2025年の建築基準法改正を徹底解説 〜 4号特例の縮小と不動産業界への影響

1. はじめに 〜 4号特例とは？

「4号特例」は建築基準法において、小規模な建物の建築確認手続きを一部省略できる特別な規定です。これにより、特定の条件を満たす建物は通常の確認手続きよりも簡単に、かつ迅速に進められるようになっていました。4号特例の主な目的は、建物が比較的小さく、設計や施工が複雑でない場合には、手続きを簡略化して効率化を図ることです。

4号特例の内容と適用対象

まず、4号特例がどのような建物に適用されるかを理解しましょう。この特例は、小規模な建物に限定されており、以下のような条件を満たす建物が対象です。

木造建物の場合

非木造建物の場合

どうして4号特例が設けられたのか？

なぜこのような特例があるのでしょうか。それは、建築確認手続きが複雑で時間とコストがかかるためです。例えば、家を建てるために様々な書類を準備して審査を受けるのは、建築士にとってもオーナーにとっても負担になります。しかし、全ての建物が同じレベルで審査を受ける必要があるかというと、そうではありません。

小さな家や簡単な構造の建物であれば、詳細な検査をしなくても、必要な安全性を確保できます。このため、建築基準法では特定の条件を満たす小規模な建物について、手続きを簡略化する「4号特例」を導入しました。

4号特例の手続き省略の内容

では、具体的にどの部分が省略されるのでしょうか。4号特例では、建物の「構造耐力」（建物がどれだけ強く建てられているか）に関する審査など、一部の項目については省略が可能です。これは、以下の条件が満たされた場合です。

設計を担当する建築士がいること

建物の設計を建築士が担当している場合、その設計に基づいて安全性が確保されているとみなされます。そのため、建築士の責任で設計図通りに施工されている限り、構造的なチェックの一部が省略されます。

工事監理者による確認

工事監理者（建築士であることが求められます）が、施工が設計通りに行われていることを確認する必要があります。これにより、行政の手続きで細かな審査を全て行わなくても、建物が適切に施工されていることが確かめられるわけです。

2. 4号特例がこれまでどのように活用されてきたか

「4号特例」がどのように使われてきたのかを理解するためには、まずどのような建物が対象となっていたのかを知ることが重要です。この特例は、建築基準法第6条第1項第4号に基づいて設けられ、特に小規模な建物の建築確認を簡略化することを目的としています。小規模であり、安全面に大きな懸念がないと考えられる建物に対して、通常必要な審査の一部を省略することで、時間やコストの負担を軽減してきました。

4号特例が適用される建物の具体例

では、この特例が具体的にどのような建物に適用されていたのか見ていきましょう。

木造建物に適用される場合

非木造建物の場合

なぜ4号特例が適用されるのか

4号特例が設けられた理由について理解するために、なぜ小規模な建物が簡略な審査で済むのかを考えてみましょう。小規模な建物は、その構造が非常にシンプルであるため、複雑な構造の高層ビルなどと比べてリスクが少ないとされています。

小規模であることによるメリット

適用の根拠となる法令と判例

この特例は建築基準法第6条第1項第4号に基づいています。建築基準法は建物の安全性を確保するための法律ですが、効率的な建築確認を可能にするため、建物の規模に応じて柔軟な審査方法を取っています。また、この特例に関しても数多くの判例が存在し、特例が適用される建物の条件やその手続きの正当性について法的に確認されています。

3. 2025年の法改正について 〜 何が変わるのか？

2025年4月から「4号特例」に関する大きな法改正が行われます。この改正により、建築確認手続きにおいて、これまで簡略化されていた一部の手続きが変更され、対象となる建物の分類も再定義されます。これから、具体的に何が変わるのかを詳しく解説していきます。

4号特例の縮小と再分類

従来の「4号特例」とは、小規模な建物に対して建築確認の一部を省略することで、時間とコストを抑えることを可能にしていました。しかし、この特例の適用範囲が縮小され、適用される建物の分類が変更されます。

「新2号建築物」と「新3号建築物」への再分類

4号特例の縮小の背景

なぜこのような変更が行われるのでしょうか。その理由は、建物の安全性を確保し、さらに省エネ性能を向上させる必要性があるからです。近年、地震などの災害が頻発する中で、建物の安全性に関する基準が見直され、特に構造に関しての審査を厳格にする動きが強まっています。

