不動産調査の教科書

市街化区域と市街化調整区域 もっと詳しく知ろう

不動産の調査を進める中で、土地には様々な「ルール」が定められていることに気づくと思います。その中でも特に重要なのが、都市計画法に基づいた「区域区分」の制度です。これは、私たちが住む街をより良く、そして計画的に発展させるための基本的な考え方を示しています。今回は、その中心となる「市街化区域」と「市街化調整区域」について、その成り立ちから具体的な違い、そして不動産取引における意味合いまで、掘り下げて見ていきましょう。

なぜ街を「分ける」必要があるのでしょうか

想像してみてください。もし、街の中に何のルールもなく、誰もが好きな場所に家や工場、お店を自由に建てられたらどうなるでしょうか。おそらく、道が狭くて消防車が入れなくなったり、静かな住宅街の隣に大きな工場ができて騒がしくなったり、田んぼや畑がどんどん減ってしまったりするかもしれません。

こうした無秩序な開発を防ぎ、みんなが安全で快適に暮らせる街をつくるために、「都市計画法」という法律があります。この法律の大きな目的の一つが、「計画的な市街地」をつくることです。そのための具体的な手法として、都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」という二つのエリアに分ける「区域区分」（線引きとも呼ばれます）が行われています。

区域区分の考え方。街の役割分担

区域区分は、簡単に言えば、街の中で「積極的に建物を建てて、にぎやかにしていくエリア」と、「建物をあまり建てずに、自然や農地を守っていくエリア」を分けることです。これにより、都市の無秩序な拡大（スプロール現象といいます）を防ぎ、必要な場所に道路や公園、下水道などのインフラ（生活基盤施設）を効率的に整備することができます。

市街化区域。街の「主役」エリア

市街化区域とは、どのようなエリアなのでしょうか。

定義と目的

都市計画法では、「すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」と定められています。

つまり、既に家やお店がたくさん建ち並んでいるエリアや、これから重点的に街として発展させていこうと考えているエリアが、市街化区域に指定されます。

市街化区域の特徴

開発が進めやすい

原則として、建物を建てたり、土地の用途を変えたりすることが奨励されています。そのため、住宅、店舗、オフィスビルなど、様々な建物の建築が比較的自由に行えます。

インフラ整備が優先される

道路、公園、下水道、学校といった公共施設の整備が優先的に進められます。これにより、住民の生活利便性が高まります。

用途地域が定められている

市街化区域内では、さらに細かく土地の使い方に関するルールである「用途地域」が必ず定められています。例えば、「ここは住宅を建てる地域」「ここは商業施設を建てる地域」といった具合に、エリアごとに建てられる建物の種類や大きさが決められています。（用途地域については、別の機会に詳しくお話しします。）

不動産取引でのポイント

土地の活用がしやすい

建物の建築や再建築が比較的容易なため、土地の資産価値は一般的に高くなる傾向があります。投資対象としても魅力的なエリアと言えるでしょう。

開発の可能性

今後の都市開発計画などを確認することで、将来的な発展性や利便性の向上を予測することも重要です。

規制の確認は必要

「自由に建てられる」といっても、用途地域や建ぺい率・容積率（敷地面積に対する建物の大きさの制限）など、様々な建築に関するルールは存在します。必ず詳細な規制内容を確認する必要があります。

市街化調整区域。街の「自然・農業」エリア

次に、市街化調整区域について見ていきましょう。

定義と目的

都市計画法では、「市街化を抑制すべき区域」と定められています。

その名の通り、ここは原則として新しい建物を建てたり、開発行為を行ったりすることを厳しく制限しているエリアです。目的は、無秩序な市街地の拡大を防ぎ、農地や森林などの自然環境を守ることにあります。

市街化調整区域の特徴

原則、開発・建築が制限される

新たに住宅や店舗などを建てることは、原則としてできません。土地の用途を変更することも厳しく制限されます。

許可があれば建築できる場合も

ただし、例外もあります。例えば、農業を営む人のための住宅や倉庫、地域住民の生活に必要な小規模な店舗、公共施設など、特定の目的や条件を満たす場合には、都道府県知事などの許可を得て建築できることがあります。

自然環境や農地が保全される

開発が抑制されるため、豊かな自然環境や広々とした農地が守られやすいエリアです。

インフラ整備が遅れがち

市街化を抑制するエリアなので、道路や下水道などのインフラ整備は、市街化区域に比べて遅れる傾向があります。

不動産取引でのポイント

建築・開発には許可が必要

土地を購入しても、自由に建物を建てられない可能性が高いです。購入前に、どのような建物なら建築許可が得られる可能性があるのか、あるいは全く建築できないのかを、役所の都市計画担当部署などに確認することが不可欠です。

資産価値の変動

開発が制限されるため、一般的に土地の資産価値は市街化区域に比べて低くなる傾向があります。また、売却時にも買い手が限定される可能性があります。

生活利便性の確認

スーパーや病院、学校などが遠い、公共交通機関が少ないなど、生活する上での利便性が低い場合があります。周辺環境をよく確認する必要があります。

市街化調整区域の土地は、価格が安いという理由だけで安易に購入すると、「家が建てられない」「売却も難しい」といった深刻な問題につながる可能性があります。十分な調査と理解が必要です。

区域区分はどうやって決まるの？

この重要な区域区分は、都道府県知事や政令指定都市の市長などが、地域の状況や将来の見通しなどを考慮し、都市計画として決定します。決定にあたっては、住民の意見を聞く手続き（公聴会の開催や都市計画案の縦覧など）も設けられています。

また、一度決まった区域区分も、社会情勢の変化などに応じて見直されることがあります。

不動産調査における区域区分の確認

物件の調査を行う際には、その土地が「市街化区域」なのか「市街化調整区域」なのか、あるいは区域区分が定められていない「非線引き都市計画区域」なのかを、まず最初に確認することが極めて重要です。

確認方法

都市計画図の閲覧

市区町村の役所（都市計画担当部署）で、都市計画図を閲覧・入手することで確認できます。最近では、多くの自治体がウェブサイト上で都市計画情報を公開しています。

重要事項説明書

不動産取引の際には、宅地建物取引業者が作成する重要事項説明書にも区域区分が記載されています。

境界付近の土地は特に注意

土地が市街化区域と市街化調整区域の境界線付近にある場合、どちらの区域に属するかで規制内容が大きく異なります。また、一つの敷地が両方の区域にまたがっている場合もあります。このようなケースでは、どの部分にどのような規制がかかるのか、より詳細な確認が必要になります。

まとめ。区域区分を理解する

市街化区域と市街化調整区域の制度は、私たちの街の将来像を描き、計画的に発展させていくための基本的なルールです。それぞれの区域の目的と特徴を理解することは、不動産取引を安全かつ適切に進める上で不可欠な知識となります。

物件調査の際には、まずこの区域区分を確認し、それぞれの特性に応じた調査やアドバイスを行うことが、お客様からの信頼につながります。この基礎知識をしっかりと身につけ、日々の業務に活かしていきましょう。

まちづくりと都市計画法。より良い街を創るためのルールと活動

前の章では、都市を計画的に発展させるための基本的な枠組みとして、「市街化区域」と「市街化調整区域」という区域区分について学びました。あの区域区分は、実は「都市計画法」という、私たちの街のあり方を定める大きな法律の一部なのです。今回は、その都市計画法とは具体的にどのような法律なのか、そして、法律のルールだけでなく、地域の人々が主体となって進める「まちづくり」活動との関係性について、さらに詳しく見ていきましょう。

都市計画法。街の「未来設計図」のルールブック

都市計画法は、1968年（昭和43年）に制定された法律で、その目的は「都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もつて国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与すること」とされています。

少し難しく聞こえるかもしれませんが、簡単に言うと、「みんなが暮らしやすいように、街の将来の姿を考え、計画的に整備していくためのルール」を定めた法律です。前章で触れたような無秩序な開発を防ぐだけでなく、道路や公園、下水道などの必要な施設（都市施設といいます）を適切な場所に配置したり、土地の使い方（土地利用）に関するルールを決めたりすることで、機能的で住みやすい都市環境をつくることを目指しています。

都市計画法で決められること

都市計画法に基づいて、具体的に以下のようなことが都市計画として定められます。

都市計画区域の指定

どこまでの範囲を計画的に街づくりしていくエリアとするか、その「範囲」を定めます。

区域区分（線引き）

前の章で学んだ、市街化区域と市街化調整区域の区分けです。街にするエリアと、そうでないエリアを明確にします。

地域地区（用途地域など）

土地の使い方のルールです。「ここは住宅専用」「ここは商業施設OK」「ここは工場も建てられる」といったように、地域ごとに建てられる建物の種類や規模などを細かく定めます。市街化区域内には、原則としてこの用途地域が定められます。

都市施設（道路、公園、下水道など）

街の骨格となる道路や、憩いの場となる公園、衛生的な生活に必要な下水道など、公共的な施設の位置や規模を定めます。

市街地開発事業（土地区画整理事業など）

新しい市街地を整備したり、既存の市街地を再整備したりするための事業計画を定めます。

地区計画など

もっと身近な地区レベルで、その地区の特性に合わせた、よりきめ細かな街づくりのルール（建物のデザインや垣根のルールなど）を定めることができます。

誰が都市計画を決めるの？

都市計画は、その内容や規模に応じて、都道府県知事または市町村長が決定します。例えば、広域的な視点が必要な計画（区域区分や主要な都市施設など）は都道府県知事が、より地域に密着した計画（地区計画など）は市町村長が決定するのが一般的です。決定にあたっては、審議会の議を経たり、住民の意見を反映させるための手続き（公聴会や案の縦覧など）が行われます。

