初心者でもわかる不動産調査の基本：現地調査と法律の基礎知識で安心取引をサポート

第1章：現地調査の重要性

物件の価値を正確に把握するために

不動産を購入する際、特に投資物件の場合、見た目や利回りだけで決めるのは非常にリスクがあります。例えば、利回りが良く見える物件でも、実際には見えない部分に問題が潜んでいることがあります。そのため、現地調査を行うことは、不動産の本当の価値を把握するために欠かせないプロセスです。

利回りとは？

利回りとは、投資物件がどれだけの利益をもたらすかを示す数値です。計算式は以下の通りです。

一見シンプルな計算ですが、この数値だけで物件の価値を判断してはいけません。例えば、建物の構造が老朽化している場合や、法律上の問題が隠れている場合、利回りが高くても後々のトラブルで利益を大きく減らしてしまうことがあるのです。

「出口戦略」を考える

不動産を購入する際には、売るとき、つまり「出口」を考えることが非常に重要です。不動産投資において、最終的に物件を売却する時点での価値がどれだけ維持できるかが鍵となります。

例えば、新築のアパートを購入したとしても、10年後に老朽化してしまい、買い手がつかないようでは、投資として成功とは言えません。そのため、建物の状態や周辺環境、法律の変化にも目を向け、長期的な視点での調査が必要です。

出口戦略とは？

出口戦略とは、不動産を売却する際に、いかにして購入時よりも高く、または利益を得られる形で売るかを考えることです。購入時に既にその計画を立てておくことで、将来のリスクを減らすことができます。

不動産の状態は時間と共に変わる

法律や環境は常に変化しています。例えば、ある時期には合法だった建物が、数年後には法律の改正により建替えできないこともあります。これを「既存不適格建築物」と呼びます。現地調査では、物件が現在の法律に適合しているかどうか、将来問題が起こりそうな部分はないかをチェックします。

既存不適格建築物とは？

既存不適格建築物とは、建築当時は合法だったが、法律の改正により現在では違法状態になっている建物のことです。このような建物は、売却や建替え時に問題が発生することがあるため、注意が必要です。

現地でしかわからない「感覚的な部分」

実際に現地を訪れなければわからないことは多くあります。例えば、建物の周りの雰囲気や、近隣の施設の状況、道路の状態など、これらは現地で五感を使って確認しなければわかりません。データや写真では伝わらない「感覚的な部分」も含めて、現地調査は重要です。

現地での確認ポイント

まとめ

現地調査は不動産投資における最も重要なステップです。利回りや表面上のデータだけではなく、現地での実際の状態や法律の変化などを総合的に考慮し、長期的な視点で物件の価値を見極めることが重要です。自分で現地を確認し、専門知識を使って物件の将来性を評価することで、リスクを最小限に抑えることができます。

第2章：現地調査に必要なツールと準備

必要な道具の準備は万全に

現地調査を成功させるためには、必要な道具を揃えておくことが重要です。どんなに経験豊富なプロでも、適切なツールがなければ正確な情報を得ることは難しいです。特に、不動産業初心者にとっては、準備が不十分だと、後で「見逃していた」という事態にもなりかねません。ここでは、現地調査に必須の道具と、それらの役割について詳しく説明します。

デジカメまたはスマートフォン

物件の外観や敷地内の状況を撮影するために、カメラは必須です。スマートフォンでも十分対応できますが、どの角度からも詳細に撮影できるように工夫が必要です。例えば、建物の正面、側面、背面の写真を撮るときには、ただ単に撮影するのではなく、後でどこを撮影したかがわかるようにメモと連携させて管理します。

カメラ撮影のポイント

写真を撮りすぎてしまうこともありますが、その場合でもきちんと整理しておくことが大事です。後で写真を見返したときに混乱しないよう、撮影のルールを自分で決めておくとよいでしょう。

