不動産価格の算出法 ── 三つの手法と使い分け
- 価格の求め方は三つ。取引事例比較法・収益還元法・原価法。物件によって使い分ける
- 個人の住宅売買で主に使われるのは取引事例比較法
- 指定された容積率が、そのまま使えるとは限らない。前面道路の幅で制限される
- 査定価格と成約価格は違う。査定は売り出しの目安であって、売れる価格ではない
「この物件はいくらが妥当か」。判断の分かれるところですが、求め方には確立された方法があります。
三つの手法があり、物件の種類によって、どれを主に使うかが変わります。収益物件と自宅用の住宅では、見る数字が違います。
この記事では、それぞれの手法と、査定の数字をどう受け取るかを扱います。
三つの手法
| 手法 | 考え方 | 主に使う場面 |
|---|---|---|
| 取引事例比較法 | 似た物件がいくらで取引されたか | 自宅用の住宅、土地 |
| 収益還元法 | その物件がいくら稼ぐか | 賃貸物件、事業用 |
| 原価法 | 同じものを今造ったらいくらか | 建物の評価、事例が乏しい場合 |
実務では、複数の手法で出した価格を照らし合わせます。一つの手法だけで決めることはありません。
取引事例比較法
近隣で実際に取引された事例と比べて、価格を求めます。個人が住宅や土地を売買する場面では、これが中心になります。
比べるときに調整すること
| 項目 | 調整の例 |
|---|---|
| 時点 | 取引の時期が古ければ、その間の相場の動きを反映 |
| 場所 | 駅からの距離、前面道路、周辺の環境 |
| 土地の条件 | 面積、形状、間口、方位、高低差 |
| 建物 | 築年数、構造、面積、設備 |
| 法令上の制限 | 用途地域、容積率、建蔽率 |
広告に出ている価格は売り出し価格で、実際に売れた価格ではありません。
実際の成約価格の目安は、レインズ・マーケット・インフォメーションで見られます。取引された物件の所在（町名まで）、価格、面積、築年数などが公開されています。
また、国土交通省の不動産情報ライブラリでも、実際の取引価格の情報を検索できます。いずれも無料です。
売り出し価格と成約価格には差があります。比べる相手は成約価格です。
収益還元法
その物件が生む収益から価格を求めます。賃貸物件では、これが中心になります。
直接還元法
| 式 | |
|---|---|
| 価格 | 年間の純収益 ÷ 還元利回り |
純収益が700万円、還元利回りを5％と置くなら、価格は700万円 ÷ 0.05 ＝ 1億4,000万円となります。
同じ純収益700万円でも──
| 還元利回り | 価格 |
|---|---|
| 4％ | 1億7,500万円 |
| 5％ | 1億4,000万円 |
| 6％ | 約1億1,667万円 |
1％の違いで、数千万円変わります。「還元利回りは何％で計算しましたか」「その根拠は何ですか」を必ず確認してください。
なお、還元利回りとキャップレートは同じものを指します。
還元利回りの水準について
「オフィスは何％、住宅は何％」という目安が示されることがありますが、地域、時期、物件の条件によって大きく変わります。
数字を鵜呑みにせず、その時点の市場で使われている水準を確認してください。不動産投資家に対する調査結果が公表されており、地域別・用途別の期待利回りの目安として参照できます。
DCF法との関係
直接還元法は「その収益がこの先も続く」とみなして計算します。年ごとの変動や売却時の価格を個別に置くのがDCF法です。
原価法
同じ建物を今造るとしたらいくらか（再調達原価）を求め、そこから経過年数に応じて減価します。
| 内容 | |
|---|---|
| 再調達原価 | 構造・仕様に応じた単価 × 延床面積 |
| 減価修正 | 経過年数、劣化の状況、機能的な古さ |
土地の価格は別に求め、両者を足します。建物の評価や、比較できる事例が乏しい場合に使われます。
容積率は、指定されただけでは使えない
都市計画で定められた容積率（指定容積率）が、そのまま使えるとは限りません。
前面道路の幅員が12メートル未満の場合、その幅員に応じた上限が別に計算されます。住居系の用途地域とそれ以外で係数が異なり、指定容積率と、この計算値の小さいほうが適用されます。
つまり、指定容積率が高くても、前面道路が狭ければ、そこまで建てられません。
