空家等活用促進区域 ── 規制を合理化して使えるようにする

空き家対策は長く、危険な建物をどう除却するかという問題として扱われてきました。

しかし、空き家の多くは危険な状態ではありません。使えるのに使われていない建物が、圧倒的に多い。

令和5年（2023年）の改正では、この部分に手が入りました。この記事では、活用を促す仕組みを扱います。

なぜ活用が使えなかったか

空家等活用促進区域

接道規制の合理化

建築基準法上の道路に2メートル以上接していない敷地には、原則として建築できません。

ただし、安全上・防火上・衛生上支障がないと認められる場合には、許可により建築できる仕組みがあります。

活用促進区域では、この許可の運用について、特定行政庁があらかじめ方針を示すなどの措置が講じられます。

従来	区域内
個別に許可を判断	あらかじめ基準が示される
見通しが立ちにくい	事前に可否の目安が分かる

事業者にとっては、検討の初期段階で判断できるようになります。

用途規制の合理化

用途地域による制限があるため、住宅を店舗や事務所に転用できない場合があります。

活用促進区域では、市町村が定めた指針に沿った用途への変更について、許可を通じて対応しやすくする仕組みが設けられています。

所有者への働きかけ

区域内の空き家について、市町村は所有者に対し、活用を要請することができます。

強制力はありませんが、「使ってもらえないか」と行政から接触する根拠になります。

空家等管理活用支援法人

所有者情報の提供

指定の実際

指定を受けるには、業務を適正かつ確実に行える体制が求められます。

• 組織としての継続性
• 専門的な知見　不動産、建築、法務
• 情報の適切な管理
• 利益相反への配慮

地域の宅地建物取引業者、建築士、司法書士等が関わる形が想定されます。

空家等対策計画

これらの制度は、いずれも市町村の空家等対策計画が前提になります。

計画に定めること	備考
対象とする区域	市域全体か、一部か
対策に関する基本方針
調査に関する事項	実態把握の方法
活用の促進に関する事項	活用促進区域を定める場合
特定空家等への措置
相談への対応	支援法人との連携を含む

活用の実際

使い道の例

用途	関わる手続き
住宅として賃貸	比較的少ない
店舗・飲食店	用途変更、消防法、食品衛生法
宿泊施設	旅館業法または住宅宿泊事業法、消防法
事務所・工房	用途変更
地域の交流拠点	用途と規模による
解体して活用	更地としての利用。住宅用地特例が外れる

用途を決めた段階で、関係する部局にまとめて相談してください。

改修の費用

長く使われていない建物では、想定を超える費用がかかることがあります。

• 屋根・外壁からの雨漏りと、それによる構造材の傷み
• シロアリの被害
• 給排水管の全面的な更新
• 電気設備の容量不足
• 耐震性能の不足
• 残置物の処分

取得の前に、建築士による調査を行ってください。見た目では判断できません。

他の制度との関係

制度	関係
立地適正化計画	誘導区域と活用促進区域の整合
中心市街地活性化	区域が重なることがある
歴史まちづくり法	歴史的な建造物の活用
登録有形文化財	建築基準法の適用除外が使える場合がある
住宅セーフティネット法	住宅確保要配慮者向けの活用

空き家の活用は、空家法だけで完結しません。複数の制度を組み合わせて使うことになります。

まとめ

• 令和5年の改正で、対策の重点に活用が加わった。従来は除却が中心だった。
• 活用促進区域では、接道と用途の規制について運用が合理化される。
• ただし規制がなくなるわけではない。安全性の確保は前提。
• 支援法人は、所有者情報の提供を市町村に求めることができる。
• いずれも空家等対策計画が前提。計画のない市町村では使えない。