また、省エネルギーへの取り組みが強化されていることも一因です。建物が省エネルギー基準を満たしているかどうかは、住む人の快適さやエネルギーコストに直結します。そのため、新2号建築物については、建築確認の際に省エネ関連の審査が必須となりました。

改正によって変わる手続き内容

構造に関する書類の提出

これまでは省略されていた一部の書類が、2025年の法改正以降は提出必須となります。具体的には、以下のような内容が追加されます。

なぜ書類提出が増えるのか

これまでの手続きでは、小規模な建物に関しては設計者の判断に大きく依存していました。しかし、新しい基準では、行政がより直接的に建物の安全性と省エネ性能を確認するために、これらの書類の提出を義務付けています。

法改正の影響を受ける業務

この改正により、建築確認の審査内容が変わるだけでなく、設計者や不動産業者の業務にも影響を及ぼします。特に、書類の準備や手続きが増えることで、業務にかかる時間や労力が大幅に増加する可能性があります。しかし、その一方で、建物の安全性や省エネ性能に対する信頼性は向上し、住まい手やユーザーにとっては安心できる住宅が増えることになります。

今後の業務に備えるために

2025年の法改正に対応するために、不動産業界や建築業界では、書類の準備方法や審査基準についての知識を深めることが求められます。また、顧客に対しても新しい手続きについてわかりやすく説明し、信頼を得ることが重要です。この法改正に伴う手続きの増加に対応するため、日頃から建築基準法の動向や省エネ基準についての情報収集を行いましょう。

4. なぜ法改正が必要なのか

2025年の法改正がなぜ必要なのか、その背景には大きく分けて2つの理由があります。それは、「建物の安全性の確保」と「省エネルギー基準の厳格化」です。これらの改正は、社会全体が安全で快適な生活を送るために非常に重要な役割を果たしています。ここでは、その背景についてわかりやすく詳しく説明していきます。

安全性の強化 〜 なぜ建物の安全性が重要なのか

私たちが毎日生活する建物は、地震や火災などの災害に直面する可能性があります。特に日本は地震が多い国です。もし建物が地震に弱いと、人命に関わる大きな事故が起こる可能性があります。このため、建物の安全性を向上させることがとても大事なのです。

具体的には、次のような理由で安全性を強化する必要があります。

1. 地震や台風による被害を防ぐ

2. 火災などの緊急事態に対応するための構造

建物が火災に遭遇した場合、迅速に避難できるかどうかが命に関わります。避難経路の確保や火に強い建材の使用など、安全対策をより厳格に確認する必要があります。

省エネルギー基準の厳格化 〜 なぜ省エネが求められるのか

建物の「省エネルギー性能」とは、エネルギーの使用を減らして環境に配慮することです。現在、気候変動やエネルギー資源の枯渇が深刻な問題となっており、建物にも省エネルギー性能が強く求められています。

1. CO2の排出削減

改正の必要性を例え話で考える

例えば、自動車の安全基準を考えてみましょう。以前はシートベルトがあれば十分だとされていましたが、現在ではエアバッグや自動ブレーキが標準装備されています。これは、事故を防ぎ、人々の命を守るための技術が進歩し、それに合わせて基準も厳しくなったからです。同じように、建物の安全性や省エネ性能も社会や技術の進化に合わせて基準が見直されているのです。

安全性と省エネの両立 〜 改正のメリットと課題

今回の法改正により、安全性と省エネ性能が高い建物が増えていきますが、それに伴って次のような影響も考えられます。

1. 設計や審査の手間が増える

建物の安全性や省エネルギー性能を厳格に確認するため、設計段階での図面作成や審査に時間がかかることが予想されます。しかし、これによりより安心して生活できる建物が増えるのは、大きなメリットです。

2. 住宅価格の上昇

省エネ性能を高めるためには、断熱材や高性能の窓を使用するなど、建材の質を上げる必要があります。そのため、建築コストが上昇し、結果的に住宅の価格も高くなる可能性があります。しかし、これにより得られるエネルギーコストの削減や安全性の向上は、長い目で見れば大きな価値となります。

まとめ

このように、2025年の法改正は、建物の安全性をさらに高め、省エネルギーを推進するために行われています。これにより、建物が地震や火災といった災害に強く、環境にも優しいものとなります。次の章では、これらの法改正がどのように不動産業務に影響を与えるのか、そして新たな基準に適応するために何をすべきかについて具体的に見ていきます。