「土地面積 × 指定容積率」で延床面積を出した計算は、この制限を見落としている可能性があります。建てられる規模は、必ず市町村の建築指導課で確認してください。
ほかにも制限がある
- 建蔽率 敷地に対する建築面積の割合
- 斜線制限 道路斜線、隣地斜線、北側斜線
- 高さの制限 絶対高さ、日影規制
- 地区計画 用途地域より細かいルール
- 二項道路の後退 後退部分は敷地面積に算入されない
これらが重なると、計算上の上限まで建てられないことがよくあります。
面積の単位
坪と平方メートルが併用されます。1坪は約3.306平方メートルです。
| 換算 | 目安 |
|---|---|
| 1坪 | 約3.306㎡ |
| 1㎡ | 約0.3025坪 |
| 100㎡ | 約30.25坪 |
「1坪＝3.3㎡」として計算されることもありますが、面積が大きくなるほど誤差が広がります。正確な数字が必要な場面では、登記記録の平方メートル表示を使ってください。
査定価格と成約価格は違う
宅地建物取引業者が出す査定価格は、その価格で売れることを保証するものではありません。
媒介契約を取るために、高めの査定が出されることがあります。高い査定に合わせて売り出すと、売れずに値下げを繰り返すことになります。
複数の業者から査定を取り、根拠を聞いてください。どの事例と比べたのか、どう調整したのかを説明できるかが判断材料になります。
価格の種類を整理する
| 意味 | |
|---|---|
| 査定価格 | 業者が見込む売却可能な価格 |
| 売り出し価格 | 実際に広告に出す価格。売主が決める |
| 成約価格 | 実際に売買が成立した価格 |
| 鑑定評価額 | 不動産鑑定士が評価した価格 |
土地の条件が、価格に効く
どの手法を使っても、次の条件は価格に反映されます。
| 条件 | 価格への影響 |
|---|---|
| 再建築できない | 大きく下がる。買い手に融資が付かない |
| 市街化調整区域 | 買い手が限られる |
| 前面道路が狭い | 建てられる規模が制限される |
| 間口が狭い、不整形 | 使える範囲が減る |
| 高低差がある | 造成費、擁壁の維持 |
| 境界が未確定 | 売却時に測量が必要。時間もかかる |
| 越境がある | 是正または覚書が必要 |
| 災害の警戒区域内 | 説明事項。買い手が絞られる |
これらは買う前に確認できます。確認したうえで、価格が条件を織り込んでいるかを見てください。
「相場より安い」と言われたら
安い理由が、上の表のどれかに当たらないかを確認してください。
条件を反映した結果として安いのであれば、それは適正な価格です。買うときに安くなった分は、売るときにも同じように効きます。
専門家に依頼する場合
| 誰が | 使う場面 | |
|---|---|---|
| 査定 | 宅地建物取引業者 | 売却を検討するとき。無料のことが多い |
| 鑑定評価 | 不動産鑑定士 | 相続、遺産分割、裁判、税務での根拠が必要なとき |
鑑定評価は費用がかかりますが、根拠を示した書面が得られます。争いが想定される場面では、その価値があります。
- どの手法で出した価格か確認した
- （取引事例比較法）比べた事例を確認した成約価格か、売り出し価格か
- 成約価格を自分でも調べたレインズ・マーケット・インフォメーション、不動産情報ライブラリ
- （収益還元法）還元利回りを何％に置いたか確認した
- （収益還元法）純収益に何を含めたか確認した
- 還元利回りを1％動かして、変化幅を見た
- 指定容積率がそのまま使えるか確認した前面道路の幅員による制限
- 建蔽率・斜線制限・高さ制限を確認した
- 二項道路の後退の有無を確認した
- 面積の単位を確認した登記記録の平方メートル表示
- 査定価格を複数の業者から取り、根拠を聞いた
- 査定価格と成約価格を混同していない
- 土地の条件が価格に反映されているか確認した
- 「安い理由」を確認した
まとめ
- 価格の求め方は三つ。取引事例比較法・収益還元法・原価法を、物件によって使い分ける。
- 成約価格は無料で調べられる。比べる相手は売り出し価格ではなく成約価格。
- 還元利回りを1％動かすだけで、価格は数千万円変わる。根拠を確認する。
- 指定容積率がそのまま使えるとは限らない。前面道路の幅員で制限される。
- 査定価格は売り出しの目安であって、売れる価格ではない。
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