所有者不明土地対策 ── 空き家対策との一体推進

空き家の対応が進まない最大の理由は、誰に話をすればよいか分からないことです。

登記名義人が数十年前に死亡している。相続人が二十人を超える。連絡先が分からない。この状態では、行政も、隣地の所有者も、買いたい人も動けません。

この記事では、この問題への対応を整理します。

なぜ所有者が分からなくなるか

住所の変更も同じ

登記名義人が転居しても、登記記録の住所は自動では変わりません。

そのため、名義人は生きているのに、通知が届かないという状態が生じます。

令和3年の改正

民法と不動産登記法が改正され、複数の仕組みが同時に整えられました。

相続登記の申請義務化

相続人申告登記

遺産分割がまとまらない場合でも、自分が相続人であることを申し出ることで、義務を履行したものとされる仕組みが設けられました。

	内容
手続き	単独で申し出られる。戸籍等で相続人であることを示す
効果	申出をした者について、義務を履行したものとみなされる
注意	所有権の登記ではない。売却等には別途、登記が必要

争いがある、相続人が多くて協議が進まない場合の受け皿です。

住所等変更登記の義務化

登記名義人の氏名・住所が変わった場合の変更登記についても、義務化されることになっています。

あわせて、本人の申出等に基づき、住基ネット等の情報を用いて職権で変更する仕組みも設けられます。

施行の時期と手続きは、法務省の資料で確認してください。

管理制度

共有の問題への対応

共有者の一部が所在不明な場合、従来は共有物の処分ができませんでした。

改正により、裁判所の関与のもとで、所在等が不明な共有者の持分を取得したり、その持分を含めて譲渡したりできる仕組みが設けられました。

遺産分割の期間制限

相続開始から一定の期間が経過すると、具体的相続分による分割の主張が制限される取扱いが導入されました。

早期の遺産分割を促す趣旨です。長期間放置された遺産の分割を、法定相続分等を基準に処理しやすくします。

相隣関係の見直し

隣地の所有者が不明でも、一定の場合に必要な行為ができるよう整備されました。

内容	備考
隣地の使用	境界付近の工事等のため、必要な範囲で使用できる
ライフラインの設備設置	他人の土地を経由する導管等の設置に関する規律
越境した枝の切除	一定の要件のもとで、自ら切除できる場合がある

特別措置法による利用

所有者が不明のままでも、公共的な目的で土地を利用する道が設けられています。

仕組み	内容
地域福利増進事業	公園、広場、駐車場、集会所など。一定期間の使用権を設定する
収用手続きの合理化	公共事業のための取得を進めやすくする
推進法人	市町村が指定し、利用の円滑化を担う
災害等の防止	管理が不適当で危険な場合の措置

所有権を取得するのではなく、期間を定めて使用する形が中心です。

後から所有者が現れた場合の取扱いも定められています。

自治体の独自施策

法律の枠組みに加えて、市町村が独自の取組みを行っている例があります。

取組み	内容
相続登記の促進	費用の補助、専門職団体との連携相談会
空き家の情報整備	実態調査、データベースの構築
条例による規制	管理不全な状態への独自の措置
寄付の受入れ	要件を定めて受け入れる制度
土地の集約	低未利用地を集めて活用する取組み

実務での確認

取引に関わる場合

確認するもの	備考
登記名義人と実際の所有者	一致しているか
相続の発生	未登記のものがないか
共有の場合の共有者	全員の所在が分かるか
隣接地の所有者	境界の確認に必要
私道の共有者	掘削承諾に必要

自治体の立場から

• 所有者調査の手順を定める
• 庁内でのデータの共有　税務、住民、建築、都市計画
• 管理制度の活用の判断基準
• 専門職団体との連携体制
• 予防のための働きかけ

まとめ

• 空き家問題と根は同じ。所有者にたどり着けないことが、対応を止めている。
• 令和6年4月から相続登記の申請が義務。過去に発生した相続も対象。
• 土地・建物ごとに管理人を選任できる制度ができた。対象を絞れる。
• 隣地の使用や枝の切除には要件がある。「不明だから自由」ではない。
• 発生してからの対応は費用がかかる。予防に重点を置く動きがある。