建築基準法の概要 ── 単体規定と集団規定
- 規定は二つに分かれる。単体規定と集団規定。効く範囲が違う
- 集団規定は都市計画区域等の中だけで適用される。区域外では接道義務もかからない
- 集団規定は、都市計画で決めた内容を建物の側から担保する仕組み
- 既存不適格は違法ではない。ただし建て替えでは現行の基準が適用される
都市計画法が面を決め、建築基準法が個々の建物を規制する。この二本立てが、大正8年から続く日本の都市法制の骨格です。
ただ、建築基準法の中身は一様ではありません。建物そのものの安全を定める部分と、都市計画の内容を建物の側から実現する部分に分かれています。
この記事では、その区別を軸に、集団規定を中心として全体像を整理します。
単体規定と集団規定
| 単体規定 | 集団規定 | |
|---|---|---|
| 守るもの | その建物の中にいる人 | 周囲の市街地環境 |
| 内容 | 構造耐力、防火、避難、採光、換気、衛生 | 道路との関係、用途、建蔽率、容積率、高さ |
| 適用の範囲 | 全国どこでも | 都市計画区域等の中だけ |
| 性格 | 建築技術の基準 | 都市計画の実現手段 |
同じ法律の中にありますが、目的が異なります。
単体規定は「その建物が倒れないか、燃えないか、逃げられるか」を扱います。集団規定は「その建物が建つことで、周囲がどうなるか」を扱います。
集団規定が適用される範囲
集団規定は、都市計画区域および準都市計画区域の中で適用されます。
したがって、これらの区域の外では次のようになります。
- 接道義務がかからない 道路に接していなくても建てられる
- 用途地域がないため、用途の制限もない
- 建蔽率・容積率の指定がない場合がある
「道路に接していないのに建物が建っている」という土地は、区域外である可能性があります。
ただし、単体規定は適用されます。構造や防火の基準は、区域の内外にかかわらず守る必要があります。
また、都市計画区域外であっても、一定規模以上の建築物には確認申請が必要です。「何も要らない」ではありません。
準都市計画区域
都市計画区域の外でも、将来的に土地利用の整序が必要な区域について、準都市計画区域を指定できます。
指定されると、用途地域や集団規定の一部が適用されます。高速道路のインターチェンジ周辺などで指定される例があります。
都市計画法との対応関係
集団規定の多くは、都市計画で決められた内容を、建物の側から実現するものです。
| 都市計画で決めること | 建築基準法で規制すること |
|---|---|
| 用途地域 | 建てられる建物の用途 |
| 建蔽率・容積率 | 敷地に対する建築面積・延べ面積の割合 |
| 高さの限度 | 絶対高さ制限、斜線制限、日影規制 |
| 防火地域・準防火地域 | 建築物の構造の制限 |
| 地区計画 | 条例により、建築物の制限として担保される |
用途地域を定めても、それだけでは個々の建物を止められません。
建築基準法が「その用途地域では、この用途の建物は建ててはならない」と定めることで、初めて実効性を持ちます。
そして、その確認は建築確認という手続きで行われます。
計画 → 制限 → 確認。この三段階で、都市計画の内容が現実の建物に反映されます。どこか一つが欠けると、機能しません。
道路と接道
集団規定の中で最も基本的なのが、道路に関する規定です。
建築基準法上の道路
建築基準法にいう道路は、現に通行できる道であればよいというものではありません。同法42条に定める要件を満たすものだけが道路です。
| 主な類型 | 内容 |
|---|---|
| 1項1号 | 道路法による道路（国道・都道府県道・市町村道） |
| 1項2号 | 都市計画法などによる道路（開発行為で築造されたもの） |
| 1項3号 | 基準時に既に存在していた道 |
| 1項4号 | 事業が予定されている道路 |
| 1項5号 | 位置指定道路 |
| 2項 | 幅員4メートル未満だが、道路とみなされるもの |
基準時から建築物が立ち並んでいた幅員4メートル未満の道は、特定行政庁の指定により道路とみなされます。これが二項道路です。
この場合、原則として道路の中心線から2メートルの線が道路の境界とみなされます。
- 後退した部分には建築できない
- 後退部分は敷地面積に算入されない 建蔽率・容積率の計算に影響する
- 反対側が川や崖の場合、その境界から4メートルの線まで後退する
使える面積が減るため、計画に直接影響します。前面道路の幅員は、必ず現地で実測し、行政で種別を確認してください。
接道義務
建築物の敷地は、建築基準法上の道路に2メートル以上接している必要があります（同法43条）。
これを満たさない土地には、原則として建物を建てられません。
| 状況 | 扱い |
|---|---|
| 既に建物が建っている | 既存不適格の可能性。建て替えには制限がかかる |
| 路地状の敷地 | 条例により、長さに応じて幅が加重される場合がある |
| やむを得ない場合 | 許可等により建築できる例外的な仕組みがある |
再建築の可否は、この一点でほぼ決まります。買い手に融資が付くかどうかにも直結します。
形態の制限
建蔽率と容積率
| 意味 | |
|---|---|
