国土利用計画法 ── 制定の経緯と、いまの役割
- 制定は昭和49年。投機的な取引と地価の高騰への対応として作られた
- いま最も効いているのは土地利用基本計画の五地域区分。全国土を分ける枠
- 一定面積以上の取引には事後届出が要る。売買の実務で見落とされやすい
- 地価を抑える仕組みは残っているが、近年ほとんど使われていない
国土利用計画法は、この講座でいう「キャンバス」にあたる法律です。
全国の土地を五つの地域に分け、その上に都市計画法や農地法といった個別の法律が乗る。その最下層を定めています。
ただし、この法律が作られた目的は、いまの主な役割とは違います。経緯を知っておくと、なぜこういう構成なのかが分かります。
なぜ作られたか
昭和47年（1972年）に日本列島改造論が提唱され、全国で開発への期待が高まりました。
結果として起きたのが、土地の買い占めと、地価の急激な上昇です。
- 開発の噂がある地域で、実需のない取引が増える
- 転売が繰り返され、価格が実勢から離れる
- 本来必要な公共事業の用地取得が困難になる
- 住宅を取得できない層が広がる
これに対処するため、昭和49年（1974年）に国土利用計画法が制定されました。
つまり、この法律の出発点は「土地取引をどう抑えるか」にあります。国土全体の計画を定めることは、その枠組みとして位置づけられました。
四つの柱
| 柱 | 内容 |
|---|---|
| 国土利用計画 | 全国・都道府県・市町村の各段階で策定する |
| 土地利用基本計画 | 都道府県が策定。五地域に区分する |
| 土地取引の規制 | 届出制、許可制、監視・注視の区域 |
| 遊休土地に関する措置 | 利用されていない土地への通知・計画の届出 |
実務で日常的に関わるのは、二番目と三番目です。
土地利用基本計画と五地域区分
都道府県が定める土地利用基本計画により、その区域内の土地が五つの地域に区分されます。
| 地域 | 主たる個別法 |
|---|---|
| 都市地域 | 都市計画法 |
| 農業地域 | 農業振興地域の整備に関する法律、農地法 |
| 森林地域 | 森林法 |
| 自然公園地域 | 自然公園法 |
| 自然保全地域 | 自然環境保全法 |
それぞれの地域について、対応する個別法が規制を担います。
国土利用計画法自体が土地の使い方を細かく定めるのではなく、どの法律の管轄かを振り分ける役割です。
地域が重なることがある
五地域は、互いに排他的ではありません。同じ土地が複数の地域に該当することがあります。
典型的なのが、都市計画区域内にある農地です。都市地域であり、かつ農業地域でもある。
この場合、両方の法律が適用されます。
- 都市計画法上の区域区分・用途地域の制限
- 農地法上の転用許可（または届出）
- 農業振興地域内であれば、農振除外の手続き
「市街化区域内だから自由に使える」とはなりません。地目が農地であれば、農地法の手続きが別に必要です。
土地利用基本計画図で、その土地がどの地域に該当するかを確認できます。都道府県の窓口またはウェブサイトで公開されています。
調整の仕組み
地域が重なる場合の優先関係については、土地利用基本計画の中で調整の指針が示されています。
実務では、どちらの手続きを先に進めるかが問題になります。開発許可と農地転用のように、相互に前提となる関係にある場合は、窓口で順序を確認してください。
土地取引の届出
一定面積以上の土地取引について、契約の締結後に届け出る義務があります。
| 区域 | 面積 |
|---|---|
| 市街化区域 | 2,000平方メートル以上 |
| 市街化区域を除く都市計画区域 | 5,000平方メートル以上 |
| 都市計画区域外 | 10,000平方メートル以上 |
売主ではなく、買主（権利取得者）が届け出ます。
契約を締結した日から起算して2週間以内に、市町村を経由して都道府県知事に届け出ます。
届け出る内容には、利用目的と対価の額が含まれます。
知事は、利用目的が土地利用基本計画等に照らして適当でないと認めるときは、変更を勧告することができます。
実務で見落としやすい点