まちづくり。みんなで創る、私たちの街

都市計画法が街の基本的なルール（設計図）を定めるのに対し、「まちづくり」は、そこに住む人々や地域で活動する企業、NPOなどが主体となって、より魅力的で住みやすい地域社会を築いていくための様々な活動を指します。

法律で決められたルールを守ることはもちろん大切ですが、それだけでは画一的で味気ない街になってしまうかもしれません。「もっと公園に花を植えたい」「お祭りを開催して地域を盛り上げたい」「空き家を活用して交流スペースを作りたい」といった、地域ならではのアイデアや住民の想いを形にしていくのが「まちづくり」活動です。

まちづくりの特徴

住民参加が基本

行政だけでなく、地域に住む人々が主役となって進められます。ワークショップを開いて意見交換をしたり、協議会を作って計画を練ったりします。

地域の特性を活かす

歴史的な街並み、豊かな自然、伝統的なお祭りなど、その地域が持つ独自の魅力を活かした取り組みが行われます。

ソフト面も重視

建物を建てたり、道路を作ったりするハード面だけでなく、地域のイベント開催、見守り活動、情報発信といったソフト面の活動も含まれます。

多様な主体との連携

住民だけでなく、NPO、企業、学校、行政など、様々な立場の人々が協力して進められます。

都市計画法とまちづくりの関係。車の両輪のように

「都市計画法」というルールと、「まちづくり」という活動は、対立するものではなく、むしろお互いを補い合い、連携することで、より良い街づくりを実現するための「車の両輪」のような関係にあります。

ルール（都市計画法）と実践（まちづくり）

都市計画法は、街づくりの基本的な方向性や守るべき最低限のルールを示します。まちづくり活動は、その法的な枠組みの中で、地域の具体的なニーズやアイデアを反映させ、計画をより豊かに、そして実現可能なものにしていきます。例えば、地区計画の策定プロセスでは、住民が積極的に意見を出し合い、自分たちの地区のルール作りに参加することが奨励されています。

不動産業務における視点

不動産を取り扱う上で、都市計画法で定められた用途地域や建物の高さ制限などを確認することは基本中の基本です。それに加えて、その地域でどのような「まちづくり」活動が行われているか、住民がどのような街を目指しているかを知ることも、物件の価値や将来性を判断する上で非常に重要になります。

地域の将来性を読み解くヒント

活発なまちづくり活動が行われている地域は、住民の地域への愛着が強く、コミュニティがしっかりしている可能性があります。将来的に住環境が向上したり、地域の魅力が高まったりすることも期待できます。

顧客への付加価値情報

物件情報だけでなく、「この地域では、景観を守るための独自のルール作りが進んでいますよ」「駅前の再開発に合わせて、住民参加のワークショップが開かれています」といった、まちづくりに関する情報を提供できれば、顧客の意思決定に役立ち、信頼を得ることにもつながります。

都市計画情報の調べ方

物件調査の際には、前章の区域区分に加え、以下のような都市計画情報も確認することが重要です。

用途地域

どのような種類の建物が建てられる地域か。

建ぺい率・容積率

敷地に対してどれくらいの大きさの建物が建てられるか。

高さ制限

建物の高さに関する制限はあるか。

防火地域・準防火地域

火災に備えた建築上の制限がある地域か。

地区計画

地域独自の詳細なルールが定められていないか。

都市計画道路

将来、道路が計画されている区域にかかっていないか。

これらの情報は、主に市区町村の役所の都市計画担当部署で確認できます。都市計画図や関連資料の閲覧、窓口での相談が可能です。多くの自治体では、ウェブサイト上でも都市計画情報を公開しているので、事前に確認しておくと良いでしょう。

まとめ。計画と活動でつくる良い街

都市計画法は、無秩序な開発を防ぎ、計画的に街の骨格を作るための重要なルールブックです。そして、まちづくりは、そのルールの上で、住民や地域の様々な人々が知恵と力を合わせ、自分たちの街をより良くしていくための実践活動です。この二つがうまく連携することで、安全で快適、そして魅力あふれる街が実現します。

不動産のプロフェッショナルとして、法的な規制を理解することはもちろん、その地域がどのような未来を目指し、どのような活動が行われているのかという「まちづくり」の視点を持つことが、より深い物件理解と顧客満足につながります。

建築基準法を知ろう。安全な家づくりの基礎と「道路」の重要ルール

これまでの章で、都市計画法に基づいた街全体のルール、例えば「市街化区域」や「市街化調整区域」といったエリア分け（ゾーニング）や、地域ごとの「まちづくり」について学んできました。街全体の設計図が決まった上で、次に重要になるのが、個々の建物を建てる際の具体的なルールです。そのルールブックの役割を果たしているのが「建築基準法」です。

この法律は、私たちが安全で快適に建物を利用できるように、最低限守らなければならない基準を定めています。特に不動産取引においては、土地に建物を建てられるかどうかを左右する重要なルールが含まれており、その中でも「道路」との関係は非常に重要です。今回は、建築基準法の基本的な考え方と、特に重要な「接道義務」や「みなし道路」について詳しく見ていきましょう。

建築基準法とは。安全・安心な建物の「最低基準」

建築基準法は、1950年（昭和25年）に制定された法律で、その第一条には「国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資すること」が目的として掲げられています。

つまり、地震や火事などの災害から人命や財産を守るための建物の強度や防火性能、そして、人々が健康で快適に過ごせるための採光や換気など、建物に関する様々な「最低限の基準（ミニマムスタンダード）」を定めている法律なのです。

建築基準法で定められていること

建築基準法のルールは、大きく二つの種類に分けられます。

単体規定

建物そのものの安全性や機能に関するルールです。日本全国どこで建物を建てる場合でも、原則として守らなければなりません。

例。構造耐力（地震や風に耐える強さ）、防火・耐火性能、避難経路の確保、採光・換気、衛生設備など

集団規定

建物とその周辺環境との関係を調整するためのルールです。都市計画法で定められた用途地域などと連携して、地域ごとに異なるルールが適用されます。

例。用途地域内の建築制限（建てられる建物の種類）、建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）、容積率（敷地面積に対する延べ床面積の割合）、高さ制限、日影規制、そして今回詳しく見る「接道義務」など

不動産取引、特に土地を購入して家を建てる場合などは、この両方の規定をしっかりと確認する必要があります。

なぜ「道路」が重要なのか。「接道義務」の考え方

建築基準法の中でも、特に土地の利用価値に直結するのが「接道義務」に関するルールです。なぜ、建物が建つ敷地は道路に接していなければならないのでしょうか。

安全と利便性の確保が目的

その理由は、主に以下の二点です。

災害時の安全確保

もし火災が発生した場合、消防車がスムーズに敷地の近くまで来て消火活動を行えなければなりません。また、急病人や怪我人が出た場合に救急車が到着できるように、あるいは地震などの災害時に人々が安全に避難できるように、建物には必ずアクセス可能な道路が必要なのです。

日常生活の利便性

人々が建物に出入りしたり、荷物を運んだりするためにも、道路へのアクセスは不可欠です。

このように、建物の安全性や利便性を確保するために、「建物を建てる敷地は、きちんと道路に接していなければならない」という基本的な考え方があるのです。

接道義務の具体的なルール

建築基準法では、原則として「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない」と定められています。これを「接道義務」といいます。

ここでいう「道路」とは、単に人や車が通れる道というだけではなく、建築基準法で定められた特定の条件を満たすものを指します。原則として、その幅（幅員）が4メートル以上あることが求められます。

接道義務を果たせない土地はどうなるの？

原則、建築不可。「再建築不可」のリスク

もし、土地が幅4メートル以上の建築基準法上の道路に2メートル以上接していない場合、原則としてその土地に建物を新しく建てたり、建て替えたり（再建築）することはできません。既存の建物を取り壊して更地にしてしまうと、二度と家を建てられない「再建築不可」の土地になってしまう可能性があるのです。これは、土地の資産価値に大きく影響します。

土地を購入する際には、この接道義務を満たしているかどうかを必ず確認することが、トラブルを避けるための第一歩です。

例外はあるの？

ただし、接道義務には例外規定もあります。例えば、敷地の周りに広い空地があるなど、避難や通行に支障がないと特定行政庁（建築に関する許可や認可を行う都道府県や市町村）が認めた場合などには、許可を得て建築できるケースもあります。しかし、これはあくまで例外的な扱いです。

昔からの細い道はどうなる？「みなし道路（2項道路）」のルール

「原則、幅4メートル以上の道路に接していないとダメ」と言われると、「うちの前の道はもっと狭いけど、昔から家が建っているよ？」と思う方もいるかもしれません。そのような、建築基準法ができた1950年より前から存在し、建物が建ち並んでいた幅4メートル未満の道については、特別なルールが設けられています。それが「みなし道路（2項道路）」です。

みなし道路（2項道路）とは

建築基準法第42条第2項に定められていることから、「2項道路」とも呼ばれます。これは、特定行政庁が指定した幅4メートル未満の道で、建築基準法上の道路として「みなす」扱いです。この道に2メートル以上接していれば、接道義務を満たしていると判断され、建物の建築が可能になります。

これは、昔からの街並みをすぐに違法状態としないための、いわば救済措置のようなものです。

セットバック（敷地後退）が必要

ただし、みなし道路に接する土地に建物を建てる際には、「セットバック（敷地後退）」という義務が生じます。これは、将来的に道路の幅を4メートル確保できるように、道路の中心線から2メートルのラインまで、敷地を後退させる（自分の土地の一部を道路として提供する）というルールです。