| 建蔽率 | 敷地面積に対する建築面積の割合（同法53条） |
| 容積率 | 敷地面積に対する延べ面積の割合（同法52条） |
前面道路の幅員が12メートル未満の場合、その幅員に応じた容積率の上限が別に計算されます。
用途地域の系統によって係数が異なり、都市計画で定められた指定容積率と、この計算値の小さいほうが適用されます。
つまり、指定容積率が高くても、前面道路が狭ければそこまで建てられません。
「土地面積 × 指定容積率」で延べ面積を計算した資料は、この制限を見落としている可能性があります。建てられる規模は、必ず市町村の建築指導課で確認してください。
高さの制限
- 絶対高さ制限 第一種・第二種低層住居専用地域などで、10メートルまたは12メートル
- 道路斜線制限 前面道路の反対側の境界からの斜線
- 隣地斜線制限 隣地境界からの斜線
- 北側斜線制限 低層・中高層住居専用地域で、北側の日照を守る
- 日影規制 冬至日を基準に、一定時間以上の日影を生じさせない
これらが重なると、計算上の容積率まで建てられないことがよくあります。
用途の制限
用途地域ごとに、建てられる建物と建てられない建物が定められています（同法48条）。
別表という形で一覧化されており、地域と用途の組み合わせで判断します。
また、敷地が複数の用途地域にまたがる場合の扱いも定められています。実務では、敷地の過半がどちらに属するかで判断する場面があります。
建築確認という手続き
一定の建築物を建てる際には、着工前に確認を受ける必要があります（同法6条）。
| 内容 | |
|---|---|
| 確認済証 | 着工前。計画が基準に適合していることの確認 |
| 中間検査 | 特定の工程で行われる場合がある |
| 検査済証 | 完了時。実際に適合して完成したことの証明 |
確認済証があっても、検査済証がなければ適法に完成したことを証明できません。
次のような場面で問題になります。
- 売買のとき 買い手の融資に影響する
- 増改築や用途変更のとき
- 補助金の申請のとき
古い建物では、検査済証がない例が少なくありません。建築計画概要書などで、確認の履歴を確認できる場合があります。特定行政庁で照会してください。
確認が不要な場合もある
規模や区域によって、確認申請が不要とされる場合があります。
ただし、確認が不要であることと、基準に適合しなくてよいことは別です。審査がないだけで、基準は適用されます。
既存不適格
建築時には適法だったが、その後の法改正や都市計画の変更によって、現行の基準に適合しなくなった建物を既存不適格といいます。
| 既存不適格 | 違法建築 | |
|---|---|---|
| 建築時 | 適法だった | 違法だった |
| 現在の存続 | 認められる | 是正の対象 |
| 建て替え | 現行基準が適用される | 同左 |
存続は認められますが、建て替えの際には現行の基準が適用されます。
したがって、同じ規模で建て替えられないことがあります。容積率が引き下げられた、道路の幅員が足りない、用途地域が変わった。いずれの場合も、いまの建物より小さくなる可能性があります。
調査の際は、現況の建物の規模ではなく、現行の基準で何が建てられるかを確認してください。
条例による上乗せ
建築基準法の基準に加えて、自治体が条例で独自の制限を設けている場合があります。
- 路地状敷地の幅員に関する制限
- 崖に近接する建築物の制限
- 大規模建築物に関する制限
- 地区計画に基づく制限
法律だけを見て判断しないでください。その市町村の条例を確認する必要があります。
実務での確認
| 確認するもの | 窓口 |
|---|---|
| 都市計画区域の内外 | 市町村の都市計画課 |
| 用途地域、建蔽率、容積率 | 同上。都市計画図 |
| 前面道路の種別と幅員 | 市町村の建築指導課 |
| 二項道路の後退の要否 | 同上 |
| 条例による制限 | 同上 |
| 確認・検査の履歴 | 特定行政庁（建築計画概要書等） |
- 都市計画区域の内か外か確認した区域外では集団規定が適用されない
- 用途地域を確認した
- 前面道路が建築基準法上の道路か確認した42条のどの類型か
- 幅員を実測し、二項道路の後退の要否を確認した
- 接道が2メートル以上あるか確認した
- 路地状敷地の場合、条例の制限を確認した
- 建蔽率・容積率を確認した
- 前面道路による容積率の制限を確認した
- 高さ制限を確認した絶対高さ・斜線・日影
- 防火地域・準防火地域の指定を確認した
- 地区計画の有無を確認した
- 条例による上乗せがないか確認した
- 確認済証・検査済証の有無を確認した
- 既存不適格の場合、現行基準で建てられる規模を確認した
まとめ
- 建築基準法は単体規定と集団規定に分かれる。目的も適用範囲も違う。
- 集団規定は都市計画区域等の中だけ。区域外では接道義務もかからない。
- 集団規定は、都市計画で決めた内容を建物の側から担保する仕組み。
- 指定容積率がそのまま使えるとは限らない。前面道路の幅員で制限される。
- 既存不適格は違法ではないが、建て替えでは現行の基準が適用される。
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