物件を売る前に知っておきたい！媒介契約の種類と選び方

はじめに – 不動産業務における「媒介契約」とは？

不動産取引を行う上で不可欠なのが「媒介契約」です。この契約を通じて、不動産会社は物件オーナーから依頼を受け、売却や賃貸を進めます。媒介契約は不動産会社がオーナーとともに活動するための重要な基盤であり、各契約内容によって進め方が大きく異なります。ここでは、媒介契約の基本的な流れと重要性について、初心者にも分かりやすく解説します。

媒介契約とは？その役割と目的

媒介契約とは、不動産会社が物件オーナーと交わす正式な契約で、物件の売却や賃貸を円滑に進めるための枠組みです。この契約が結ばれると、不動産会社は物件の宣伝や買主の紹介などを行い、取引成立を目指します。

媒介契約の役割

媒介契約の種類と基本的な内容

媒介契約には、大きく分けて3つの種類があります。各契約の内容を確認し、それぞれの特徴を理解することで、物件オーナーの目的や状況に応じた契約の選択ができます。

一般媒介契約

一般媒介契約は、物件オーナーが複数の不動産会社に同時に依頼できる契約です。複数の業者が販売活動を行えるため、多方面から買主候補を探せる反面、各社が全力で動きづらく、成約に時間がかかることもあります。依頼内容の共有や競合を避けるため、他の不動産会社への依頼状況を報告する義務がない点も特徴です。

専任媒介契約

専任媒介契約では、物件オーナーが1社にのみ依頼する形です。依頼先の不動産会社は他社より優先して販売活動を行い、進捗や問い合わせ状況をオーナーに定期的に報告する義務があります。依頼先の会社にとっては独占的に活動できるため、より積極的に売却活動が期待できます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約のさらに制約が強い形で、オーナー自身も他の方法で直接買主を見つけることができません。この契約により、依頼先の不動産会社は最大限に販売活動を行うため、物件オーナーは一層信頼して任せることができます。契約内容によっては、広告費や販売活動の範囲が広がることもあり、不動産会社が売却成立に向けて多くのリソースを割く傾向にあります。

媒介契約を交わす際の注意点

媒介契約を結ぶ際には、以下のポイントに注意しましょう。契約内容の確認や不明点の質問をしっかり行うことで、トラブルを防ぎ、スムーズな取引を進められます。

媒介契約がもたらすメリットとその背景

媒介契約を通じてオーナーが期待できるメリットとして、主に以下の点が挙げられます。各契約形態のメリットを活かし、売却や賃貸の計画がスムーズに進むよう支援します。

媒介契約を結ぶ前に確認したいポイント

契約を結ぶ前には、不動産会社の信頼性や実績、サポート内容についてもチェックすることが大切です。媒介契約の形態によっては、不動産会社がどのように活動するかが異なります。契約後の進捗管理をしやすくするためにも、事前に次のポイントを確認しましょう。

媒介契約の必要性

媒介契約をしっかりと結ぶことで、取引の透明性が高まり、不動産会社は契約に基づいて責任を持ってオーナーの物件を販売できます。媒介契約は、物件の売却や賃貸におけるトラブルを防ぎ、安心して取引を進めるための基本的な手段といえます。

以上で、媒介契約の概要とその重要性について説明しました。次のセクションでは、各媒介契約の具体的な内容と、その選択方法についてさらに詳しく見ていきます。

第1章 媒介契約の種類を知ろう

不動産業界での媒介契約には、主に3つの種類があります。依頼内容や物件の性質により、どの契約形態が適しているかが異なるため、それぞれの特徴を知り、状況に応じて選ぶことが重要です。ここでは、媒介契約の種類ごとにわかりやすく解説します。

媒介契約の3つのタイプ

媒介契約には次の3種類があります。不動産会社が取引に関わる範囲やオーナーの依頼方法など、特徴を理解することで、より効率的に不動産売買を進める手助けになります。

一般媒介契約

一般媒介契約は、物件オーナーが複数の不動産会社に同時に販売依頼ができる契約です。いわば「オープンな契約」で、複数の仲介業者がそれぞれに買主を探すことができます。しかし、依頼先が多いため、各社が全力で取り組みにくいケースが多く、売却が進みにくいこともあります。

一般媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約

専任媒介契約は、物件オーナーが1社の不動産会社にのみ販売依頼をする契約形態です。販売の一元管理が行われるため、業務の透明性が確保され、進捗が見えやすくなります。さらに、宅地建物取引業法により、不動産会社は1週間に1回以上の報告を行う義務があるため、オーナーは販売状況をしっかり把握できます。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約のさらに制約を強めた契約形態です。物件オーナーは1社の不動産会社に依頼し、かつ自身でも他の手段で買主を見つけることができません。不動産会社はオーナーからの全面的な信頼を得て、専属で販売活動を行います。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