セットバックのルール

原則。道路の中心線から水平距離で2メートル後退した線が道路境界線とみなされます。

片側が崖や川などの場合。崖や川側の道路境界線から水平距離で4メートル後退した線が道路境界線とみなされます。

セットバックした部分は、道路とみなされるため、自分の敷地面積には算入できません。また、その部分には建物はもちろん、門や塀なども建築することはできません。

不動産調査における道路調査のポイント

物件調査において、道路に関する調査は非常に重要です。以下の点を順序立てて確認しましょう。

調査ステップ

ステップ1。敷地に接する道路を特定する

公図（法務局で取得できる地図）や住宅地図、そして現地確認によって、調査対象の敷地がどの道に接しているかを正確に把握します。

ステップ2。その道路が建築基準法上の道路か確認する

接している道が、建築基準法第42条で定義される道路に該当するかどうかを、役所の建築指導課（またはそれに類する部署）や道路管理課で確認します。「道路種別」を確認するとも言います。

確認する主な道路種別（法42条）

1項1号道路。道路法による道路（国道、県道、市道など。通常4m以上）

1項2号道路。都市計画法などによる道路（開発許可などで造られた道路）

1項3号道路。基準時（1950年）以前から存在する道（いわゆる既存道路）

1項5号道路。特定行政庁から位置の指定を受けた私道（位置指定道路）

2項道路。上記のみなし道路

ステップ3。道路の幅員を確認する

道路の実際の幅が何メートルあるかを確認します。現地での計測や、役所にある道路台帳などで確認できます。4メートル未満の場合は、2項道路の可能性を疑います。

ステップ4。接道長さ（間口）を確認する

敷地が道路に接している部分の長さ（間口）が、2メートル以上あるかを確認します。

ステップ5。セットバックの要否と範囲を確認する

2項道路の場合、セットバックが必要になります。中心線からの後退か、一方後退か、どのくらいの面積を後退する必要があるかを確認します。

ステップ6。私道の場合は追加確認

接している道路が私道の場合、所有関係や、通行・掘削に関する承諾（将来、水道管工事などを行う際に必要になることがあります）の有無なども確認しておくと、より安心です。

これらの調査は、役所の担当部署への確認が不可欠です。図面だけでなく、必ず窓口で詳細を確認するようにしましょう。

まとめ。道路を知れば、土地の価値が見える

建築基準法は、安全で快適な建物を確保するための基本ルールです。中でも「接道義務」は、土地に建物を建てられるかどうかを決定づける極めて重要な規定です。幅4メートル以上の建築基準法上の道路に2メートル以上接していることが原則ですが、「みなし道路（2項道路）」のように、セットバックを条件に建築が可能になるケースもあります。

不動産取引において、道路に関する調査を怠ると、「買った土地に家が建てられない」といった致命的なトラブルにつながりかねません。建築基準法、特に道路に関するルールを正しく理解し、物件調査の際にしっかりと確認することが、お客様の信頼を得て、安全な取引を実現するために不可欠です。

農地法の基本。食料を守るルールと「農地転用」の注意点

これまで、都市計画法による街づくりの大きな枠組みや、建築基準法による個々の建物のルールについて学んできました。土地や建物には様々な法律が関わっていますが、今回は土地の中でも特に重要な「農地」に関する法律、「農地法」について掘り下げていきます。

一見すると、不動産取引とは少し縁遠い法律のように感じるかもしれませんが、実は「農地」を売買したり、農地を宅地など他の用途に変えたりする際には、この農地法のルールが大きく関わってきます。知らずに取引を進めると、後で大きなトラブルになる可能性もある重要な法律です。日本の食料供給の基盤を守るという大切な役割も担っている農地法について、その基本的な考え方と、特に不動産業務で注意すべき「農地転用」のルールを中心に見ていきましょう。

農地法とは。なぜ「農地」を守る必要があるの？

農地法は、その第一条で「耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図り、もつて国民に対する食料の安定供給の確保に資すること」を目的として掲げています。

つまり、農地を大切にし、農業を営む人が安心して耕作できるようにすることで、私たちの食料を安定的に確保しよう、という考えに基づいた法律なのです。

日本は国土が狭く、農地として利用できる土地は限られています。もし、誰もが自由に農地を潰して家を建てたり、工場を建てたりできるとしたら、食料を作る場所がどんどん減ってしまい、食料自給率が低下してしまいます。また、農地は食料生産だけでなく、雨水を一時的に貯めて洪水を防いだり、緑豊かな景観を保ったりする大切な役割（多面的機能といいます）も担っています。

このような理由から、農地は国民全体の財産として守るべきである、という考えのもと、農地の売買や用途変更（転用）に一定の制限を設けているのが農地法なのです。

そもそも「農地」ってどんな土地？

では、農地法でいう「農地」とは、具体的にどのような土地を指すのでしょうか。

農地法では、「耕作の目的に供される土地」と定義されています。

ポイントは、「耕作の目的」という部分です。登記簿上の地目が「田」や「畑」であっても、長年放置されていて作物が育てられないような状態（山林化しているなど）であれば、農地と判断されない場合があります。逆に、地目が「山林」や「雑種地」であっても、実際に畑として作物が育てられていれば、農地として扱われます。つまり、「今、実際にどのように使われているか（現況）」が重視されるのです（現況主義）。

また、直接作物を育てていなくても、農業経営に必要な通路や農機具置き場として利用されている土地、さらには家畜を放牧するための「採草放牧地」も、農地法の規制対象に含まれる場合がありますので注意が必要です。

農地法の規制。二つの大きな柱「権利移動」と「転用」

農地法による規制は、大きく分けて二つの柱があります。一つは農地の「権利移動」に関する制限、もう一つは農地の「転用」に関する制限です。

農地の権利移動の制限（農地法 第3条）

これは、農地を農地のまま、売買したり、贈与したり、貸し借りしたりする場合のルールです。農地を効率的に利用できる人に耕作を任せたいという考えから、たとえ農地のままで使う場合でも、原則として農業委員会（または都道府県知事）の許可が必要になります。許可を得ずに契約しても、その効力は生じません。

農地転用の制限（農地法 第4条、第5条）。不動産取引の最重要ポイント

こちらが、不動産取引において特に重要となるルールです。「転用」とは、農地を農地以外のもの、例えば宅地、駐車場、工場用地、資材置場、山林などに変えることを指します。農地を守るという農地法の目的から、この転用には厳しい制限が設けられています。

転用のパターンによって、根拠となる条文と手続きが異なります。

農地法 第4条許可。自分の農地を自分で転用する場合

農地の所有者自身が、自分の農地を宅地や駐車場など、農地以外の用途に変える場合に適用されます。例えば、農家の方が自分の畑の一部に自宅を建てるようなケースです。原則として、都道府県知事（または指定市町村の長）の許可が必要です。

農地法 第5条許可。農地を買ったり借りたりして転用する場合

農地をこれから取得（購入、賃借など）する人が、その土地を農地以外の用途に変える場合に適用されます。不動産会社が農地を買って宅地開発をする場合や、個人が農地を買って家を建てる場合などがこれにあたります。こちらも原則として、都道府県知事（または指定市町村の長）の許可が必要です。

第4条、第5条いずれの場合も、許可を受けずに無断で農地を転用することは法律違反です。工事の中止や元の農地に戻すこと（原状回復）を命じられたり、罰金が科されたりすることもあります。

どこにある農地かで手続きが変わる？区域区分との関係

農地転用の手続きは、その農地がどの「区域」にあるかによって大きく異なります。ここで、第1章で学んだ「市街化区域」と「市街化調整区域」の知識が重要になってきます。

市街化区域内の農地の場合

市街化区域は、もともと街を積極的に作っていくエリアです。そのため、この区域内にある農地を転用する場合は、比較的簡単な手続きで済みます。都道府県知事などの「許可」は不要で、事前にその地域の農業委員会に「届出」をするだけで良いとされています。

ただし、届出が不要ということではなく、あくまで「許可」が不要になるだけです。届出を怠ると罰則の対象になる可能性があります。

市街化調整区域内の農地の場合

市街化調整区域は、市街化を抑制し、農地や自然環境を守るためのエリアです。したがって、この区域内の農地を転用することは原則として認められにくく、転用するには都道府県知事などの厳格な「許可」が必要となります。許可の基準も市街化区域に比べて厳しくなっています。

その他の区域の農地の場合

都市計画区域の中でも市街化区域と市街化調整区域の区分がない「非線引き都市計画区域」や、そもそも都市計画区域に指定されていない「都市計画区域外」にある農地についても、転用する場合は原則として都道府県知事などの「許可」が必要です。

どんな場合に転用が許可されるの？許可基準の考え方

市街化調整区域など、許可が必要なエリアで農地転用を申請した場合、どのような基準で審査されるのでしょうか。大きく分けて「立地基準」と「一般基準」があります。

立地基準（農地区分）。農地の場所と質で判断

まず、転用しようとする農地が、その場所や質によっていくつかの種類（農地区分）に分類され、原則として転用が認められるかどうかが判断されます。転用が難しい順に並べると、以下のようになります。

農用地区域内農地（通称。青地）

「農業振興地域の整備に関する法律」に基づき、市町村が定めた農業振興地域整備計画において「農用地区域」とされた区域内の農地です。長期にわたり農業上の利用を確保すべき土地として、厳重に保護されています。原則として農地転用は許可されません。転用するには、まず農用地区域から除外する「農振除外」という手続きが必要ですが、その要件は非常に厳しく、認められるケースは限定的です。

