住宅の基本性能を上げる ── 耐震・省エネ・バリアフリー

住宅の性能を上げる工事には、大きく三つの方向があります。耐震化、省エネ化、バリアフリー化です。

それぞれ別の目的から語られますが、工事としては重なる部分が多くあります。

この記事では、それぞれの制度を整理したうえで、どう組み合わせるかを扱います。

耐震化

基準が変わった日

耐震診断と改修

	内容
耐震診断	建物の耐震性能を評価する。補助の対象になることが多い
耐震改修	壁の補強、接合部の金物、基礎の補強
部分的な対策	寝室だけを補強する、耐震シェルターを設ける

特定の建築物の義務

耐震改修促進法により、一定の大規模な建築物には耐震診断の義務が課されています。

不特定多数が利用する建築物、避難路沿いの建築物など。診断の結果は公表されます。

住宅については、努力義務が中心です。

省エネ化

新築の義務化

既存住宅でできること

部位	効果と難易度
窓	熱の出入りが最も大きい部位。内窓は比較的容易
天井・屋根	断熱材を追加しやすい
床下	床下から施工できる場合がある
外壁	壁を開ける、または外側に張る。大がかりになる
設備	給湯器、エアコンの更新

窓の改修は、費用に対する効果が大きいとされています。

一室だけ、居間だけといった部分的な断熱も選択肢になります。

健康との関係

断熱性能は、冬季の室温に影響します。

居室と廊下・浴室の温度差が大きいと、血圧の急変につながる懸念があります。

省エネは光熱費の問題であると同時に、住まいの安全に関わる問題でもあります。

バリアフリー化

内容	備考
手すりの設置	階段、廊下、浴室、便所
段差の解消	玄関、敷居、浴室の出入口
床材の変更	滑りにくいものへ
扉の変更	開き戸から引き戸へ
廊下・出入口の幅	車椅子の使用を想定する場合
便所・浴室の改修	広さの確保

先を見て考える

バリアフリー化は、必要になってから慌てて行うことが多くあります。

しかし、他の工事と同時に行えば、費用を抑えられます。

• 浴室を更新するとき、段差と手すりを同時に
• 床を張り替えるとき、敷居の段差を解消する
• 壁を触るとき、将来の手すりのための下地を入れておく

下地の準備だけなら、費用はわずかです。

三つを同時に行う

順序の考え方

	すること
一	建物の状態を調べる耐震診断、劣化の状況
二	あと何年使うかを決める
三	優先順位を決める命に関わるものから
四	使える補助を確認する
五	一体の計画として設計する
六	申請してから着工する

補助制度

種類	実施
耐震診断・改修	市町村（国の支援あり）
省エネ改修	国の事業、市町村の制度
バリアフリー改修	介護保険、市町村の制度
複数を組み合わせた改修	国の総合的な支援事業

税制上の措置

耐震改修、省エネ改修、バリアフリー改修について、所得税や固定資産税に関する措置が設けられています。

要件と期限があり、改正もあります。適用の可否は税理士または税務署にご確認ください。

取引で確認すること

確認するもの	備考
建築確認の時期	旧耐震か新耐震か
耐震診断の実施状況	結果があれば内容
改修の履歴	いつ、どこを、どう直したか
確認済証・検査済証	適法性の確認
設計図書	改修の検討に必要
既存不適格の内容	建て替え時の制約

記録が残っていない建物は、改修の判断が難しくなります。

売買の際に、これらの書類が引き継がれるかを確認してください。

まとめ

• 耐震・省エネ・バリアフリーは、工事が重なる。同時に行うほうが安く済む。
• 耐震の分かれ目は昭和56年5月31日。建築確認の時期で判断する。
• 省エネ基準の適合義務は新築が対象。既存には遡及しない。
• 雨漏りとシロアリの是正が先。仕上げから始めると後で解体することになる。
• 補助は事前の申請が原則。併用の可否も含めて、計画段階で確認する。