7.5mのスチールメジャー

スチールメジャーは、敷地のサイズや道路の幅を正確に測るために使用します。一般的なメジャーでは長さが足りないこともあるため、7.5m以上のものを準備しておくのがおすすめです。例えば、道路幅員が建築基準法に適合しているかどうかを確認するためには、道路の幅を正確に測定する必要があります。もし道路が狭すぎると、建物を建て替える際に問題が生じる可能性があります。

スチールメジャーで測るポイント

現地における正確な測定は、不動産の価値評価や将来的なリスク管理に大きく影響を与えるため、測定には特に注意を払う必要があります。

現地調査チェックリスト

現地調査に行く際には、事前にチェックリストを作成しておくと便利です。これにより、重要なポイントを見逃さずに確認できます。調査項目は多岐にわたるため、初めて現地調査を行う場合でも、チェックリストを持っていれば安心です。物件ごとに特有のポイントが異なることが多いため、物件に応じてチェックリストをカスタマイズするのも良い方法です。

チェックリストに含めるべき項目

チェックリストを持つことで、見落としを防ぎ、調査を効率的に進められるようになります。

まとめ

現地調査において、適切な準備と道具は欠かせません。デジカメやスマートフォンでの撮影、スチールメジャーによる正確な測定、そして事前に作成したチェックリストがあることで、初心者でも安心して調査を行うことができます。特に、不動産業界に入りたての方にとっては、準備をしっかり行うことで、スムーズに業務を進められるようになります。これらのツールと準備を活用し、現地調査の質を高めていきましょう。

第3章：道路と接道状況の確認

なぜ道路幅員が重要なのか？

不動産を購入するときに、物件の接道状況、特に道路幅員（どうろふくいん）を確認することは非常に重要です。接道とは、物件が道路にどのように面しているかを指しますが、この部分が法的に問題があると、物件の建替えやリフォームに大きな支障が出ることがあります。

例えば、法律では建物を建てる際、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。これが満たされていない場合、新しい建物を建てる許可が下りないことがあります。これを知らずに購入すると、将来的な建替えや売却の際に大きな問題を抱えることになるかもしれません。

道路幅員とは？

道路幅員とは、道路の端から端までの幅を指します。この幅が建物の建設において重要な基準となります。

セットバックの考え方

もし道路幅員が4mに満たない場合、セットバックが必要になります。セットバックとは、道路の中心線から2mずつ後退して建物を建てるための措置です。例えば、幅員が3mの道路であれば、0.5m後退しなければならず、その分敷地の利用可能面積が減少します。セットバックを行うことで、将来的に道路幅が確保されるようにしています。

セットバックの例

セットバックは、建物の配置計画に大きな影響を与えるため、現地調査時に道路幅をしっかりと測定する必要があります。

境界標とU字溝の確認

道路の幅を測定するとき、最も重要なのは「どこからどこまでが道路なのか」を正確に把握することです。このために役立つのが「境界標」（きょうかいひょう）や「U字溝」（Uじこう）です。境界標は、道路の端を示す杭や鋲のことで、これがあることで道路の正確な幅を確認できます。また、U字溝は道路の排水を行うための溝で、これも道路幅に含まれる場合が多いです。

境界標やU字溝がない場合の対応

もし境界標が見当たらない場合、U字溝の外側を基準に幅を測ることができます。U字溝がない場合や、境界が不明瞭な場合は、役所で道路の幅員を確認することが重要です。役所での調査は、建物の許可申請時に必要となることが多いため、時間をかけて確認しましょう。

舗装状況と将来的なコストの確認

現地調査では、道路の舗装状況も必ず確認しておきましょう。道路がコンクリートで舗装されているのか、アスファルトなのか、または砂利敷きや未舗装なのかによって、将来的なコストが大きく変わることがあります。例えば、コンクリート舗装された道路では、上下水道やガス管の工事の際に掘削費用が高くなる傾向があります。

舗装の種類と特徴

舗装が新しく、状態が良い場合、すぐに工事ができないこともあります。舗装が新しいと、一定期間は掘削工事が制限されることがあり、そのために住宅の建設やインフラ整備に制約がかかることもあります。これを回避するためにも、役所の道路管理課に事前に確認しておくことが必要です。

