため、屋根の葺き替えだけでも該当することがあります。工事の総額が小さくても手続きが要る場合がある、ということです。
判定は、設計者と確認先に委ねる
該当するかどうかの最終的な判断は、特定行政庁または指定確認検査機関が行います。ここを施主や工事業者の感覚で決めないでください。
相談を受ける側としては、「屋根・外壁・床・階段のどれかを広い範囲で触る計画か」を聞き取り、当たる可能性があれば設計者に確認してもらう、というところまでで十分です。
手を入れる順序 ── 戻れないものから決める
工事の順序は、あとからやり直すのに壁を開け直す必要があるかどうかで決まります。
- 構造 耐震補強、腐朽部の交換
- 断熱と気密 壁・床・天井、開口部
- 配管・配線 給排水、電気容量
- 内装・設備 仕上げ、台所、浴室
壁を閉じたあとで断熱をやり直すには、もう一度壁を開けることになります。見た目の希望から入ると、この順序が崩れます。
耐震の扱いは、いつ建築確認を受けたかで変わります。1981年6月1日以降の確認かどうかが、いわゆる新耐震基準の境目です。
木造については、2000年6月の改正でさらに基準が加わっています。中古住宅の相談では、まず確認済証と検査済証を探してもらうところから始めます。
省エネの扱いも変わっている
2025年4月から、原則としてすべての新築で省エネ基準への適合が義務づけられました。
増築や改築を伴う場合の扱いは、工事の内容によって分かれます。断熱改修を含む計画では、所管行政庁または指定確認検査機関に確認してください。
費用が動くのは、開けてからです
改修の見積りは、解体して中を見るまで確定しません。これは業者の姿勢の問題ではなく、既存建物を扱う工事の性質です。
想定と違うものが出やすいのは、次のあたりです。
- 土台・柱の腐朽、蟻害
- 雨漏りの痕と、下地の傷み
- 給排水管の劣化、経路の変更が必要になる配管
- 基礎のひび割れ、鉄筋の有無
- 図面と現況の食い違い
最初から予備費を見込んでおくこと。これを見ていない計画は、追加が出た時点で行き詰まります。
複数社から取っても、「内装工事一式」で並べられた見積りは比較になりません。何が入っていて何が入っていないかが分からないためです。
項目を分けて出してもらうこと。解体してから決める部分は「未確定」と書いてもらうこと。この二つで、あとの争いがかなり減ります。
中古を買って直す場合の順序
物件の購入と改修を同時に進めるときは、契約の前にやっておくべきことがあります。
- 検査済証の有無を確かめる ないと、増築や用途変更で詰まることがある
- 建築確認を受けた時期を確かめる 耐震の扱いが変わる
- 改修の可否と、おおよその規模を設計者に見てもらう 契約前に
- 資金の組み方を決める 購入と改修を分けて借りるか、まとめるか
- 契約不適合責任の取り決めを確認する 免責の範囲
1と2は、買ってからでは動かせません。買ったあとに「直せない建物だった」と分かる事例は、いまも起きています。
古い建物では、検査済証が交付されていないことが珍しくありません。そのこと自体が違法とは限りませんが、増築や用途変更の手続きで確認が必要になります。
その場合、既存部分が法令に適合していることを別途確かめる手続きが要ります。時間も費用もかかるので、購入前に分かっているかどうかで話が変わります。
- 確認済証・検査済証の有無を確かめた
- 建築確認を受けた時期を確かめた1981年6月1日、木造は2000年6月
- 木造の階数と延べ面積を確かめた新2号か新3号か
- 主要構造部のどこを、どれだけ触る計画かを整理した
- 大規模の修繕・模様替に当たるか、設計者に確認した
- 着工の時期を確かめた経過措置の適用
- 断熱改修を含む場合、省エネの扱いを確認先に聞いた
- 工事の順序を、構造から決めた
- 予備費を計画に入れた
- 見積りを項目別に出してもらった
- 未確定の部分を、未確定と明記してもらった
- （購入を伴う場合）契約前に設計者に見てもらった
- （購入を伴う場合）契約不適合責任の免責範囲を確認した
まとめ
- リフォームとリノベーションは通称。法令上は「大規模の修繕・模様替」に当たるかどうかで分かれる。
- 2025年4月1日施行の改正で、木造2階建て等の大規模な改修にも建築確認が必要になった。
- 基準は「主要構造部の一種以上について過半」。屋根だけでも該当しうる。
- 判定は特定行政庁または指定確認検査機関。感覚で決めない。
- 順序は構造・断熱・配管配線・内装。戻れないものから決める。
- 見積りは開けてから動く。予備費と、項目別の内訳を最初から。
- 中古を買って直すなら、検査済証と建築時期の確認は契約前に。
制度が変わった直後は、現場の運用と手元の資料がずれます。該当しそうな計画は、早い段階で設計者と確認先に当てておいてください。
出典 建築基準法第2条第5号・第14号・第15号／国土交通省「建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し」（令和4年改正建築基準法、2025年4月1日施行）／国土交通省「『4号特例』見直し 3つのポイント」／国土交通省「2025年4月から全ての新築で省エネ基準適合を義務化」
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