媒介契約の選び方と確認ポイント

媒介契約を選ぶ際には、物件の売却スピードや、依頼先の不動産会社の信頼度を考慮することが大切です。それぞれの契約の特徴を理解し、最も適した契約を選びましょう。

確認すべきポイント

このように、媒介契約の種類によって不動産会社の関わり方や、オーナーの行動に制限が設けられることがあります。それぞれの特徴を把握し、自分のニーズや信頼できるパートナーに応じて、適切な契約を選びましょう。

第2章 各媒介契約のメリット・デメリット

ここでは、3種類の媒介契約である「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」について、それぞれのメリットとデメリットを詳しく見ていきます。どの契約が最適かは、物件オーナーの希望や状況に応じて異なりますので、契約の特徴を理解して適切に選択することが大切です。

一般媒介契約のメリットとデメリット

一般媒介契約は、物件オーナーが複数の不動産会社に販売を依頼できる契約です。この契約は自由度が高いため、複数の会社が同時に広報活動を行い、さまざまな角度からの買主探しが可能です。しかし、その分不動産会社の取り組みが分散しやすく、積極的な活動が行われない可能性もあります。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約のデメリット

専任媒介契約のメリットとデメリット

専任媒介契約では、1社の不動産会社にのみ販売を依頼する形です。これにより、不動産会社が積極的に販売活動に取り組むことが期待でき、オーナーは進行状況を把握しやすくなります。宅地建物取引業法により、専任媒介契約では不動産会社が少なくとも1週間に1回、オーナーに販売活動の報告を行う義務があるため、取引の透明性が高まります。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約のデメリット

専属専任媒介契約のメリットとデメリット

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と似ていますが、さらに制約が強い契約形態です。この契約では、オーナー自身が他の方法で買主を探すこともできません。不動産会社が全面的に売却活動を行い、1週間に1回以上の進捗報告が義務化されています。不動産会社が売却のための全リソースを注ぎ込みやすく、オーナーも安心して任せられる形です。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約のデメリット

契約選択時の考え方

各媒介契約のメリット・デメリットを理解し、オーナーの売却希望や物件の特性に応じた契約形態を選ぶことが大切です。以下の観点から、自分に最も合った媒介契約を選択するのがポイントです。

契約選択のポイント

これらの特徴を把握し、自身の物件や売却方針に応じて、最も適した媒介契約を選択しましょう。

第3章 媒介契約の選び方 – 信頼できる不動産会社を見つけるコツ

不動産を売却するとき、媒介契約の種類を選ぶだけでなく、信頼できる不動産会社を見つけることも非常に重要です。不動産会社の選択を誤ると、期待通りに物件が売れないばかりか、時間とコストがかかるリスクもあります。この章では、信頼できる不動産会社を見つけるためのコツと、見極めるためのポイントについて解説します。

不動産会社の選び方の基本

まず、信頼できる不動産会社とは、オーナーの物件に適切なアドバイスをし、依頼された物件の売却活動に誠実かつ積極的に取り組む会社を指します。物件ごとに最適な会社は異なるため、慎重に見極めることが大切です。

不動産会社選びのポイント

以下のポイントに注目することで、信頼できる不動産会社を選ぶための判断材料を集めましょう。

進捗レポートの重要性

専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、不動産会社には少なくとも1週間に1回の報告義務が課されています。この進捗レポートは、オーナーにとって、物件がどのような状況にあるのかを知る重要な情報源です。内容が具体的かつ詳細であれば、会社の信頼性を確認できるポイントとなります。

進捗レポートでチェックすべき内容

信頼できる不動産会社か見極めるための行動

信頼できる会社を見つけるには、初めての面談や進捗レポート以外にも、実際の行動を観察することが重要です。不動産会社との関係を築く際、以下のようなポイントを確認してみましょう。

信頼度を見極める行動のポイント

不動産会社選びの注意点

不動産会社選びでは、過去の取引実績や進捗報告内容を参考に、慎重に判断することが大切です。安易に契約することで、満足のいく結果を得られない場合があります。しっかりとした基準を持って信頼できる不動産会社を選びましょう。

