観光目的の活用 ── 目的は、規制を緩めない
- 観光を目的にしても、法令の扱いは変わらない
- 古い建物ほど現行基準との差が大きい。そこが費用になる
- 人が来ることは、地域にとって負担でもある
- 続けられるかは、誰が担うかで決まる
使われていない古い建物を、宿や店にして人を呼ぶ。各地で行われています。
ただし、「観光のため」という目的は、法令の適用を変えません。用途を変えれば、その用途の基準がそのまま適用されます。
この記事では、成立させるために何を確かめるかを整理します。
目的は、規制を緩めない
地域活性化のためであっても、建築基準法・消防法・旅館業法は同じように働きます。
| 用途 | 主に関わる法令 |
|---|---|
| 宿泊 | 旅館業法または住宅宿泊事業法、消防法、建築基準法 |
| 飲食 | 食品衛生法、消防法、用途変更 |
| 物販 | 用途変更。規模により消防法 |
| 体験・工房 | 用途と規模による |
古い建物ほど、現行の基準との差が大きくなります。
その差を埋める費用が、事業が成り立つかどうかを左右します。
歴史的建造物の特例
建築基準法の適用を、条例により除外できる仕組みがあります。
- 文化財として指定・登録された建築物
- 景観重要建造物、伝統的建造物
- 条例で定めた保存建築物
ただし、安全上・防火上の措置を定めた条例と、特定行政庁の認定などが必要です。
該当しそうな建物なら、早い段階で特定行政庁と教育委員会に相談してください。使えるかどうかで、改修の設計が変わります。
宿にする場合
| 旅館業（簡易宿所等） | 住宅宿泊事業（民泊） | |
|---|---|---|
| 手続き | 許可 | 届出 |
| 営業日数 | 制限なし | 年間の上限がある |
| 用途地域 | 制限がある | 住居専用地域でも可能な場合 |
| 条例 | 都道府県等の条例 | 自治体が独自に制限しうる |
宿泊を伴う用途では、求められる水準が上がります。
- 自動火災報知設備
- 誘導灯
- 消火器、規模により屋内消火栓
- 規模・構造によりスプリンクラー
- 防火管理者の選任
古い木造家屋に、これらを後から設置する費用は小さくありません。
用途を決めた段階で、消防署に事前相談してください。
設計が固まってからでは、手戻りが大きくなります。
市街化調整区域の場合
調整区域内の建物を宿泊施設に変えるには、原則として許可が必要です。
集落の維持や地域振興の観点から、運用が示されている市町村もあります。
その市町村の窓口で、必ず確認してください。一般論では判断できません。
立地をどう見るか
| 確認するもの | なぜ |
|---|---|
| 最寄り駅・空港からの経路 | 実際に何分、何回乗り換えるか |
| レンタカーの有無 | 車がないと動けない地域か |
| 駐車場 | 確保できるか。台数 |
| 周辺で他に何ができるか | 一つだけでは滞在にならない |
| 食事の場所 | 近くに店がなければ、自前で用意する |
| 通信環境 | これがないと選ばれにくい |
| 医療機関 | 体調を崩したときの距離 |
建物の魅力だけでは、事業になりません。
その場所まで来て、一泊する理由があるかどうかです。
地域との関係
観光は、受け入れる側に負担を生みます。
| 起きること | 誰が困るか |
|---|---|
| 車が増え、道が混む | 生活道路を使う住民 |
| 路上駐車 | 近隣、農作業の通行 |
| ごみ、騒音 | 隣接する家 |
| 私有地への立入り | 畑、庭 |
| 写真の撮影 | 生活が見られる |
始める前に、近隣に説明してください。
とくに次を伝えると、後の摩擦が減ります。
- 何人くらい、どのくらいの頻度で来るのか
- 車をどこに停めるのか
- ごみをどう処理するのか
- 夜間の対応
- 苦情の連絡先
連絡先を明示することが重要です。問題が起きたとき、誰に言えばよいか分からないと、行政や地区の役員に集中します。
合意を得るとは
全員の賛成は得られません。反対の理由を聞き、対処できるものは対処する。
できないことは、できないと伝える。
「うまくいけば地域が潤う」という説明だけでは、負担を負う人には響きません。
誰が続けるか
改修して開業するところまでは、補助金と熱意で進みます。
問題はその後です。
| 必要なこと | 誰が |
|---|---|
| 日々の運営 | 予約、受付、清掃、対応 |
| 閑散期の維持 | 収入がなくても固定費はかかる |
| 設備の更新 | 数年後、誰が費用を出すか |
| 担い手の交代 | 始めた人が続けられなくなったら |
| 情報の発信 | 継続的な手間 |
補助金は、立ち上げには使えても、運営の赤字は埋められません。
計画の段階で、閑散期を含めた年間の収支を試算してください。
そして、始めた人が離れたときにどうするかを決めておいてください。多くの取組みが、ここで止まります。
補助制度
- 空き家の改修に関する補助
- 観光振興、地域再生に関する補助
- 文化財の保存活用に関する補助
- 着手前の申請が要るものが多い
- 制度は年度で変わる
工事に着手してからでは、対象外になります。
市町村と都道府県の担当課に、構想の段階で相談してください。
不動産業者の立場
| できること | 内容 |
|---|---|
| 物件の見立て | 使えるか、いくらかかるかの見通し |
| 法令の確認 | 用途地域、調整区域、消防、旅館業 |
| 所有者との調整 | 相続未了、共有の整理 |
| 賃貸借の設計 | 期間、原状回復、造作の扱い |
| 関係機関への同行 | 事前相談の場に立ち会う |
宿泊事業や飲食事業が成り立つかどうかは、不動産業者の判断できる範囲を超えます。
「観光需要が伸びています」といった見通しを示して、投資を促さないでください。
示すのは、その建物と土地の条件です。
- 用途変更ができるか
- いくらかかりそうか
- どういう手続きが、どのくらいの期間必要か
- 所有関係に問題はないか
この範囲を正確に示すことが、最も価値のある仕事です。
- 用途地域と、その用途が可能か確認した
- （調整区域）用途変更の見通しを市町村に確認した
- 用途変更の確認申請の要否を確認した
- 消防署に事前相談した
- （宿泊）旅館業法か住宅宿泊事業法かを整理した
- （宿泊）自治体の条例による制限を確認した
- 歴史的建造物の特例が使えるか確認した
- 建築士による調査を行った
- 改修費に予備費を見込んだ
- 補助制度を、着手前に確認した
- アクセス・駐車場・食事・通信を確認した
- 近隣に説明し、苦情の連絡先を明示した
- 閑散期を含めた年間の収支を試算した
- 担い手が離れたときの取り決めをした
- 事業の成否を保証していない
まとめ
- 観光を目的にしても、建築基準法・消防法・旅館業法の適用は変わらない。
- 歴史的建造物には特例がある。使えるかで改修の設計が変わる。
- 建物の魅力だけでは事業にならない。来て泊まる理由があるか。
- 人が来ることは地域の負担でもある。連絡先を明示して始める。
- 補助金は立ち上げには使えるが、運営の赤字は埋められない。
行政書士 村上事務所では、用途変更に伴う許認可の申請と関係機関との協議をお引き受けしています。土地家屋調査士として、境界・測量・登記まで一貫して対応できます。
着手の前に、成り立つかどうかの見通しをお伝えします。