まとめ

道路と接道状況の確認は、物件の購入において見落としてはならない重要なポイントです。道路幅員が4m以上であるかどうか、セットバックの必要性、境界標やU字溝の確認、そして舗装状況と将来的なコストに関する考慮をすることで、長期的に安心して不動産を利用できるかどうかが決まります。これらの調査は時間がかかることもありますが、事前にしっかりと確認しておくことで、将来のトラブルを回避し、スムーズな物件運用が可能になります。

第4章：排水と上下水道のチェック

排水設備の確認が不動産購入に与える影響

物件を購入する際、建物の周辺にある排水設備の状態を確認することは非常に重要です。排水設備が整っていないと、雨水や汚水の処理に問題が生じ、住環境に大きな影響を与えます。特に不動産の価値にも関わるため、現地調査でしっかりと確認する必要があります。排水設備には「U字溝」や「本下水」などの種類がありますが、それぞれの機能や状態を見極めることが重要です。

U字溝とは？

U字溝とは、道路や敷地の排水を行うための溝で、一般的に道路の両側に設置されていることが多いです。大雨が降った際に道路が浸水しないよう、雨水を速やかに排水する役割を持っています。U字溝が適切に機能しているかどうかを確認することが大切です。

U字溝の状態が悪いと、物件の利用価値や安全性が低下するため、購入前にしっかりと確認しておきましょう。

本下水と浄化槽の違い

次に確認すべきは、物件が「本下水（ほんげすい）」か「浄化槽（じょうかそう）」に接続されているかです。本下水とは、公共の下水道システムに直接接続された排水システムのことです。一方、浄化槽は、敷地内で汚水を浄化してから排水するシステムです。

本下水に接続されている物件は管理が容易で、地域の下水道インフラが整っていることを意味しますが、浄化槽がある場合、管理や維持が必要となるため、その点を注意して確認しましょう。

本下水と浄化槽の比較

浄化槽の物件を購入する場合、定期的な点検や浄化槽ポンプの確認が必要です。浄化槽ポンプが正常に作動しているかどうかは、手で触れて確認するか、音を聞いて動作を確かめると良いでしょう。

マンホールと排水施設の確認方法

現地調査では、物件の前面道路にあるマンホールも確認します。マンホールの蓋には「汚水」や「雨水」などが書かれていることがあり、これが下水道システムの一部であるかどうかを確認できます。さらに、市区町村のマークがあるマンホールであれば、行政が管理する本下水に接続されていることが確認できます。

マンホールのチェックポイント

もしマンホールが私設管である場合、将来的な修繕費や管理費がかかる可能性があるため、物件購入前にその確認も必要です。

まとめ

排水や上下水道の状態は、物件の住環境に大きな影響を与えます。U字溝の詰まりや破損、本下水への接続状況、浄化槽の管理状態、そしてマンホールの確認など、細かな部分までしっかりと調査することで、物件の将来的な維持管理やリスクを把握することができます。特に、浄化槽の場合は維持管理が必要なため、管理コストも考慮に入れて調査を行いましょう。これにより、安心して物件を購入し、長期的に活用することが可能になります。

第5章：敷地利用状況の調査

敷地利用状況を理解する重要性

不動産物件の調査において、敷地の利用状況を正確に把握することは、将来の建築やリフォームに大きな影響を与えます。敷地がどのように利用されているか、また隣接する土地との境界問題がないかを確認することで、トラブルを未然に防ぐことができるのです。特に、越境や周辺環境、建物の利用状況に注意を払いながら現地調査を進めることが重要です。

越境の確認

越境とは、隣接する土地や建物の一部が、自分の敷地に侵入している状況を指します。これは、隣の家のひさしや植え込み、塀、さらには電線が自分の敷地に越境しているケースが該当します。越境があると、トラブルの原因になりやすく、購入後に問題が発覚すると解決に時間や費用がかかることもあります。