5. 改正の影響 〜 設計者と不動産業務への影響

2025年の法改正により、建築確認の手続きがより厳格化されることで、設計者や不動産業務に携わる人々に大きな影響が出ることが予想されます。この章では、設計者の負担や住宅価格への影響について具体的に解説していきます。法改正により手続きがどのように複雑化し、その結果として不動産業界にどのような影響が生じるのかを掘り下げていきましょう。

設計者の負担増加 〜 なぜ負担が増えるのか

法改正によって建築確認における審査項目が増えるため、設計者には以下のような負担が増加します。

1. 提出書類の増加と準備の負担

これまで4号特例により審査を省略できていた部分について、新たに詳細な書類の提出が求められます。具体的には以下のような追加があります。

2. 設計の複雑化

法改正により、省エネルギー基準が厳格化されるため、設計段階からエネルギー効率を高める工夫が必要になります。例えば、断熱性能の高い窓を使用したり、屋根や外壁に十分な断熱材を使用することが求められます。これにより、設計者はただ建物を立てるだけでなく、環境にも優しい設計を追求する必要があります。

3. 審査の複雑化と再確認

提出書類が増えるだけでなく、それに伴って建築確認の審査内容も複雑化します。設計者は行政側の審査に対応するため、提出書類の再確認や追加の修正が必要になることが増えます。このように、審査をクリアするために何度も確認を行う必要があり、時間と労力が大きく増えることになります。

住宅価格への影響 〜 どうして住宅が高くなるのか

建物を設計・施工する際の手続きや要件が厳格化されると、そのコストは当然ながら建物の価格に反映されます。この結果、次のような形で住宅価格に影響が出ると考えられます。

1. 建材コストの増加

省エネ性能を高めるために、断熱材の使用や高性能の窓を設置する必要があります。これらの高性能建材は通常の建材よりもコストが高く、結果として住宅全体の建築費が増加します。

2. 設計・施工の手間の増加による人件費の上昇

前述したように、設計者には提出書類の作成や審査対応の負担が増えるため、これに伴い設計・施工にかかる労働時間も増加します。時間が増えればその分の人件費も増え、これも住宅価格に影響します。例えば、設計の際にエネルギー効率を計算したり、それを反映するために設計図を修正することが増えるため、これに応じてコストも上がります。

法改正後の対応 〜 どう準備すべきか

設計者や不動産業者は、このような負担増加に対応するための準備が必要です。例えば、新しい基準に基づいた書類作成の方法を学んだり、省エネ基準に対応した設計の知識を深めることが求められます。また、法改正に対応するための研修を受けたり、最新の建材情報を収集しておくことが重要です。

まとめ

2025年の法改正により、設計者には書類作成の負担が増え、不動産業務にも手間が増えます。これにより、住宅価格も上がる可能性がありますが、安全で環境に優しい建物を増やすための大切な変更です。今後、設計者や不動産業者はこの新しい基準に適応し、お客様に対して信頼されるサービスを提供できるよう、準備を進める必要があります。

6. 不動産業務で知っておくべきポイント

法改正後の対応には、不動産業務においてさまざまな新しいポイントがあります。この章では、どの建物が新しく審査の対象となるか、そしてその変更が実務にどう影響を与えるのかについて詳しく説明します。また、顧客に対して法改正についてどのように説明すれば良いか、その具体的な方法についても解説します。これにより、不動産業務に携わる方が顧客の信頼を得ながらスムーズに対応できるようにサポートします。

改正後の対応ポイント 〜 どの建物が新しい審査対象になるのか

2025年の法改正により、建物の審査対象が新しく再分類されます。この変化によって、建物の審査内容がより詳細になり、関係者には新しい対応が求められます。以下にそのポイントを簡潔にまとめます。

1. 新2号建築物と新3号建築物の審査内容

2. 審査対象の増加による業務への影響

新しい審査対象の追加により、設計者や不動産業務に従事する方々には次のような影響があります。

詳細な図書の準備が必要

特に新2号建築物については、構造の強度を示す「構造計算書」や、省エネ基準を満たすことを証明する「省エネ図書」の準備が必須になります。これにより、審査に必要な情報を整備し、行政に対してより詳細な報告を行う必要があります。

実務での時間と手間の増加

審査対象の変更に伴い、提出すべき書類や手続きが増えます。そのため、従来よりも多くの時間と手間がかかることが想定されます。不動産業務においても、これらの手続きを把握し、顧客に対して適切に説明する準備が必要です。