甲種農地

市街化調整区域内にある特に良好な営農条件（高性能な農業機械での営農が可能など）を備えた農地です。原則として転用は許可されません。

第1種農地

良好な営農条件（おおむね10ヘクタール以上の集団農地など）を備えた農地です。これも原則として転用は許可されません。

第2種農地

将来、市街地として発展する可能性のある農地（鉄道の駅が近いなど）や、小集団で生産性の低い農地です。周辺の他の土地では転用目的を達成できないと認められる場合などに限り、転用が許可される可能性があります。

第3種農地

市街地の区域内または市街地に隣接した区域にある農地です。原則として転用が許可されます。

このように、農地がどの区分に該当するかによって、転用のハードルは大きく異なります。特に「青地」や「甲種」「第1種」農地の転用は非常に難しいと理解しておく必要があります。

一般基準。事業の確実性や周辺への影響で判断

立地基準を満たした場合でも、さらに以下の一般基準に照らして審査されます。

事業の確実性

転用して行う事業に必要な資力や信用があると認められること。転用が計画通りに行われることが確実であること。

周辺農地への影響

転用によって、周辺の農地の営農条件（日照、通風、排水など）に支障を与えないこと。

一時転用の場合

一時的な利用（工事用仮設道路など）のために転用する場合は、事業終了後にその土地が確実に農地として利用できる状態に戻されること。

不動産調査での農地法チェックリスト

農地を含む可能性のある土地を調査する際には、以下の点を必ず確認しましょう。

農地に関する調査は、関係する部署が多岐にわたることがあります。まずは地域の農業委員会に相談し、必要な手続きや確認すべき部署についてアドバイスを求めるのが良いでしょう。

まとめ。農地取引・転用は慎重な調査と手続きを

農地法は、日本の食料基盤と国土を守るための重要な法律であり、農地の権利移動や転用に対して厳格なルールを定めています。特に農地を宅地など他の用途に変える「転用」には、原則として許可（または市街化区域内では届出）が必要です。

不動産取引において農地が関わる場合、農地法の規制を正確に理解し、必要な手続き（届出や許可申請）が可能かどうかを事前にしっかりと調査することが極めて重要です。「安いから」「見た目が畑じゃないから」といった安易な判断は禁物です。農業委員会などの関係機関と連携し、慎重に調査・手続きを進めるようにしましょう。

開発許可の基礎。土地を「開発」する際の重要なルール

これまでの章で、街全体の計画を定める都市計画法、個々の建物のルールである建築基準法、そして特別な土地である農地に関する法律、農地法について学んできました。これらの法律は、土地や建物の利用に様々な制限を設けていますが、今回は特に土地の形状を変えたり、宅地として造成したりする「開発」行為に焦点を当て、都市計画法に定められた「開発許可制度」について詳しく解説します。

例えば、前章で学んだ農地を宅地に転用する場合、農地法の許可（または届出）が必要ですが、その造成規模によっては、さらにこの「開発許可」も必要になるケースがあります。一見複雑に思えるかもしれませんが、計画的な街づくりを進める上で非常に重要な制度です。どのような場合に開発許可が必要になるのか、その基本的な考え方と手続きの流れを理解していきましょう。

開発許可制度とは。なぜ「開発」に許可が必要なの？

開発許可制度は、都市計画法に基づいて、一定規模以上の「開発行為」を行う場合に、事前に都道府県知事（または政令指定都市等の長）の許可を受けなければならないとする制度です。

なぜこのような許可制度が必要なのでしょうか。それは、無計画な開発、特に宅地造成などが行われると、様々な問題が発生する可能性があるからです。

無秩序な市街化の防止

建物を建てるための土地（宅地）が、計画なくバラバラに作られてしまうと、道路や公園、下水道といった必要なインフラが整備されず、住みにくい市街地（スプロール）が形成されてしまいます。

良好な市街地水準の確保

新しく作られる宅地には、安全で快適な生活を送るために、一定の基準を満たした道路や公園、排水施設などが必要です。開発許可制度は、こうした公共施設の整備を開発者に義務付ける役割も担っています。

災害の防止

山の斜面を切り開く造成工事などでは、がけ崩れや洪水の危険性が高まることがあります。開発許可の際には、こうした災害を防ぐための対策が十分に講じられているかもチェックされます。

つまり、開発許可制度は、個々の開発行為を事前にチェックし、計画的な街づくりを誘導することで、安全で質の高い都市環境を確保するための重要な仕組みなのです。

許可が必要な「開発行為」って何？

では、どのような行為が「開発行為」として許可の対象になるのでしょうか。都市計画法では、開発行為を「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更」と定義しています。

少し分かりにくいので、具体的に見ていきましょう。「土地の区画形質の変更」とは、以下のいずれか、または複数を伴う行為を指します。

区画の変更

土地を道路や水路などで区切ることです。例えば、大きな一筆の土地を複数の宅地に分割する場合などが該当します。

形の変更

土地の物理的な形状を変えることです。切土（地面を削る）や盛土（土を盛る）といった造成工事が典型例です。例えば、傾斜地を平らにして宅地にする場合などが該当します。

質の変更

土地の利用目的（性質）を変えることです。例えば、農地や山林、雑種地などを、建物を建てるための宅地に変える場合などが該当します。前章で学んだ農地転用も、宅地にする場合はこの「質の変更」に該当する可能性があります。

重要なのは、「主として建築物の建築又は特定工作物（コンクリートプラントなど、周辺環境への影響が大きい工作物）の建設の用に供する目的」で行われるかどうか、という点です。例えば、単に土地を分割して売却するだけで、そこに建物を建てる目的がない場合は、通常、開発行為にはあたりません。また、農地の区画整理のように、農業経営の改善を目的とする区画形質の変更も、開発行為とはみなされません。

どこで、どれくらいの規模の開発に許可が必要？

開発行為に該当する場合でも、常に許可が必要というわけではありません。開発許可が必要になるかどうかは、その開発が行われる「場所（区域）」と、その「規模（面積）」によって異なります。

上記の面積はあくまで原則であり、都道府県や市の条例によって、より小さい面積から許可が必要とされている場合があります（特に市街化区域）。必ず、開発予定地の自治体の開発指導担当部署に確認が必要です。

許可が不要な場合もある？

上記に該当する場合でも、例外的に開発許可が不要となるケースがあります。例えば、以下のような場合です。

農林漁業用の建物（畜舎、温室など）や、それに付随する建物のための開発行為（市街化調整区域を除く）

駅舎や図書館、公民館、変電所など、公益上必要な建築物のための開発行為

都市計画事業（土地区画整理事業など）として行われる開発行為

通常の管理行為、軽易な行為（仮設建築物の建築など）

ただし、これらの例外に該当するかどうかの判断は専門的な知識を要する場合もあるため、自己判断せずに行政に確認することが賢明です。

開発許可の基準。何をクリアすれば許可されるの？

開発許可を申請した場合、行政はどのような基準で審査を行うのでしょうか。主な基準として「技術基準」と「立地基準」があります。

技術基準（都市計画法 第33条）。良好な市街地の水準を保つための基準

これは、開発区域の面積や予定される建物の用途などに応じて、安全で衛生的な市街地を形成するために必要な技術的な水準を定めたものです。全国的に適用される基準です。

主な審査項目

道路。敷地が十分な幅員の道路に接続しているか、開発区域内に必要な道路が計画されているか。

公園・緑地・広場。一定規模以上の開発の場合、必要な面積の公園などが確保されているか。

排水施設。雨水や汚水を適切に排出できる排水設備が計画されているか。

給水施設。水道水の供給が確保されているか。

防災措置。がけ崩れや地盤沈下などの危険がないように、擁壁の設置などの安全措置が講じられているか。

樹木の保存・表土の保全。開発によって環境が悪化しないような配慮がされているか。

交通への影響。開発によって周辺の交通に著しい支障が生じないか。

立地基準（都市計画法 第34条）。市街化調整区域だけの特別な基準

市街化調整区域は、原則として開発を抑制するエリアです。そのため、上記の技術基準に加えて、さらに厳しい「立地」に関する基準が設けられています。ここに挙げられているもの以外は、原則として開発許可は得られません。

許可が得られる可能性のある主な開発行為（第34条各号の例）

周辺居住者の日常生活に必要な店舗、事業場など（日用品販売店、理髪店など）

農林漁業の利便増進に必要な店舗、工場、休憩所など（農産物直売所、農機具修理工場など）

市街化調整区域内の資源（鉱物、観光資源など）の有効利用上必要なもの

温度、湿度、空気等について特別の条件を必要とする事業のためのもの（精密機械工場など）

農林漁業用施設、または農林漁業者の居住用建築物

既存の権利（開発許可などを受けずに建てられた適法な建物）の建て替え（従前と同程度のもの）

その他、都道府県等が条例で定めるもの（既存集落内での自己用住宅の建築を認める場合など）

市街化調整区域での開発許可は、これらの基準に合致するかどうか、極めて厳格に審査されます。安易に開発できると考えず、事前に専門家や行政に相談することが不可欠です。

不動産調査での開発許可チェックリスト

土地の売買や仲介を行う際には、開発許可に関する以下の点を意識して調査しましょう。

まとめ。開発許可は計画的な街づくりの要

開発許可制度は、無秩序な開発を防ぎ、道路や公園などの公共施設が整った良好な市街地を形成するために、都市計画法に定められた重要な手続きです。一定規模以上の開発行為（土地の区画形質の変更）を行う際には、原則として都道府県知事等の許可が必要となります。