例えば、隣の家のひさしがあなたの土地に越境している場合、その部分の土地を使う権利が制限されてしまいます。このようなケースでは、越境部分を撤去するか、補償を求めることになりますが、購入前にしっかりと確認しておくことで、将来のリスクを減らすことができます。

越境のチェックポイント

周辺環境の確認

敷地だけでなく、周辺環境も物件の価値に影響を与えます。例えば、隣接する土地が工場や農地であれば、騒音や臭気が問題になる可能性があります。また、川や崖などの地形も重要な要素です。これらが物件にどのような影響を与えるかを理解することが大切です。

たとえば、近くに河川がある物件では、過去に水害があったかどうかを調べる必要があります。水害の痕跡は、ブロック塀や外壁に残ったシミなどで確認できることがあります。さらに、市役所でハザードマップを確認することも、地域のリスクを把握するうえで役立ちます。

周辺環境のチェックポイント

建物の利用状況の確認

物件が現在どのように利用されているか、またその建物が適切に維持されているかを確認することも重要です。例えば、建物の外壁にひび割れがないか、基礎がしっかりしているか、雨漏りの跡がないかなどを細かくチェックします。これらの劣化が進んでいる場合、建物の価値が下がるだけでなく、将来的な修繕費用も考慮しなければなりません。

また、風通しが悪い建物では、カビやシロアリの発生リスクが高まります。シロアリの被害は目に見えにくいため、専門家による調査が必要な場合もあります。

建物の利用状況のチェックポイント

まとめ

敷地利用状況の確認は、不動産購入における重要なステップです。越境や周辺環境、そして建物の利用状況を詳細に調査することで、将来のトラブルやコストを回避できます。特に、越境問題や水害のリスク、建物の劣化状態などは、購入前に必ず確認しておくべきポイントです。これらをしっかり把握することで、安心して物件を利用し続けることができるでしょう。

第6章：建物の建替え可能性の確認

建物の建替えは本当に可能か？

不動産物件を購入する際、多くの方が「今この建物が建っているのだから、同じ場所に同じような建物を将来も建てられる」と考えがちです。しかし、これは必ずしも正しいとは限りません。建築基準法や都市計画法などの法律は常に変わり続けており、現在建っている建物が将来的に建替え可能かどうかを確認する必要があります。

たとえば、今は合法的に建てられた建物でも、法律が変わった結果、新しい基準ではその建物が違法状態となってしまうことがあります。こうした建物は「既存不適格建築物」と呼ばれ、特に注意が必要です。

既存不適格建築物とは？

既存不適格建築物とは、建築当時の法律では合法だったものの、その後の法律改正により、現在では基準を満たしていない建物のことです。こうした建物は、増改築や建替えを行う際に新しい基準に従わなければならず、予期しないコストや手続きが発生する可能性があります。

既存不適格建築物であっても、特別な許可を取得して増改築が可能な場合もありますが、それには多くの手続きと費用がかかることがあります。購入を検討する際には、将来の建替えに問題が生じないか、しっかりと確認することが重要です。

法律の変化が建物に与える影響

法律の変化は、不動産の建替えに大きな影響を与えます。特に、都市計画法や建築基準法の改正が物件の再建築や増改築の可否に直接関わってきます。これにより、将来的に計画していた建替えや増築が不可能になることもあるため、現行の法規制だけでなく、今後の法改正の動向にも注意を払う必要があります。

建替えに影響を与える主な法律

法律が変わると、従来の基準で建てられた建物が新たな基準を満たさなくなることがあります。例えば、昔は防火地域ではなかった場所が新たに防火地域に指定されることもあります。そうなると、建替えの際にはより高い耐火性能を持つ建材や設計が求められ、建築コストが上がる可能性があります。