顧客への説明方法 〜 どう説明すれば安心されるか

建築基準法の改正内容については、顧客に対してわかりやすく説明することが大切です。特に、顧客は法改正について詳細な知識がないことが多いため、簡単な言葉で親しみやすく伝えることが求められます。

1. 安全性の向上を強調する

まず、顧客に対しては「今回の改正は、安全な建物を増やすために行われている」ということを説明しましょう。例えば、次のように説明できます。

「今回の法改正によって、建物の安全性がさらに強化されることになります。これにより、地震や台風などの災害に対してより強い建物を提供することが可能になります。この改正は、安心して長く住むことができる家を増やすための重要なステップです。」

このように、安全性の向上を顧客に強調することで、改正に対する理解を深めてもらい、安心感を持ってもらえます。

2. 省エネルギーのメリットを説明する

次に、省エネルギー性能が向上することについても触れましょう。具体的には、「光熱費の節約」や「環境への配慮」について強調します。

「今回の変更によって、建物の省エネルギー性能が高まることで、月々の光熱費が抑えられ、長い目で見れば経済的なメリットが得られます。また、環境にも優しく、地球温暖化防止に貢献できる住宅です。」

このように、顧客にとって直接的なメリット（光熱費の削減や環境保護）を具体的に示すことで、法改正による変化をポジティブに捉えてもらえます。

3. 手続きの変化による影響を丁寧に説明

審査手続きが複雑になることで、建築スケジュールやコストに多少の影響が出る可能性があります。この点についても誠実に説明することが大切です。

例えば、「新しい手続きが増えることで、以前より少し建築にかかる時間が延びる可能性がありますが、その分、安全で省エネな住宅を提供できるようになります」と伝えましょう。

まとめ

2025年の法改正により、不動産業務で求められる対応が増えることになります。しかし、この改正は安全で環境に優しい建物を提供するために不可欠なものです。不動産業務に携わる方は、どの建物が新たに審査の対象になるかを理解し、それに基づいた手続きの準備を進めることが必要です。また、顧客に対しては、変更点のメリットをわかりやすく説明し、安心してもらえるように努めましょう。

7. 今後に備えて何をすべきか？

法改正によって不動産業務や建築設計の手続きが変わる中で、今後に備えるために何を学び、どのような準備が必要かを考えてみましょう。新しいルールに適応するために、必要な知識と実務のポイントを押さえて、効率的に学ぶことが大切です。この章では、具体的に学ぶべきことや準備するべきことをわかりやすく示します。

学ぶべきこと 〜 新しい基準への対応

法改正後に不動産業務を円滑に進めるためには、建物の新しい基準を理解し、改正後の手続きに対応するための知識を身に付けることが不可欠です。以下に、学ぶべき重要なポイントをまとめます。

1. 改正後に必要な書類についての理解

改正後には新たに提出が求められる書類が増えます。それらを具体的に理解しておきましょう。

2. 新しい審査基準を理解する

改正後は建物の設計において、より厳格な基準が求められます。特に次のポイントに注目して学びましょう。

耐震性と耐風性の強化

新しい基準では、建物が地震や台風などの災害にどれだけ耐えられるかが重要です。耐震設計に関する知識を深め、建物が十分な安全性を持つようにすることが求められます。

省エネルギー基準の理解

エネルギー効率を高めるための断熱や換気の仕組みについても理解が必要です。例えば、外壁や屋根に使う断熱材をどう選ぶか、窓の位置や形をどう工夫するかなどの知識を身につけておくことが重要です。

準備すべきこと 〜 実務に対応するための具体的な行動

次に、新しい基準に対応するために実務で準備すべきことを見ていきましょう。これらの準備を整えることで、改正後の業務をスムーズに進めることができます。

1. 新基準に対応した設計ツールの導入

改正後に対応するためには、新しい基準に基づいた設計を行うためのツールを導入することが推奨されます。例えば、最新の設計ソフトウェアを利用すれば、耐震性や省エネ性能をシミュレーションできます。

2. 法改正に関する研修への参加

法改正内容に関する研修に積極的に参加することで、最新の情報を得ることができます。特に、具体的な書類の作成方法や新しい審査基準に対応するための手続きについて学べる研修は、業務に直結する重要な知識を得るのに有用です。

