判例から学ぶ「知らなかった」「まだ決まっていない」が通用しない理由

知らされなかった計画が招いた不動産トラブル

不動産取引では、土地や建物そのものだけでなく、周辺の環境や将来の計画についてもお客様に正しく伝えることがとても大切です。なぜなら、多くの買主が「どんな場所で、どんな暮らしができるか」を重視しているからです。

今回ご紹介するのは、実際に起きた裁判で、売主が周辺環境に関する大事な計画を伝えなかったことで、契約トラブルに発展した事例です。

この裁判は、東京地方裁判所 平成20年10月15日判決（平成19年（ワ）第16081号）として知られています。不動産業務に携わるうえで、「どこまでお客様に伝えるべきか」を考えさせられる事例です。

緑あふれる別荘地での出会い

ある日、都会で忙しい生活を送っていたご夫婦が、自然に囲まれた静かな場所で心を休めたいと考え、別荘地を探していました。不動産業者に紹介されたのは、山や木々に囲まれ、鳥のさえずりが聞こえるような場所でした。

現地を訪れたご夫婦は、その景色に魅了されます。不動産業者はこう説明しました。

この土地は周りに工場や大きな施設はありませんし、これからも環境が変わる予定はありません。自然の中で、ゆっくりと過ごせますよ。

この説明を聞き、ご夫婦は別荘地の購入を決めました。

後から知った計画

ところが、契約からしばらく経ったころ、ご夫婦は近所の方からこんな話を聞きます。

このあたりで産業廃棄物処理場を建てる計画があるそうですよ。

調べてみると、購入した別荘地の周辺、およそ1.7kmから10.3kmの範囲で、産業廃棄物の最終処分場と中間処理場の建設計画が存在していたことがわかりました。

ご夫婦は驚きました。不動産業者から、このような話は一度も聞かされていなかったからです。

売主の説明

ご夫婦が業者に問い合わせると、業者はこう答えました。

その計画はまだ決まっていませんし、場所も離れているので、お伝えする必要はないと考えました。

しかし、ご夫婦にとって「静かで自然豊かな環境」は購入を決めた理由でした。その環境が将来大きく変わるかもしれない計画は、知っていれば購入を見送ったかもしれない重要な情報だったのです。

何が問題だったのか

この裁判で争われたのは、売主が伝えなかった事実が、法律上の不利益事実にあたるかどうかという点です。

売主は「計画はまだ決定していない」「距離があるから影響はない」と考えていました。しかし、それだけで伝えなくてよいということにはなりません。

法律が求める説明義務

この裁判で適用されたのは、消費者契約法 第4条第2項です。

裁判所は、「産業廃棄物処理場建設計画は、買主の購入判断に大きな影響を与える事実であり、たとえ計画段階であっても伝える必要があった」と判断しました。

なぜこの事実が重要だったのか

不動産を購入する理由はさまざまですが、「周辺環境の良さ」はとても大切な要素です。将来、騒音や悪臭、景観の変化が生じる可能性がある施設の建設計画は、たとえ確定していなくても、買主にとって重要な情報です。

まとめ

この出来事は、不動産取引で「どこまでお客様に伝えるべきか」を考える大切な教訓になります。

次は、この事実をめぐって売主と買主がどのような主張をしたのか、その具体的なやりとりを見ていきます。

「計画段階だから大丈夫」は本当か？ 売主の言い分を考える

前の章でお伝えしたとおり、購入した別荘地の近くで、産業廃棄物処理場の建設計画が進められていることを知った買主は、大きなショックを受けました。

では、不動産業者である売主はなぜ、この計画を契約時に伝えなかったのでしょうか。実際、売主は次のような説明をしています。

その計画はまだ正式に決まったわけではありません。それに、場所も1.7キロから10キロ以上離れており、周辺環境に影響はないと考えました。

「まだ決まっていないから伝えなくていい」という考え方

売主がこう考えた背景には、計画が確定前であり、距離があることが影響しています。たしかに、計画段階では具体的な工事が始まっているわけではありませんし、距離が離れていれば、すぐに生活環境が変わるわけではないとも言えます。

しかし、本当に「計画段階なら伝えなくてよい」のでしょうか。

買主にとっての影響を考える

この事案で重要なのは、「売主がどう思ったか」ではなく、「買主がその情報を知っていたらどう判断したか」という視点です。

想像してみてください。テーマパークに遊びに行ったとき、入口で「本日は一部アトラクションが運休しています」と書かれていなかったらどう感じるでしょうか。あとから「実は今日は人気アトラクションが休止中でした」と知らされたら、多くの人が「最初に教えてほしかった」と思うはずです。