市役所での調査を怠らない

現地調査を行う際には、市役所での調査も欠かせません。市役所では、物件がどのような用途地域に属しているか、都市計画に基づく建築制限がないかを確認できます。例えば、特定の地域では建物の高さや用途に制限が設けられていることがあり、これを知らずに購入すると、後々建替えが難しくなることがあります。

また、都市計画には今後の街づくりの方向性も含まれており、将来的にその地域でどのような建物が建設可能になるかを把握することができます。これにより、長期的な視点で物件の価値や建替えの可能性を見極めることができます。

市役所で確認できる主な情報

これらの情報は市役所の建築指導課や都市計画課で調べることができ、物件の将来的な活用に大きく影響を与える情報です。市役所での調査を事前に行うことで、建替えの可否や法的な制限を把握し、安心して物件購入を進めることができます。

まとめ

建物の建替え可能性を確認することは、不動産購入における重要なステップです。既存不適格建築物のリスクや法律の変更による影響を把握し、市役所での調査を通じて、将来的な建替えや増築が可能かどうかを確認しておくことで、予期せぬ問題を避けることができます。こうした調査を怠らずに行うことで、長期的に安心して物件を所有し、活用することができるでしょう。

第7章：市役所調査の重要性と確認すべきポイント

市役所調査とは？

市役所調査とは、物件の購入や売却の際に、その物件が法律や条例に適合しているか、将来的にどのような制約があるかを確認するために、市役所や自治体の窓口で行う調査です。これにより、建物の建替えや増改築が可能か、どのような用途で物件を利用できるかを明確にすることができます。

例えば、ある物件が現在住宅として利用されていても、その地域が商業地として指定されている場合、将来的に住宅の建替えが難しくなることがあります。また、自治体ごとに異なる条例や規制が存在するため、地域に特有の制限についても調べておくことが重要です。

市役所で確認できる主な情報

市役所での調査では、不動産に関するさまざまな情報が取得できます。これらの情報は、物件の価値や将来的な活用に大きな影響を与えるため、事前にしっかりと確認しておくべきです。

主な確認項目

これらの情報は、購入後のトラブルを防ぐための重要な基礎データです。特に用途地域や建ぺい率・容積率は、どのような規模の建物が建てられるかを左右するため、将来の計画を考えるうえで非常に重要です。

用途地域の確認

用途地域（ようとちいき）とは、都市計画法に基づいて市街地がどのように利用されるかを決める地域区分です。住宅地、商業地、工業地などに区分されており、それぞれに建築できる建物やその用途が異なります。

例えば、住宅地として指定されている地域に大規模な商業施設を建てることはできません。反対に、商業地に住宅を建てることは可能ですが、周囲に店舗やオフィスが多いため、住環境としては適さない場合もあります。

用途地域の種類と特徴

物件の用途地域を確認することで、その地域で許可されている建物の種類や用途を理解できます。例えば、住宅地に住みたい人にとっては、第一種低層住居専用地域が最適ですが、商業活動を行いたい場合は商業地域を選ぶ必要があります。

建ぺい率と容積率の確認

建ぺい率（けんぺいりつ）とは、敷地面積に対する建物の占有面積の割合を指します。例えば、建ぺい率が50%であれば、敷地面積の半分までしか建物を建てることができません。一方、容積率（ようせきりつ）は、敷地面積に対する建物の総床面積の割合です。これらの基準を超える建物は建てられないため、物件の将来的な拡張や建替えの計画を立てる際に重要な指標となります。

建ぺい率と容積率の例

これにより、敷地面積が大きくても、建ぺい率や容積率によっては希望する規模の建物を建てられない場合があるため、事前に確認しておくことが必要です。

防火地域・準防火地域の確認

防火地域や準防火地域は、火災が発生した際に被害を最小限に抑えるため、建物に一定の耐火性能が求められる地域です。防火地域では、建物の外壁や屋根、窓に耐火性能が必要とされ、建設コストが高くなることがあります。

また、準防火地域は防火地域ほど厳しくはないものの、やはり一定の耐火基準を満たす必要があります。これらの地域に建物を建てる場合は、設計や材料に特別な配慮が必要です。