- 面積は「一団の土地」で判断する 分割して契約しても、実質的に一体であれば合算される
- 買主側で判断する 隣接地を複数の売主から取得する場合、合計で面積要件に達することがある
- 対価のある移転が対象 売買のほか、交換や譲渡担保なども含まれうる
- 相続や法人の合併など、対価を伴わないものは対象外
届出をしなかった場合や、虚偽の届出をした場合には罰則が定められています。
一方、届出をしなかったことで契約が無効になるわけではありません。この点は許可制と異なります。
面積要件に近い規模の取引では、該当するかどうかを事前に市町村の担当課に確認してください。
いまも残る、地価抑制の仕組み
| 制度 | 内容 |
|---|---|
| 規制区域 | 許可制。投機的取引が集中する区域を指定 |
| 監視区域 | 地価が急激に上昇するおそれのある区域。事前届出 |
| 注視区域 | 地価が相当程度上昇するおそれのある区域。事前届出 |
規制区域は、これまで実際に指定された例がないとされています。
監視区域も、地価が下落に転じてからは指定が解除され、現在の指定は限られています。
制度が残っているのは、再び地価が急騰した場合に備えるためです。
ただし、特定の地域で地価が急上昇している場合、将来的に指定される可能性は否定できません。該当する地域で大規模な取引を検討する場合は、指定の有無を確認してください。
遊休土地
届出をして取得した土地が、取得から2年を経過しても利用されていないなど一定の要件に該当する場合、知事は遊休土地である旨を通知することができます。
通知を受けた者は、利用または処分に関する計画を届け出る義務を負います。
この仕組みも、投機目的で取得して放置することを防ぐ趣旨のものです。
いま、どう効いているか
| 本来の目的 | 現在の主な役割 |
|---|---|
| 地価の抑制 | ほとんど機能していない |
| 投機的取引の規制 | 届出制として残るが、勧告の例は少ない |
| 国土の計画的な利用 | 五地域区分の枠組みとして機能 |
この法律は、地価の高騰という緊急の課題に対応するために作られました。
その課題が解消した後も、土地利用の枠組みを定める部分は残り、いまも基礎的な役割を果たしています。
制度の一部が使われなくなっても、法律全体が廃止されるとは限りません。使われている部分と、休止している部分を区別して理解してください。
実務での確認
土地を調べるとき
- 土地利用基本計画図で、五地域のどれに該当するか確認する
- 複数の地域に該当していないか確認する
- 該当する個別法の規制を、それぞれ確認する
- 取引の面積が届出の対象になるか確認する
相談先
| 内容 | 窓口 |
|---|---|
| 土地利用基本計画 | 都道府県の土地利用担当課 |
| 取引の届出 | 市町村を経由して都道府県 |
| 都市地域の規制 | 市町村の都市計画課 |
| 農業地域の規制 | 市町村の農政課、農業委員会 |
| 森林地域の規制 | 都道府県の林務担当課 |
- 土地利用基本計画図で五地域のどれか確認した
- 複数の地域に該当していないか確認した都市地域かつ農業地域など
- 該当する個別法をそれぞれ確認した
- （都市計画区域内の農地）農地法の手続きが別に要ることを確認した
- 取引の面積が届出の対象か確認した市街化区域2,000㎡ ほか
- 一団の土地として合算されないか確認した
- 複数の売主から取得する場合、合計面積を確認した
- 届出は権利取得者が行うことを確認した契約後2週間以内
- 監視区域・注視区域の指定がないか確認した
- 手続きの順序を窓口で確認した
まとめ
- 昭和49年、投機的な取引と地価の高騰への対応として制定された。
- いま最も効いているのは、土地利用基本計画による五地域区分。
- 五地域は排他的ではない。都市地域かつ農業地域という土地がある。
- 一定面積以上の取引には事後届出が要る。届け出るのは買主。
- 地価抑制の仕組みは残っているが、近年ほとんど使われていない。
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