不動産取引でも同じです。たとえ計画がまだ決まっていなくても、将来、その土地の環境を変える可能性がある情報は、買主が契約するかどうかを判断する材料になります。

計画段階でも告知義務がある理由

この裁判では、売主の「計画段階だから伝えなくてもよい」という主張は認められませんでした。その理由は次のとおりです。

実際、裁判所は東京地方裁判所 平成20年10月15日判決（平成19年（ワ）第16081号）の中で、次のように指摘しています。

産業廃棄物処理場建設計画は、たとえ計画段階であっても、周辺環境の良好さという物件の重要な属性に影響を与え得る事実であり、これを知りながら告げなかったことは消費者契約法第4条第2項に違反する。

なぜ距離があっても伝えるべきなのか

売主は、「処理場の場所は離れているから影響はない」と考えていました。しかし、実際に周辺環境への影響は、距離だけでは測れません。

たとえば、次のようなことが起こる可能性があります。

こうしたリスクは、買主にとって重要な情報であり、たとえ「まだ決まっていない」「遠くにある」と思っていても、伝えなければならない理由となります。

まとめ

この事案は、「計画段階だから大丈夫」という思い込みが、後の大きなトラブルにつながった一例です。

契約取消しを認めた裁判所の判断

前の章では、売主が「計画段階だから影響はない」と考え、買主に説明しなかったことが問題になったことをお伝えしました。

では、裁判所はこの件についてどのような判断を下したのでしょうか。

裁判所の結論

この裁判で、東京地方裁判所 平成20年10月15日判決（平成19年（ワ）第16081号）は、次のような判断を示しました。

なぜ「計画段階」でも告知義務があるのか

裁判所は、「計画が確定しているかどうか」に関係なく、以下の理由で告知義務があると判断しました。

消費者契約法の適用

この裁判では、消費者契約法第4条第2項が適用されました。

裁判所は、売主が建設計画の存在を把握しながら、買主に告げなかったことは、故意の不告知に該当すると認定しました。

契約取消しと損害賠償

この結果、裁判所は以下の判断を下しました。

裁判所が重視したポイント

この判決で裁判所が特に重視したのは、「売主が知っていたかどうか」でした。

今回のケースでは、不動産業者が周辺の物件を数多く取り扱っており、処理場の建設計画についても把握していたと判断されています。つまり、「知らなかった」とは言えない状況だったのです。

また、「計画段階で未確定だった」「距離が離れていた」といった売主の主張も退けられました。将来的に周辺環境に影響を与える可能性がある以上、買主に伝える義務があったと明確に示されたのです。

まとめ

この裁判の判断は、不動産業者にとって「知らなかった」「関係ないと思った」では済まされない責任があることを教えてくれます。

次は、この裁判から私たちが業務で活かすべきポイントを整理していきます。

なぜ「計画段階」でも伝える必要があるのか

前の章で見たとおり、裁判所は「計画段階だから伝えなくてよい」という売主の主張を認めませんでした。では、なぜ「まだ決まっていない計画」であっても、お客様に伝える必要があるのでしょうか。

契約前に伝えるべき理由

不動産取引では、買主は物件そのものだけでなく、その周辺環境や将来の暮らしをイメージして購入を決めます。そのため、たとえ計画段階であっても、次のような事実は買主にとって重要な情報になります。

例え話でイメージしてみよう

ここで、わかりやすく例えてみます。

遊園地に行って、入口で「今日はジェットコースターが運休中」という案内を見たとします。この情報を見て、「じゃあ別の日に行こう」と判断する人もいるでしょう。

でも、もしその案内がなかったらどうでしょうか。入園してお金を払ったあとで、「ジェットコースターは動いていません」と知らされたら、多くの人は「最初に教えてほしかった」と思うはずです。

不動産取引も同じです。「まだ動いていない計画だから言わなくていい」と考えてしまいがちですが、買主がその事実を知っていたら購入を考え直すかもしれない場合には、必ず伝える必要があります。

消費者契約法の考え方

この裁判で適用された消費者契約法第4条第2項では、事業者が消費者に対して、契約判断に影響を与える重要な不利益事実を知りながら故意に伝えなかった場合、契約を取り消すことができると定められています。

計画段階であっても、事業者が「知っていた」以上、伝えなかったことによって買主の判断を誤らせた場合には、契約は取り消され、損害賠償の責任を負うことになります。

どこまで伝えるべきか

では、不動産業者はどこまで周辺情報を伝えればよいのでしょうか。裁判例や実務上のポイントを整理すると、次のようになります。

伝えないことで起こるリスク

情報を伝えなかった場合、次のようなリスクがあります。

まとめ

この事案は、不動産取引において「まだ決まっていないから大丈夫」という考えが、いかに危険かを教えてくれます。伝えるべき情報は、確定しているかどうかではなく、買主の判断に影響を与えるかどうかで決まるのです。