防火地域・準防火地域の影響

防火地域や準防火地域に物件を購入する場合、建物の設計や建築コストに影響を与えるため、事前にこれらの規制を確認することが重要です。

まとめ

市役所での調査は、不動産購入時に見落としがちな重要なプロセスです。用途地域、建ぺい率・容積率、そして防火地域・準防火地域などの情報を事前に把握することで、購入後のトラブルを防ぎ、物件の適切な利用計画を立てることができます。市役所調査を怠らずに行うことで、物件の価値や将来の活用の幅を広げることができるでしょう。

追加コンテンツ：物件の管理状況とメンテナンスの重要性

物件の管理状況が不動産の価値に与える影響

不動産物件を購入する際、物件自体の状態だけでなく、過去の管理状況やメンテナンスがどのように行われてきたかを確認することが非常に重要です。建物がしっかりと管理されているかどうかは、物件の耐久性や価値に直接影響を与えるからです。

たとえば、定期的な外壁や屋根の点検がされている物件と、全くメンテナンスされていない物件では、外見は同じでも、長期的な維持コストやリスクが大きく異なります。購入時に見えない部分でのメンテナンス不足が後々の大きな出費に繋がることもあるため、しっかりと確認しておきましょう。

定期的なメンテナンスが必要な箇所

物件の管理において、特に重要なのは外装や屋根、基礎部分です。これらの部分は、見た目にはわかりにくいかもしれませんが、長年の使用による劣化が進行していることがあります。以下の箇所を確認して、物件が適切にメンテナンスされているかを判断します。

主なメンテナンス箇所と確認ポイント

マンションやアパートの共用部分のメンテナンス

一戸建てだけでなく、マンションやアパートなどの集合住宅の場合は、共用部分の管理状況も確認する必要があります。エレベーターや共用廊下、外構など、住民全体で使用する部分が適切に管理されているかは、物件の価値を大きく左右します。

たとえば、エレベーターが故障したまま放置されている物件や、共用部分の清掃が行き届いていない物件は、長期的な住環境や物件の資産価値に悪影響を与えることが考えられます。

共用部分のチェックポイント

物件管理の履歴を確認する

物件を購入する際には、過去の管理履歴を確認することも重要です。管理履歴には、過去に行われた修繕やメンテナンスの内容が記載されています。これにより、物件が適切にメンテナンスされてきたかを判断する材料になります。

例えば、定期的に屋根の防水処理がされているか、外壁の再塗装が行われているかなど、管理が行き届いている物件であれば、今後の大規模修繕のリスクを軽減できる可能性があります。逆に、管理が行われていない物件は、購入後に思わぬ修繕費がかかる可能性があります。

管理履歴で確認すべきポイント

まとめ

物件の管理状況とメンテナンスは、不動産の価値や将来的なコストに大きな影響を与えます。外壁や屋根、基礎などの重要な部分はもちろん、マンションやアパートの共用部分も適切に管理されているかを確認することで、安心して物件を購入することができます。また、過去の管理履歴を確認し、今後のメンテナンス計画についても把握しておくことで、長期的なリスクを最小限に抑えることが可能です。しっかりとした管理が行われている物件は、安心して長く住み続けることができるでしょう。

株式会社三成開発

土地家屋調査士行政書士 村上事務所

社名
株式会社三成開発

関連企業
土地家屋調査士行政書士 村上事務所


熊本県土地家屋調査士会登録番号
第1248号

熊本県行政書士会登録番号
第04431128号

一般建設業熊本県知事許可
（般-5）第20080号

住所
〒862-0920
熊本県熊本市東区月出４丁目6-146

電話番号
096-213-7111

ファックス番号
096-213-7112

創業
２００４年６月

保有資格
行政書士
宅地建物取引主任士
土地家屋調査士
ビル経営管理士
不動産コンサルティングマスター
マンション管理業務主任者
賃貸不動産経営管理士
２級土木施工管理技士
測量士