総合設計制度と特定街区 ── 緩和と引き換えに、何を出すか
- 三つの制度は手続きの重さが違う。許可か、都市計画決定か
- 緩和は無償ではない。公開空地や敷地の統合と引き換えになっている
- 高度利用地区は上限だけでなく下限も定める。これが小規模建築物を抑える
- 公開空地は維持し続ける義務を伴う。建てて終わりではない
容積率は、都市計画で定められた上限があります。しかし、一定の条件を満たせば緩和される仕組みがあります。
代表的なものが、総合設計制度、特定街区、高度利用地区です。
これらは名前が並べて語られがちですが、手続きも、緩和の根拠も違います。この記事では、その違いを整理します。
三つを並べる
| 総合設計制度 | 特定街区 | 高度利用地区 | |
|---|---|---|---|
| 手続き | 特定行政庁の許可 | 都市計画決定 | 都市計画決定 |
| 単位 | 敷地 | 街区 | 地区 |
| 緩和の根拠 | 公開空地の確保 | 街区としての計画 | 敷地の統合と高度利用 |
| 期間 | 比較的短い | 長い | 長い |
| 誰が動くか | 建築主 | 行政と事業者 | 行政と権利者 |
都市計画決定を要するかどうかが、最大の分かれ目です。
都市計画決定には、案の縦覧、意見書の受付、都市計画審議会の議を経るといった手続きが必要です。相応の期間がかかります。
総合設計制度は、建築主が特定行政庁に許可を申請するという形です。手続きは比較的軽くなります。
総合設計制度
一定規模以上の敷地に、一定割合以上の空地を確保する建築計画について、特定行政庁の許可により制限を緩和する制度です。
| 基本的な要件 | 内容 |
|---|---|
| 敷地面積 | 一定規模以上であること |
| 空地 | 一定割合以上を確保すること |
| 支障がないこと | 交通上、安全上、防火上、衛生上 |
| 市街地環境 | 整備改善に資すると認められること |
緩和されるもの
- 容積率
- 斜線制限
- 絶対高さ制限
許可にあたっては、建築審査会の同意が必要とされています。
敷地面積の下限、空地の割合、緩和の限度。これらは特定行政庁が定める許可基準によります。
同じ制度でも、市町村によって使える条件が異なります。
また、地域によっては延べ面積の下限など、独自の要件が加えられている場合があります。
検討にあたっては、その特定行政庁の許可基準を確認してください。
他の都市の事例は、そのまま当てはまりません。
公開空地の義務
緩和と引き換えに確保する空地は、公衆が日常的に自由に通行または利用できる状態にしておく必要があります。
| 求められること | 内容 |
|---|---|
| 開放 | 時間を限らず、誰でも通行・利用できる |
| 維持管理 | 植栽の手入れ、清掃、舗装の補修 |
| 表示 | 公開空地であることを示す標識 |
| 占用の禁止 | 物品の置き場、駐車場としての使用は原則できない |
この義務は、建物が存続する限り続きます。
取引の際は、総合設計制度の許可を受けた建物かどうかを確認してください。
公開空地の維持管理の負担と、閉鎖・用途変更ができないという制約を引き継ぐことになります。
特定街区
街区を単位として都市計画を定め、その街区に適した形態の建築物を誘導する制度です。
| 都市計画で定めること | 内容 |
|---|---|
| 容積率の最高限度 | その街区に応じた数値 |
| 高さの最高限度 | 同上 |
| 壁面の位置の制限 | 建物をどこまで下げるか |
特定街区の中では、用途地域による容積率・建蔽率・高さの制限が適用されません。
代わりに、その街区について都市計画で定めた数値が適用されます。
また、隣接する複数の街区を一体で計画する場合、街区の間で容積を移転できるという運用があります。
歴史的な建造物を保全する街区で使われなかった容積を、隣の街区に上乗せするといった使い方です。
保全と高度利用を両立させる手段になります。
総合設計制度との違い
| 総合設計制度 | 特定街区 | |
|---|---|---|
| 性格 | 個別の建築計画への許可 | 都市計画としての誘導 |
| 全体の視点 | 敷地単位。周辺との調整は個別に | 街区として計画される |
| 近隣との関係 | 紛争が生じることがある | 都市計画の手続きで意見を聴く |
| 向く規模 | 中規模 | 相当規模のプロジェクト |
高度利用地区
土地の合理的かつ健全な高度利用と、都市機能の更新を図るために定める地域地区です。
この制度の特徴は、最低限度が定められる点にあります。