第4章 媒介契約のリスク – 複数の業者に依頼するデメリット

複数の不動産会社に物件の販売を依頼する一般媒介契約では、ひとつの物件が複数の不動産サイトや広告に重複して掲載されることがあります。物件が多くの場所で紹介されることは一見するとメリットのように感じるかもしれません。しかし、複数掲載の影響で物件の評価に悪影響を与えるリスクもあります。この章では、複数業者に依頼する際に生じるデメリットやリスクについて詳しく解説します。

複数掲載が生むイメージの低下

同じ物件が複数の業者を通じて、さまざまなサイトや広告に掲載されると、見込み客に「売れにくい物件なのではないか」という印象を与える可能性があります。例えば、顧客が複数のウェブサイトで同じ物件を見かけると、「なぜこれほど多くの業者に掲載されているのか」と疑問を持ち、物件に問題があるのではないかと感じてしまうことがあります。

複数掲載のリスク

売却活動の管理が難しくなる

複数の不動産会社に依頼をすると、それぞれが異なる戦略や手法で販売活動を行います。例えば、ある業者が物件価格を変更したり、物件情報の掲載方法を工夫したりしても、それが他の業者と調和していないと情報にばらつきが生まれることがあります。こうした統一性の欠如は、売却活動の一貫性を損ない、最終的には売主や物件の信頼性を低下させる可能性があります。

管理が難しい主な理由

担当業者が売却活動に積極的でない場合のリスク

一般媒介契約では、不動産会社が売却に積極的に取り組まない場合もあります。各社が「他の業者が売るだろう」と考え、必ずしも全力で売却活動を行わない可能性があるからです。このような状況が発生すると、思ったよりも売却が進まず、結果的に物件が市場に長く残ることにつながります。

消極的な活動のリスク

一般媒介契約を選ぶ際の対策

一般媒介契約には上記のようなリスクがあるものの、売却戦略として活用する場合もあります。以下のポイントを押さえて、効果的に一般媒介契約を利用する方法を確認しましょう。

効果的な一般媒介契約のポイント

以上のリスクと対策を理解することで、一般媒介契約のデメリットを最小限に抑え、効果的に不動産を売却することが可能です。複数業者に依頼する際には、特に情報の管理と統一を心がけ、信頼性を保つようにしましょう。

第5章 信頼できる不動産会社を選ぶためのチェックリスト

不動産の売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。不動産会社によって売却の進め方や情報提供の方法が異なり、信頼性の高い会社を選ばないと物件が長期間売れないリスクが生じます。ここでは、不動産会社を選ぶ際の具体的なチェックリストを用意しました。しっかり確認することで、安心して売却活動を任せられる不動産会社を見つけましょう。

1. 定期的な進捗レポートが届くか確認する

不動産会社が売却活動をきちんと行っているかを確認するために、進捗レポートの有無は大きな判断材料となります。売却活動の状況や見込み客の反応を把握するために、1週間に1度のレポートを依頼するのが理想的です。

進捗レポートに含まれるべき情報

進捗レポートの内容が充実していると、会社がしっかりと売却活動をしているかどうかが分かり、物件が売れる可能性が高まります。

2. 宣伝活動の積極性を確認する

優れた不動産会社は、物件をできるだけ多くの人に知ってもらうために、さまざまな媒体で積極的に宣伝活動を行います。不動産の広告はウェブサイトだけでなく、SNSや紙媒体なども活用されることが多く、売却スピードにも影響します。

確認すべき宣伝活動のポイント

例えば、しっかりした写真付きのインターネット広告や、SNSを使った定期的な発信などは、物件の注目度を高めるための有効な手段です。こうした活動の有無を確認しましょう。

3. レポート内容が具体的であるかをチェックする

レポート内容が具体的で詳細に書かれているかも重要なポイントです。具体的なレポートは、売却活動が実際に行われている証拠となり、売主にとっての信頼感が増します。レポートが抽象的で曖昧な場合、実際の活動が伴っていない可能性があるため、注意が必要です。

具体的なレポート内容のチェックポイント

このように、具体的な活動内容が書かれているレポートであれば、不動産会社が売却に向けてどのような工夫をしているかが把握できるため、会社選びの際に大きな指標となります。

まとめ

信頼できる不動産会社を見つけるためには、進捗レポートの有無や具体的な内容、積極的な宣伝活動の有無が重要です。このチェックリストを参考に、最適な不動産会社を選び、スムーズな売却活動を進めましょう。

第6章 媒介契約における「記録の保持」の大切さ

媒介契約は不動産会社との重要な契約であり、契約内容や取引経過を記録に残しておくことが、後々のトラブル防止につながります。媒介契約の締結や解約を行う際には、書類やメールを保存し、必要に応じて配達記録も利用しましょう。ここでは、信頼性のある記録保持の方法について詳しく解説します。

