都市計画施設の区域内の建築制限 ── 計画決定だけで、制限はかかる

都市計画道路や都市計画公園として決定された区域には、建築の制限がかかります。

問題は、決定されてから事業が始まるまでに、長い時間がかかることがある点です。数十年にわたって制限が続いている土地が、各地にあります。

この記事では、制限の内容と、調査での確認の仕方を整理します。

計画決定と事業決定は違う

現地には、何もないことがある

何が制限されるか

都市計画施設の区域内、および市街地開発事業の施行区域内で建築物を建築しようとする場合、許可が必要です。

対象となる区域	例
都市計画施設の区域	都市計画道路、都市計画公園、都市計画下水道など
市街地開発事業の施行区域	土地区画整理事業、市街地再開発事業など

「建てられない」のではなく、「許可を受ければ建てられる」という構造です。

許可の基準

緩和される場合

一定の要件を満たす場合、階数や構造の基準が緩和される運用があります。

• 当分の間、事業の施行が見込まれない区間であること
• 建築物が移転・除却しやすい構造であること
• 敷地のうち、区域にかかる部分の割合が小さいこと
• 区域外に十分な敷地があり、そちらに建てられること

長期にわたる制限という問題

長期未着手への対応

計画決定から長期間、事業に着手されていない路線について、見直しを行う自治体が増えています。

見直しの結果	内容
存続	必要性が確認され、計画を維持する
変更	幅員の縮小、線形の変更
廃止	計画を廃止し、制限がなくなる

見直しの検討状況は、その土地の将来に直接影響します。

都市計画マスタープランや、道路網の見直しに関する資料で確認できる場合があります。

調査でどう確認するか

	すること
一	都市計画図で、区域にかかっているか確認する
二	かかっている場合、敷地のどの範囲かを確認する
三	計画決定の時期を確認する
四	事業決定（事業認可）の有無を確認する
五	事業の予定時期を確認する
六	許可の基準と、緩和の運用を確認する
七	見直しの検討対象になっていないか確認する

かかり方で、影響が変わる

取引でどう扱うか

重要事項説明

都市計画施設の区域内であることは、法令に基づく制限として説明すべき事項です。

説明すべき内容です。

• 都市計画施設の種類と名称
• 敷地のかかり方
• 建築の制限の内容
• 事業の進捗状況
• 将来、買収の対象となりうること

価格への影響

都市計画施設の種類

制限がかかるのは道路だけではありません。

種類	例
交通施設	道路、駐車場、鉄道、駅前広場
公共空地	公園、緑地、広場、墓園
供給・処理施設	上下水道、汚物処理場、ごみ焼却場
水路	河川、運河
教育文化施設	学校、図書館
医療・社会福祉施設	病院、保育所

公園や下水道の計画決定がされたまま、未整備で残っている区域もあります。

道路だけを確認して終わりにしないでください。

路線の表記

都市計画道路には、種別・規模・一連番号を組み合わせた名称が付けられています。

「◯・◯・◯号 ◯◯線」といった形で、中黒で区切って表記されるのが一般的です。

要素	示すもの
一つ目	種別（自動車専用道路、幹線街路、区画街路など）
二つ目	規模（代表的な幅員による区分）
三つ目	一連番号

窓口で照会する際は、この名称で特定すると話が早く進みます。

まとめ

• 計画決定されただけで建築の制限はかかる。事業決定は、その後の段階。
• 現地に何もなくても、都市計画図には線が引かれていることがある。
• 許可されるのは、容易に移転・除却できる建築物。階数と構造に基準がある。
• 緩和の運用は自治体ごと、路線ごとに異なる。窓口で確認する。
• 敷地のどこに、どれだけかかるかで影響が変わる。詳細な図面で確認する。