不動産取引、特に土地の造成や大規模な建築計画が関わる場合には、この開発許可制度の理解が不可欠です。許可が必要かどうか、許可が得られる見込みがあるかなどを事前にしっかりと調査・確認することが、後のトラブルを防ぎ、円滑な事業推進につながります。

法務局での不動産調査。権利関係を読み解く重要ステップ

これまでの章では、都市計画法による街のルール、建築基準法による建物のルール、農地法による農地のルール、そして開発許可制度など、土地や建物の利用に関する様々な「公法上の規制」について学んできました。これらの規制は、安全で計画的な街づくりや土地利用のために非常に重要です。

しかし、不動産取引を安全に進めるためには、もう一つ、絶対に欠かせない調査があります。それは、「その土地や建物は、法的に誰のものなのか？」「借金の担保になっていないか？」「他の人の権利によって利用が制限されていないか？」といった、「私法上の権利関係」を確認することです。この、不動産の権利に関する公式な情報を記録し、公開している場所が「法務局」です。今回は、不動産調査の要とも言える法務局での調査について、その重要性や具体的な調査内容を詳しく見ていきましょう。

法務局ってどんなところ？「登記」が取引の安全を守る

法務局は、国が管理する行政機関で、様々な業務を行っていますが、不動産取引において最も重要な役割は「不動産登記」に関する事務を取り扱っている点です。

「不動産登記」とは、土地や建物といった不動産について、どこに、どのようなものがあり（物理的な状況）、誰が所有していて（所有権）、どのような権利（抵当権など）が設定されているか、といった情報を、国の公的な帳簿（登記記録、昔は登記簿と呼ばれていました）に記録し、一般に公開する制度です。

なぜこのような制度が必要なのでしょうか。不動産は非常に高価な財産であり、その権利関係が曖昧だと、誰が本当の所有者かわからなくなったり、同じ不動産が複数の人に売られてしまったりと、大きなトラブルが発生しかねません。そこで、国が不動産の権利関係を公式に記録し、誰でもその情報を確認できるようにすることで（公示）、取引の安全と円滑化を図っているのです。

登記の「対抗力」。早い者勝ちのルール

日本の不動産登記制度で特に重要なのが「対抗力」という考え方です。これは、不動産の所有権などを取得しても、その権利を登記しておかなければ、後からその不動産について権利を取得した第三者（例えば、同じ不動産を別の人から買った人など）に対して、「この不動産は私のものだ！」と主張することができない、というルールです。

つまり、不動産の権利変動は「早い者勝ち」で登記をした方が保護される、ということです。だからこそ、不動産を購入したら速やかに所有権移転登記を行うことが重要であり、また、取引前には必ず登記記録を確認して現在の権利状態を把握する必要があるのです。

法務局調査で何がわかる？主な書類と読み解き方

法務局では、不動産に関する様々な情報を取得できます。不動産調査で特に重要となるのは以下の書類です。

登記事項証明書（登記簿謄本）

これが不動産の権利関係を知るための最も基本となる書類です。「全部事項証明書」を取得すれば、過去から現在までの全ての登記情報が記載されています。大きく分けて以下の３つの部分から構成されています。

表題部

不動産の物理的な状況が記録されています。

土地の場合。所在、地番、地目（宅地、畑、山林など）、地積（面積）

建物の場合。所在、家屋番号、種類（居宅、店舗など）、構造（木造、鉄骨造など）、床面積

チェックポイント。登記されている地積や床面積が、実際の状況と大きく異なっていないか。地目が「畑」や「田」であれば、農地法の規制を意識する必要があります。

権利部（甲区）

「所有権」に関する事項が記録されています。

記録内容。現在の所有者は誰か。いつ、どのような原因（売買、相続など）で所有権を取得したか。過去の所有者の履歴。差押えや仮登記など、所有権を制限する登記がないか。

チェックポイント。売主とされる人が本当に現在の所有者か。差押えなど、取引の障害となる登記がないか。

権利部（乙区）

「所有権以外の権利」に関する事項が記録されています。

記録内容。抵当権（住宅ローンなどの担保）、根抵当権、地役権（他人の土地を通行する権利など）、賃借権などが記録されます。

チェックポイント。抵当権が設定されている場合、取引完了時に抹消されるか。地役権など、土地の利用を制限する権利が設定されていないか。

公図（地図又は地図に準ずる図面）

土地の区画（筆界）と地番を示した図面です。

わかること。土地の大まかな形状、隣接する土地との位置関係、道路との接続状況（接道義務の確認）。

注意点。古い公図などは精度が低く、実際の形状や面積と異なる場合があります。あくまで土地の位置関係や接道状況の概略を把握するための図面と捉え、正確な境界は地積測量図や現地で確認する必要があります。法務局によっては精度の高い「地図」（14条地図）が備え付けられている場合もあります。

地積測量図

一筆の土地の面積（地積）を測量した結果を示す図面です。分筆登記や地積更正登記などが行われた際に作成・提出されます。

わかること。土地の正確な面積、境界点の座標値、境界標の種類、隣接地の地番など。

注意点。全ての土地に地積測量図があるわけではありません。特に古い土地などには存在しないことが多いです。境界を確定する上で非常に重要な資料となります。

建物図面・各階平面図

建物の登記（表示登記、変更登記など）の際に提出される図面です。

わかること。建物が敷地内のどの位置にあるか（建物図面）。建物の各階の形状と床面積（各階平面図）。

注意点。全ての建物に存在するわけではありません。増築や改築が行われた場合に、登記上の図面と現況が一致しているかを確認する際に役立ちます。未登記の増築部分がないかなどをチェックします。

法務局調査のステップと注意点

法務局調査をスムーズに進めるためには、以下のステップで進めましょう。

ステップ1。事前準備。地番・家屋番号を特定する

調査したい不動産の「地番」（土地の場合）や「家屋番号」（建物の場合）を正確に把握することがスタートです。普段使っている「住所」（住居表示）とは異なる場合が多いので注意が必要です。権利証（登記識別情報通知）、固定資産税の納税通知書、売買契約書案などで確認できます。不明な場合は、法務局や市区町村役場で確認する方法もあります。

ステップ2。必要書類の取得

地番・家屋番号がわかったら、法務局の窓口、郵送、またはインターネット（登記情報提供サービスやオンライン申請）を利用して、登記事項証明書や各種図面を取得します。登記情報提供サービスは、証明書としての効力はありませんが、インターネット上で登記情報を確認できる便利なサービスです。

ステップ3。書類の内容を読み解く

取得した書類の内容を丁寧に確認します。

登記事項証明書。所有者は誰か？怪しい権利（差押え、仮登記など）はないか？抵当権は残っていないか？利用を制限する権利（地役権など）はないか？

公図。隣接地との関係は？道路にちゃんと接しているか？

地積測量図。境界は明確か？現地の状況と合っているか？

建物図面。建物の配置は現況と合っているか？登記されていない増築部分はないか？

ステップ4。現地調査との照合

法務局で得た情報（図面など）と、実際の現地の状況が一致しているかを確認することは非常に重要です。図面上は道路に接していても、現地では通路が塞がれている、境界標が見当たらない、登記されていない建物がある、といったケースも考えられます。必ず現地を確認し、食い違いがないかをチェックしましょう。

調査を怠るリスク

法務局調査を怠ったり、内容をよく確認しなかったりすると、以下のようなリスクがあります。

買主が所有権を取得できないリスク。売主とされる人が本当の所有者でなかった場合など。

担保権が実行されるリスク。抹消されるはずの抵当権が残っていて、後日競売にかけられてしまう。

土地を自由に利用できないリスク。地役権などが設定されていて、通路として利用されたり、建物の建築が制限されたりする。

境界トラブル。隣接地との境界が不明確で、後日トラブルになる。

再建築不可のリスク。公図上、道路に接していないことが判明する。

まとめ。法務局調査は安全な取引の羅針盤

法務局での登記記録調査は、不動産の権利関係や物理的な状況を把握し、安全な取引を行うための基本中の基本です。登記事項証明書や公図、各種図面から得られる情報を正確に読み解き、現地調査と併せて確認することで、様々なリスクを未然に防ぐことができます。

不動産調査において、法務局は情報の宝庫です。ここで得られる情報を正確に読み解くスキルは、不動産のプロフェッショナルとして必須の能力と言えるでしょう。しっかりと調査を行い、自信を持って取引に臨めるようにしましょう。

不動産取引の土台。民法の基礎知識（契約・所有権・取引安全）

前章では、法務局での調査を通じて、不動産の「権利関係」、つまり誰が所有者で、どのような担保が付いているかなどを確認することの重要性を学びました。登記記録に記載されている所有権や抵当権といった「権利」や、不動産を売買する際の「契約」。これらの基本的なルールを定めているのが、私たちの生活に最も身近な法律の一つである「民法」です。

不動産取引は、高額な資産が動く重要な法律行為です。そのため、その土台となる民法の基本的な考え方を理解しておくことは、トラブルを未然に防ぎ、お客様に適切なアドバイスをする上で不可欠です。今回は、不動産業務に携わる上で最低限知っておきたい民法の基礎知識、特に「契約」と「物に対する権利（物権）」、そして「取引の安全」に関する考え方について、分かりやすく解説していきます。