1. 記録の保持が必要な理由

媒介契約では、不動産会社と物件オーナーが協力して売却や賃貸活動を行いますが、万が一トラブルが生じた際に、契約内容ややり取りの証拠がないと解決が難しくなることがあります。

記録を保持する目的

2. 具体的な記録保持の方法

不動産取引では、契約や交渉内容を明確にしておくことが不可欠です。特にメールや配達記録付きの書面など、証拠として残る形でのやり取りが有効です。

記録保持の方法とその利点

これらの方法を併用すると、契約の証拠が確実に残るため、万一の際に備えられます。

3. 契約締結や解約時の留意点

契約の締結や解約時には、注意すべきポイントがあります。契約内容や解約条件を確認した上で、不明点は契約締結前に解決しておくことが重要です。また、解約の通知も必ず証拠を残す形で行いましょう。

契約時・解約時のチェックリスト

解約時には、口頭で伝えるだけではトラブルが発生する可能性があるため、必ず書面やメールで通知するようにしましょう。

まとめ

媒介契約では、記録を保持することが安心して取引を進めるための重要なポイントです。契約や解約時には、必ず証拠として残る形でのやり取りを行い、後々のトラブルを防ぎましょう。このように記録をしっかりと残しておくことで、不動産取引における信頼性が確保され、安心して取引を進められます。

終章 適切な媒介契約で売却を成功させよう

不動産取引において、媒介契約の選択は売却の成否に大きく関わります。ここまで媒介契約について学んだ知識を生かし、適切な契約を選ぶことで、物件の売却をスムーズに進めるためのステップをまとめていきます。

1. 媒介契約の種類に応じた売却戦略

媒介契約は大きく「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあり、各契約にはそれぞれ特長があります。物件オーナーとしてどの契約を選ぶかで、不動産会社の取り組み姿勢や宣伝の範囲が異なるため、自分に合った契約を選ぶことが重要です。

媒介契約の特徴

どの契約を選ぶかは、売却にかけるスピード感や信頼できる不動産会社の見つけやすさなど、状況によって異なります。

2. 信頼できる不動産会社の選び方

媒介契約を結ぶ際に重要なのは「信頼できる不動産会社」を見つけることです。不動産会社の実績や評判、契約内容の説明の丁寧さなどを確認し、安心して任せられるパートナーを選びましょう。

不動産会社を選ぶ際のポイント

例として、実績豊富な不動産会社は、地域ごとの売却相場や市場のトレンドに詳しく、価格設定や宣伝方法も的確に行うことが期待できます。

3. 適切な媒介契約での売却プロセス

媒介契約を結んでから売却までのプロセスにおいても、定期的な報告や販売戦略の相談をしっかり行うことが、売却成功のカギです。不動産会社とのやりとりを通して、売却活動がどう進んでいるかを理解し、必要に応じて調整を依頼しましょう。

売却プロセスの流れ

このように、不動産会社と密に連携することで、状況に応じた柔軟な対応が可能となり、売却の確率が高まります。

まとめ

不動産売却において、媒介契約の選択と信頼できる不動産会社選びは重要な要素です。ここで学んだ知識をもとに、適切な媒介契約を結び、信頼できる不動産会社とともに売却活動を進めることで、スムーズな売却が期待できます。媒介契約は単なる契約ではなく、不動産取引における強力なパートナーシップの土台です。確実に確認して進めることが大切です。

株式会社三成開発

土地家屋調査士行政書士 村上事務所

TwitterInstagram

社名
株式会社三成開発

関連企業
土地家屋調査士行政書士 村上事務所


熊本県土地家屋調査士会登録番号
第1248号

熊本県行政書士会登録番号
第04431128号

一般建設業熊本県知事許可
（般-5）第20080号

住所
〒862-0920
熊本県熊本市東区月出４丁目6-146

電話番号
096-213-7111

ファックス番号
096-213-7112

創業
２００４年６月

保有資格
行政書士
宅地建物取引主任士
土地家屋調査士
ビル経営管理士
不動産コンサルティングマスター
マンション管理業務主任者
賃貸不動産経営管理士
２級土木施工管理技士
測量士

「不動産業務の基礎をしっかり学びたい」「毎日忙しい中でも効率よく知識を身につけたい」そんなあなたのために、不動産業界初心者向けのメルマガをお届けします！ 忙しい日々の中でも「不動産のプロフェッショナル」への一歩を踏み出しませんか？
無料で登録して、あなたのスキルアップを全力でサポートします！
登録はこちらから
メールアドレスを入力してお申込みください。