| 定めること | 内容 |
|---|---|
| 容積率の最高限度 | 上限 |
| 容積率の最低限度 | これ未満の建築はできない |
| 建蔽率の最高限度 | 敷地に空地を確保させる |
| 建築面積の最低限度 | 小さな敷地での建築を抑える |
| 壁面の位置の制限 | 道路からの後退など |
最低限度を定めることで、細分化された敷地に小規模な建築物が建つことを防ぎます。
いわゆる「ペンシルビル」を抑える仕組みは、この最低限度です。
結果として、敷地の統合（共同化）が促されます。
市街地再開発事業を行う区域では、前提としてこの地区が定められることが一般的です。
既存の建物への影響
高度利用地区が定められる前から建っていた建物は、既存不適格となる場合があります。
この場合、そのまま使い続けることは認められます。
ただし、建て替えの際には最低限度の要件を満たす必要があります。敷地が小さければ、単独では建て替えられません。
この状態が、共同化を検討する動機になります。
何と引き換えか
| 制度 | 提供するもの |
|---|---|
| 総合設計制度 | 公開空地。維持管理の義務が続く |
| 特定街区 | 街区としての計画への適合。都市計画の手続きに要する期間 |
| 高度利用地区 | 敷地の統合。単独では建て替えられなくなる制約 |
「容積率が緩和される」という点だけを見ると、有利な制度に見えます。
しかし、それぞれ引き換えに差し出すものがあります。
計画の段階で、緩和で得られる床面積と、負担の大きさを比べてください。
とくに公開空地は、建物が存続する限り維持し続ける必要があります。長期の管理費として計上する必要があります。
そのほかの手法
| 制度 | 概要 |
|---|---|
| 再開発等促進区 | 地区計画の一種。大規模な土地利用転換に用いる |
| 特定用途誘導地区 | 立地適正化計画の都市機能誘導区域で定める |
| 都市再生特別地区 | 都市再生緊急整備地域内で定める |
| 地区計画による緩和 | 一定の条件のもとで制限を緩和する |
どの制度が使えるかは、その土地の位置と、自治体の運用によります。
実務での確認
調査するとき
| 確認するもの | 影響 |
|---|---|
| 特定街区の指定 | 用途地域による制限が適用されない |
| 高度利用地区の指定 | 最低限度がある。単独で建て替えられないことも |
| 総合設計制度の許可 | 公開空地の維持義務を引き継ぐ |
| 地区計画 | 独自の制限 |
| 都市再生特別地区等 | 指定の有無 |
特定街区や高度利用地区は都市計画図で確認できます。
一方、総合設計制度の許可を受けた建物かどうかは、都市計画図には表れません。
確認方法です。
- 建築計画概要書 特定行政庁で閲覧できる
- 建築確認の履歴
- 現地 公開空地の標識が設置されていることがある
- 管理規約（分譲マンションの場合）
公開空地を勝手に閉鎖したり、駐車場にしたりすることはできません。
取引の際は、この制約を買主に説明してください。
検討するとき
- その土地にどの制度が使えるかを確認する
- 特定行政庁の許可基準を確認する
- 緩和で得られる床面積を試算する
- 提供するもの（空地、敷地の統合）の負担を計算する
- 手続きに要する期間を見込む
- 維持管理の長期的な費用を計上する
- どの制度の話か特定した許可か、都市計画決定か
- 特定街区・高度利用地区の指定を都市計画図で確認した
- 総合設計制度の許可を受けた建物か確認した建築計画概要書
- （高度利用地区）容積率・建築面積の最低限度を確認した
- （高度利用地区）単独で建て替えられるか確認した
- （総合設計）公開空地の範囲と維持義務を確認した
- 特定行政庁の許可基準を確認した自治体ごとに異なる
- 緩和で得られる床面積を試算した
- 提供するものの負担を計算した
- 手続きに要する期間を見込んだ
- 長期の維持管理費を計上した
- 買主に制約を説明した
まとめ
- 総合設計制度は許可、特定街区と高度利用地区は都市計画決定。手続きの重さが違う。
- 総合設計制度の緩和は、公開空地と引き換え。維持義務が建物の存続中ずっと続く。
- 特定街区では、用途地域による形態制限が適用されない。街区間の容積移転もありうる。
- 高度利用地区は最低限度を定める。これが小規模な建築を抑え、共同化を促す。
- 緩和は無償ではない。得られる床面積と、負担の大きさを比べる。
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