相続と不動産 ── 登記義務化と、放置したときに起きること

親が亡くなり、家と土地が残った。名義はそのままにしている。

この状態が、令和6年4月から義務違反になりました。しかも、それ以前に起きた相続にも適用されます。

この記事では、手続きの順序と、放置したときに何が起きるかを整理します。

相続登記の義務

住所・氏名の変更登記も義務

所有者が引っ越したり、氏名が変わったりした場合の登記も、義務化されています。

• 変更があった日から一定期間内に申請する
• 相続登記より施行が遅い
• 怠ると過料の対象となりうる

売却の際、登記上の住所と現住所が違うと、変更登記が必要になります。

決済までに間に合わせる必要があるため、早めに確認してください。

間に合わないときの手

手続きの順序

	すること
一	相続財産を把握する　登記記録、名寄帳、固定資産税の通知
二	相続人を確定する　被相続人の出生から死亡までの戸籍
三	遺言の有無を確認する
四	遺産分割協議を行う
五	遺産分割協議書を作成し、全員が署名押印
六	相続登記を申請する

放置すると何が起きるか

所有者不明土地の問題

この積み重ねが、全国で所有者の分からない土地を生んできました。

• 公共事業の用地取得が進まない
• 隣地との境界を確定できない
• 災害復旧が遅れる
• 管理されず、周囲に危険が及ぶ

相続登記の義務化は、これを止めるための措置です。

売却を前提とする場合

共有のまま売る場合

• 共有者全員が売主となる
• 一人でも同意しなければ売れない
• 代金は持分に応じて分ける
• 譲渡所得の申告も、各自が行う
• 一人が代表して手続きするには、委任状が要る

遠方に住む共有者がいる場合、日程の調整が難航します。

司法書士による本人確認、印鑑証明書の取得、決済への出席。早めに段取りを共有してください。

相続放棄

	内容
期限	自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月
手続き	家庭裁判所に申述する
効果	はじめから相続人でなかったものとされる
一部だけ	できない。プラスもマイナスも全部

税の話は、税理士へ

相続に関わる税は複雑で、適用できる特例も多くあります。

主なもの
相続税	基礎控除を超える場合。申告期限は10か月
小規模宅地等の特例	要件を満たせば評価額が大きく下がる
配偶者の税額軽減	一定額まで課税されない
譲渡所得	売却した場合。取得費の引継ぎ
空き家の特例	要件が細かい
登録免許税	登記の際にかかる

不動産業者が、税額や特例の適用を判断しないでください。

「小規模宅地の特例が使えます」といった説明は、税理士法に触れるおそれがあります。

示すのは、「こういう特例があるようなので、税理士にご確認ください」という案内までです。

相談先の切り分け

内容	相談先
相続登記	司法書士
遺産分割の争い	弁護士
相続税・譲渡所得	税理士
遺産分割協議書の作成	行政書士・司法書士・弁護士
境界・測量・分筆	土地家屋調査士
売却	宅地建物取引業者

争いがある場合、弁護士以外は代理できません。

「話がまとまっていない」段階で他の士業が間に入ると、非弁行為になるおそれがあります。

まとめ

• 相続登記は令和6年4月から義務。過去の相続にも適用される。
• 遺産分割がまとまらないなら、相続人申告登記で期限に対応できる。
• 登記が済んでいなければ売れない。担保にもできない。
• 放置すると相続人が増える。数十年で十数人になることがある。
• 税の判断は税理士へ。争いがあれば弁護士へ。切り分けを守る。