この判例から学ぶ 不動産業務での3つのチェックポイント

ここまでお伝えしたとおり、この裁判では「売主が、買主に伝えるべき大事な情報を伝えなかったこと」が問題となりました。

実は、このようなトラブルは、日々の不動産業務の中で誰にでも起こり得ます。では、どうすれば同じ失敗を繰り返さずに済むのでしょうか。

ここでは、今回の判例から学べる実務上のチェックポイントを3つにまとめてお伝えします。

チェックポイント1 周辺環境の変化予定は必ず調べよう

まず大切なのは、物件の「周辺環境」が今どうなっているかだけでなく、「これからどうなるか」まで調べることです。

たとえば、不動産業務では次のような情報を確認することが基本になります。

たとえば、「駅前に大型ショッピングモールの計画がある」「近くに高速道路の出入口ができる」など、将来の計画はお客様の暮らしに大きな影響を与えます。

情報収集を怠ると、「知らなかった」「伝えていなかった」という結果になり、今回の判例のようなトラブルにつながります。

チェックポイント2 お客様が気にするかもしれないことは必ず伝えよう

次に意識したいのは、「お客様の視点で考える」ということです。

不動産業者としては「この程度のことは問題ない」と思っていても、お客様にとっては大きな問題になることがあります。

たとえば、次のような内容です。

たとえば、家を買うお客様にとって「毎朝の静けさ」「リビングから見える景色」は、とても大切な判断材料です。

「自分だったら知りたいと思うか」ではなく、「お客様にとって大事かもしれない」と思うことは、必ず伝えましょう。

チェックポイント3 「まだ決まっていないから言わなくていい」は危険

最後に、今回の判例でも問題になった「計画段階だから伝えなくていい」という考え方は、大変危険です。

たとえ計画が確定していなくても、次のようなリスクがあります。

まとめ

この判例は、不動産業務において「どこまで伝えるべきか」の線引きを教えてくれます。伝えすぎて困ることはありません。大切なのは、お客様の立場に立って考えることです。

おわりに 透明な取引が信頼を生む

ここまで、東京地方裁判所 平成20年10月15日判決（平成19年（ワ）第16081号）をもとに、不動産取引における「不利益事実の告知義務」について見てきました。

この裁判は、「まだ決まっていない」「遠いから大丈夫」と売主が考え、買主に伝えなかったことで、大きなトラブルに発展しました。

しかし、裁判所ははっきりと示しました。「たとえ計画段階であっても、買主が知っておくべき重要な事実は、必ず伝えなければならない」と。

この判例が教えてくれること

この判決から学べることは、とてもシンプルです。

「知らなかった」では済まされない時代

今の不動産取引では、「知らなかった」「問題ないと思った」は通用しません。

たとえば、学校の先生が「今日は避難訓練があるかもしれない」と知っていながら、生徒に伝えなかったらどうでしょうか。いきなりベルが鳴っても、生徒はどう行動してよいかわかりません。

不動産業務でも同じです。お客様が安心して契約できるように、事前に「どんなことが起こるか」「どんなことが計画されているか」を伝えることが必要です。

お客様との信頼は「伝えたかどうか」で決まる

不動産業務では、知識や経験ももちろん大切です。しかし、それ以上に大切なのは、お客様が安心して取引できるように「必要なことを正しく伝える姿勢」です。

たとえば、レストランでメニューを注文するとき、店員が「実はこのメニュー、今日は材料が足りず提供できません」と最初に教えてくれれば、お客様は別の料理を選ぶことができます。

でも、注文を受けたあとに「実はご用意できませんでした」と言われたら、がっかりしてしまいます。

不動産取引でも同じです。「伝えておけばよかった」と後悔する前に、少しでも気になる情報は、お客様に伝えるよう心がけましょう。

まとめ

今回の判例は、不動産業務において「どこまで伝えるべきか」という線引きの大切さを教えてくれました。お客様との信頼関係は、小さな説明の積み重ねから生まれます。

株式会社三成開発

土地家屋調査士行政書士 村上事務所

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熊本県土地家屋調査士会登録番号
第1248号

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一般建設業熊本県知事許可
（般-5）第20080号

住所
〒862-0920
熊本県熊本市東区月出４丁目6−１４６

創業
２００４年６月

保有資格
行政書士
宅地建物取引主任士
土地家屋調査士
ビル経営管理士
不動産コンサルティングマスター
マンション管理業務主任者
賃貸不動産経営管理士
２級土木施工管理技士
測量士

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