管理不全空家等 ── 特例の解除という手段

危険な状態になってから対処するのでは、費用も手間も大きくなります。

屋根が落ち、外壁が剥がれ、近隣に被害が及びかねない。この段階に至る前に、どう動かすか。

令和5年（2023年）の改正で加わったのが、その手前の段階を扱う仕組みです。

二つの類型

	管理不全空家等	特定空家等
状態	そのまま放置すれば特定空家等になるおそれ	放置することが不適切な状態
段階	予防的	是正が必要
措置	指導 → 勧告	助言・指導 → 勧告 → 命令 → 代執行
特例の解除	勧告により解除	勧告により解除

どういう状態か

特定空家等ほどではないが、放置すればそこに至る可能性がある状態です。

• 屋根や外壁に剥落や破損が生じ始めている
• 擁壁や塀にひび割れや傾きがある
• 窓や戸が破損し、雨風が入る状態になっている
• 敷地内に物が堆積し、害虫や害獣の発生が懸念される
• 立木の枝が越境し、成長を続けている

いずれも、この時点であれば比較的軽微な対応で済みます。

住宅用地特例

なぜ空き家が放置されてきたか

手続きの流れ

	内容
一	市町村が状態を確認する
二	指導　改善に必要な措置を示す
三	指導しても状態が改善されない
四	勧告　期限を定めて措置を求める
五	勧告を受けた時点で、住宅用地特例の対象から除外される

所有者側の実情

放置されている空き家の背景には、単なる無関心ではない事情があることが多くあります。

事情	内容
相続が済んでいない	誰が処分の判断をするか決まらない
共有になっている	相続人が多数。全員の同意が要る
遠方に住んでいる	状態を把握していない
資力がない	解体費も修繕費も出せない
売れない	再建築できない、需要がない
感情的な理由	実家を手放したくない

とりうる対応

対応	備考
修繕する	指導の段階なら、軽微で済むことが多い
管理を委託する	見回り、通風、草刈り。支援法人や事業者
賃貸に出す	改修が必要な場合がある
売却する	そのままの状態で買う事業者もいる
解体する	解体費と、その後の税負担を確認する
寄付・国庫帰属	要件が厳しい。相続土地国庫帰属制度

補助制度

多くの市町村が、空き家の除却や改修に対する補助制度を設けています。

• 老朽危険家屋の除却への補助
• 改修して活用する場合の補助
• 耐震改修への補助
• 家財の処分への補助

要件と予算の枠があり、年度によって変わります。

着手する前に確認してください。工事を始めてからでは対象外になることがあります。

近隣への影響

実務での確認

取引を検討する場合

確認するもの	影響
指導・勧告の有無	勧告済みなら特例が外れている
現在の課税状況	特例の適用の有無
建物の状態	建築士による調査
求められている措置	買主が引き継ぐことになる
補助制度	使えるものがあるか

行政から指導や勧告を受けている物件は、その事実を確認してください。

取得後に対応を求められることになります。売主が説明していない場合があります。

自治体の立場から

• 状態の判断基準を、指針に沿って定める
• 記録を残す　写真、日付、確認した内容
• 所有者への連絡手段を確保する
• 税務部局との連携　特例の解除の手続き
• 相談窓口と、支援法人・専門職団体との連携

まとめ

• 令和5年の改正で、特定空家等の手前の段階に新しい類型ができた。
• 勧告を受けると住宅用地特例が外れ、固定資産税の負担が大きく上がる。
• 「壊さないほうが税が安い」という構造に手を入れる仕組み。
• 指導の段階で対応すれば、勧告には至らない。最も負担の小さい機会。
• 管理が不十分で近隣に損害が生じれば、所有者の責任が問われうる。