民法とは。私たちの暮らしと取引の基本ルールブック

民法は、私たち個人や会社といった「私人」の間における、財産（物やお金、権利など）や家族に関する基本的な関係を規律する法律です。物を買ったり、お金を借りたり、会社で働いたり、結婚したり、親から財産を相続したり。私たちの日常生活や経済活動のほとんど全ての場面で、民法のルールが関わっています。

なぜこのような包括的なルールが必要なのでしょうか。それは、私たちが社会の中で自由に活動するためには、お互いの権利を尊重し、約束（契約）を守り、もしトラブルが起きた場合には公平に解決するための共通の土台が必要だからです。民法は、そのための最も基本的なルールを提供し、社会の秩序を維持する役割を担っています。

不動産取引に関わる民法の重要原則

民法には多くのルールがありますが、不動産取引を理解する上で特に重要な基本原則がいくつかあります。ここでは３つの原則を見ていきましょう。

契約自由の原則。「誰と、何を、どう決めるか」は基本的に自由

これは、「私的自治の原則」とも呼ばれ、個人は自分の意思に基づいて自由に法律関係を結ぶことができる、という考え方です。具体的には、

誰と契約するか自由

どのような内容の契約を結ぶか自由

どのような方式（口約束か、契約書を作るかなど）で契約を結ぶか自由

という３つの自由を意味します。

不動産売買で言えば、買主はどの物件を誰から買うか、売主は誰にいくらで売るか、そして代金の支払い方法や引渡しの時期などを、当事者が話し合って自由に決めることができるのが原則です。価格交渉ができるのも、この原則があるからです。

ただし、自由にも限界がある

もちろん、この自由は無制限ではありません。例えば、

公序良俗違反。社会の一般的な秩序や道徳に反する内容の契約（例：犯罪を目的とする契約）は無効です（民法 第90条）。

強行法規違反。法律の中には、当事者の合意よりも優先される「強行法規」があります。例えば、借主保護のために定められた借地借家法の規定に反する不利な特約は、たとえ合意があっても無効になることがあります。

意思表示の瑕疵。詐欺や強迫によって結ばれた契約は、取り消すことができます（民法 第96条）。

所有権絶対の原則。「自分の物は自分で自由に」が基本

物の持ち主（所有者）は、その物を全面的に支配し、自由に使用したり、他人に貸して収益を上げたり、売却したり処分したりできる、という原則です。不動産（土地・建物）も「物」ですから、その所有者は原則として自由に利用・処分できます。

自分の土地にどんなデザインの家を建てるか、その土地を駐車場として貸すか、あるいは売却するかは、基本的には所有者の自由です。

ここにも限界がある

しかし、この所有権も絶対無制限ではありません。

法令による制限。都市計画法による用途地域の制限や、建築基準法による建ぺい率・容積率、高さ制限など、公共の福祉のために様々な法令で制限が加えられています。

権利の濫用の禁止。たとえ自分の権利であっても、それを濫用して他人に著しい損害を与えるような使い方は許されません（民法 第1条第3項）。

相隣関係。隣接する不動産の所有者との間では、お互いの権利を調整するためのルールがあります（例：境界標の設置協力義務など）。

物権法定主義。「権利の種類と内容は法律で決まっている」

「物権」とは、物を直接的・排他的に支配する権利のことで、所有権がその代表例です。その他にも、他人の土地を利用する地役権や、借金の担保として設定される抵当権などがあります。物権法定主義とは、このような物権の種類と内容は、民法などの法律で定められたものに限られ、当事者が自由に新しい種類の物権を作り出したり、法律で定められた内容と異なる内容の物権を設定したりすることはできない、という原則です。

なぜこのようなルールがあるのでしょうか。物権は、契約当事者だけでなく、第三者に対しても主張できる非常に強い権利です。もし、誰も知らないような奇妙な権利が勝手に作られてしまうと、その不動産を取引しようとする人が安心して取引できなくなってしまいます。そのため、物権の種類と内容を法律で明確に定め、公示（登記）することによって、取引の安全を図っているのです。

不動産取引の安全を守る仕組み。「静的安全」と「動的安全」

不動産取引を安心して行えるように、民法や不動産登記法は、「静的安全」と「動的安全」という二つの側面から取引の安全を守ろうとしています。

静的安全。権利を持っている人を守る

これは、正当な権利を持っている人（真の権利者）が、その権利を他人から不当に奪われたり、侵害されたりしないように保護することです。一度取得した権利を安心して持ち続けられるようにする、という考え方です。

動的安全。取引を信頼した人を守る

これは、不動産を取引する際に、相手方が表示している権利（例えば、登記簿に所有者として記載されていること）を信頼して取引に入った人が、後から「実は本当の権利者は別の人でした」といった事態になっても、不測の損害を被らないように保護することです。取引の円滑さと安全性を確保するための考え方です。

登記と取引の安全

前章で学んだように、日本の不動産登記には「対抗力」はありますが、「公信力」（登記を信じた人を絶対的に保護する力）は原則として認められていません。これは、静的安全（真の権利者の保護）を比較的重視しているためと言えます。しかし、登記制度によって権利関係が公示され、対抗力が認められることで、動的安全もある程度図られています。取引を行う際には、登記情報を確認することが、リスクを減らすための重要な手段となるのです。

不動産業務で民法をどう活かす？

不動産業務において、民法の知識は様々な場面で役立ちます。

契約書のチェック。売買契約書や賃貸借契約書の内容が、民法や関連法規に照らして妥当か、一方的に不利な条項はないかなどを確認できます。

権利関係の理解。法務局で取得した登記事項証明書に記載された所有権、抵当権、地役権などの意味を正しく理解し、お客様に説明できます。

トラブル対応の基礎。万が一、契約不適合（隠れた瑕疵）などのトラブルが発生した場合でも、民法の基本的な考え方に基づいて、冷静に対応策を検討できます。

顧客への説明。複雑な法律関係や契約内容を、民法の基本原則に立ち返って分かりやすく説明することで、お客様の理解と信頼を得られます。

まとめ。民法は不動産取引の羅針盤

民法は、不動産取引を含む私たちの社会生活の根幹を支える基本ルールです。契約自由の原則、所有権の原則、物権法定主義といった基本的な考え方を理解することは、不動産業務を遂行する上で不可欠な知識となります。また、取引の安全を守るための仕組みを理解することで、リスクを予見し、適切な対応をとることが可能になります。

法律と聞くと難しく感じるかもしれませんが、その基本的な考え方や原則を知ることで、日々の業務における判断力や説明力が格段に向上します。民法は、不動産取引という航海における羅針盤のようなものです。その使い方を学び、安全で確実な取引を目指しましょう。

現地調査の実践。五感で捉える不動産のリアルと注意点

これまでの章で、役所での公法上の規制調査や、法務局での権利関係の調査など、主に書類やデータに基づいて行う「机上調査」の重要性について学んできました。これらの調査は、不動産の法的側面や基本的な情報を把握するために不可欠です。しかし、書類だけを見ていては、その不動産の本当の姿は見えてきません。

そこで重要になるのが、実際に物件の場所へ足を運び、自分の目で見て、耳で聞き、肌で感じる「現地調査」です。机上調査で得た情報を実際の状況と照らし合わせ、書類だけでは分からない情報を五感で収集する。この現地調査こそが、机上調査と並ぶ不動産調査のもう一つの重要な柱なのです。今回は、なぜ現地調査が欠かせないのか、そして具体的に何をどのように確認すべきか、その実践的なステップを見ていきましょう。

なぜ現地調査が不可欠なのか？机上の情報だけでは見えないもの

時間も手間もかかる現地調査ですが、なぜそれほど重要なのでしょうか。それには、主に３つの理由があります。

書類と「現実」のズレを発見するため

法務局の登記記録や役所の図面が、必ずしも現在の状況を正確に反映しているとは限りません。登記簿の面積が実際と違っていたり、図面にはない建物が建っていたり（未登記増築）、境界を示す杭がなくなっていたり、図面と違う使われ方をしていたり。こうした「ズレ」は、現地を見なければ発見できません。

書類に現れない「感覚的」な情報を得るため

日当たりの良し悪し、風通し、隣からの視線、坂道の勾配、周辺道路の実際の交通量や騒音、近くの工場からの臭い、街全体の雰囲気。これらの情報は、どんなに詳細な書類や地図を見ても分かりません。実際にその場に立って、自分の五感で感じ取ることでしか得られない、物件の価値や住み心地を左右する重要な要素です。

隠れた「リスク」や「魅力」を発見するため

隣の家の木の枝が敷地内に大きくはみ出している（越境）、擁壁にひびが入っている、近くにゴミ屋敷のような家がある、逆に、地図には載っていない素敵な遊歩道が近くにある、地域の人々が挨拶を交わす温かい雰囲気があるなど。現地を歩き、注意深く観察することで、書類上では見過ごしてしまうようなリスクや、思わぬ魅力を発見できることがあります。

現地調査の事前準備。効率よく、安全に進めるために

やみくもに現地へ行っても、効率的な調査はできません。現地調査を成功させるためには、事前の準備が重要です。

机上調査情報の整理

調査対象物件の住所、地番・家屋番号、所有者情報、登記記録の内容（地目、面積、権利関係など）、都市計画法・建築基準法等の公法上の規制内容などを事前に把握し、現地で何を確認すべきかを明確にしておきます。

地図・周辺情報の確認

住宅地図、公図、航空写真、Google マップなどで、物件の位置、周辺の建物や施設、地形、アクセスルートなどを事前に確認します。ストリートビューも参考になります。