3. 顧客対応の準備

改正後は、顧客に対して新しい手続きや費用の変化について説明する場面が増えます。そのため、以下のような点に注意して準備を進めましょう。

顧客向けの説明資料の作成

法改正による変化を顧客にわかりやすく説明するための資料を準備します。例えば、図を使ったり、具体的な事例を交えて説明することで、顧客が理解しやすくなります。

顧客が気になるポイントに備える

建物の安全性や費用の増加など、顧客が気にする点についてあらかじめ想定し、しっかり説明できるようにしておくことが重要です。例えば、「この変更により多少の費用増があるものの、その分安全で快適な住宅になる」といったポジティブな説明を心がけます。

まとめ

法改正に備えるためには、新しい基準に基づいた設計知識を習得し、必要な書類の準備を進めることが重要です。また、顧客に対して変更点をわかりやすく説明する準備も欠かせません。新しい環境に適応するためには、今から少しずつ準備を進め、業務の中でその知識を活かしていくことが成功への鍵となります。

8. まとめ 〜 法改正を理解してお客様に信頼される営業に

ここまで、2025年の法改正により建築基準法における4号特例がどのように変わり、それが不動産業界全体に与える影響について解説してきました。この最終章では、要点を振り返り、今回の法改正を正しく理解することがどれほど重要であるかを考えながら、お客様に信頼される営業になるためのヒントをまとめます。

4号特例の縮小と再分類 〜 要点の振り返り

まずは、4号特例がどのように変わったかを簡潔に振り返りましょう。

1. 4号特例の再分類

2. 安全性と省エネルギーの強化

法改正によって、安全性が大幅に強化され、建物の省エネルギー性能も求められるようになりました。これは、災害に強い建物を増やし、さらに環境にも配慮するという目的を持っています。

お客様に信頼される営業になるために 〜 必要な対応

法改正を理解することは、営業担当者にとってお客様の信頼を得るための大切な要素です。顧客は法律の詳細を把握していないことが多く、そのためのガイドとなるのが営業担当者の役割です。以下に、法改正後のお客様への対応のポイントをまとめます。

1. 知識をわかりやすく説明する力を養う

顧客に対して、改正された内容を専門用語を使わずにわかりやすく説明することが求められます。例えば、「この改正により、建物の安全性がさらに高まります」といったシンプルな説明が効果的です。専門用語を使いすぎず、具体的な事例を交えると良いでしょう。

2. 顧客が感じるメリットを強調する

顧客にとって重要なのは、法改正によってどんなメリットがあるかです。例えば、「省エネ性能が高い建物は、月々の光熱費を抑えることができ、環境にも優しい生活が送れます」といったメリットを具体的に伝えることで、改正の価値を感じてもらえます。

3. 信頼を築くための対応力

法改正によって必要となる書類や手続きが増えるため、お客様にその内容を適切に伝え、スムーズに対応するための準備を行うことも重要です。例えば、あらかじめ準備した書類のサンプルや具体的なスケジュールを提示することで、お客様は安心して手続きを進めることができます。

これからの目標と取り組むべきこと

法改正を理解し、それを実務に活かすためには、次のような取り組みが必要です。

1. 継続的な学習

建築基準法や不動産に関する法令は、時代に応じて変わっていきます。常に最新の情報を学び続けることで、顧客にとって最適な提案ができるようになります。

2. チーム内での情報共有

個人で学んだ内容をチーム内で共有することも重要です。同じ営業担当者が共通の知識を持つことで、チーム全体としてお客様に質の高いサービスを提供することが可能になります。

まとめ

2025年の法改正による4号特例の変更は、不動産業界に大きな影響を与えます。しかし、これをしっかりと理解し、顧客にわかりやすく説明することで、担当者はお客様からの信頼を得ることができます。顧客に対して改正内容のメリットを強調し、不安を取り除く対応をすることで、単なる説明者ではなく、信頼されるパートナーとなることができます。これからの営業活動において、法改正の内容を活かし、顧客に安心と信頼を提供できる不動産のプロを目指しましょう。

株式会社三成開発

土地家屋調査士行政書士 村上事務所

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株式会社三成開発

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熊本県土地家屋調査士会登録番号
第1248号

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第04431128号

一般建設業熊本県知事許可
（般-5）第20080号

住所
〒862-0920
熊本県熊本市東区月出４丁目6-146

電話番号
096-213-7111

ファックス番号
096-213-7112

創業
２００４年６月

保有資格
行政書士
宅地建物取引主任士
土地家屋調査士
ビル経営管理士
不動産コンサルティングマスター
マンション管理業務主任者
賃貸不動産経営管理士
２級土木施工管理技士
測量士

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