持ち物の準備

以下の道具を準備しておくと便利です。

必須レベル。カメラ（スマホ可）、筆記用具、メモ帳、住宅地図、公図・測量図等の図面コピー

あると便利。メジャー（コンベックス）、方位磁石、懐中電灯（暗所確認用）、水平器（傾き確認用）、双眼鏡（高所確認用）

場合により必要。脚立（高所確認用）、ヘルメット・安全靴（工事現場等）、マスク・手袋（衛生面）、雨具

アポイントメント

調査対象が空き家でない場合（居住中、賃貸中など）は、必ず事前に居住者や所有者、管理会社などに連絡を取り、調査日時や範囲について許可を得ておく必要があります。無断での敷地内立ち入りは絶対にやめましょう。

天候の確認

雨の日でないと分からないこと（雨漏り、水はけなど）もありますが、全体的な状況把握や写真撮影には晴天の日が適しています。目的や状況に応じて日程を調整しましょう。

現地調査の具体的なチェックポイント。見るべきはココ！

現地に到着したら、以下のポイントを重点的に確認していきます。机上調査で得た情報と照らし合わせながら、五感をフル活用して観察しましょう。

敷地に関するチェックポイント

境界の確認

境界標（コンクリート杭、金属プレート、石杭など）は全ての境界点に設置されているか？ 境界標の種類や位置は、地積測量図などの資料と一致するか？ 境界標が亡失・移動している可能性はないか？

越境物の確認

隣接地から、木の枝や幹、建物のひさしや雨樋、エアコン室外機、給湯器、塀などが調査対象地に侵入（越境）していないか？ 逆に、調査対象地から隣接地へ越境しているものはないか？（越境は将来的なトラブルの原因になります）

敷地の形状・高低差

敷地のおおよその形状や広さは図面と合っているか？ 隣接地や前面道路との高低差はどの程度か？ 高低差がある場合、擁壁（ようへき。土砂崩れを防ぐ壁）はあるか？ その擁壁にひび割れ、傾き、膨らみ、水抜き穴の詰まりなど、安全上の問題はないか？（擁壁の安全性は特に重要です）

接道状況の再確認

前面道路の種類（公道か私道か）、幅員、舗装状況、側溝の有無などを再確認します（役所調査との照合）。敷地が道路に接している間口（長さ）は2m以上あるか？ 道路と敷地の間に水路などはないか？ 道路との高低差はどの程度か？

ライフラインの確認

電気の引込線やメーター、ガスメーター（都市ガスかプロパンか）、上水道メーター、下水道や浄化槽の桝（ます）はどこにあるか？ 前面道路に本管（ガス管、上下水道管）が埋設されているか（プレート等で確認できる場合あり）？

建物に関するチェックポイント（外観）

建物全体

建物の配置や形状は、建物図面と一致しているか？ 登記情報（種類、構造）と実際の建物は合っているか？

基礎

コンクリートに大きなひび割れ（特に幅0.5mm以上、深さ5mm以上）や、鉄筋の露出はないか？ 不同沈下の兆候（建物全体の傾き）はないか？

外壁

ひび割れ（クラック）、剥がれ、浮き、チョーキング（手で触ると白い粉が付く）、カビ、コケなどはないか？ シーリング（壁の継ぎ目）は劣化していないか？

屋根

瓦やスレートのずれ、割れ、反り、色あせはないか？ 板金部分（棟板金など）に錆びや浮きはないか？ 雨樋に破損、歪み、詰まりはないか？（地上からの目視や双眼鏡、可能ならドローンなどで確認）

開口部（窓・ドア）

サッシやガラスに破損はないか？ 枠周りのシーリングは劣化していないか？ 雨戸やシャッターの動作はスムーズか？

バルコニー・ベランダ

床の防水層にひび割れや膨れはないか？ 手すりにぐらつきや錆びはないか？ 排水口は詰まっていないか？

付帯設備

給湯器、エアコン室外機、アンテナなどに破損や著しい劣化はないか？

増改築の痕跡

建物の一部だけ壁の色や材質が違う、不自然な接続部分があるなど、登記されていない増改築が行われた可能性はないか？

建物に関するチェックポイント（内部。立ち入り可能な場合）

全体

間取りは図面と一致しているか？ 雨漏りのシミが天井や壁にないか？ カビ臭さはないか？ 床の傾き、きしみ、沈みはないか？

壁・天井

クロス（壁紙）の剥がれ、汚れ、破れ、ひび割れはないか？ 天井に雨漏りのシミはないか？

床

フローリングの傷、汚れ、反り、きしみはないか？ クッションフロアや畳の傷み、汚れ、沈みはないか？

建具（ドア・襖・障子）

スムーズに開閉できるか？ 隙間や反りはないか？ 破損はないか？

水回り（キッチン・浴室・洗面所・トイレ）

蛇口からの水漏れはないか？ 排水の流れはスムーズか？ 床や壁に水漏れの跡やカビはないか？ 換気扇は動作するか？ 給湯器は正常にお湯が出るか？（可能な範囲で）

収納

扉の開閉はスムーズか？ 内部に湿気やカビはないか？

日当たり・通風

各部屋の明るさ、日照時間はどの程度か？ 窓はスムーズに開閉でき、風通しは良いか？

設備

照明器具は点灯するか？ コンセントやスイッチに破損はないか？ インターホン、換気扇などは動作するか？（可能な範囲で）

小屋裏・床下（点検口から確認可能な場合）

雨漏りの跡はないか？ 構造材（柱、梁、土台など）に腐食やシロアリ被害（蟻道、食害跡）はないか？ 断熱材の状態は？ 湿気やカビ、配管からの水漏れはないか？

周辺環境に関するチェックポイント

隣接地

隣の建物の窓の位置関係（プライバシーへの影響）はどうか？ 空き地、駐車場、畑、工場など、隣接地の利用状況は？ 将来的に高い建物が建つ可能性はないか？

道路・交通

前面道路や周辺道路の交通量は多いか（時間帯による変化も考慮）？ 騒音や振動はどの程度か？ 大型車両の通行はあるか？ 違法駐車は多くないか？

生活利便施設

最寄りの駅やバス停までの実際の距離、道のり（坂道、歩道の有無、安全性）はどうか？ スーパー、コンビニ、ドラッグストア、病院、学校、公園などへのアクセスは？

嫌悪施設・影響施設

周辺に騒音・振動・悪臭・煤煙などを発生させる可能性のある施設（工場、作業所、飲食店、パチンコ店、ガソリンスタンド、鉄道路線、幹線道路、空港など）はないか？ 景観や心理的に影響を与える可能性のある施設（墓地、斎場、鉄塔、風俗店、廃棄物処理施設、養鶏場・養豚場など）はないか？

街並み・地域性

周辺の建物の状況（古い、新しい、手入れされているかなど）はどうか？ 街全体の雰囲気、清潔感は？ 公園や緑地の状況は？

災害リスク（現地での確認）

役所で入手したハザードマップと照合し、浸水や土砂災害の危険を示す地形（低地、崖下、河川沿いなど）になっていないか？ 過去の災害履歴を示す痕跡（擁壁の補修跡など）はないか？ 避難場所や避難経路は実際に確認しておく。

ヒアリング（可能な場合）

居住者や近隣住民の方に、当たり障りのない範囲で話を聞くことができれば、貴重な情報が得られることもあります。

例。「この辺りの住み心地はどうですか？」「何か困ったこと（騒音、トラブルなど）はありませんか？」

ただし、プライバシーに配慮し、不躾な質問は避けるべきです。聞き込みは慎重に行いましょう。

法的確認との連携。「既存不適格建築物」に注意

現地調査で建物の状況を確認する際には、それが現在の法律（特に建築基準法）に適合しているかという視点も重要です。

特に注意したいのが「既存不適格建築物」です。これは、建築当時は適法に建てられたものの、その後の法改正や都市計画の変更などによって、現在の規定には適合しなくなった建物のことを指します。

既存不適格であること自体が直ちに違法というわけではなく、そのまま使用し続けることは可能です。しかし、将来、増築や大規模な改修を行う際には、原則として建物全体を現行の規定に適合させる必要が生じる場合があります。例えば、現在の耐震基準を満たしていない場合、大規模な耐震改修が必要になるなど、費用や計画に大きな影響を与える可能性があります。

現地調査で増改築の形跡が見られたり、建物が古い場合などは、役所調査と連携して、既存不適格建築物に該当しないかを確認することが重要です。

調査結果を報告書にまとめる

現地調査で確認した内容は、忘れないうちに記録し、整理することが大切です。客観的な事実と、気づいた点（主観的な評価も含む）を区別し、写真などを添付して分かりやすい報告書を作成しましょう。

報告書に盛り込む主な内容

調査日時、天候、調査者

物件の概要（所在地、地番・家屋番号など）

机上調査で判明した事項（権利関係、法的規制など）

現地調査での確認結果（各チェックポイントの結果、写真）

机上調査と現地調査の相違点、問題点、リスク

特記事項（近隣情報、感覚的な情報など）

総合的な所見、今後の推奨事項（専門家による詳細調査の要否など）

この報告書は、お客様への説明資料となるだけでなく、後日のトラブルを防ぐための重要な記録にもなります。

まとめ。現地調査は不動産理解の深化

現地調査は、机上の情報だけでは得られない不動産の「リアル」な姿を捉え、その価値やリスクを正確に評価するために不可欠なプロセスです。手間はかかりますが、このステップを丁寧に行うことで、より質の高い不動産調査が可能となり、お客様からの信頼も高まります。

机上調査で得た知識を基に、現地で注意深く観察し、疑問点があればさらに調査を進める。この繰り返しが、不動産調査の精度を高める鍵となります。五感を研ぎ澄ませて、不動産が発する様々な情報を受け止められるよう、経験を積んでいきましょう。

道路調査を極める。建築可否と資産価値を決める重要調査

これまでの不動産調査の学習では、役所での公法上の規制調査、法務局での権利関係調査、そして現地での状況確認など、多岐にわたる調査項目を見てきました。これらの調査はどれも重要ですが、その中でも特に、土地の利用可能性や資産価値に決定的な影響を与えるのが「道路」に関する調査です。

第3章で学んだように、建築基準法では原則として「幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければ建物は建てられない」という「接道義務」が定められています。この義務を満たしているかどうかは、その土地が「家を建てられる土地」なのか、「建てられない土地（再建築不可）」なのかを分ける、文字通り死活問題です。現地調査でも道路の状況は確認しますが、それだけでは不十分です。今回は、不動産調査の総仕上げとも言える「道路調査」について、その目的、具体的な調査方法、そして見落としがちな注意点を詳しく解説していきます。

道路調査の目的。なぜ「道路」を徹底的に調べるのか？

不動産調査において、なぜ「道路」をここまで詳しく調べる必要があるのでしょうか。その主な目的は以下の通りです。

建築・再建築の可否を判断するため

これが最大の目的です。建築基準法上の接道義務（法第43条）を満たしているか、つまり、法的に認められた道路に適切に接しているかを確定させる必要があります。これを怠ると、「買った土地に家が建てられない」という最悪の事態を招きかねません。

道路の種類とそれに伴う規制・権利関係を把握するため

接している道路が、建築基準法第42条で定められたどの種類の道路（公道、位置指定道路、2項道路など）なのかを特定します。道路の種類によって、セットバックの必要性や、私道の場合の通行・掘削の権利関係などが異なってきます。

道路幅員・境界を明確にし、将来のリスクを回避するため

道路の正確な幅や敷地との境界を確認することで、セットバック不足による建築制限や、隣接地との境界トラブル、通行権に関する紛争などを未然に防ぎます。

資産価値を正しく評価するため

接道状況（道路の種類、幅員、間口の広さ、接道義務を満たしているか）は、土地の利用価値や市場価値に直接影響します。正確な道路調査は、適正な価格査定の基礎となります。

道路調査の実践ステップ。資料・役所・現地で確認！

道路調査は、資料調査、役所調査、現地調査を組み合わせて行い、情報を多角的に検証することが重要です。

ステップ1。資料での事前確認（机上調査の深化）

まず、手元にある資料で道路に関する情報を集めます。

公図（法務局）

調査対象地がどの地番の道（あるいは地番のない公道）に接しているか、その形状（通路状か、行き止まりかなど）を確認します。道路部分に地番が付いている場合は私道の可能性が高いです。接道部分の長さもおおよそ読み取れます。

住宅地図

道路の名称（〇〇通りなど）や、参考としての幅員が記載されている場合があります。

登記事項証明書（法務局）

前面道路部分に地番があれば、その土地の登記事項証明書を取得し、所有者を確認します（私道の場合）。地番がなく「道」「水路」などと表示されていれば公道の可能性が高いですが、確定はできません。

これらの資料だけで道路種別を断定することは危険です。あくまで事前情報として整理し、次の役所調査に備えます。

ステップ2。役所での確認（道路調査の核心！）

道路調査において最も重要なのが、市区町村の担当部署（通常、建築指導課や道路管理課など。自治体によって名称が異なります）での確認です。ここで以下の情報を徹底的に確認します。

【最重要】道路種別の特定

調査対象地に接している道路が、建築基準法第42条のどの項目に該当する道路なのかを特定します。役所には「道路判定図」「道路調査図」「指定道路図」といった図面が備えられていることが多く、これらで確認します。必ず窓口で担当者に確認し、どの条項の道路に該当するのか（例：「法42条1項1号道路です」「法42条2項道路です」など）を明確に記録しましょう。

主な道路種別（再確認）

1項1号道路（道路法の道路。国道、県道、市道など）

1項2号道路（都市計画法等による道路）

1項3号道路（既存道路。基準時前から存在）

1項5号道路（位置指定道路。特定行政庁が位置を指定）

2項道路（みなし道路。幅4m未満で特定行政庁が指定）

法第43条第2項の許可通路など（道路ではないが、例外的に建築が認められる通路）

道路幅員の確認

道路台帳（道路の状況を記録した公簿）や道路判定図などで、認定されている正確な道路幅員を確認します。現地での実測幅員と異なる場合もあるため、必ず公的な記録を確認します。

セットバックの確認（2項道路の場合）

前面道路が2項道路と判定された場合、セットバックが必要か、中心後退か一方後退か、後退距離、セットバック部分の帰属（寄付が必要か、自己管理かなど）について、詳細を確認します。

位置指定道路の確認（1項5号道路の場合）

位置指定年月日、指定番号、指定幅員、隅切り（角地の角を切り取ること）の状況などを、位置指定道路図（指定図）で確認します。指定時の図面通りに道路が築造・維持管理されているかの確認も重要です。（現地確認と連携）

私道に関する情報

前面道路が私道の場合、役所が把握している範囲での所有者情報や、過去のトラブル事例、維持管理に関する協定などの情報が得られる場合があります。（ただし、私権に関する情報は限定的です）

都市計画道路の確認

敷地や前面道路が、将来計画されている都市計画道路の区域に含まれていないかを再確認します。含まれている場合、建築制限がかかる可能性があります。（都市計画課での確認）

役所調査では、必ず担当部署名と担当者名、確認日時を記録に残しましょう。後日の確認や問い合わせに役立ちます。

ステップ3。現地での確認（机上・役所調査との照合）

役所調査で得た情報を基に、現地の状況を最終確認します。

現況幅員・舗装状況

役所で確認した幅員と、実際の道路幅員に大きな違いはないか？ 舗装されているか？ 側溝はあるか？

境界・接道状況

敷地との境界（境界標）は明確か？ 道路に2m以上接しているか？

セットバック状況（2項道路の場合）

セットバックが必要な場合、実際に後退されているか？ 後退部分に塀や物置などの障害物はないか？

位置指定道路の状況（1項5号道路の場合）

指定図面通りの幅員や形状が確保されているか？ 隅切りはされているか？

私道の状況

通行に支障はないか？ 荒れていたり、維持管理されていない様子はないか？

道路との高低差

敷地と道路の間に高低差はないか？ ある場合、安全な通路は確保されているか？

その他

電柱や街路樹の位置、交通標識、カーブミラーの有無なども確認しておくと良いでしょう。

道路調査で見落としがちな注意点

「見た目」に惑わされない

広く立派に見える道でも、建築基準法上の道路ではない（ただの通路や空地扱い）場合があります。逆に狭くても2項道路として認められている場合もあります。必ず役所で道路種別を確認しましょう。

「公道」＝安心とは限らない

公道（市道など）に見えても、道路の一部が未買収の私有地（赤道・青地など。元々は国有地だった道や水路）を含んでいる場合があります。この場合、建築に制限がかかる可能性があります。

袋路状道路の規制

行き止まりの道路（袋路）に接する場合、避難や消防活動の観点から、自治体の条例で追加的な規制（通路幅、転回広場の設置など）が定められている場合があります。

道路指定の範囲

2項道路や位置指定道路の指定が、道路全体ではなく一部分のみ（例えば、途中までしか指定されていない）というケースもあります。調査対象地が指定範囲に含まれているかを確認しましょう。

私道の通行・掘削承諾

私道に接している場合、将来の建て替えや上下水道管の引き込み工事の際に、私道所有者全員の「通行・掘削承諾書」が必要になることがあります。この承諾が得られない、または承諾料が必要になるリスクがあります。事前に承諾の有無や条件を確認しておくことが望ましいですが、現実的には難しい場合も多いです。

まとめ。道路調査を制する者は、不動産調査を制す

道路調査は、不動産の利用価値や安全性を左右する極めて重要な調査です。建築基準法上の接道義務を満たしているか、接している道路の種類は何か、それに伴う規制やリスクはないかを、資料調査・役所調査・現地調査を通じて徹底的に確認する必要があります。

特に役所での道路種別の確認は、専門的な知識も必要となる場合があります。不明な点や判断に迷う場合は、決して自己判断せず、役所の担当者や建築士などの専門家に相談することが重要です。丁寧な道路調査は、安全な不動産取引を実現し、お客様からの信頼を得るための礎となります。

最後に

株式会社三成開発

土地家屋調査士行政書士 村上事務所

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社名
株式会社三成開発

関連企業
土地家屋調査士行政書士 村上事務所


熊本県土地家屋調査士会登録番号
第1248号

熊本県行政書士会登録番号
第04431128号

一般建設業熊本県知事許可
（般-5）第20080号

住所
〒862-0920
熊本県熊本市東区月出４丁目6−１４６

創業
２００４年６月

保有資格
技術士 地方及び都市計画
一級建築士
建築主事
行政書士
宅地建物取引主任士
土地家屋調査士
既存住宅状況調査技術者
土壌汚染対策法 技術管理者
ビル経営管理士
不動産コンサルティングマスター
マンション管理業務主任者
賃貸不動産経営管理士
２級土木施工管理技士
測量士

DOMAIN
KUMAMOTO | 不動産 × まちづくり × 建設業許認可
不動産開発 (tiou.jp)
不動産 (chiou.jp)
まちづくり (machitoshi.jp)
建設業許認可・経営事項審査(mkensetu.jp)

GOAL
地域のポテンシャルを最大化し、未来へ貢献。

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